Hogyan tegyél ajánlatot és vegyél lakást keresleti ingatlanpiacon?

Hogyan vásárolj lakást keresleti ingatlanpiacon? – Ne csak nézelődj, cselekedj!

A keresleti ingatlanpiac nem a hezitálók terepe. Itt nem az nyer, aki a legtöbbet alkudozik, hanem az, aki gyorsan, határozottan és okosan lép. Ha most keresel lakást, akkor ez a cikk neked szól – segít, hogy ne maradj le a jó lehetőségekről, és ne fizess rá a kivárásra.

A keresleti lakáspiac jellemzői:

A keresleti ingatlanpiac lényege, hogy a vevők futnak a lakások után. Kínálatból kevés van, a jó adottságú, reális áron hirdetett ingatlanok villámgyorsan elkelnek. Ezt a helyzetet számos tényező okozhatja, ami a magyar és a külföldi piacokon is megfigyelhető:

• Olcsó(bb) Hitel: Ha a kamatok alacsonyak, vagy kedvező állami támogatások (mint például a magyarországi CSOK, babaváró, vagy a közelmúltban bejelentett Otthon Start Program ösztönzik a lakás vásárlást, hirtelen megnő a fizetőképes kereslet az ingatlanok iránt.

A vevők pénzügyileg erősebbek lesznek, ami felhajtja az árakat.

• Kevesebb Építkezés/Kínálat: Ha az új lakások építése valamiért lelassul (pl. magas építőipari költségek, engedélyezési nehézségek), akkor a kínálat nem tudja követni a keresletet.
• Befektetői Láz: Amikor az ingatlan jó és viszonylag stabil befektetésnek számít (pl. az inflációval szemben is tartja az értékét), az ingatlanbefektetők is megjelennek, akik sokszor készpénzzel érkeznek, ezzel még gyorsítva a folyamatot és növelve a versenyt.

Mi az a keresleti ingatlanpiac, és miért fontos ezt felismerni?

A keresleti lakáspiac azt jelenti, hogy több a vevő, mint az eladó. Kevés a jó lakás, sok az érdeklődő. Az eladók nem aggódnak, mert ha normális áron hirdetik az ingatlant, szinte biztos, hogy gyorsan elkel. A vevők viszont versenyeznek egymással – és ez a verseny gyakran licitálásba torkollik.

A keresleti ingatlanpiac nemcsak magyar jelenség

Ez nem csak magyar jelenség. Az amerikai Zillow és a Realtor adatai szerint a keresleti piacokon (pl. San Francisco, Austin, Toronto) az ingatlanok átlagosan 7-10 napon belül elkelnek, és gyakori, hogy a végső ár meghaladja az irányárat.

Magyarországon is hasonló a helyzet: a BiztosDöntés és a Portfolio szerint a jó állapotú, jól árazott lakások Budapesten, vagy a Balaton környékén szinte „elkapkodósak”, de egyébként keresleti lakáspiacon az összes jól árazott és jó lakásra ezt mondhatjuk véleményem szerint, hacsak nem totál halott helyen van egy esztelenül túlárazott ingatlan. Véleményem szerint, ha egy ingatlan keresleti piacon sem kel el, akkor ott már vannak bajok..

Mi történik, ha nem lépsz időben, ha megvennél egy ingatlant?

Ha most azt gondoltad, hogy az „Az idő nem neked dolgozik”, Ez telitalálat. Aki sokat vacillál, az nem csak lemarad, hanem gyakran egy licithelyzet kellős közepén találja magát. Ilyenkor már nem te diktálod a feltételeket, hanem az eladó válogat a vevők között.

És itt jön a trükk: nem mindig az nyer, aki a legtöbbet kínál. Az eladók sokszor preferálják azt a vevőt, aki rugalmasabb (pl. hosszabb kiköltözési időt enged), vagy akinek már kész a finanszírozása, adott esetben banki hitelígérvényt tud lobogtatni. De a legtöbb esetben a magasabb ár viszi el a lakást – főleg, ha az eladó gyorsan akar zárni.

Hogyan adj ajánlatot keresleti lakáspiacon? – A gyorsaság életet ment

A legfontosabb tanács: ne alkudozz mélyről. Egy keresleti piacon az irreális alku nem alku, hanem időpazarlás. Az eladó tudja, hogy van más érdeklődő, vagy lesz hamarosan és nem fog rád várni.

Tippek, hogy ne maradj le a lakásról:

• 🕒 Ne hezitálj: ha tetszik a lakás, azonnal egyeztess időpontot, nézd meg, és ha rendben van, tegyél ajánlatot.
• 💰 Ne alkudj túl mélyről: ha az ár reális, inkább add meg az irányárat, vagy ajánlj kicsit többet, hogy kiemelkedj.
• 📄 Legyen nálad foglaló: ha komolyan gondolod, mutasd meg, hogy kész vagy lépni. A foglaló a legjobb eszköz a lakás „lefoglalására”.
• 🧾 Legyél hitelképes: ha hitelből vásárolsz, legyen előminősítésed, vagy legalább egy banki igazolásod, hogy komoly vevő vagy.
• 🧠 Kommunikálj okosan: az eladó nem csak az árat nézi, hanem azt is, mennyire vagy megbízható, rugalmas, korrekt.

Mit ne csinálj keresleti ingatlanpiacon: tipikus hibák

• Ne hagyd, hogy az érzelmed, érzésed vezessen: “ha most nem adom a pénzt, soha nem találok jobb lakást” – sokszor lehet találni, de ha túlfizetsz, azt nehéz visszacsinálni.
• Ne hagyd, hogy a verseny “felpörgesse” az irányár feletti ajánlatodat olyan fokig, ami után a lakás fenntartása, felújítása stb. már nem élhető opció, vagy nem marad tartalék pénzed és recegned kell.
• Ne vállalj olyan feltételeket, amelyeket nem tudsz betartani (pl. túl rövid kiköltözés, túl sok kötött procedúra).
• Ne hagyd el magad annyira, hogy alulfizetsz, csak mert “alkudni kell” – egy rosszul kialakított alkufolyamat gyakran veszteség.

Az ingatlanra licitálás pszichológiája – Ne ess pánikba!

Ha licithelyzetbe kerülsz, ne kapkodj, de ne is hátrálj meg. Ilyenkor fontos, hogy tudd, mennyit ér neked maximum az ingatlan. Ilyenkor lehetnek rövid és hosszú távú gondolatok is, tervek az ingatlannal kapcsolatban. Ne másokhoz mérd magad, hanem a saját igényeidhez és lehetőségeidhez.

Ingatlan vétel az irányár felett?

A Harvard Business Review szerint a licitálásban gyakori a „winner’s curse” – azaz az a vevő, aki nyer, gyakran túlfizet, mert érzelmi alapon döntött. Ezért fontos, hogy legyen egy felső határ, amit nem lépsz túl, vagy túl lépsz, ha neked megéri.

Ez gyakori egyébként az árverési vételeknél is. Jó pár árverési licitáláson vettem már részt és szinte mindegyik túl lépte az akkori észszerű árhatárt, amit akkor megért az ingatlan.

Az más kérdés, hogy évek múlva sokszor szidtam magamat, hogy a fenébe is, miért nem licitáltam magasabbra az összeget és vettem volna meg a lakást, mert az elmúlt évek ingatlan ár emelkedései miatt még így is bőven megérte volna, de hát ezt senki nem tudhatta legfeljebb sejthettük.

Ezért fontos eldöntened azt is jó előre, hogy neked miért kell az ingatlan és rövid, vagy hosszútávon kell, mert lehet, hogy hosszútávon még a meghirdetett ár fölött is bőven megéri és akkor pedig egyből előnybe leszel az összes többi vevővel szemben, mert azok biztos, hogy megpróbálkoznak valamilyen alkuval, ha nem annyira fontos nekik a lakás és ezzel időt vesztenek.

Külföldi példák – Mit tanulhatunk más ingatlanpiacoktól?

• 🇩🇪 Németországban a keresleti lakáspiacokon gyakori, hogy az eladók előszűretik a vevőket hitelképesség alapján, mielőtt egyáltalán időpontot adnak.
• 🇺🇸 Az USA-ban sok vevő „love letter”-t ír az eladónak, amiben bemutatkozik, és elmondja, miért pont azt a lakást szeretné – ez emberibbé teszi a döntést.
• 🇬🇧 Angliában az ajánlatot gyakran „sealed bid” formában adják be – azaz titkos ajánlatként, amit az eladó egyszerre bírál el.

Versenypiaci ingatlanpiacokon (pl. USA, Kanada, Ausztrália) gyakori a “bidding war” („licitháború”) – többen ajánlanak ugyanarra az ingatlanra. Ilyenkor az ajánlat nem csak az ár miatt verseng, hanem a feltételek miatt is: finanszírozási biztosíték, kiköltözés időpontja, az ajánlat gyorsasága, előleg (foglaló) nagysága.

Fontos, hogy felkészült legyél: tudd, hogy kb. mennyi és milyen hasonló lakások mennek el azon a környéken, milyen állapotban, mekkora áron; így tudsz reális és versenyképes ajánlatot tenni. (“comparables”, “market comps”)

Összegzés: A keresleti lakáspiacon a gyorsaság és a stratégia a kulcs

A keresleti ingatlanpiacon nem a kivárás, hanem a gyors, határozott döntés hozza meg a sikert. Az alkudozás itt nem a barátod, a foglaló viszont igen. Ha komolyan gondolod a vásárlást, akkor ne csak nézelődj – cselekedj, ha valóban kell a lakás.

A keresleti ingatlanpiac a felkészültek játéka. Azt javaslom, hogy a vevőként ne hagyd magad sodortatni az árral, hanem készülj fel tudatosan. Tudd a maximumot, amit megadsz, legyen hitel előminősítésed, ha nem készpénzes vevő vagy, hanem lakáshitelre vásárolsz lakást, és ne félj gyorsan és határozottan lépni.

Az idő a legdrágább faktor most, ne veszítsd el a lakást azon, hogy meg akarsz fogni 500 ezer-1millió forintot, miközben milliókat veszítesz azon, ha elviszik előled a kinézett ingatlant, ugyanis azt is kell nézned, hogy van e hasonló ingatlan a piacon és adott esetben az is benne van a pakliban, hogy közben felmennek az ingatlanárak.

Lényeg a gyors foglalózás – és ebben nincs pardon, a gyors és határozott fellépés a kulcs. Ne feledd: a licitben csak egy nyertes van! 🏆

• Amikor látod, hogy egy ingatlan jó és kell neked: ne csak gyorsan, hanem professzionálisan lépj – legyen tiszta ajánlat, jó pénzügyi háttérrel, korrekt feltételekkel.
• Néha jobb, ha inkább kicsit fölé mész az ajánlatoddal az irányárnak, ha tudod, hogy verseny lesz – de ezt csak addig, amíg még az arányok értelmesek.
• Legyen “B terv”: ha nem kapod meg az ingatlant, legyen más opció. Ne ragadj bele agyilag egyetlen “álomlakásba”, mert az több stresszt hozhat, mint örömet.
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Ingatlanhirdetés: Az első két nap alatt eldől, álmodozol, vagy tényleg eladsz! 

Ingatlanpiac = gyors döntés! Aki hezitál, fikázik és variál, az lépcsőt mászhat 70 évesen.. 

Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Hogyan tegyél ajánlatot és vegyél lakást keresleti ingatlanpiacon? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlanpiac = gyors döntés! Aki hezitál, fikázik és variál, az lépcsőt mászhat 70 évesen..

Kivársz, okoskodsz, aztán rosszabbul jársz – tanulság a mai ingatlanpiacról

Az ingatlanpiacon gyakran látom, hogy a vevők hosszasan nézelődnek, mérlegelnek, fikáznak, alkudoznak, „okoskodnak”, és mindig a legjobbat, a legolcsóbbat keresik. Elsőre logikusnak és érthetőnek tűnik ez a hozzáállás – hiszen ki ne akarna minél jobb áron minél jobb lakást találni?
Meg különben is az ember tanulja, legalábbis a jobb ingatlanközvetítők, hogy a vevők szempontjai tulajdonképpen végtelenek és a nézegetés, turistáskodás tulajdonképpen természetes, hiszen én is ezt csinálom, ha lakást vásárolok, amikor a vevői oldalon állok.

A gond csak az, hogy közben telik az idő, a lakáspiac változhat, az ingatlanárak elmozdulhatnak, és a végén lesznek, akik épp az ellenkezőjét érik el annak, amit szerettek volna: rosszabb lakást vesznek, drágábban, nagyobb kompromisszumokkal.
Az alábbi történet erre egy nagyon jó példa, amit saját szememmel láttam.

A történet: hogyan lett az álom lakásból rémálom lakás

Körülbelül fél évvel ezelőtt hirdettem egy első emeleti, erkélyes lakást. A lakáspiacon az első és második emelet a „number one”, ezeket keresik a legtöbben. Persze a harmadik, negyedik emeleti lakásokat is megveszik, de ott már nehezebb eladni, főleg ha nincs lift a házban. Az áruk néha alacsonyabb, de ez sem biztos, mert a kereslet sokszor kiszámíthatatlan, meg persze a lakás állapotától is függ az ár, meg nagyon sok mindentől, meg, ami megtetszik a vevőnek.

Az első emeleti lakásra jött is több érdeklődő. Egyikük egy hetvenes éveiben járó házaspár volt, akik már eladták a saját lakásukat, és kifejezetten első emeleti, lift nélküli házban kerestek új otthont. El is mondták, hogy három hónapon belül mindenképpen költözniük kell, mert a vevőjük át akarja venni a régi lakásukat.

Azt hangsúlyoznom kell, hogy ők nem voltak semmilyen ügyfeleim és megbízóim sem, ők csak bejelentkeztek egy általam hirdetett lakás megnézésére.

Megnézték az ingatlant, de rögtön kritizálni kezdték. Ilyet is hallottam: „Nem elég világos, túl drága, sokat kell költeni rá… a szomszéd ház túl közel van… biztos lesz majd jobb.” Látszott, hogy inkább hibát keresnek, mint megoldást pedig mondtam nekik, hogy ilyen adottságú lakás kevés van a lakáspiacon, talán nincs is.

Aztán el is tűntek, mint szürke szamár a ködben, nem adtak ajánlatot, nem mutattak érdeklődést, azt hittem nem is látom őket többet.

Nem sokkal később a lakást megvette egy fiatalember. Ráadásul a meghirdetett áron, alkudozás nélkül. Ő tudta, hogy az első emelet ritka kincs, nem érdemes sokat gondolkodni, készpénzben fizetett, még hitel sem kellett neki.

Amikor újra találkoztam a lakásnéző 70-es házaspárral..

Néhány hónappal később ismét találkoztam a hetvenes házaspárral, és megkérdeztem: „Na, sikerült megtalálni a lakást?” Az asszony csak legyintett: „Tiszta ideg voltunk, alig találtunk valamit. Közben bejelentették az Otthon Start Programot, az árak hirtelen felmentek, a lakásokat elkapkodták. Végül egy negyedik emeleti lakást kellett megvennünk lift nélküli házban. Most caplatunk fel minden nap a lépcsőn, hetvenévesen, mert nem akartunk albérletbe menni…”

Mit tanulhatunk ebből a a lakásvásárlós sztoriból?

A történet tanulsága egyszerű, de annál fontosabb: nem biztos, hogy érdemes túl sokáig halogatni és kivárni. Az ingatlanpiac nem mindig egy lassan mozgó hajó, inkább egy adott esetben gyorsan forduló motorcsónak: egy hír, egy új állami támogatás, egy banki hitelprogram, és hirtelen minden megváltozik.

Az Otthon Start Program pontosan ilyen volt és most is ilyen. Amikor bejelentették, hogy jön a 3%-os kamattal elérhető hitel, hirtelen mindenki rohanni kezdett lakást venni. A kereslet felpörgött, a jobb lakásokat pillanatok alatt elkapkodták, és az ingatlanárak is emelkedtek észszerűtlenül.

Aki időben lépett, még jó áron tudott lakást vásárolni. Aki várt, az vagy drágábban jutott hozzá, vagy kénytelen volt rosszabb minőségű, kevésbé ideális lakást venni.

Aki nemcsak eladó, hanem egyszerre lakásvásárló is lesz

És ez nem csak a vevőkre igaz. Az eladóknak is érdemes figyelniük: ha eladsz egy ingatlant, a mai hektikus piacon a legjobb, ha minél előbb veszel helyette másikat. Vagy legalább egy részéből újra ingatlanba fektetsz, mert semmi sem tud olyan gyors hozamot produkálni, mint amikor egy állami beavatkozás hirtelen felnyomja az árakat, hacsak nem részvényezel, kriptózol stb., de azok viszont nagyon kockázatosak, lehet, hogy mindent elvesztesz.

Miért tévút az örökös „majd lesz jobb” hozzáállás a lakáspiacon?

A legtöbb vevő fejében van egy elképzelt, tökéletes lakás. A gond csak az, hogy a tökéletes lakás szinte soha nem létezik. Mindig lesz valami, ami nem tetszik: a szomszéd ház, a zaj, a fény, a beosztás. Ha mindig a hibát keresed, előbb-utóbb lemaradsz a jó lehetőségekről.
Az árak ráadásul nem várnak rád. Gondolj bele: ha fél évvel ezelőtt találtál egy lakást 50 millióért, de nem vetted meg, mert hátha lesz jobb, és közben az árak 10%-ot emelkedtek, most már ugyanaz a kategória 55 millió. Ez 5 millió forint veszteség csak a „hátha lesz jobb” miatt.

Miért fontos a B terv a lakáspiacon?

A történetből az is kiderül: mindig legyen B terved. Ha eladod a lakásodat, gondold végig, hova költözöl. Ha veszel, legyen világos, hogy mi az, amiben kompromisszumot kötsz, és mi az, amiben nem.
A lakáspiacot nem tudod irányítani. Az állam beavatkozhat, új támogatásokat vezethet be, a kamatok változhatnak, az ingatlan hirtelen megugorhatnak. Ha van B terved, akkor nem ér váratlanul a változás. Ha nincs, akkor úgy jársz, mint a hetvenes házaspár: kénytelen leszel olyan lakást venni, amit előtte eszedbe sem jutott volna.

Külföldi ingatlanpiaci példák: nem csak magyar sajátosság

Hasonló jelenségeket külföldön is láttunk. Az Egyesült Királyságban a „Help to Buy” program vagy Németországban a különböző állami támogatások szintén felpörgették az ingatlanpiacot. Mindenhol az történt, ami most nálunk: hirtelen nőtt a kereslet, felmentek az ingatlanárak, és a kiváró lakásvásárlók rosszabbul jártak.
Ez azt mutatja, hogy nem magyar sajátosság, hanem általános lakáspiaci törvényszerűség: ha támogatott pénz kerül az ingatlanpiacra, a kereslet megugrik, és az ingatlanárak vele együtt.

Kivárás helyett döntés: két történet, két teljesen más befejezés az ingatlanpiacon

Az ingatlanpiac tele van tanulságos történetekkel. Az egyik oldalon ott vannak azok, akik mindig halogatnak, mindig a hibát keresik, mindig a „tökéletesre” várnak, és közben rosszabbul járnak.

A másikon pedig ott vannak azok, akik rugalmasak, elfogadják az ingatlanszakember segítségét, és időben lépnek – ők gyakran sokkal jobb helyzetben találják magukat.

A cikkem első részében feljebb meséltem egy 70 éves házaspárról, akik első emeleti lakást kerestek, de túl sokáig vártak.
Közben bejelentették az Otthon Start Programot, felmentek az árak, és végül egy negyedik emeleti, lift nélküli lakást kellett megvenniük, amit korábban eszükbe sem jutott volna elfogadni. Ez a történet sajnos egy „rossz döntés – rossz végeredmény” példája lett.

Most viszont szeretnék mesélni egy másik esetet is, amely ugyanebben az időszakban történt, de Happy Enddel zárult

Amikor az ingatlanközvetítő tényleg megoldja az ügyfél, eladó-vevő életét

Egy másik 70 év körüli ügyfélnek, megbízómnak segítettem, akinek sikeresen eladtam az ingatlanát. Amikor elkezdett új ingatlant keresni, bejött az Otthon Start, és teljesen ideges lett: „Mi lesz, ha nem találok időben másik lakást? Hova költözöm? Mi lesz a pénzemmel?” – sorolta az aggodalmait.

Tényleg nem talált megfelelő lakást saját maga, a hirdetésekben nem volt olyan, ami igazán passzolt volna hozzá. Ekkor jött a képbe az, amit a legtöbben nem látnak: az ingatlanközvetítő kapcsolatrendszere. Eszembe jutott egy régi eladó, akinek a lakása korábban ugyan piacon volt, de már levette a lakás hirdetést. Felhívtam: „Eladnád most is a lakást, ha lenne készpénzes vevő?” – kérdeztem.
A válasz igen volt. Elmentünk, megnéztük, megegyeztünk, és azóta az ügyfelem boldogan él az új otthonában. Nemcsak eladóként, hanem vevőként is sikerült segítenem neki, és teljesen rendeztem az ingatlanügyét.

És ez nem egyedi eset. Volt már ebben az évben olyan is, hogy egy másik ügyfélnek eladtam a lakását, de hónapokig nem talált új otthont. A kiköltözési határidő már közeledett, a vevője teljesen ideges volt, hogy nem költöznek ki időben. Végül az utolsó héten szóltam neki egy családi házról, amit én kutattam neki, találtam, megnézte, és meg is vette. Boldogan költöztek, és azóta is elégedettek.

Miért meséltem el ezeket a sztorikat? Kell, vagy nem kell neked rutinos, tapasztalt és becsületes ingatlanközvetítő?

Sokan mondják: „Ugyan, minek nekem ingatlanos? Az ingatlanos egy hasztalan népség..Csak felmarkolja a pénzt, semmit sem csináL.”
Nos, a fenti példák pont azt mutatják, hogy ez mennyire nincs így. Egy jó ingatlanközvetítő nemcsak meghirdet egy lakást, hanem megoldást hoz egy teljes élethelyzetre. Ugyanis vigyázó szeme mindig rajta van az őt megbízó ügyfeleire és nem hagyja cserben őket, akik az elején ő benne bíztak meg, nem másban és egy jó emberi kapcsolat alakult ki köztük.

Az első történet házaspárja – akik maguk próbáltak boldogulni – végül rosszabbul jártak.

A másik ügyfeleim, megbízóm – akik rám bízták magukat – a legmegfelelőbb otthont találták meg, még akkor is, amikor a lakáspiac már teljesen felbolydult. Ugyanígy az ebben az évben előbbik, akikről szintén írtam. És ami a legfontosabb: egyikük sem kényszerből vásárolt, hanem olyan lakást, amiben tényleg örömmel élnek.

A tanulság: jobb időben lépni a lakáspiacon, mint hónapokig idegeskedni

Az ingatlanpiac hektikus. Egyetlen állami intézkedés, egy új támogatás, és minden felborulhat. Ha csak a hirdetéseket böngészed, könnyen lemaradhatsz a legjobb lehetőségekről. Egy tapasztalt ingatlanközvetítő viszont olyan ajtókat nyithat ki, amikre nem is gondoltál volna – legyen az egy régi kapcsolat, egy alvó hirdetés, vagy egy belső információ, illetve megfizethetetlen emberi kapcsolatok, amik nálam például a közel 30 év alatt kialakultak, amióta 1996-óta az ingatlanpiacon vagyok.

Szóval, ha nem szeretnél úgy járni, mint az első történet házaspárja, de inkább szeretnél úgy boldog lenni, mint a második és harmadik történet szereplői, akkor a legjobb, ha időben lépsz, és ingatlan szakértő segítséget kérsz.

Az ingatlanpiaci tanulság: döntés, vagy halogatás, kivárás?

Az ingatlanpiac hektikus, gyorsan változik. Egy új állami program, egy banki döntés, és minden felborulhat. Aki kivár, sokszor rosszabbul jár. Aki időben dönt, vagy elfogadja az ingatlanszakértő segítséget, annak sokkal nagyobb esélye van arra, hogy jó áron, jó helyen találjon otthont.

A két történet ezt mutatja be a legjobban:

• az egyik házaspár túl sokat halogatott, és végül rosszabbul járt,
• a másik, valamint ugyanebben az évben a harmadik elfogadta a segítséget, és ma boldogan él az új otthonában.

A kérdés csak az: te melyik oldalon szeretnél állni?
 

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlanpiac = gyors döntés! Aki hezitál, fikázik és variál, az lépcsőt mászhat 70 évesen.. bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban

Sokan hiszik, hogy az ingatlan ára egyenlő az értékével, pedig ez egy szép nagy tévedés.

Ingatlanértékesítőként nagyon gyakran hallom a következő panaszt:

• A vevő: „Ez a lakás nem ér ennyit, teljesen túl van árazva, nem vagyok hajlandó érte ilyen sokat adni, nem vagyok teljesen hülye, inkább várok még.” Aztán van olyan vevő, többen vannak, mint gondolnád, aki már több mint 10 éve vár a nagy ingatlan áresésre, ami lehet, hogy soha nem fog bekövetkezni, vagy legalábbis nem akkora mértékben, mint sokan gondolnák és egyre távolabb kerül a lakásvásárlástól, ahogy emelkednek az árak..

• Az eladó: nem engedek az árból, hiszen még ennyiért sem szívesen adom el a lakásomat, biztos vagyok benne, hogy ennyit bárki simán kifizet érte. Ha nem veszik meg, akkor inkább felgyújtom, vagy rohadjon ott, hiszen nem kenyérre kell, nem adom el, inkább várok.”

Ez az a pillanat, amikor az ingatlan értéke és az ára kettéválik. És sokszor mindkét félnek igaza van – a maga szemszögéből.

Mit jelent az ingatlan „értéke”?

Az ingatlan értéke, vagyis a belső (intrinsic) érték, az a valós, „mélyebb” érték, amit az ingatlan hosszú távon hordoz magában.
Ez nem az az ár, ami éppen az ingatlan piacon kapható, hanem egy sokkal komplexebb számítás eredménye.

Az érték az, amit egy ingatlan valójában megérne, ha csak a fundamentumokat nézzük:

• Elhelyezkedés, lokáció: Egy jó környék, jó infrastruktúra, iskola, közlekedési kapcsolatok mind emelik az ingatlan belső értékét.
• Jövőbeni potenciál: Fejlesztési lehetőségek, bérbeadhatóság, környékfejlesztési tervek, gazdasági növekedés hozzájárulnak az értékhez.
• Műszaki állapot: Egy jól karbantartott, modern vagy felújított lakás értéke magasabb.
• Méret, alaprajz, extrák: Az ingatlan hasznos alapterülete, elrendezése, valamint különleges extrák megemelik az értéket.
• Gazdasági tényezők: Az adott időszak kamatszintje, gazdasági stabilitás is befolyásolja az értékelést, de ezek általában kevésbé ingadozó tényezők.
• Állapot és építési minőség: Az ingatlan értékének egyik alapköve az épület fizikai állapota és az építési minőség. Egy masszív, jól megépített ház, vagy lakás már önmagában magasabb értéket képvisel, mert hosszabb távon megbízhatóbb, kevésbé igényel javításokat, így költségmegtakarítást jelent a tulajdonos számára. Ide tartozik az alapozás, a teherhordó szerkezetek minősége, a felhasznált anyagok, valamint a beépített technológiák korszerűsége is. Egy gondosan felújított vagy modernizált ingatlan értéke különösen nő, mert ezek a tényezők hosszabb élettartamot és jobb komfortot garantálnak a lakóknak.
• Jogi és műszaki állapot: Az ingatlan értékének megítélésében kritikus szerepet játszik a jogi helyzet és a műszaki állapot. A tiszta tulajdonjog, rendezett terhek és jogviszonyok megerősítik az ingatlan piaci pozícióját, míg bonyolult jogi helyzet vagy bizonytalan tulajdonviszony jelentős értékcsökkenést okozhat. Műszaki oldalról az épület szerkezeti állapota, víz- és villanyvezetékek, gázszolgáltatás biztonsága, esetleges károsodások, valamint a meglévő engedélyek, műszaki dokumentációk megléte vagy hiánya egyaránt befolyásolja az értéket. Egy jogilag és műszakilag rendben lévő ingatlanban a vevők biztonságban érzik magukat, így az érték magasabb.
• Környezeti tényezők: Az ingatlan környezete jelentősen hat az értékére. Ez nemcsak a lakókörnyezet tisztaságát, zajszintjét, közbiztonságát foglalja magában, hanem az infrastruktúrát, közlekedési lehetőségeket, valamint a környék szolgáltatásait (iskolák, üzletek, egészségügyi ellátás) is. Szennyező források, túlzsúfoltság vagy például ipari terület közelsége negatívan befolyásolja az értéket, míg parkok, zöldterületek és panorámás kilátások értéknövelők lehetnek. Többféle környezeti hatás egyszerre is jelen lehet, ezek alapos mérlegelése szükséges az ingatlan valódi értékének pontos meghatározásához.

Az ingatlan érték tehát egy objektív alapokon nyugvó fogalom, amely sokszor szakértői értékbecslésből, statisztikai modellekből, vagy ingatlan becslői, vagyonértékelői hozamszámításból adódik. Ez az úgynevezett intrinsic value – vagyis a belső érték.

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Mit jelent az ingatlan „ára”?

Az ingatlan ár ezzel szemben az a szám, amit valaki ténylegesen hajlandó kifizetni az adott pillanatban. Ez nem mindig logikus, és nem mindig követi a fundamentumokat.

Befolyásolja például:

• a kereslet és kínálat aktuális állapota, az egyensúly: Ha sokan keresik a lakásokat adott környéken, az ár hirtelen megugorhat Ha kínálati piac van, az ingatlanár csökkenhet, vagy stagnálhat,
• lakáspiaci hangulat, vásárlói hangulat és pszichológia: Ingatlan befektetői magatartás, spekuláció, optimizmus, vagy félelem a piac nagy hatással van.
• a hitelezési feltételek (kamatok, hitelplafon),
• állami támogatások (pl. CSOK, Otthon Start program, Babaváró, Munkáshitel stb..),
• gazdasági helyzet: Kamatszint, infláció, munkaerőpiac aktuális állapota befolyásolja, fizetések.
• szubjektív tényezők: Vevők és eladók egyéni igényei, időzítése, érzelmi kötődés.
• sőt, néha a vevő érzelmei (kilátás, „szerelem első látásra”) és pont ott kell a vevőnek és akkor, mert válik, vagy éppen gyorsan költözne és így tovább..

Ez az ár sokszor eltér az ingatlan „valódi” értékétől, mert a piaci ár a kereslet-kínálat dinamikáját tükrözi, és előfordulhat alul- vagy túlértékelés is.

Egy élénk, keresleti lakáspiacon a „realitás” teljesen más: az ingatlan ár sokszor elszakad az ingatlan értéktől, és sokkal magasabbra kúszik. Azonban, ha kínálati az ingatlanpiac, akkor pedig lefelé megy az ár, ekkor mondják, hogy áron alul kelnek el az ingatlanok, vagy nincs ára az ingatlanoknak.

Az ingatlan ára – jelenlegi piaci ár
Az ingatlan ára viszont a pillanatnyi piaci körülmények függvénye:

• Kereslet és kínálat egyensúlya: Ha sokan keresik a lakásokat adott környéken, az ár hirtelen megugorhat.
• Piaci hangulat: Befektetői magatartás, spekuláció, optimizmus vagy félelem a piac nagy hatással van.
• Gazdasági helyzet: Kamatszint, infláció, munkaerőpiac aktuális állapota befolyásolja.
• Szubjektív tényezők: Vevők és eladók egyéni igényei, időzítése, érzelmi kötődés.
Miért létezik a különbség az ingatlan ára és értéke között?
• A piac néha hiszterizál: amikor túl sok a vevő, nőnek az árak, függetlenül az ingatlan belső értékétől.
• Ingatlanbuborékok: amikor a piaci ár irreálisan magasra szökik.
• Értékbecslési hibák, rossz információk.
• Egyedi szubjektív tényezők (pl. vevő egyedi preferenciái, érzelmi kötődés).
Hogyan növelhető az ingatlan értéke?
• Jó karbantartás, minőségi felújítások, átalakítás pl. bővítés, a nagy szétdarabolása kisebb egységekké, értékteremtés.
• Kellemessé tenni az ingatlan környezetét, figyelni a parkosításra, közbiztonságra.
• Energiatakarékos, vagy modern megoldások bevezetése.
• Megfelelő ingatlan árazás, jó marketing.

Miért mondja a vevő, hogy „nem ér ennyit az ingatlan, amennyit kérnek érte”?

A vevő többnyire racionális szemmel nézi az eladó lakást: látja a hibákat, a felújítási költségeket, és a környék más hirdetéseivel hasonlítja össze az árat, hiszen megy körbe körbe a lakáspiacon és minden ingatlant megnéz és összehasonlít, egyszóval turistáskodik, összehasonlítja a piacon az árakat, tulajdonságokat stb… Ez alapján valóban úgy tűnhet, hogy az ingatlan túl drága.
Csakhogy a lakáspiaci ár nem arról szól, hogy „megér-e ennyit” – hanem arról, hogy van-e valaki, aki ennyit kifizet érte. És ha a kereslet nagyobb, mint a kínálat, akkor a vevő érvei igazak lehetnek, de mégsem számítanak, gyakorlatilag senkit nem érdekelnek..

Miért mondja az eladó, hogy „ennél többet is ér az ingatlan”?

Az eladó általában érzelmileg is kötődik az ingatlanhoz. Az évek alatt belefektetett munkát, emlékeket és energiát is belekalkulálja az árába. Emellett sokszor hallja, hogy „felmentek az ingatlan árak”, a média sulykolja a felkapott híreket, ezért biztos benne, hogy az ő ingatlana sem kivétel.
És persze igaza is lehet – egy pörgős lakáspiacon előfordul, hogy még a túlzónak tűnő árra is találni vevőt.

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

A nagy tanulság: ingatlan érték ≠ ingatlan ár

Egy ingatlannak egy valós értéke van – ez hosszabb távon állandóbb, racionálisabb. És van egy aktuális ára – ami rövid távon akár messze el is távolodhat az értéktől lefelé, vagy felfelé az ingatlanpiaci ciklustól függően.

• Ha ingatlan eladó vagy: ne feledd, hogy a túl magas ár elriaszthatja a vevőket, és hónapokig állhat az ingatlanod.
De az is hiba, ha túl olcsón adod, mert akkor pénzt veszítesz és ráadásul, ha az eladott ingatlanárából költöznél tovább másik ingatlanba, nem is tudsz adott esetben az eladott ingatlan árából venni lakást, ha túl olcsón adod.
• Ha ingatlan vevő vagy: tudatosítsd, hogy lehet, hogy igazad van, az ingatlan nem ér „annyit”. De a lakás sokszor nem logikus – és ha valaki más megadja érte az ingatlan árat, akkor az lesz a „valós” ár.

Az ingatlan ára az a szám, amin ma meg lehet szerezni vagy eladni, míg az érték az az összeg, amit valójában megérdemel, azt a potenciális hasznot vagy élvezetet tükrözi, amit az ingatlan hosszú távon nyújt. Csak az értő vásárlók és eladók tudják, hogy ez a különbség: megnézni az ár mögött az értéket, és nem csak a címkét.

Eladnád az ingatlanod? Ne hagyd, hogy az ár és az érték közti különbség miatt veszíts!

Ha lakáseladás előtt állsz, a legnagyobb buktató mindig az, hogy túl magasról indulsz, és hónapokig nem találsz vevőt, vagy épp túl alacsonyra teszed az árat, és több millió forintot hagysz az asztalon.

Én abban segítek neked, hogy megtaláld a reális, de piacképes lakásárat – azt a pontot, ahol a vevő is belátja, hogy megéri, te pedig el tudod adni az ingatlanodat veszteség nélkül.

💡 Becsületes ingatlanosként az a célom, hogy tisztán láss: mennyi az ingatlanod valódi értéke, és mennyit tud érte most, a jelenlegi piacon ténylegesen kifizetni egy vevő.

👉 Ha szeretnéd elkerülni a felesleges időhúzást és a pénzveszteséget, keress meg, és segítek reálisan, de a lehető legjobb áron eladni az ingatlanodat.

Az én feladatom az, hogy hidat építsek a két oldal között. Segítek az eladónak reálisan belőni az árat – úgy, hogy ne veszítsen rajta, de legyen vevő is. És segítek a vevőnek is megérteni, miért kerül annyiba a lakás, és mikor érdemes kompromisszumot kötni.

👉 Ezért mondom mindig: az ingatlan értéke és ára soha nem ugyanaz, de egy jó stratégiával közelebb lehet hozni a kettőt. 

Ha szeretnéd, hogy segítsek neked meghatározni ingatlanod értékét, vagy ha bármilyen kérdésed van az ingatlanpiaccal kapcsolatban, fordulj hozzám bizalommal!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.