12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell
A Balaton-parti nyaraló sokak álma.
Ki ne képzelte volna már el magát egy nyári estén a teraszon ülve, egy pohár fröccsel a kezében, miközben a nap lassan lebukik a Balaton felett?
A valóság azonban sokszor bonyolultabb.
A Balaton közelében ingatlant venni vagy eladni elsőre egyszerűnek tűnik. Pedig rengeteg bukta lapul a részletekben – a művelési ágtól a hitel lehetőségeken át egészen az építési szabályzatig. Ez a cikk azoknak szól, akik komolyan gondolják: legyen az egy vízparti hétvégi ház, egy Keszthely környéki zártkerti telek vagy egy hévízi ház – mielőtt lép bármelyik irányban, ezt a 12 szempontot érdemes alaposan végiggondolni.
Az elmúlt években egyre többen kerestek meg balatoni nyaraló, hétvégi ház vagy zártkerti ingatlan vásárlása miatt. Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként azt látom, hogy sok vevő és eladó ugyanabba a hibába esik bele:
Azt hiszik a nyaraló vásárlók és eladók, hogy pontosan tudják, mit vesznek vagy mit adnak el
Aztán később kiderül, hogy a szekrényben bizony vannak csontvázak:
• Nem megfelelő besorolás.
• Hitelképtelen ingatlan.
• Nem rendezett tulajdoni viszonyok.
• Engedély nélküli építések.
• Engedély nélkül épített bővítések.
• Vagy egyszerűen egy teljesen irreális vételár.
Ezért összegyűjtöttem azokat a szempontokat, amelyeket minden balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlása előtt érdemes ellenőrizni.
Gyors válasz: mire figyelj balatoni nyaraló vásárlásakor?
A legfontosabb ellenőrizendő szempontok a teljesség igénye nélkül:
• az ingatlan besorolása
• a tulajdoni lap tartalma
• a térképmásolat és a valós állapot egyezősége
• a hitelezhetőség
• a közművek megléte
• a megközelíthetőség
• a helyi építési szabályzat
• a talajvíz és vizesedési problémák
• az ingatlan műszaki állapota
• a jövőbeni fejlesztések
• a valós piaci érték
• az energia tanúsítvány
• a villamos biztonsági felülvizsgálat
Ha ezek közül akár egyetlen ponttal probléma van, az később több millió forintos meglepetést is okozhat
1. Nem mindegy, hogy nyaraló, üdülő, hétvégi ház vagy lakóház szerepel a tulajdoni lapon
Sok vevő kizárólag az ingatlan állapotát nézi.
A bank azonban először a papírokat nézi.
Ugyanaz az épület teljesen más elbírálás alá eshet attól függően, hogy:
• lakóház
• nyaraló
• üdülő
• hétvégi ház
• gazdasági épület
• zártkerti ingatlan
megnevezéssel szerepel a tulajdoni lapon.
Ez hitelfelvételnél és későbbi ingatlan értékesítésnél is döntő jelentőségű lehet.
Ez az a pont, amin sokan meglepődnek. Nyaralót, hétvégi házat vásárolni hitelből lehet – de nem mindegy, hogyan.
Mikor kaphatsz lakáscélú jelzáloghitelt?
A legjobb helyzetben akkor vagy, ha az ingatlan a tulajdoni lapon lakóházként szerepel. Ilyenkor minden bank ad rá jelzáloghitelt, ha te magad hitelképes vagy és az ingatlan is hitelképes. Ez az egyik oka annak, hogy a Balaton-parti falvakban (pl. Vonyarcvashegy, Balatongyörök, Gyenesdiás és környéke) és a Balaton környéki falvakban sokan azért keresnek lakóingatlanként bejegyzett házat, amit nyaralónak használnak.
A bankok kb. fele megfinanszírozza a nyaraló, üdülő, hétvégi ház besorolású ingatlanokat is – de szigorúbb feltételekkel, magasabb önrésszel (akár 30-60%), és jellemzően alacsonyabb hitelösszeggel.
Mi a helyzet, ha a klasszikus jelzáloghitel nem megy?
• Szabad felhasználású jelzáloghitel – más ingatlan fedezettel akár 50 millió forintig
• Személyi kölcsön – gyorsabb, de drágább és alacsonyabb összegű
• Babaváró hitel – ha arra jogosult vagy, szabad felhasználású és kedvező kamatozású
Hitelközvetítőként azt javaslom: mielőtt foglalót adsz, vételi nyilatkozatot írsz alá, tisztázd a finanszírozást. Egy rosszul megválasztott ingatlan miatt a foglaló is elveszhet, ha kiderül, hogy a bank nem hitelezi.
2. Művelés alól kivett vagy művelési ágban nyilvántartott ingatlan?
Sok balatoni és Balaton környéki hétvégi ház zártkerti ingatlanként szerepel.
Nem mindegy azonban, hogy:
• művelés alól kivett
• vagy művelési ágban nyilvántartott, mert ebben az esetben gyakorlatilag termőföld
ingatlanról van szó.
A második esetben az adásvétel jóval összetettebb lehet.
Éppen ezért ezt mindig az első lépések között ellenőrizni kell.
Balatoni nyaraló, hétvégi ház, zártkerti ingatlan – ezek a szavak sokszor felváltva használják, de ingatlanszakmai szempontból nagyon nem mindegy, mi szerepel a tulajdoni lapon. A zártkerti ingatlanok egy jelentős része ugyanis még mindig művelés alá eső külterületi ingatlannak minősül a Földhivatali nyilvántartásban, ami alapjaiban befolyásolja az adásvétel menetét, a hitelezhetőséget és az értékét is.
Ha az ingatlan nincs kivonva a művelési ág alól, akkor a Földforgalmi törvény hatálya alá esik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést kötelező kifüggeszteni, az arra jogosultak elővásárlási joggal élhetnek, és az Agrárminisztériumnak is jóvá kell hagynia az ügyletet. Ez a folyamat akár 4-5 hónapot is igénybe vehet – és meghiúsíthatja az eladást, ha egy elővásárlásra jogosult belép a vevő helyére.
Jó hír: 2025 júniusától egyszerűbb lett egyes ingatlanok kivonás
2025. június 26-tól törvénymódosítás lépett hatályba, amely ismét lehetővé teszi a zártkerti ingatlanok egyszerűsített művelés alóli kivonását – ha a helyi önkormányzat erről rendeletet alkotott. Ha az önkormányzat él ezzel a lehetőséggel, a tulajdonos kérheti a Földhivataltól az átsorolást. Fontos: ez nem automatikus, minden esetben az adott önkormányzat rendeletétől függ, és az átsorolás önmagában még nem jelent automatikus beépíthetőséget sem.
Ha eladó vagy: a művelés alóli kivonást érdemes az eladás előtt elvégezni, ha tudod. Egyrészt gyorsabb és tisztább lesz az adásvétel, másrészt forgalomképesebb – és általában értékesebb – lesz az ingatlanod.
3. A térképmásolat és a valóság ugyanazt mutatja?
Ez az egyik leggyakoribb probléma.
A vevő megérkezik.
Meglát egy szép teraszt.
Egy nagy, aknás garázst.
Egy melléképületet.
Esetleg egy plusz szobát.
Egy gyönyörű házat.
Ilyenkor a bank értékbecslője is problémát találhat, de a későbbi értékesítés során is gondot okozhat, ha nem egyezik minden. Abban az esetben, amit most leírok nem is lett volna értelme kihívni az értékbecslőt..
Aztán kiderül, hogy ezek egy része a térképmásolaton nem szerepel, vagy szerencsétlen esetben semmi nem szerepel a térképen. Keszthely melletti településen láttam olyan hatalmas közel 300 m2-es családi házat, ami nem volt fent a térképen és engedély nélkül épült annak idején, aztán el is felejtették, hogy engedélyeztetni kellene. Akkor volt a gond, amikor az örökösök akarták eladni, de beépítetlen terület volt a tulajdoni lapon és csak készpénzes vevő jöhetett szóba, mert igaz, hogy már nem bontathatták le, mert bőven túl volt a 10 éven az építése, de a térképre sem lehetett felvinni.
4. Van-e közmű és milyen van, mi nincs?
A Balaton környékén még ma is találni olyan ingatlanokat, ahol akár:
• nincs vezetékes víz,
• nincs csatorna,
• nincs megfelelő internet,
• vagy a villamos hálózat korszerűsítésre szorul.
A közművek utólagos kiépítése sokszor milliós költség, ha egyáltalán lehetséges.
Az pedig a következő, hogy a Covid 19 idején és azóta is annyira sokan települtek be sok balatoni településre, hogy akadozhatnak a közmű szolgáltatások, mert arról elfeledkeztek, hogy a betelepülők majd terhelni fogják az infrastruktúrát.
Egy balatoni hétvégi ház vagy zártkerti nyaraló közműellátottsága döntő szempont – mind a komfort, mind az érték, mind a hitelezhetőség szempontjából.
Sajnos sokan alábecsülik ennek jelentőségét.
Amit mindig ellenőrizz:
• Vezetékes ivóvíz: van-e hálózati csatlakozás? Ha nincs, és kút sincs (vagy a kút ivóvízként nem engedélyezett), az komoly probléma.
• Villamos hálózat: csatlakoztatva van-e? Megfelel-e a biztonsági előírásoknak? Tulajdonosváltásnál a villamos biztonsági felülvizsgálat főszabály szerint kötelező, és mint villanyszerelő végzettségű szakember, én is pontosan tudom: a régi balatoni nyaralók elektromos hálózata nagyon változó állapotú.
• Csatorna vagy emésztő: Van-e közcsatorna-hálózat? Ha nincs, szükség lehet műszakilag megfelelő egyedi szennyvízkezelési megoldásra. Ez utólag komoly pénz.
• Megközelíthetőség: Aszfaltos út vezet az ingatlanhoz? Vagy télen csúszós dűlőúton kell eljutni? Ez télen-nyáron más kérdés, és az ingatlan értéket is befolyásolja.
A közművek hiánya nemcsak kényelmetlenség – a bank is megnézi.
5. Milyen az út az ingatlanig?
Nyáron minden út járható.
Ősszel és télen már nem feltétlenül.
A földút, a meredek megközelítés vagy a rossz állapotú útszakasz jelentősen csökkentheti az ingatlan használhatóságát és értékét.
6. Hitelezhető-e az ingatlan?
Ez az a kérdés, amelyet sokan csak akkor tesznek fel, amikor már megtetszett az ingatlan.
Pedig fordítva kellene.
Először meg kell nézni, hogy a bank egyáltalán elfogadja-e fedezetként.
A balatoni nyaralók és hétvégi házak esetében a bankok feltételei jelentősen eltérhetnek.
7. Miből épült az ingatlan?
A falazat típusa nemcsak műszaki, hanem pénzügyi kérdés is.
Másként kezelik a bankok:
• a téglaépületeket,
• a vályogházakat,
• a vegyes falazatú épületeket,
• a könnyűszerkezetes házakat,
• a konténer- és modulházakat.
Sok vevő erről csak a hitelkérelem beadásakor szerez tudomást, amikor már lefoglalózta az ingatlant, illetve le vételízte.
8. Mekkora a valós piaci értéke az ingatlannak?
Ez az a pont, ahol az eladók gyakran hibázhatnak.
Sokan a szomszéd, egy internetes hirdetés vagy egy ismerős véleménye alapján árazzák be az ingatlant.
A probléma az, hogy a balatoni ingatlanpiacon óriási különbségek vannak akár két egymás melletti utcában is.
Túlárazott ingatlannal hónapok vagy akár évek is elveszhetnek a hirdetési piacon.
9. Talajvíz, vizesedés és rejtett műszaki problémák
A Balaton környékén különösen fontos szempont.
Nyáron sok probléma láthatatlan.
Ősszel és télen azonban előjöhet:
• a falvizesedés,
• a pince beázása,
• a rossz vízelvezetés,
• a magas talajvíz.
Ezek utólag komoly költségeket okozhatnak. Főleg a tó közelében még fontosabb ennek utánanézni, mert ugye rengeteg az 1960-as évekbeli elavult a balatoni ingatlan és ezek alatt vagy volt szigetelés, ami már tönkre mehetett, vagy nem is volt..
10. Mit enged a helyi építési szabályzat?
Sokan azért vásárolnak nyaralót, mert később bővítenének.
Nem mindenhol lehet.
Minden településnek saját építési szabályzata van.
A beépíthetőség és az építési lehetőségek településenként jelentősen eltérhetnek.
11. Terveznek-e fejlesztést a környéken?
A mai csendes panoráma nem feltétlenül marad örökké ugyanilyen.
Érdemes utánanézni:
• útfejlesztéseknek,
• új lakóparkoknak,
• turisztikai beruházásoknak,
• ipari fejlesztéseknek.
• van-e tervezett fejlesztés, közintézmény a közelben?
• milyen övezetbe esik az ingatlan a helyi rendezési tervben? (üdülőövezet, természetvédelem alatt áll-e, Balaton-törvény hatálya alá esik-e?)
• van-e engedélyezett szomszédos fejlesztés, amit még nem látni, de már jóváhagytak?
Olyan sincs kízárva a példa kedvéért, hogy egy balatoni nyaraló azért nem megy el – és azért olcsó –, mert a szomszédban évek óta engedélyezett egy szálloda, egy szezonális rendezvényhelyszín, vagy tervbe van véve egy útfejlesztés. Ezeket az eladó nem feltétlenül hozza szóba.
12. Ingatlan befektetésnek vagy saját használatra vásárolsz?
Nem ugyanaz a két cél.
A saját használatra vásárolt nyaralónál más szempontok számítanak, mint egy kiadásra szánt, esetleg flipping, tovább adás céljára vásárolt balatoni nyaralónál, apartmannál vagy hétvégi háznál.
Már a nyaraló vásárlás előtt érdemes tisztázni a célokat
Miért jár jobban az eladó, ha még a hirdetés előtt szakemberrel átnézeti az ingatlant?
Sok eladó azt gondolja, hogy elég néhány fotó és egy nyaraló hirdetés.
A valóságban a legtöbb probléma nem az érdeklődők hiányából adódik.
Hanem abból, hogy az eladó nincs tisztában azzal, mit árul.
Én rendszeresen találkozom olyan esetekkel, amikor:
• hibás az ingatlan besorolása,
• eltérés van a térképmásolat és a valóság között,
• nem megfelelő az árképzés,
• a vevő nem kap hitelt,
• a tulajdoni lapon szereplő adatok nincsenek rendben.
Ezek a problémák gyakran csak akkor derülnek ki, amikor már mindenki az ingatlan adásvételi szerződéskötésre készül.
Miért fontos ez a vevőnek?
A vevő biztonságot kaphat.
Nem csak egy ingatlant néz meg.
Hanem egy előzetesen ellenőrzött ingatlant.
Olyant, ahol kisebb az esélye annak, hogy később kellemetlen meglepetések érjék.
Miért fontos ez az ingatlan eladónak?
Mert gyorsabban és biztonságosabban értékesítheti az ingatlant.
Egy jól előkészített balatoni nyaraló vagy hétvégi ház könnyebben talál vevőt.
A vevők pedig nagyobb bizalommal tesznek vételi ajánlatot.
Eladóként: tudod-e, mit árulsz és valóban annyit ér?
Ez az a pont, ahol a cikk az eladókhoz szól – és ez talán a legfontosabb mind a 12 közül.
Rengeteg balatoni nyaraló, hétvégi ház, zártkerti ingatlan áll hónapokig – sőt évekig – az ingatlanpiacon. Az eladó nem érti, miért nem megy. Sokszor az az oka, hogy nem tudja pontosan, mit árul.
3 tipikus hiba, amit eladóként el tudsz kerülni
• Nem tudod a valós ingatlanpiaci árat: A Balatonnál az árak települések, utcák, partvonal-távolság és besorolás szerint drasztikusan változnak. Ha szomszéd eladta nyaralóját 60 millióért, az nem jelenti, hogy a tiéd is annyit ér – vagy esetleg többet ér, és áron alul hirdeted.
• Nem tudod a jogi státuszt: Zártkerti, művelés alatti, gazdasági épület, lakóház, bejelentett vagy nem bejelentett felújítás – ezek mind befolyásolják, kinek és hogyan lehet eladni. Ha vevő akad, de a bank nem hitelezi, vagy az ügyvéd problémát talál a tulajdoni lapon, az ügylet elbukhat.
• Nem hirdeted jól: A legtöbb lakáspiacon hirdető magánhirdető ugyanazokat a 3-4 fotót teszi fel, és két mondatos szöveggel „hangulatos nyaralóként” írja le az ingatlant. Ez ma már nem elég. A komoly vevők – és az AI-alapú keresők is – strukturált, adatgazdag hirdetéseket preferálnak.
Ha eladóként bizonytalan vagy – nem tudod a pontos ingatlan értéket, nem érted a jogi státuszt, nem tudod, hogyan pozicionáld az ingatlant –, keress meg. Hármas szakmai háttérrel (ingatlanközvetítő, értékbecslő, hitelközvetítő) egyszerre tudom megmondani, mennyit ér az ingatlanod, ki tudja megvenni és hogyan finanszírozza.
Összegzés – 12 fontos szempont balatoni nyaraló vagy hétvégi ház vásárlásakor – amit eladóként és vevőként is tudnod kell
A balatoni nyaraló vásárlás nem csak arról szól, hogy tetszik-e a panoráma vagy közel van-e a strand.
A háttérben jogi, műszaki, értékbecslési és finanszírozási kérdések is vannak.
Éppen ezért eladóként és vevőként is érdemes olyan ingatlan szakemberrel dolgozni, aki nemcsak hirdetni tud egy ingatlant, hanem érti annak értékét, hitelezhetőségét és a mögötte lévő kockázatokat is.
Ha balatoni vagy Nyugat-Balaton, Keszthely, Hévíz, Vonyarvashegy, Gyenesdiás, Balatongyörök, Balatonfenyves, Balatonmária, Balatonberény és környéki nyaraló, hétvégi ház vagy családi ház eladását tervezed, vagy vásárlás előtt szeretnéd tudni, hogy valóban azt veszed-e meg, amit a papírok mutatnak, keress bizalommal.
Sipos András
ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu
Kapcsolódó blog cikkem:
Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás?
Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?
Érdemes házat venned a semmi közepén?
Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod!
Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
