Dzsentrifikáció: így drágulnak meg hirtelen a lakások – és lehet, hogy pont a te környéked a következő?
Mi az a dzsentrifikáció? – Egyszerű magyarázat Becsületes Ingatlanközvetítő szemmel
Ha ingatlanpiaccal foglalkozol – akár eladóként, akár vevőként, vagy éppen ingatlanosként –, biztosan találkoztál már azzal a jelenséggel, hogy egy korábban „nem túl menő” környék hirtelen felkapott lesz a lakáspiacon. Megjelennek az új építésű lakások, a trendi kávézók, és a lakásárak elkezdenek elszállni.
Ezt hívjuk dzsentrifikációnak.
Egyszerűen fogalmazva:
a dzsentrifikáció egy olyan városi átalakulás, amikor egy korábban alacsonyabb presztízsű, olcsóbb környék felértékelődik, és egyre tehetősebb rétegek költöznek be. Ez együtt jár az ingatlanárak emelkedésével és gyakran azzal is, hogy a régi lakók kiszorulnak.
Hogyan zajlik a dzsentrifikáció az ingatlanpiacon? – Lépésről lépésre
A folyamat nem egyik napról a másikra történik. Általában így néz ki:
1. Elhanyagolt, olcsó városrész
Egy terület alacsony árakkal, sokszor rossz állapotú ingatlanokkal indul. Itt még főleg alacsonyabb jövedelmű lakók élnek.
2. „Felfedezik” az ingatlan befektetők
Megjelennek azok, akik látnak fantáziát a környékben:
• ingatlan befektetők
• fiatal értelmiségiek
• vállalkozók
Olcsón vásárolnak lakásokat, ingatlanokat → felújítanak → kiadják vagy eladják.
3. Elindul a látványos változás
• felújított házak
• új építések
• közterületek rendbetétele
Ezzel párhuzamosan jönnek:
• specialty kávézók
• éttermek
• design boltok
4. Árrobbanás az ingatlanpiacon
Ez az a pont, ahol már mindenki észreveszi a változást:
• lakásárak emelkednek
• albérletek drágulnak
• nő a kereslet az ingatlanok iránt
5. Kiszorítási hatás
A régi lakók egy része nem tud lépést tartani:
• nő a bérleti díj
• nőnek a fenntartási költségek
• eladják a lakásaikat vagy elköltöznek
A dzsentrifikáció hatása az ingatlanpiacra
1. Drasztikus lakás áremelkedés
Ez a leglátványosabb hatás.
Egy korábban olcsó környékből:
• ingatlan befektetői célpont lesz
• majd prémium lokáció, tudod a hely..
Ez rövid idő alatt akár többszörös áremelkedést is jelenthet.
2. Ingatlan befektetési hullám
A dzsentrifikáció egyik motorja maga az ingatlanpiac:
• rövid távú kiadás (Airbnb)
• hosszú távú bérbeadás
• flip (felújít → elad)
Ez még tovább hajtja az lakás árakat.
3. Funkcióváltás
Lakóövezetből részben:
• turisztikai zóna
• irodai/kereskedelmi terület
Ez különösen igaz belvárosi részekre.
4. Kínálat minőségi javulása
• korszerűbb lakások
• jobb infrastruktúra
• rendezettebb környezet
A dzsentrifikáció előnyei az ingatlanpiacon
Nem csak negatív oldala van – sőt, sok eladó és ingatlan befektető kifejezetten profitál belőle
✔️ 1. Növekvő ingatlanérték
Ha jókor lépsz:
• jelentős nyereséget érhetsz el
• akár duplázhatod az ingatlan befektetésed
✔️ 2. Fejlődő környezet
• jobb közbiztonság
• tisztább utcák
• fejlettebb szolgáltatások
Ez növeli az adott környék lakáspiaci képességét.
✔️ 3. Erősebb lakáspiaci kereslet
A „felkapott” környékeknél:
• gyorsabban eladható az ingatlan
• kevesebb alkudozás
• jobb lakásvásárlói kör
✔️ 4. Önkormányzati bevételek növekedése
Ez gyakran további fejlesztéseket hoz:
• utak
• parkok
• közlekedés
A dzsentrifikáció hátrányai – amiről kevesebbet beszélnek
Na itt jön a kép árnyoldala. Egykor volt egy matek tanárom, aki mindig azt mondta, hogy András, akkor most nézzük meg ennek a dolognak a másik oldalát is..
1. Kiszorulnak a régi lakók
Ez a legkomolyabb társadalmi probléma:
• bérlők nem tudják fizetni az új árakat
• tulajdonosok sem bírják a költségeket tovább fizetni
Ez nem csak gazdasági, hanem emberi kérdés is.
1.a. lakosság összetételének átalakulása
A magasabb lakás árak miatt a korábbi lakók egy része elköltözik, helyükre:
• fiatal szakemberek,
• külföldi diákok,
• ingatlan befektetők,
• magasabb jövedelmű családok érkeznek.
2. Elvész a környék „lelke”
Ami korábban egyedi volt:
• kisboltok
• helyi közösség
• karakter
Könnyen eltűnik és „túl steril” lesz a környék. Például ez játszódott le Hévízen, hogy egy nagy falúból egy csillogó kis város lett, igaz ez a külföldiek miatt lett.
3. Társadalmi feszültségek
Új lakók vs. régi lakók:
• eltérő életstílus
• eltérő fizetőképesség
Ez konfliktusokat szülhet.
4. Túlértékeltség kockázata
Az ingatlanpiacon ez kritikus:
• a lakásárak elszakadnak a valós értéktől
• lakáspiaci buborék alakulhat ki
Magyar példa: dzsentrifikáció Budapesten
A jelenség nálunk is nagyon is valós.
Tipikus példák:
• VIII. kerület (Corvin-negyed)
• VII. kerület bulinegyed részei
• IX. kerület rehabilitált zónái
Mi történt ezekben a kerületekben?
• régi házak felújítása
• új társasházak építése
• turizmus berobbanása
• Airbnb megjelenése és fokozódása ( amíg be nem tiltják)
Az ingatlanárak az elmúlt 10–15 évben brutálisan megemelkedtek.
Nemzetközi ingatlanpiaci kitekintés
Külföldön ez még erősebben látszik:
• London (Shoreditch)
• Berlin (Kreuzberg)
• New York (Brooklyn)
A minta ugyanaz:
1. olcsó környék
2. művészek, fiatalok beköltöznek
3. ingatlan befektetők jönnek
4. lakásárrobbanás
5. kiszorítás
Ez egy globális ingatlanpiaci trend.
Az én véleményem – Becsületes Ingatlanközvetítőként, őszintén
A dzsentrifikáció nem „jó” vagy „rossz”. Inkább egy eszköz – és attól függ, honnan nézed.
Eladóként:
Ez egy arany lehetőség lehet.
Ha időben lépsz → komoly profit.
Ingatlan befektetőként:
Ez az egyik legjobb stratégia:
„Olcsón venni, fejlődő környéken és majd drágán eladni, vagy kiadni”
De…Ha csak az ingatlan árnövekedést nézzük, könnyű elfelejteni:
• emberek élete változik meg
• közösségek tűnnek el
És ez hosszú távon vissza is üthet: ha egy környék elveszíti az egyediségét, csökkenhet a vonzereje.
Mire figyelj, ha dzsentrifikáció előtt álló területen van ingatlanod?
Ez a gyakorlati rész, ami igazán számít.
1. Figyeld a jeleket
• új beruházások
• infrastruktúra fejlesztés
• új üzletek megjelenése
2. Ne add el túl korán a lakásodat!
Sok tulaj itt hibázik:
Az elején adja el az ingatlanát, amikor még csak indul a folyamat
3. De ne is várj túl sokáig
A lakáspiaci csúcsot nagyon nehéz eltalálni.
4. Gondolkodj stratégiában
• eladás?
• kiadás?
• felújítás?
Mind más profitot hoz.
Vidéki dzsentrifikáció – nem csak a nagyvárosok ügye a hatása a lakáspiacokra
Érdekes módon a dzsentrifikáció már vidéken is megjelent. A kutatások szerint egyre több városi, értelmiségi, középosztálybeli család költözik:
• kisebb falvakba,
• természetközeli településekre,
• Balaton-felvidékre,
• agglomerációs övezetekbe.
Ez a folyamat szintén megemeli a helyi ingatlanárakat, és átalakítja a települések társadalmi szerkezetét.
Mit jelent mindez a lakáspiac jövőjére nézve? – Ingatlan szakmai véleményem
Szerintem a dzsentrifikáció egy elkerülhetetlen városfejlődési folyamat, amelyet nem lehet megállítani, legfeljebb okosan kezelni.
A magyar ingatlanpiacon a következő trendek várhatók véleményem szerint:
• A Budapesti belvárosi kerületek tovább drágulnak, különösen ahol még vannak felújításra váró tömbök. Jelenleg az a trend figyelhető meg, hogy szépen lassan jövögetnek vissz, akik annak idején kimentek Budapest környékére és az agglomerációba a Kovid idején
• Az ingatlan befektetők továbbra is keresik a „felzárkózó” környékeket, mert ezek hozzák a legnagyobb hozamot.
• A vidéki dzsentrifikáció erősödni fog, főleg a Balaton környékén, a Dunakanyarban és a nagyvárosokban az agglomerációikban.
• A társadalmi feszültségek nőhetnek, ha az önkormányzatok nem kezelik megfelelően a kiszorítás problémáját.
A dzsentrifikáció tehát egyszerre lehetőség és kihívás – attól függ, honnan nézzük.
Összefoglalás – mit jelent a dzsentrifikáció neked az ingatlanpiacon?
A dzsentrifikáció:
• felhajtja a lakásárakat
• átalakítja a városrészeket
• lehetőség és kockázat egyszerre
Ha jól használod:
pénzt keresel vele
Ha nem figyelsz:
Lemaradsz róla vagy rossz döntést hozol
Zárás – egyenes beszéd a Becsületes ingatlanostól
Mit vigyél magaddal ebből a cikkemből?
• A dzsentrifikáció felértékeli a városrészeket, de kiszoríthatja a régi lakókat.
• Jelentős hatása van az ingatlanárakra, a bérleti díjakra és a helyi gazdaságra.
• A folyamat Budapesten és vidéken is egyre erősebb.
• A jelenségnek vannak pozitív és negatív oldalai is – a kulcs az egyensúly megtalálása.
Az ingatlanpiacon nem az nyer, aki a legokosabb…hanem aki időben felismeri a lakáspiaci trendeket.
A dzsentrifikáció pontosan ilyen.
Ha úgy érzed, a te környékeden is elindult valami, és nem tudod:
• mikor érdemes eladni
• mennyit ér valójában az ingatlanod
• vagy hogyan hozd ki belőle a maximumot
Akkor érdemes ezt nem egyedül kitalálni.
Egy jó döntés itt milliókat jelenthet. És egy rossz lakáspiaci döntés is jelenthet milliókat, csak negatívban..
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
