Kis magyar lakáspiac: Árak szárnyalnak, kereslet zuhan – meddig tart még?
Lakáspiac 2025 végén: Árrobbanás, vevői kivárás és a józan ész visszatérése?
A vevők fékeznek, az ingatlan árak viszont nem
Az ingatlanpiac mostanában igazán izgalmas helyzetben van: a lakásárak az egekben, és egyre kevesebb a vevő.
Ez nem véletlen, hiszen a magyar lakáspiac most egy olyan ponton áll, ahol a kínálat jelentős része jóval magasabb áron szerepel, mint amit a vevők hajlandóak vagy tudnak megfizetni.
Az meg a másik, hogy láthatóan a hirtelen ingatlan áremelkedésnek igazán meg sincs a gazdasági alapja, hanem azt mindenféle kormányzati bejelentések mozgatják, amik érzelmeket hoznak létre.
Az utóbbi hónapokban egyre több lakáskereső torpant meg a piacon. Nem azért, mert ne lenne igény saját otthonra, és az Otthon Start és más lakás támogatások is működnek, hanem mert az ingatlanárak olyan szintre kezdenek emelkedni, amit lassan nehéz lesz komolyan venni. A kereslet visszaesett, miközben az eladók jelentős része még mindig irreálisan magas áron hirdeti meg az ingatlanát várva a nagy vevőket. A helyzet kezd hasonlítani egy túlfújt lufira, amely bármikor kipukkanhat – vagy legalábbis lassan leereszt. Valójában a mostani helyzetben semmi furcsa nincs, ez egy közgazdasági alapszabály.
Az Otthon Start Program ( OSP) lakáspiaci állami támogatás hatása: villám fellángolás, majd gyors lehűlés
Az új kamattámogatott hitelprogram – amely szélesebb kör számára elérhető, mint a korábbi támogatások – kezdetben valóban felpezsdítette a lakáspiacot, nem is kicsit. A bejelentés után szinte azonnal megugrott a kereslet, és a vevők gyorsan elkapkodták a feltételeknek megfelelő lakásokat. Ez rövid idő alatt 10–15%-os áremelkedést hozott, amit sok lakás eladó úgy értelmezett, hogy „most kell még rátenni egy lapáttal”.
Csakhogy a lendület hamar megtört. A banki értékbecslések nem mindig igazolják vissza a lakás hirdetési árakat, így a hitelből vásárlók nehezebben jutnak hozzá a szükséges összeghez. Ez különösen azoknak fáj, akik a maximális hitelösszegre pályáznak, a 10% önerőt célozzák meg, és nincs mögöttük jelentős önerő.
Az ingatlan túlárazás csapdája: Lakás hirdetések, amik csak porosodnak és porosodnak
A túlárazás már csak ilyen..A jelenlegi ingatlan kínálat jelentős része egyszerűen nem piacképes.
A lakás hirdetések között rengeteg olyan ingatlan szerepel, amelynek ára messze meghaladja a valós értékét. Felújítandó lakások milliós négyzetméteráron, ráadásul olyan állapotban, hogy még további 5–10 millió forintot is rá kellene költeni, mire beköltözhetővé válik.
A vevők viszont már nem dőlnek be a „most vagy soha” típusú lakáshirdetéseknek. Számolnak, kalkulálnak, és ha nem jön ki a matek, inkább tovább keresnek – vagy kivárnak.
A lakás bérleti piacon már elindult az árkorrekció
Érdekes módon, miközben az ingatlan eladási árak emelkedtek, a bérleti díjak csökkenni kezdtek.
A bérlői kereslet visszaesett, a kínálat viszont nőtt. Így ma már egy kétszobás lakást nem lehet olyan könnyen kiadni, mint korábban, még akkor sem, ha az ára csökkent, mert adott esetben még így is drága. Ez különösen azoknak jelent problémát, akik befektetési céllal vásároltak ingatlant, hiszen a hozamok is csökkennek.
A készpénzes ingatlan vásárlók előnyben
A hitelből vásárlók helyzete nem könnyű, mondjuk soha nem is volt könnyű. A banki értékbecslések adott esetben alacsonyabbak, mint a lakás hirdetési árak, így a vevőknek, vagy több önerőre van szükségük, vagy elbukják az üzletet. Akkor van nagy problematika, ha nincs több önerő..Ezzel szemben a készpénzes lakás vásárlók gyorsabban tudnak dönteni, és könnyebben alkudnak is. Ez tovább nehezíti azok helyzetét, akik az állami támogatásra, lakáshitelre építenek.
Használt lakások piaca: újraéledés, de szelektíven
A használt lakásoknál látszik a forgalomnövekedés. Az érdeklődők visszatértek, főleg a kisebb, 1-1,5–2 szobás lakások iránt nőtt meg mégjobban az érdeklődés, amelyek elérhetőbbek a jelenlegi jövedelmekhez mérten.
Az ingatlanárak a használt lakások esetében is látványosan emelkedtek a Otthon Start Programnak köszönhetően.
De már vevők sokkal tudatosabban alkudoznak, és a túlárazott ingatlanok hetekig-hónapokig hirdetés alatt maradhatnak, vagy meg kell várni a következő ingatlanpiaci hullámot, ha nem hajlandó engedni az eladó az árból.
Aki viszont reálisan áraz, most is gyorsan el tud adni – de az időzítés és a stratégia kulcsfontosságú.
Családi házak: a rossz állapotú, hatalmasak nehezen kelnek el
A családi házak iránti kereslet nyilván gyengébb, különösen a nagy alapterületű, korszerűtlen ingatlanok esetében.
A magas rezsi és a felújítási költségek miatt sok vevő inkább kisebb, energiatakarékosabb megoldásokat keres.
A jó helyen lévő, modernizált házak viszont most is gyorsan elkelnek – főleg, ha az árukat a valós piaci szinthez igazítják.
A túlárazott ingatlanok viszont szinte láthatatlanok a vevők számára: a keresési szűrőkön már át sem jutnak.
Új építésű lakások: bizalom és kivárás között
Az új építésű projektek helyzete kettős. A kivitelezési költségek ugyan mérséklődtek, de a fejlesztők továbbra sem tudnak tömegesen árat csökkenteni. Emiatt a vevők inkább kivárnak, vagy olcsóbb használt alternatívát keresnek.
Az Otthon Start program és a kedvező hitelkonstrukciók ugyan hoztak új érdeklődőket, de a valós tranzakciók száma még nem robbant be, mert a vevők itt is várnak, hogy mi következik.
A vásárlók ma már nem hisznek vakon a reklámoknak – utánanéznek, mérlegelnek, és csak akkor döntenek, ha ár-érték arányban valóban megéri új lakást venni. Több beruházó is kivár, van olyan, aki áremelésen gondolkodik, de egyelőre még nem meri meglépni, de olyan is van, aki szünetelteti az értékesítést.
Mi várható a következő hónapokban a kis magyar lakáspiacon?
A jelenlegi ingatlan árszinteken már nem nagyon van tér további emelkedésre, legalábbis egyelőre úgy látszik. Az ingatlanpiac valószínűleg elérte azt a pontot, ahol a kereslet és a kínálat közötti szakadék túl nagyra kezd nyílni. A választások közeledtével pedig várhatóan tovább nő a bizonytalanság, ami még több vevőt késztethet kivárásra. Ők bizonytalanok abban is, hogy egyáltalán meddig marad meg az Otthon Start progi, meg abban is, hogy ki lesz a választásokon a befutó és az milyen intézkedéseket hoz majd a lakás támogatásokat illetően. De még az is kérdéses, hogy a választásokig lesznek-e még lakás támogatások, ami erősen valószínű.
Lehetséges, hogy a következő hónapokban inkább stagnálásra, esetleg enyhe korrekcióra lehet számítani. Az eladók egy része kénytelen lesz belátni, hogy a túl magas árak miatt nem tudja eladni az ingatlanát, és engednie kell.
Mit tehetsz most, ha ingatlant adnál el, vagy vásárolnál?
🧭 Ha eladó vagy:
• Vizsgáld meg, mennyiért kelnek el ténylegesen a hasonló ingatlanok.
• Ne az álomáraidat hirdesd meg, hanem a piaci realitást.
• Készülj fel az alkura – ez most nem a „viszik, mint a cukrot” időszak.
🧮 Ha vevő vagy:
• Légy türelmes, de gyors, ha jó ajánlatot látsz.
• Számolj pontosan: vételár + felújítás + illeték = valós költség.
• Ne hagyd, hogy a „most vagy soha” érzés elvigyen – a piac nem fog egyik napról a másikra eltűnni.
Zárszó: el érkezett a józan ész ideje – mit érdemes most tenned, ha eladnál?
A lakáspiac jelenlegi állapota nem fenntartható. Aki most józanul gondolkodik, az hosszú távon jól járhat. Aki viszont a hype-ra épít, az könnyen csalódhat.
Összegzés – mit érdemes most tenned, ha ingatlant adnál el?
• Reálisan árazz: a túlárazott ingatlan most egyszerűen nagy eséllyel nem kel el.
• Készülj fel a vevői kérdésekre: mindenki energiaköltséget, felújítási állapotot és jogi tisztaságot vizsgál.
• Dolgozz ingatlan szakemberrel: a piaci folyamatok gyorsan változnak, és most különösen fontos a jó stratégia és a profi tárgyalás.
Ha szeretnéd, hogy az ingatlanod valóban elkeljen – és ne csak a hirdetések között porosodjon –, érdemes egy becsületes, tapasztalt ingatlanosra bízni az értékesítést.
👉 Kérj ingyenes értékbecslést, és beszéljük át együtt, mit érhet most a lakásod vagy házad!
Ha szeretnél konkrét tanácsot a saját helyzetedre, vagy csak kíváncsi vagy, hogyan alakulhat a piac a következő hónapokban, keress bátran – segítek!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
