Felújítandó ingatlan eladás: a túlárazás a legnagyobb akadály
Felújítandó ingatlan eladása: miért nehezebb vevőt találni?
Tegyük fel, hogy van egy felújítandó ingatlanod. Felteszed a hirdetést, várod az érdeklődőket, de a hetekből hónapok lesznek, a komoly ajánlat pedig nem érkezik meg, sőt lehet, hogy csak ingatlanosok hívnak, vagy még azok sem. Ilyenkor sok eladó az ingatlanpiacot, az ingatlanost vagy a vevők hiányát okolja, pedig a valódi ok sokszor egyszerűbb: az ingatlan nincs a saját állapotához és célcsoportjához igazítva beárazva.
A felújítandó lakás vagy ház eladása azért nehezebb, mert a vevő nem csak a vételárat nézi. A szükséges felújítás költségével, a szervezéssel, az időráfordítással és a kockázattal is számol. Ezért a lakáshirdetési árnak nemcsak a négyzetmétert, hanem a valós műszaki állapotot is tükröznie kell.
Felújítandó ingatlan eladása: miért maradhat sokáig a piacon?
Sok eladó a felújított ingatlanok árából méri a sajátját, majd a vevő levonja a felújítási költséget az ajánlatából. Ha az árban nincs benne ez a különbség, akkor az érdeklődő inkább továbbkeres.
Ez különösen igaz akkor, ha a hirdetés nem a megfelelő vevői kört szólítja meg. Egy felújítandó ingatlan más vásárlói logikát kíván, mint egy kulcsrakész lakás vagy ház.
A vevők többsége nem felújítandó, hanem kész ingatlant keres
A tapasztalat azt mutatja, hogy a vásárlók többsége inkább beköltözhető otthont keres, amit csak ki kell festeni é nem szorul teljes renoválásra, mint teljes felújításra váró ingatlant. Ennek oka van: a felújítás nemcsak pénz, hanem idő, energia és szervezés is.
Ezért a felújítandó ingatlan eleve jóval szűkebb vevői körre számíthat. Ez nem jelenti azt, hogy ne lenne rá kereslet, de az árazásnál és a marketingnél ezt a szűkebb célcsoportot kell figyelembe venni.
Felújítandó ingatlan árképzés: így gondolkodik a vevő
A tudatos vevő vagy befektető nem érzelmi alapon dönt. Jellemzően így kalkulál:
• Vételár.
• Felújítás becsült költsége.
• Időráfordítás és szervezési teher.
• Váratlan kiadások és kockázatok.
• A végső haszon vagy a lakhatási érték.
Ha ezek együtt nem adnak kedvező képet, a vevő nem tesz ajánlatot. Ezért a felújított ingatlan árát mindig a várható költségekkel együtt érdemes meghatározni.
Mennyibe kerülhet egy ingatlan teljes felújítása?
Egy nagyon rossz állapotú ház felújítási költsége akár 400–500 ezer Ft/m² nagyságrendű is lehet, de ez mindig az ingatlan állapotától, a műszaki tartalomtól, a kivitelezés minőségétől és a helyi áraktól függ. Egy 80 m²-es ingatlan esetében ez így akár 32–40 millió forintos nagyságrendet is jelenthet. Lakás esetében nyilván más a helyzet, mert ott nem kell tetőt, víz szígetelést és így tovább csinálni.
Fontos, hogy ez nem általános, minden helyzetre érvényes szám. A felújításe kisebb munkáknál sokkal költségesebb, nagyobb szerkezeti vagy gépészeti beavatkozásnál viszont gyorsan emelkedhet.
Miért nagy probléma a felújítandó ingatlan esetében az ingatlan túlárazása?
Gyakori hiba, hogy az eladó egy felújított szomszédos ingatlan eladási ára alapján találja ki a sajátja árát. Csakhogy az ingatlan lehetett új tetővel, korszerű fűtéssel, friss nyílászárókkal és rendezett műszaki állapottal, míg a saját ingatlan jelentős felújítást igényel.
Azonos méret mellett is teljesen más műszaki tartalomról és piaci értékről lehet szó. A „hasonló lakás” vagy „hasonló ház” gyakorlatilag ugyanazt jelenti.
Erről részletesebben is írtam az ingatlan árazásról szóló cikkemben , ahol bemutatom, miért veszélyes a hirdetési árakból kiindulni.
Mi történik, ha túl magas az ingatlan ár?
• Az első hetekben még van érdeklődés, mert sokan megnézik az új hirdetéseket, ha van, de erős túlárazásnál még az sem szokott lenni.
• Ajánlat viszont nem érkezik, vagy csak jóval alcsonyabb összegre, amit az eladó képtelen elfogadni, főleg olyan, aki még soha nem újított fel ingatlant.
• Az ingatlan hirdetés hetekig vagy hónapokig fent marad, amit a komoly vevők észrevesznek.
• Felmerül bennük a kérdés, hogy vajon miért nem kelt el eddig az ingatlan.
• Ha később árat csökkentesz, a piac már látja, hogy korábban magasabban volt hirdetve.
• Ez gyengítheti az alku pozícióját és kiég az ingatlan a piacon idővel.
A túlárazás különösen felújítandó ingatlanoknál veszélyes, mert a célcsoport eleve szűkebb, így az árérzékenység is nagyobb.
Ne várj csodát egy ingatlan befektetőtől!
Sokan azt várják, hogy majd érkezik egy ingatlan befektető az úgynevezett „csekonics báró”, aki ingatlan piaci árat vagy akár afölötti összeget is fizet egy erősen felújított ingatlanért. A valóságban ez ritka, ehhez nagyon jó helyen kell lennie az eladó ingatlannak. A befektető általában pontosan számol: a hasznát a vételárban, a felújítás költségében, az időben és az eladás utáni eredményben látja.
Ezért egy befektető jellemzően nem fizet ugyanannyit egy felújított ingatlanért, mint egy kész, azonnal használható otthonért. Ez nem bírálat, hanem üzleti logika.
Erről külön cikkben is írtam: Várod a nagy ingatlanbefektetőt, aki aranyáron veszi meg a lakásod? Elárulom a valóságot.
Felújítandó lakás értékesítése: a leggyakoribb hibák
Az ingatlanár nincs összhangban az állapottal
Ez a gyakori probléma. Nem igazán a lakáspiac vagy az ingatlanos a hibás, hanem az ár nem tükrözi a valós műszaki állapotot.
A hirdetés nem a megfelelő célcsoportot szólítja meg
Egy felújítandó ház vagy lakás nem ugyanazt a vevői kört érdekli, mint egy kulcsrakész ingatlan. Más fotókra, más szövegre és más hirdetési logikára van szükség.
Az ingatlan jogi helyzete rendezetlen
Hagyatéki ügy, osztatlan közös tulajdon, be nem jegyzett bővítés vagy tisztázatlan tulajdoni viszonyok mind lassíthatják az értékesítést.
Az ingatlan eladója nem elég rugalmas
Ha az eladó rövid idő után sem hajlandó az ár reális felülvizsgálatára, a folyamat könnyen elhúzódik és erősen kiég a portéka az ingatlanpiacon, amit a piac erősen büntet majd, amikor egyszer ajánlat érkezik. A felújítandó ingatlan értékesítése általában türelmet igényel, mivel kevesebb a szóba jöhető vevő és túlárazzák jellemzően a tulajdonosaik.
Mennyi idő alatt lehet eladni egy felújítandó ingatlant?
A felújítandó ingatlan értékesítési ideje erősen függ az állapottól, a jogi helyzettől és a keresett vevői körtől és az árazástól. Gyakran 6–18 hónap is lehet, de nagyobb vagy erősebben felújított házaknál hosszabb időt sem kizárt. Persze, ha normálisan van árazva és jól van a piacra téve, akkor ez pár nep is lehet.
Ha az első hónapokban sem érkezik komoly érdeklődés, az ár vagy a hirdetési stratégia felülvizsgálata indokolt lehet.
Mit érdemes tenni, ha nem megy az ingatlan eladása?
• Kérj reális értékbecslést az ingatlan piaci értékéről.
• Becsültess felújítási költséget szakemberrel.
• Gondolkodj a vevő agyával: mennyiért lenne érdemes megvenni, ha neki még rá kell költenie.
• Árazd be az ingatlant a valós állapotához és célcsoportjához igazítva.
• Ne hagyd, hogy a hirdetés túlárazás miatt kifáradjon a piacon.
Miért lehet érdemes ingatlan szakértőre bízni az eladó lakást?
Sokan úgy gondolják, hogy az ingatlaneladás megoldható egyedül. Bizonyos esetekben ez igaz, de felújítandó ingatlannál különösen sok múlik az árazáson, a célcsoport elérésén és a jogi háttér tisztaságán, valamint a műszaki ismereteken, mert nyilván egy hozzáértő ingatlanközvetítő jobban megtudja beszélni a vevőkkel az eladó ingatlan helyzetét.
Összefoglalás-Felújítandó ingatlan eladása a gyakorlatban
• A felújítandó ingatlan piaca szűkebb, mint egy beköltözhető lakásé.
• A vevő a felújítás költségével is számol, ezért ezt az eladó nem hagyhatja figyelmen kívül.
• Egy nagyon rossz állapotú ingatlan-ház felújítása akár 400-500 ezer Ft/m² nagyságrendű is lehet.
• A túlárazás az egyik leggyakoribb és legköltségesebb hiba.
• Az ingatlan befektető is számol, ezért általában nem fizet ugyanannyit, mint egy végfelhasználó.
• A reális ingatlan ár és a jó stratégia eredménye javíthatja az értékesítés esélyét.
GYIK – Felújítandó ingatlan eladása
Mennyit veszítek azzal, ha felújítandóan adom el az ingatlant?
Nem veszítesz, ha az ingatlan ár reális. A probléma akkor jelentkezik, ha a hirdetési ár és a valós piaci érték között nagy a különbség, és az ingatlan hosszú ideig nem talál vevőt.
Megéri felújítani a lakást eladás előtt?
Részleges felújítás bizonyos esetekben növelheti az értékesíthetőséget. A teljes felújítás azonban sokszor nem térül meg teljesen eladáskor, ezért ezt mindig egyedileg érdemes mérlegelni.
A legutóbbi ingatlan eladásom esetében bölcs volt az eladó, első körben elmondtam neki, hogy mit tehet, hogy jobb áron el menjen az ingatlan és ezért érdemes némi ráncfelvarrást véghez vinnie. Meg is tette és csúcsközeli áron tudtam eladni az ingatlant, ha ezt nem tette volna, akkor milliókat bukott volna nagy eséllyel..
Mennyi idő alatt megy el egy felújított ház?
Az értékesítési idő nagyban függ az ártól és az állapottól. Gyakran 6–18 hónapig érdemes számolni, de ez a konkrét helyzettől függ.
Muszáj ingatlanközvetítőt fogadnom?
Nem muszáj, de egy felújított ingatlan esetén sokat számít a pontos ingatlan árazás, a célzott hirdetés és a megfelelő vevő megtalálása.
Mit jelent az, hogy az ingatlan befektető piaci ár alatt vásárol?
A befektető általában úgy számol, hogy a vételár, a felújítás és az eladási költségek után is maradjon nyeresége.
Ha gondolkozol az eladáson – akár most, akár a jövőben –, keress meg. Megnézem az ingatlanodat, elmondok mindent, amit tudni kell az árról, a folyamatról és a lehetséges buktatókról. Ennek neve: becsületes ingatlan tanácsadás. Tudod, semmi kábítás és hitegetés, csak őszintén.
Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Ingatlan eladás: miért veszélyes csak a hasonló lakások hirdetési árát figyelni?
Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?
14 Ingatlan értékcsökkentő tényező
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
