Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek?
Amit az M1 bocsánatkérése megtanít az ingatlaneladásról: miért veszélyes, ha vakon adsz el vagy veszel ingatlant?
2026. július 7-én egy fekete képernyő járta be az országot. A Magyar Televízió M1 csatornáján a közmédia saját közleményében ez a szöveg jelent meg: „A közmédia nem hazudhat. Bocsánatot kérünk, amiért hosszú éveken át mégis ezt tettük.” Ez az ő saját, önkritikus megfogalmazásuk volt – nem az én dolgom eldönteni, hogy ki miért örült vagy háborgott ezen, ez politikai kérdés, és nem az én asztalom.
Ami viszont igen az én asztalom: az, hogy mi történik akkor, amikor valaki – legyen az egy tévécsatorna vagy egy ingatlanhirdetés – hosszú időn át nem ad valós, ellenőrizhető információt, és aztán kiderül az igazság.
Mert az ingatlanpiacon ugyanez történik nap mint nap: valaki elhiszi, amit lát vagy hall, anélkül hogy utánanézne, mi az igazság. A különbség csak annyi: itt nincs, aki utólag bocsánatot kérjen. Ha egy eladó túlárazva ad el neked egy ingatlant, vagy egy vevő ráfizet egy rosszul felmért lakásra, azt legfeljebb saját maguktól tudhatják meg – sokszor csak évekkel később, amikor már késő.
Én 30 éve dolgozom ezen a pályán ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként egyszerre.
Mi köze van egy tévécsatornának az ingatlanpiachoz?
Semmi köze nincs közvetlenül. De van egy közös nevező: a bizalom, és az, hogy mi történik akkor, amikor valaki hosszú időn át nem kap valós, ellenőrizhető információt.
Amikor egy néző évekig azt hiszi, amit lát a képernyőn, és utólag kiderül, hogy a kép torz volt, az fájdalmas csalódás. Amikor egy ingatlaneladó vagy -vevő hisz egy hirdetési árban, egy szomszéd „úgy hallottam” történetében, vagy egy online kalkulátor becslésében – és utólag derül ki, hogy félrevezető volt –, az nem csak csalódás. Az konkrét, sokszor visszafordíthatatlan pénzveszteség.
Miért veszélyes, ha eladóként nem tudod, mit is árulsz valójában?
Sok eladó úgy indul neki a hirdetésnek, hogy nem tudja pontosan, mennyit ér valójában az ingatlana. Nem az ő hibája – honnan is tudná? A hirdetési portálokon látott árak ugyanis nem a valós eladási árat mutatják, hanem azt, amit mások szeretnének kapni.
Ezenkívül, amikor megérik a folyamat arra, hogy ingatlanosokat kezd el fogadni, akkor számtalanszor hallom panaszként, amikor utólag, de már későn rádöbben arra, hogy egyes ingatlanosok becsapták, mert mindenre rábólintottak arra, amit mondott az ingatlan árát is illetően, illetve sokszor maga az ingatlanos mondja azt, hogy az ingatlant drágábban is el tudja adni, csak hogy az övé legyen az ingatlan eladási megbízás.
Ha rájössz az átverésre általában már későn és esetleg szóvá teszed még nagy eséllyel téged fognak fenyegetni, hogy fel ne mond a szerződést, mert különben hatalmas pénzeket is fizethetsz kárpótlásként..
Az ingatlan hirdetési ár és a valós eladási ár nem ugyanaz általában
Ez az egyik legfontosabb különbség, amit minden eladónak meg kellene értenie. A hirdetési ár – amit az ingatlan hirdető portálokon látsz – gyakran tartalmazza az eladó érzelmi kötődését, túlzott várakozásait, vagy egyszerűen azt, hogy másolta a szomszéd, vagy éppen az ingatlanos hirdetését. A valós eladási ár ezzel szemben az, amiben a vevő és az eladó végül megállapodik – és Magyarországon ez az adat elsősorban a NAV adásvételi szerződéseiben és a KSH statisztikáiban, valamint ingatlan értékbecslők, bankok és ingatlanosok statisztikáiban létezik, nem pedig a lakás hirdetési portálokon.
Ez azt jelenti: ha csak a lakás hirdetéseket nézed, egy torz, felfelé húzott képet kapsz az ingatlanpiacról. Pontosan ezt a torzítást szoktam első lépésként korrigálni minden ügyfelemnél, megbízómnál.
Az ingatlan túlárazás a legköltségesebb hiba, amit egy eladó elkövethet
Az amerikai ingatlanpiacra vonatkozóan a Zillow Research ( Amerika legnagyobb, vagy egyik legnagyobb ingatlanportálja) egyik átfogó elemzése pontosan ezt vizsgálta: mennyire számít, ha valaki túlárazza az ingatlanát, és mi történik, ha a hirdetés hónapokig „ragad be” a lakáspiacon. Az eredmény egyértelmű: azok az amerikai ingatlanok, amelyek szinte azonnal, a piacra kerülés után elkeltek, átlagosan csak kb. 1%-kal a hirdetési ár alatt cseréltek gazdát. Azok viszont, amelyek körülbelül két hónapig álltak hirdetve, már 5%-kal a hirdetési ár alatt keltek el – a leghosszabb ideig (átlagosan 11 hónapig) piacon lévők pedig 12%-kal a hirdetési áruk alatt.
Van egy még beszédesebb szám ugyanebből az amerikai kutatásból: azok az ingatlanok, amelyek végül 10%-kal a hirdetési áruk alatt keltek el, átlagosan ötször annyi ideig álltak a piacon, mint azok, amelyek a hirdetett áron mentek el. Vagyis minél tovább húzod a túlárazást, annál nagyobb a bukásod – és nem is kicsivel nagyobb, hanem ugrásszerűen.
Ez azt jelenti: a magasabb induló ár nem hoz több pénzt. Pont ellenkezőleg – végül olcsóbban és lassabban kel el az ingatlan, mint ha az elejétől reális áron indult volna. Bár ez amerikai adat, a mögötte lévő ingatlanpiaci logika – hogy a túlárazott, sokáig fent lévő lakáshirdetés egyre gyanúsabbnak tűnik a vevők szemében – idehaza is ugyanúgy érvényes.
Ennek van egy pszichológiai oldala is: minél tovább van fent egy hirdetés, a vevők annál inkább azt gondolják, „biztos baja van, ha ennyi ideig senki sem vette meg”. Ez tovább gyengíti az eladó alkupozícióját – pontosan akkor, amikor a legkevésbé engedhetné meg magának.
Hiba, amit nem látsz, de a bank, az ingatlan értékbecslő és a vevő igen
Ha hitelre veszik meg az ingatlanodat – ami ma a vevők túlnyomó többségénél igaz –, a bank saját értékbecslőt küld ki.
Ha az általad kért ár messze elrugaszkodik a banki értékbecslés eredményétől, a vevő nem kap annyi hitelt, amennyire számított – és az egész alku összeomolhat és kezdődhet a veszekedés, hogy most ki adja vissza és ki nem a foglalót.. Én szerencsére ilyen még nem éltem át, de sokan mások igen: az eladó és a vevő már megegyezett, csak a bank ingatlan értékbecslője nem ért egyet velük.
Mit kockáztat egy lakás vásárló, ha nem tudja, mit vesz meg valójában?
A kockázat nem csak az ingatlan eladó oldalán van. Sőt – a vevő oldalán sokszor nagyobb tétje van a nem tudásnak, mert ő fizeti ki a hibás döntés árát évtizedekre, egy hitel törlesztőrészletében.
• Esetleges rejtett műszaki hibák: vizesedő falak, elavult elektromos hálózat, azbeszt tartalmú anyagok – ezek egy laikus szem számára gyakran láthatatlanok, egy szakember számára viszont az első helyszíni bejáráson feltűnnek.
• Jogi buktatók: közös tulajdoni hányad tisztázatlansága, bejegyzett terhek, használati megosztás rendezetlensége, örökösödési eljárás alatt lévő ingatlan ( ami nem gond, csak akkor, ha mégsem az lesz az örökös, akit vártak).
• Túlárazott ingatlan vétel: ha a vevő nem tudja, mi a reális lakáspiaci ár, könnyen fizet 10-20%-kal többet egy ingatlanért, mint amennyit az ténylegesen ér – ezt a hibát évekig, sőt évtizedekig fizeti vissza a hitelében.
• Hiteligénylési meglepetések: a vevő azt hiszi, jogosult egy adott hitelösszegre, aztán a hitelbírálat során derül ki, hogy az ingatlan értéke vagy a saját hitelképessége nem támasztja ezt alá.
Mit csinál valójában egy jó ingatlanszakértő – amit egy lakáshirdetés nem mutat meg?
Sokan azt hiszik, egy ingatlanközvetítő annyit tesz, hogy fotókat csinál és feltölti a hirdetést egy portálra. A valóságban a munka nagy része nem is látszik kívülről.
Az ingatlan értékbecslés: nem hasra ütés, hanem módszertan
Hivatalos ingatlan értékbecslőként a piaci összehasonlító, a hozamszámítási és a költségalapú módszerek közül azt alkalmazom, amelyik az adott ingatlantípusnál a legpontosabb képet adja. Ez nem ugyanaz, mint amikor valaki három, négy hasonló ingatlan hirdetést néz meg az interneten, és azok átlagát mondja árnak.
A hitelközvetítés: a pénzügyi realitás összekötése az ingatlan árazással
Mivel hitelközvetítő is vagyok, rálátásom van a hitelképességekre is, már az ingatlan árazás pillanatában látom, hogy egy adott ár mellett a tipikus vevő milyen eséllyel kap majd finanszírozást. Ez elkerülhetővé teszi azt a helyzetet, amikor hetekkel az aláírás után dől el, hogy a vevő mégsem tudja kifizetni az ingatlant.
Az ingatlanközvetítés: a tárgyalás és a jogi-adminisztratív háttér
Ide tartozik a lakáshirdetés reális és vonzó megfogalmazása, a megtekintések szűrése (hogy ne csak kíváncsiskodók jöjjenek), a tárgyalás vezetése, és az adásvételi folyamat végigkísérése egészen a birtokbaadásiig.
Hogyan véded meg magad – akár ingatlan eladóként, akár vevőként?
• Ne a hirdetési árakhoz igazítsd a sajátodat – kérj reális, adatalapú ingatlan értékbecslést.
• Nézz utána, ki készíti az értékbecslést: van-e hozzá hivatalos képesítése, vagy csak „megbecsüli”, mint sok képzetlen ingatlan ügynök.
• Vevőként mindig kérj helyszíni bejárást az ingatlan szakemberrel, ne csak fotók alapján dönts.
• Ellenőrizd a tulajdoni lapot és a terheket, mielőtt bármilyen foglalót, vagy pénzbeli biztosítékot adnál.
• Kérdezd meg előre a hitelképességedet, kérj banki ingatlan értékbecslést, mielőtt beleszeretnél egy ingatlanba, amit végül nem tudsz esetleg kifizetni.
Ki az a Sipos András Ingatlanközvetítő, és miért bízhatsz bennem?
30 éve mozgok az ingatlanpiacon a Balaton nyugati partján és Zala megyében – az első években ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként egyszerre. Ez a három szakma együtt nem mindennapi: a legtöbb ingatlanos általában csak az egyiket ismeri jól. Nálam mind a három egy kézben van, ami azt jelenti, hogy nem kell külön szakembereket keresgélned az ingatlanközvetítéshez, értékbecsléshez és a hiteligényléshez – én végigviszlek a teljes folyamaton szakértelmemmel (korábbi fiatalkori villanyszerelői, építőipari múltam okán) a műszaki állapot felmérésében is.
Gyakran ismételt kérdések – Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek?
Honnan tudom, hogy jó áron hirdetem az ingatlanomat?
Az ingatlanhirdetési portálokon látott árak nem megbízhatók, mert azok mások elképzeléseit és vágyait tükrözik, nem a valós eladási árakat. A legpontosabb kép egy hivatalos, dokumentált ingatlan értékbecslésből jön, amely a valós, lezárt adásvételi adatokra épül.
Mennyivel drágább ingatlan szakemberrel eladni, mint egyedül?
A tapasztalat pont fordított: az amerikai ingatlan piacon mért adatok szerint a szakember nélkül eladott ingatlanok átlagosan alacsonyabb áron kelnek el, mint a szakemberrel eladottak – a különbség jellemzően meghaladja a közvetítői jutalék mértékét. Magyar, országos szintű összehasonlító adat erre egyelőre nem áll rendelkezésre nyilvánosan.
Mi történik, ha túl magas áron hirdetem az ingatlanomat?
A hirdetés „beragad”, a vevők gyanakodni kezdenek, és a végén jellemzően nagyobb engedményt kell adni, mint amennyit egy reális induló ár mellett kellett volna – ráadásul jóval hosszabb idő alatt.
Miért lehet érdemes hitelközvetítőt is bevonni, ha ingatlant adok el vagy veszek?
Mert a vevők túlnyomó része hitelből vásárol, és ha az ingatlan ára nincs összhangban a banki értékbecsléssel, az egész tranzakció veszélybe kerülhet – ezt előre lehet és kell kezelni.
Milyen szakember kell egy ingatlan eladásához Zala megyében vagy a Balaton nyugati partján, Nyugat-Balatonon?
Olyan szakembert érdemes keresni, aki egyszerre ismeri a helyi ingatlanpiacot, tud hivatalos értékbecslést készíteni, és át tudja látni a vevők hitelezési lehetőségeit is – ez a három terület együtt adja a teljes képet egy biztonságos tranzakcióhoz.
Összegzés – Az M1 bocsánatot kért a hazugságért. Az ingatlanpiacon ki kér bocsánatot, ha átvernek?
A fekete képernyő és a bocsánatkérés üzenete egyszerű: az őszinteség nem szlogen, hanem alapkövetelmény, ha valaki bizalmat kér. Az ingatlanpiacon ugyanez igaz. Ha eladóként vagy vevőként nem tudod pontosan, mivel van dolgod – mennyit ér valójában az ingatlan, milyen állapotban van, milyen jogi terhek vannak rajta –, akkor vakon döntesz egy olyan ügyben, ahol a tét sokszor egy egész élet megtakarítása.
Ha szeretnéd, hogy ne kelljen vakon döntened, keress bizalommal – ingatlanközvetítőként, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként egyszerre segítek végigvinni a folyamatot, Keszthelytől Hévízen és Zalaegerszegen át egészen Balatonfenyvesig, Nagykanizsáig.
Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Az ingatlanpiaci időzítés titkai és buktatói
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?
Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?
14 Ingatlan értékcsökkentő tényező
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
