Balaton és Keszthely környéke rejtett kincsei: Itt lehetnek még olcsóbb ingatlanok a Nyugat-Balatonon, Balatonfenyvestől Balatongyörökig
Ezeket az ingatlanokat keresik ma a vevők Balatonfenyvestől Balatongyörökig és Keszthely környékén
Ha te is azt hiszed, hogy a Balatonnál ma már csak fővárosi ingatlan árakon lehet ingatlanhoz jutni, van egy jó hírem: ez nem teljesen igaz. A nyugati parton, Keszthelyen és környékén, Balatonfenyvestől egészen Balatongyörökig és főleg ezek környéki kisebb településeken és zártkertekben még mindig léteznek olyan települések, utcák és ingatlantípusok, ahol reális áron hozzá lehet jutni egy saját telekhez, házhoz vagy akár egy leendő nyaralóhoz.
A trükk nem a szerencsében van, hanem abban, hogy tudod, hol keress – és mit nézz meg alaposan, mielőtt bármit aláírsz.
Ebben a cikkben megmutatom, mit keres számos balatoni vevő, hol találhatók még a nyugati medence rejtett kincsei, és mi változott 2025 nyara óta a zártkerti és hegyi ingatlanok piacán – mert ez a változás sokaknak nyithat új utat épp ezen a szakaszon.
Miért nehezebb ma jó és olcsó balatoni ingatlant találni?
A rövid válasz: mert a Balaton ma már sokaknak nem lakáspiac, hanem ingatlan befektetési és második otthon piac – és ez alaposan felhajtja a balatoni ingatlan árakat. A tóparti ingatlanok négyzetméterára hasonlóan sok egyéb más, máshol lévő ingatlanhoz emelkedett az utóbbi időszakokban.
A Cocid 19 idejében is emelkedtek a Balatoni árak, amikor mindenki menekült a nagyobb városokból sokszor a Balatonra és az állami támogatásoknak is köszönhetően, az utolsó eddig ebben a sorban az Otthon Start program. .
Mint az eladó, és mint a vevők összetétele is más, mint máshol: a balatoni ingatlan eladók többsége eredetileg nem balatoni volt, hanem beköltöző, a vásárlók közül pedig elég sokan ingatlan befektetési céllal keres ingatlant.
Ez azt jelenti, hogy a kereslet számos esetben nem lakhatási kényszerből, hanem tudatos vagyonépítésből fakad, ami tartósan magasan tartja az árakat a keresettebb helyeken és lassabb is az ingatlanok forgási sebessége ez miatt, mert senki nincs kényszerhelyzetben, keveseknek, esetleg csak a balatoni helyieknek kéne költözniük, a többiek kivárnak, az eladók várják a jó pénzes vevőt, befektetőt, a vevők pedig az olcsó, ár alatti ingatlant, vagy éppen azt az ingatlant, amelyik álmaik helyén van. A helyiek, akik lakni akarnak pedig inkább olcsóbban szeretnének vásárolni.
A nyugati-balatoni medencében ugyanakkor még mindig találni kb. 800 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméteráras kínálatot, ami jóval barátságosabb, mint amit a tó keleti, budapesti szempontból „kényelmesebb” szakaszain tapasztalhatsz, igaz a nyugati medence messzebb van jócskán a fővárostól, Budapesttől, mint pl. Balatonfüred, vagy éppen Siófok. Ez a különbség az, amit a Keszthely környéki és Balatonfenyves–Balatongyörök szakaszon élő és dolgozó ingatlanosként nap mint nap a saját bőrömön tapasztalok.
Mit keresnek ma valójában általában a balatoni vevők?
Röviden: azonnal használható, jó állapotú ingatlant, lakások esetén saját parkolóval, tárolóval és lehetőleg terasszal vagy kertkapcsolattal, ezért a földszintlakások általában itt népszerűek. A tó közelsége önmagában már nem feltétlenül elég – ha ezek az alapfeltételek hiányoznak, az érdeklődés sokszor már a megtekintés elején elhal.
Felújítandó vagy azonnal költözhető ingatlant keresnek a vevők a Balatonon?
A vevők zöme ma kifejezetten jó állapotú, azonnal beköltözhető ingatlant keres. Felújítandó házra vagy lakásra jóval kevesebben nyitottak, még akkor is, ha az ár elsőre kedvezőbbnek tűnik – a balatoni vevők többsége nem munkát akar vásárolni, hanem kész megoldást. Ez alól kivételt azok a vevők jelentenek, akik tudatosan flippingelnek, tehát vesznek, felújítanak és eladnak, illetve azok a kisebb költségvetésű érdeklődők, akik kifejezetten a felújítandó zártkerti ingatlanokban vagy a háttértelepülések falusi házaiban keresnek olcsóbb vételi lehetőséget.
Balatoni lakásoknál: földszint, kert, terasz a fontos
A lakáspiacon egyértelmű sorrend rajzolódik ki. A földszinti lakások a legkeresettebbek, különösen akkor, ha kertkapcsolat vagy terasz is tartozik hozzájuk – ez sokkal jobban illeszkedik a balatoni életmódhoz, mint egy emeleti lakáslépcsőzéssel a „85-diken”.
Balatoni vízparti közelség vagy központi elhelyezkedés?
A vízpart közelsége továbbra is kiemelt szempont, de ha egy ingatlan mégsem közvetlen vízparti, a vevők többsége inkább a központi elhelyezkedést részesíti előnyben. A bolt, az étterem, a strand és a sétány elérhetősége sokszor többet nyom a latban, mint néhány plusz méter távolság a víztől.
Balatoni családi háznál: terasz, kert, kocsi beálló, tároló
A balatoni családi házaknál szinte kivétel nélkül előkerül a terasz vagy a kertkapcsolat kérdése – nem díszítőelemként, hanem valódi használati térként. Egy élhető, panorámás terasz vagy kert ma sokkal fontosabb szempont, mint korábban.
● Kocsi beálló: legalább egy saját parkolóhely ma már alapelvárás, egyre többen keresnek fedett megoldást is.
● Tároló: pince, kerti tároló, külön helyiség – a SUP-ok, szörfök és kerti felszerelések tárolása ma már a döntés része, nemcsak utólagos szempont.
● Vízparti ingatlanoknál külön elvárás a saját partszakasz és a stég megléte.
Hol lehetnek még a Nyugat-Balaton rejtett kincsei Keszthely környékén és Balatonfenyvestől Balatongyörökig?
A Balaton parti sáv magas árai miatt egyre többen fordulnak a háttértelepülések és a kevésbé felkapott Balaton környéki falvak felé. Ezeken a helyeken a négyzetméterárak akár 30-50 százalékkal is alacsonyabbak lehetnek, miközben a fejlődő infrastruktúra és a nyugalom sokaknak fontosabb, mint a tömött parti sétány.
Miért éri meg körülnézni a Keszthely környéki és Balatonfenyves és Balatongyörök közti szakasz melletti háttértelepülésein?
A tapasztalatom szerint azok a vevők jól járhatnak, akik nem ragaszkodnak mindenáron az első Balatoni vízparti sorhoz. Egy-egy utcával, dombháttal beljebb, vagy a szőlőhegyi, zártkerti részeken jóval barátságosabb áron találhatsz olyan telket vagy házat, ahonnan akár jobb panoráma nyílik a tóra, mint sok parti ingatlanból – csendesebb környezetben, kevesebb nyári forgalommal. Ilyen például a Vonyarcvashegyi domb, ahonnét a telkek általában pazar balatoni panorámásak és ez meg is jelenik az árukban..
Fontos ugyanakkor tudni, hogy sok hasonló, panorámás Balatoni ingatlan gyakran zártkerti vagy külterületi besorolású, ami korábban komoly korlátokat jelentett a finanszírozás és az adásvétel egyszerűsége szempontjából. Ez a helyzet azonban 2025 nyara óta gyökeresen megváltozott – erről a következő részben írok részletesen.
Keszthely a viszonyítási pont – de a környéke rejti az ingatlan kincseket ( néha persze Keszthely is, bizonyos szegmensekben)
Keszthely a Nyugat-Balaton egyik legfontosabb települése – innen indul a térség szíve, itt van a legtöbb szolgáltatás, iskola, orvosi ellátás és a Festetics-kastély is, miközben a Balaton és a Hévízi-tó is karnyújtásnyira van. Épp ezért nem véletlen, hogy Keszthely ára is magasabb: a belvárosi és tópart-közeli új építésű kínálat ma jellemzően 1,6 millió forint körül mozog négyzetméterenként. Ez a szám jól mutatja, mennyire vonzó célpont maga Keszthely település – de egyben azt is, hogy itt nehezebb reális áron hozzájutni egy balatoni otthonhoz.
A jó hír, hogy nem kell feltétlenül Keszthely belvárosában keresned ahhoz, hogy élvezd mindazt, amiért mások odaköltöznek. A város tágabb környékén – a fentebb már bemutatott Balatonszentgyörgyön, Balatonberényben, illetve a térség zártkerti és szőlőhegyi részein – jóval kedvezőbb áron találhatsz otthont úgy, hogy Keszthely szolgáltatásai, munkalehetőségei, iskolái és a Balaton mégis 10-20 perces autóútra maradnak.
Ez az a szegmens, amivel a leggyakrabban dolgozom: olyan vevőknek segítek, akik Keszthely vonzáskörzetében (Hévíz, Gyenesdiás, Vonyarcvashegy és a környező, csendesebb települések) keresnek family-barát, éves szinten is lakható otthont – nem csak nyári hasznosításra szánt nyaralót –, és olyan eladóknak, akik pontosan szeretnék tudni, hogy az ingatlanuk hol helyezkedik el ezen az árskálán.
Ahol még olcsóbban találhatsz Balatoni ingatlant, mint a Keszthelyi városi ingatlanpiac, Keszthely kertvárosi részén, amely Keszthelyhez tartozik, de némileg kiesik a várostól és totál közel van Hévízhez is, sőt sok ingatlan ott Hévízi panorámás. Viszont itt az infrastrukturális ellátás összehasonlíthatatlanul rosszabb, mint Keszthelyen, vagy éppen hévízen, ezért is olcsóbbak ott általában az eladó ingatlanok, viszont az elhelyezkedése kiváló, nagyon jó helyen van.
Pár hónapja Keszthely kertvárosban adtam el egy házat, amire érdekességképpen csak helyi Keszthelyiek és Keszthelyről elszármazottak érdeklődtek, mivel nem volt annyira elszaladva a családi ház ára. Még én is gondolkodtam a családi ház megvételén, de sajnos nekem el kellett volna még hozzá adnom egy ingatlant, így kifutottam volna az időből, mivel gyorsabban eladásra került.
2025 nyara óta más a zártkertek helyzete – amit erről mindenképp tudnod kell
2025. július 1-jén életbe lépett az ingatlan-nyilvántartási törvény módosítása, amely új lehetőséget ad a zártkerti ingatlanok tulajdonosainak. Az érintett üres telkek és a felépítménnyel rendelkező telkek is kikerülhetnek a művelési ág alól, és „kivett terület” besorolást kaphatnak – de csak akkor, ha az adott település önkormányzata ezt rendeletben engedélyezi.
Ez a változás nemcsak a jogi státusz és a tényleges használat összhangját teremti meg, hanem a piaci forgalmat is élénkítheti – és ez nem csak a Balaton környékére igaz, hanem bárhol az országban, ahol az önkormányzat él ezzel a lehetőséggel.
A jogszabályváltozás mérföldkő a zártkerti ingatlanok piacán, mert megnyitja az utat az eddig elérhetetlen finanszírozási lehetőségek és állami támogatások előtt. A saját tapasztalatom szerint a zártkerti és üdülőövezeti ingatlanok iránti érdeklődés folyamatosan élénkül – egyrészt épp ez a törvényi lehetőség miatt, másrészt mert a parti ingatlanok drágulása sok vevőt a hegyi, zártkerti részek felé terel. A hegyről gyakran kiváló panoráma nyílik, és sokkal nagyobb a nyugalom, mint amit a forgalmasabb balatoni falvakban tapasztalhatsz.
Mit hozhat a törvénymódosítás a gyakorlatban a Balatoni és egyéb Zártkerti ingatlanpiacokon?
● Megnyílhat az út a lakáshitelek és állami támogatások előtt olyan ingatlanoknál, amelyek korábban ebből kizárva voltak.
● Gyorsabbá és egyszerűbbé válhat az adásvétel, mert megszűnnek a földforgalmi törvényhez kötődő kötelezettségek.
● Nem keletkezik földvédelmi járulékfizetési kötelezettség a kivont ingatlanok esetén.
● A zártkerti ingatlanok piaci értéke várhatóan növekedni fog azokon a településeken, ahol az önkormányzat élt a kivonás lehetőségével.
Ehhez kapcsolódik egy másik, kifejezetten friss fejlemény: 2026. január 1-től az Otthon Start program fix, 3 százalékos kamatozású lakáshitele már nem csak a belterületi, hanem a külterületi és zártkerti lakóingatlanokra is igényelhető. A jogszabály-módosítás lényegében egyetlen szó törlését jelentette a korábbi szövegből – a „belterületi” kitétel kikerült –, ez viszont alapjaiban nyithatja meg az utat sok vevő előtt, aki eddig kizárólag a drágább, belterületi kínálatból válogathatott.
A zártkerti ingatlanok régóta fontos, de nehezebben kezelhető szegmensét jelentették a hazai ingatlanpiacnak. A mostani változások áttörést hozhatnak, mert valódi választ adnak a piaci szereplők régi igényeire – és ahogy egyre több önkormányzat él a kivonás lehetőségével, a zártkerti ingatlanok a következő időszak egyik nyertesei lehetnek, ami hatással lesz mind az árakra, mind az értékesítési időre.
Mire figyelj, mielőtt zártkerti vagy hegyi ingatlant vásárolnál?
● Nézd meg, hogy az adott település önkormányzata elfogadott-e rendeletet a művelési ág alóli kivonásról – a nélkül a finanszírozási könnyítések nem érvényesek, hacsak már korábban, amíg lehetett ki nem vonták az ingatlant a művelési ágból, ezt a tulajdoni lapon láthatod.
● Ellenőrizd a közművek (víz, áram, csatorna) tényleges kiépítettségét – zártkerti részeken ez korántsem mindig egyértelmű.
● Kérdezz rá a téli megközelíthetőségre és az útviszonyokra, akár a szomszédoktól is, különösen szőlőhegyi, dombtetői elhelyezkedésnél.
● Hitelfelvétel előtt mindenképp készíttess friss, hiteles értékbecslést – ez az alapja annak, hogy a bank egyáltalán elfogadja a fedezetet és jó, ha tudod, még mielőtt bármit aláírnál, vagy pénzt tennél le ingatlanosnak, vagy foglalót adnál, vagy vételi szándéknyilatkozatot írnál alá, hogy egyáltalán hitelezik-e az ingatlant és a bank mekkora hitelt adna várhatóan..
● Nézd át a tulajdoni lapot és a földhivatali nyilvántartást, hogy a valós állapot és a papírokon szereplő besorolás egyezik-e.
Lehetőleg miért ne egyedül vágj bele – se eladóként, se vevőként a Balatoni ingatlan eladásába, vagy megvételébe
Sokan gondolják úgy, hogy egy ingatlan eladása vagy megvétele egyszerű: felteszed a hirdetést, vagy rákeresel a kedvenc portálon, és kész. A valóságban azonban pont a most bemutatott helyzet – a zártkerti besorolás, a változó jogszabályi háttér, a hitelezhetőség kérdése – mutatja meg, mennyi mindent nem lehet tudni elsőre.
Ha eladóként magad árulod az ingatlanod, és nem tudod pontosan, milyen besorolású, mekkora a valós ingatlanpiaci értéke, vagy hitelezhető-e egyáltalán, könnyen előfordulhat, hogy feleannyiért adod el, mint amennyit ér – vagy éppen ellenkezőleg, irreálisan magas áron hirdeted, és hónapokig, de akár évekig nem találsz vevőt. Vevőként ugyanez fordítva igaz: ha nem tudod, pontosan mit veszel, könnyen belefuthatsz olyan finanszírozási vagy jogi buktatóba, ami csak a szerződéskötés után derül ki – amikor már késő.
Én Sipos András ingatlanközvetítő három szerepkört fogok össze egy kézben:
Hivatalos ingatlanközvetítőként, okleveles értékbecslőként és hitelközvetítőként is dolgozom. Ez a kombináció nem olyan gyakori a lakáspiacon, és épp az ehhez hasonló, összetettebb ügyekben – zártkerti ingatlan, hegyi telek, változó jogszabályi háttér – mutatja meg az értelmét: nem kell külön ingatlan szakembert keresned az ingatlan értékbecsléshez, mást a közvetítéshez és megint mást a hitelhez. Egy helyen, egy beszélgetésben tisztázzuk, mit ér valójában az ingatlanod, hogyan add el jó áron, és hogyan finanszírozza meg a vevő.
Gyakran ismételt kérdések – Balaton és Keszthely környéke rejtett kincsei: Itt lehetnek még olcsóbb ingatlanok a Nyugat-Balatonon, Balatonfenyvestől Balatongyörökig
Hol találhatsz viszonylag olcsóbb ingatlant a Nyugat-Balatonnál?
Az általam vizsgált adatok alapján a Balatonfenyves–Balatongyörök szakasz környékén Balatonszentgyörgy és Balatonberény kínál viszonylag kedvező négyzetméterárakat, de a szőlőhegyi és zártkerti telkek is jóval a parti árak alatt mozognak, valamint a távolabbi Balaton környéki települések.
Kaphatok hitelt zártkerti ingatlanra 2026-ban?
Adott esetben igen, ha minden klappol – 2026. január 1-től az Otthon Start fix 3 százalékos hitele már külterületi és zártkerti lakóingatlanra is igényelhető, a program egyéb feltételeinek teljesülése esetén.
Érdemes-e felújítandó házat venni a Balatonnál?
Ha alacsonyabb költségvetésből szeretnél saját balatoni ingatlanhoz jutni, igen – de csak akkor, ha pontosan tudod, mekkora felújítási munka és költség vár rád. Ehhez érdemes szakértői véleményt kérni még a vásárlás előtt.
Miért lehet szükségem értékbecslésre a Balatoni ingatlan vásárlás elött, ha csak érdeklődöm?
Az értékbecslés nem csak hitelfelvételhez kell: megmutatja, hogy egy ingatlan ára reális-e, és alapot ad a tárgyaláshoz – legyen szó vételről vagy eladásról.
Zárszó – Balaton és Keszthely környéke rejtett kincsei: Itt lehetnek még olcsóbb ingatlanok a Nyugat-Balatonon, Balatonfenyvestől Balatongyörökig
A Nyugat-Balaton Keszthelyen és környékén, Balatonfenyvestől Balatongyörökig tartó szakasza még mindig tartogat lehetőségeket – de csak azoknak, akik tudják, hova nézzenek, és tisztában vannak a jogi és finanszírozási háttérrel is. Ha most gondolkodsz balatoni ingatlan vásárlásán vagy eladásán, szívesen segítek és támogatom az elképzeléseidet: ingatlanközvetítőként, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként is a rendelkezésedre állok.
Keress bátran egy konzultációra – nézzük át együtt, mi a legjobb lépés a te helyzetedben!
Sipos András
ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu
Kapcsolódó blog cikkem:
Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás?
Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?
Érdemes házat venned a semmi közepén?
Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod!
Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
