✅Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan!
Először is, ha hitelt, lakáshitelt vennél fel, keress nyugodtan, addig ne tegyél le foglalót, ingatlanos letétet és egyéb pénzeket, amíg nem csekkolunk le, mert hatalmasat bukhatsz. Végzett hitelközvetítőként segítek és segítenek a kollégáim is, nehogy lyukra fuss..
Nagyon óvatosan a 10% önerős Otthon Start hitellel! – Kinek, hogyan, és mikor működik?
Az Otthon Start Program 3%-os lakáshitelét sokan varázslatos lehetőségnek gondolják, hiszen az utcán is ezt hallod: „10% önerővel bárki, bárhol kaphat hitelt!” De tényleg mindenkire és minden helyzetre igaz ez? Egyáltalán: honnan teremtsd elő az önerőt, ha épp nincs félretett pénzed – és érdemes-e nélküle belevágni?
Csakhogy a valóság ennél sokkal árnyaltabb – és sokan akkor jönnek rá, hogy gond van, amikor már lefoglalóztak egy lakást, és kiderül: mégsem jár automatikusan a 10%-os önerő, hanem akár jóval több önrész kell.
✅Mennyiben más ez, mint a 2008 előtti, bedőlt jelzáloghitelek világa? Mutatom a banki fékeket, MNB-s szabályokat, veszélyeket – közérthetően, őszintén, becsületesen!
2008 előtt elég volt pár százalék önerő, vagy önerő sem kellett – hová vezetett, amikor mindenki mindent hitelezett? Nyakló nélkül vették hitelre az ingatlanokat!
A 2008-as világválság előtt a magyar (és nemzetközi) bankok szinte fék nélkül hiteleztek: sokan emlékeznek rá, hogy akár 0-5% önerővel is bőven kaphattál lakáshitelt – vagy akár önerő nélkül, mert a bankok magasra értékelték az ingatlanokat!
Hogyan lehetett ez?
Az ingatlanokat felfújt értékeken becsülték fel, a hitelezést nem korlátozták komoly szabályok, nem volt Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) és Hitelfedezeti Mutató (HFM – korábban LTV) sem. A bankok csak addig adtak, amíg azt hitték, nincs nagy rizikó! Aztán amikor leértékelődtek az ingatlanok és elszálltak a törlesztők, rengetegen mentek tönkre, veszítették el az otthonukat.
Az ingatlanlufi kipukkadt, az emberek nem tudták fizetni a hiteleiket, és a bankok bedőltek. Magyarországon is súlyos következményei voltak, különösen a devizahitelek miatt.
A bankok egy ideig lakáshitelt sem akartak adni.
Az eredmény? Tömeges eladósodás, devizahiteles csapda, sokan még 10 plusz évek után is nyögik, családok ezrei kerültek bajba és mentek tönkre teljesen, elárverezték az ingatlanjaikat.
A mai szigorúbb rendszer épp ezt próbálja megelőzni. De ha te nem tudod, hogyan működnek ezek a fékek, akkor könnyen egy illúzió alapján hozol komoly döntést – és elúszhat a foglaló.
Az MNB és a bankok a világválság óta komoly „fékeket” vezettek be, hogy ne fordulhasson elő ugyanez újra.
🛑 Banki hitel fékek, amik megállíthatnak
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2015 óta alkalmazza az adósságfék-szabályokat, hogy megakadályozza a lakosság túlzott eladósodását. Ezek a szabályok minden hitelbírálat alapját képezik:
Senki sem kap hitelt fék nélkül!
Ma már az Otthon Start program, vagy bármilyen más lakáshitel felvétele NEM megy fékek nélkül! A bank mindenkinél alaposan megvizsgálja a hitelképességet:
• Mennyi az önerőd valóban? 10%-ot hirdetnek, de ez csak egy lehetőség! Ha az ingatlant alacsonyabbra értékeli a bank, vagy nem tetszik nekik a település/régió/állapot és egyebek, mert hidd el nagyon sok a kritérium és minden bank feltétele más és más, simán lehet, akár 20-40% is, de persze, ha szuper adós vagy és szuper az ingatlan is a bank szemével és egyebek is okék, akkor megkaphatod a hitelt 10% önerővel.
• Mennyi a jövedelmed/jövedelemarányosan mennyit törleszthetsz (JTM)? – Törvény szabályozza, hogy a havi törlesztő nem mehet egy bizonyos arány fölé a nettó jövedelmedhez képest!
• Mekkora a hitel az ingatlan értékéhez képest (HFM/LTV)? – Ez a Hitelfedezeti Mutató: meghatározza, milyen arányban terhelhető az ingatlan.
• Tiszta a jövedelmed, nincs más, nagyobb törlesztésed, rendezett a passzív KHR? – Mindezt vizsgálja a bank, mielőtt bármilyen szerződés köttetne!
Tehát minden pénzintézet a saját kockázatára MINDIG megvizsgálja a hitelképességedet, a fedezetül szolgáló ingatlant, és a hirdetett 10% önerő helyett bármikor kérhet többet, vagy el is utasíthat.
Mi is az a JTM és HFM, nézzük részletesebben, és miért fontos neked?
🧮 JTM – Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató
Ez azt szabályozza, hogy a jövedelmed mekkora részét költheted hiteltörlesztésre:
• nettó 600 ezer Ft alatt → max. 50% lehet a törlesztőrészlet,
• 600 ezer Ft fölött → max. 60% lehet.
Ez azt jelenti, hogy hiába szeretnél nagyobb hitelt, ha a fizetésed nem bírja el, akkor nem kaphatsz többet. Az erősítéshez bevonhatsz adóstársat.
🏠 HFM – Hitelfedezeti mutató
Ez azt nézi, hogy a bank az ingatlan értékének hány százalékáig ad hitelt.
Általában 80% a plafon, tehát legalább 20% önerőt elvárnak – kivéve néhány támogatott konstrukciónál, mint az Otthon Start program, de ebben az esetben is a bank bírálja el a hitelfelvételt, tehát nem automatikus 10% az önerő..
Tehát a 10% önerő csak egy lehetőség – nem automatikus jog
A 3%-os Otthon Start programban valóban van mód 10%-os önerővel hitelt felvenni.
DE! És ez egy nagy DE:
• Nem jár automatikusan.
• A bank dönt róla – nem te.
• A bank a saját pénzét kockáztatja – és nem szívesen adja csak úgy.
Több tényező is beleszól a döntésbe:
• hol van az ingatlan (Budapest, nagyváros, kis falu?), és ott van-e egyáltalán ingatlanforgalom és milyen gyakran?
• milyen állapotban van (új építésű, vagy lelakott, hitel biztosítható?),
• mennyi a jövedelmed,
• milyen más fedezettel, biztonsággal tudsz szolgálni és így tovább, rengeteg feltétel van még…
Mire figyelj, mielőtt ingatlant foglalózol? – Ingatlanos tanács becsületes Ingatlanos – módra
• Kérj mindig előminősítést! – Nem mindenkinek jár automatikusan a hirdetett 10%!
Add meg a jövedelmed/ingatlanod/településed adatait a banknak, hogy pontos legyen a kép!
• Mindig nézesd meg előre, értékbecslővel is az ingatlant! – Lehet, hogy az eladási ár 50 millió, de a bank csak 40 valahány millióra értékeli. Ilyenkor jóval nagyobb önerőt kell előteremtened, akár dupláját is, mint gondoltad!
De, az sincs kizárva, hogy hitelt sem fog adni a bank az ingatlanra!
• Legyen védőháló, extra tartalékod! – Ne nullára tervezz, mindig legyen tartalékod váratlan kiadásokra, vagy magasabb önrészre!
• Sose add le „hebehurgyán” az ingatlanra foglalót és ne írj alá vételi szándéknyilatkozatot és ne adj az ingatlanosnak bánatpénzt stb..! – Csak akkor, ha biztos, vagy a finanszírozásban, tehát volt előminősítés, ingatlan értékbecslés. Aki ezt betartja, nagy eséllyel nem bukja el a foglalót feleslegesen!
• Tájékozódj az MNB hivatalos szabályairól – pl. JTM és HFM, hogy elkerüld a későbbi meglepetéseket!
• Figyelj arra, hogy a különböző hitel- és támogatási szabályokat a bank külön-külön is megszabhatja: nagyvárosban, panelnál, „fura” vidéki lakásnál, lepukkadt háznál többet, szigorúbbat kérhet!
• Az is veszélyes szitu, ha mást látsz a szemeddel, amikor kint vagy az ingatlannál és más van a hivatalos térképmásolaton, de nézd meg a tulajdoni lapot is.
Nincs önerőd, de lakást vennél? Innen teremthetsz elő pénzt – vagy inkább várj még!
Egyre többen keresnek meg azzal, hogy:
„Nincs félretett pénzem, de szeretnék lakást venni, hogyan lehetne megoldani az önerőt?”
Őszintén? Nem mindig lehet.
De azért van néhány lehetőség – és pár fontos figyelmeztetés is.
💰 Honnan teremtheted elő az önerőt, ha nincs félretett pénzed?
Nincs készpénzed? Nem kérdés, gondold végig az összes lehetséges forrást, de figyelj a buktatókra:
🔍 Lehetséges források önerőre, ha nincs megtakarításod:
• Családi segítség: Szülők, testvér, nagyszülők – ha tudnak és akarnak segíteni, akár vissza nem térítendő módon is.
• Másik ingatlan bevonása fedezetként: Ha a családban van tehermentes ingatlan, a bank ezt elfogadhatja kiegészítő biztosítékként.
• Ingatlan eladása, tehermentes ingatlan bevonása pótfedezetként: Ha van kiadó/örökölt, ez nagy könnyebbség.
• Babaváró hitel (ha jogosult vagy): Szabad felhasználású, kamatmentes, és önerőként is beszámíthat.
• Autó eladás, nagyobb értékű tárgyak értékesítése
• Munkáltatói támogatás (van, ahol elérhető lakáscélra)
Viszont egyik sem csodaszer, és sokszor költségekkel, kockázatokkal járhat.
Ami nem működik önerőként: Személyi kölcsön legalábbis hivatalosan.
Ami még fontos lehet, hogy hitelfelvétel előtt ne válts munkahelyet és ne a számládról lottóz, illetve szerencsejátékozz.
✅ Mit tehetsz, ha nem akarsz belefutni egy rossz hitelbe – vagy elbukni a lakásra a foglalót?
• Beszélj hiteles szakemberrel előre! Hívj engem!
• Nézd meg, mennyi hitelt kaphatsz a jövedelmed alapján, kérj előzetes hitelbírálatot.
• Kérj előzetes értékbecslést a kiválasztott ingatlanra.
• Legyen vésztartalékod! Ne koppra számolj!
Nálam például az alap, hogy minden vásárlás előtt megnézzük a számokat.
Aki hozzám fordul, nem bukja el a foglalóját – mert nem engedem, hogy vakon rohanjon bele, legalábbis, ha partner a segítségben, ha nem, akkor magára vessen.
💣 A nagy hitel és kis önerő kockázatai, ha csökken az ingatlan értéke, vagy fizetési nehézség lesz
A nagy hitel – kevés önerő kombinációjának veszélyei
Sokan csak azt látják, hogy végre megvan a lakás, és gondolkodás nélkül bevállalják a 90%-os hitelt. Csakhogy ez óriási kockázattal járhat, különösen egy bizonytalan gazdasági környezetben.
Mi történhet, ha a lakáspiac esik, zuhannak a lakásárak?
Ha a vásárlás után az ingatlanok ára visszaesik – márpedig ilyesmi 2008 körül is megtörtént –, a bank újraértékeli a fedezetet. Ilyenkor akár az is előfordulhat, hogy a hátralévő tartozásod magasabb lesz, mint a lakásod aktuális piaci értéke.
Ha valami miatt nem tudod fizetni a törlesztőt (betegség, munkahelyvesztés, válás), és a bank elárverezi az ingatlant, akkor:
• Elveszítheted az eddig befizetett önerőt és a törlesztéseidet is, hiszen abból a bank vonja le a saját követelését először.
• Ha az árverésen kevesebbért kel el a lakás, mint a tartozásod, akkor még utána is marad adósságod, amit továbbra is fizetned kell.
• Ez a helyzet anyagilag és lelkileg is rendkívül megterhelő.
Ezért mindig nézd meg, hogy:
✅ lenne-e tartalékod, ha esne az ingatlanpiac,
✅ tudnád-e fizetni a törlesztőt egy-két hónap bevételkiesésnél is,
✅ érdemes-e egy kisebb, olcsóbb lakást választani inkább.
Ne feledd: a hitel hosszú távú felelősség, nem sprintverseny!
🧭 Becsületes tipp zárásként: ne kockáztasd a jövődet egy gyors döntésért
Ingatlant venni óriási lépés. Ha nincs meg hozzá a stabil alap (értsd: megfelelő önerő), akkor nem az a kérdés, hogyan szerezd meg gyorsan, hanem az, hogy hogyan alapozd meg biztosan.
Szívesen segítek átnézni a lehetőségeidet – de csak akkor vágjunk bele, ha van reális esélyed a sikerre.
Mert nálam nem az a cél, hogy eladjunk bármit – hanem hogy el ne bukj semmit.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?
Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra!
Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei!
3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon?
Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás
Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
