Lakhatási válság és Wekerle program: miért érdemes ingatlanszakemberrel dolgoznod?
Lakhatási válság, Wekerle program, bérlakás és új lakás
Harminc éve vagyok a magyar ingatlanpiacon. Láttam már fel- és lefutó ciklusokat, olcsó és drága hitelidőszakokat, és azt is, amikor alig volt új építésű lakás, és amikor szinte minden sarkon építkezés zajlott. De amit most látok – és amit a számok is mutatnak –, az valami más. Nemcsak egy újabb hullám a piacon.
Hanem egy szerkezeti váltás, ami alapjaiban változtatja meg, hogyan lakunk, hogyan veszünk és adunk el ingatlant, és hogyan érdemes gondolkodni a saját otthonunkról vagy befektetésünkről.
Ebben a cikkben nem csak az ingatlanpiaci híreket ismétlem meg. Azt szeretném megmutatni, miért van szükség a Wekerle programra, mit jelent ez neked, ha most ingatlant adsz vagy veszel, és miért érdemes most különösen óvatosnak lenned – és miért nem árt, ha egy hozzáértő ingatlan szakember is belenéz a dolgaidba.
Miért van szükség a Wekerle programra? – Lakhatási válság, ami már nem csak a „lakáspiaci hírekben” létezik
Ha most ingatlant adsz, vagy éppen keresel, valószínűleg te is érzed: valami nincs rendben. Az albérletárak elszálltak. A saját lakás megvásárlása átlagfizetés mellett sokaknak már szinte elérhetetlen. A kollégiumi férőhelyek száma nevetségesen alacsony. Új lakás alig épül, a meglévők állapota pedig sok helyen romlik, mert nincs pénz vagy energia a felújításra.
Ez nem csak „panasz”. Ez a lakhatási válság, ami már évek óta mélyül, és 2025–2026-ra elérte azt a szintet, hogy az államnak is lépnie kellett.
Lakásárak, bérek és bérleti díjak – mi változott 15 év alatt?
Néhány szám, ami segít megérteni, hol tartunk:
• 2015-ben egy átlagos magyar lakás ára 5,9 évnyi nettó átlagkeresetnek felelt meg.
• 2025-re ez az arány 7,1 évre nőtt.
Ez azt jelenti, hogy hiába nőttek a bérek, a lakásárak még gyorsabban nőttek. Az elmúlt 15 évben:
• a reál-lakásárak 120%-kal nőttek,
• a reálbérek csak 60%-kal,
• a bérleti díjak reálértéken 30%-kal emelkedtek.
Eközben:
• 320 ezer hallgatóra mindössze 49 ezer kollégiumi férőhely jut.
Ha ezt lefordítom emberi nyelvre: egyre többen vannak, akik nem tudnak saját lakást venni, és egyre többen, akik albérletben ragadnak, mert nincs más lehetőségük. A középréteg szorul leginkább: nem elég gazdagok, hogy több lakást vegyenek befektetésnek, de nem is elég támogatottak, hogy olcsón lakáshoz jussanak.
Miért nem oldódott meg magától a lakásválság?
Mert a lakáspiac nem egy sima „vevő–eladó” piac. Itt:
• az állam szabályoz (építési engedélyek, támogatások, adók),
• a bankok döntik el, kinek adnak hitelt és milyen feltételekkel,
• az önkormányzatok és fejlesztők döntik el, hol és milyen új lakások épülnek.
Ha ezek a szereplők nem koordinálnak, akkor könnyen előáll az a helyzet, amit most látunk: kevés új lakás, magas árak, magas bérleti díjak, és rengeteg ember, aki nem talál magának megfizethető otthont.
Mi az a Wekerle lakásépítési program, és miért most indult?
2026 augusztusában a kormány bejelentette a Wekerle Lakásépítési Programot. A hivatalos kommunikáció szerint ez egy új irány a magyar lakáspolitikában: az állam nem csak „engedélyező” és „támogató” szerepben van jelen, hanem aktívan épít és szervez lakásokat, kifejezetten a megfizethető bérlakások és a kollégiumi férőhelyek területén.
Milyen célokat tűzött ki a Wekerle lakásépítési program?
A program fő irányai a hivatalos közlések alapján:
• megfizethető bérlakások létrehozása,
• új kollégiumi férőhelyek építése,
• élhető lakókörnyezetek fejlesztése,
• szakítás az elmúlt évek profitorientált, spekulatív lakáspolitikájával.
A tervezett forráskeret:
• 550 millió euró uniós forrás,
• banki és piaci társfinanszírozással akár 2 milliárd euró teljes volumen is összejöhet.
A részletek még kidolgozás alatt állnak, a tényleges indulás 2027 elejére várható.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Röviden: az állam intézményi bérlakás-piacot akar építeni. Olyan lakásokat, amelyek nem egy-egy kisbefektető tulajdonai, hanem nagyobb, állami vagy állami partnerek által kezelt portfóliók részei. Ilyen modellek működnek Nyugat-Európában is (pl. Ausztria, Németország, Hollandia), ahol az emberek jelentős része nem saját lakástulajdonban, hanem bérlakásban él, és ez stabil, kiszámítható rendszert jelent mind a bérlőknek, mind a városfejlesztésnek.
Természetesen ehhez kiszámítható feltételeket, együttműködéseket, szerződéseket is kell teremteni a mai Magyarországi bérleti piac feltételeihez képest..
Magyarországon ez új irány. És mint minden új irány, lehetőségeket és kockázatokat is hoz a piacra.
Mit változtat a Wekerle program az ingatlan piacon? – Bérlakás, új lakás, befektetői szemmel
Ha most ingatlant adsz vagy veszel, valószínűleg nem a kormányzati programok érdekelnek első körben, hanem az, hogy:
• eltudod-e adni jó áron az ingatlanodat,
• jó áron tudsz-e venni,
• nem leszel-e tele felesleges kockázatokkal.
A Wekerle program közvetlenül nem fogja holnap megváltoztatni a te tranzakciódat. De közvetetten igenis számít, mert:
• megváltoztatja a kínálatot (több bérlakás, más típusú új lakások),
• befolyásolja a bérleti díjakat (ha nő a megfizethető bérlakás-kínálat, az nyomást gyakorol a magánbérleti piacra),
• átalakítja az ingatlan befektetői logikát (nem csak „veszek egy lakást, kiadom, és remélem, hogy felmegy az ára” lesz a stratégia).
Bérlakás-piac: mi várható?
Ha a Wekerle program valóban nagy számban hoz létre megfizethető bérlakásokat, az:
• csökkentheti a nyomást a magánbérleti piacon (főleg a középkategóriában),
• vonzóbbá teheti a bérlést a vásárlással szemben bizonyos élethelyzetekben,
• hosszú távon stabilizálhatja a bérleti díjakat bizonyos városrészekben.
Ez nem azt jelenti, hogy holnap drasztikusan esni fognak a bérleti díjak. De azt igen, hogy az ingatlan befektetési célú vásárlás már nem lesz olyan „biztos nyerő”, mint 2014–2025 között.
Új lakások: lesz-e több, és olcsóbb?
A Wekerle program egyik célja, hogy több új lakás épüljön, kifejezetten a megfizethető kategóriában. Ha ez megvalósul:
• nőhet az új lakások kínálata,
• mérséklődhet a lakás árak emelkedési üteme bizonyos szegmensekben,
• erősödhet a verseny az ingatlan fejlesztők között.
Az ingatlan eladók számára ez azt jelentheti, hogy a túlárazott, átlagos állapotú lakások még nehezebben lesznek eladhatók, mert a vevőknek több alternatíva lesz. A jó állapotú, jól árazott, jól kommunikált ingatlanok viszont továbbra is keresettek maradnak.
Miért nem megy el az ingatlanod? – 10+ gyakori ok, amiért hiába hirdetsz
Most jön az a rész, ami sok ingatlan eladónak fáj. Nem azért, mert „rossz ingatlana” van. Hanem azért, mert nem látja, hol rontja el. Harminc év alatt rengeteg olyat láttam, amikor egy teljesen jó lakás vagy ház hónapokig állt az ingatlan piacon, miközben a tulajdonos azt hitte, hogy „ilyen a piac”. Pedig nem a lakáspiaccal volt a baj.
1. Ingatlan túlárazás – a leggyakoribb hiba
Sok eladó úgy gondolja: „Az én lakásom többet ér, mert én ebbe tettem az életem munkáját.” Vagy: „Láttam egy lakás hirdetést, ott ennyit kértek, akkor én is kérhetek ennyit.”
A probléma: a lakás hirdetési ár nem piaci ár. A piaci ár az, amiért ténylegesen meg is veszik az ingatlant. Ha 10%-kal többet kérsz a piaci árnál, az nem 10%-kal kevesebb érdeklődőt jelent, hanem gyakorlatilag nullát. A vevők ugyanis nem a te „kívánságaidhoz” igazodnak, hanem a saját költségkeretükhöz és a banki értékbecsléshez.
2. Rossz lakás fotók, rossz leírás – első benyomás, ami elriaszt
Ha a fotók sötétek, zsúfoltak, vagy épp a legrosszabb sarkot mutatják, a vevő már az első másodpercben elkönyveli, hogy „ez nem az én lakásom”. Ugyanez igaz a leírásra: ha tele van helyesírási hibákkal, átláthatatlan, vagy csak annyi van benne, hogy „2 szoba, erkély, jó állapot”, az nem ad el semmit.
3. Nincs tiszta kép az ingatlan értékéről
Sok eladónak fogalma sincs, mennyit ér valójában az ingatlana. Van, aki túláraz, van, aki alul áraz, és mindkettő rossz. A túlárazásról már beszéltem. Az alul árazás pedig azért baj, mert:
• pénzt hagysz az asztalon,
• gyanút keltesz a vevőkben („miért ilyen olcsó? mi a hiba?”).
Egy szakmai ingatlan értékbecslés itt nem luxus, hanem alap. Nem azért, hogy „papírod legyen”, hanem hogy tudjad, mit árulsz.
4. Jogszabályi és dokumentációs bizonytalanság
• Nincs energetikai tanúsítvány?
• Nincs Villamos biztonsági felülvizsgálat?
• Nincs rendezve a tulajdoni lap?
• Nincs meg a használatbavételi engedély?
• Nem passzol a látottakkal a térképmásolat?
• Több tulajdonos van, és nem egyeztek meg? És stb..stb..stb..
Ezek nem „apróságok”. A vevők (és a bankok) ma már nem vesznek macskát zsákban. Ha a dokumentumok nincsenek rendben, a vevő vagy el sem megy a megtekintésre, vagy ha elmegy, akkor is alacsonyabb árat ajánl, mert „kockázatos az üzlet”.
5. Nincs hiteloldali előkészítés
Sok eladó nem gondol bele, hogy a vevők nagy része hitelből vásárol. Ha az ingatlanod:
• műszakilag problémás,
• jogilag nem tiszta,
• vagy az ár nem reális a banki értékbecsléshez képest,
akkor a vevő nem biztos, hogy kap rá hitelt, és hiába tetszik neki a lakás, a tranzakció elbukik. Éppen ezért fontos, hogy már a hirdetés előtt átgondold: milyen ingatlan ez a bank szemével?
Az meg a pláne, ha közben lefoglalózta a lakást és visszalép, akkor lehet, hogy évekig jársz pereskedni..
6. Rossz időzítés az ingatlanpiacon
Van, amikor a lakáspiac „vevői”, van, amikor „eladói”. Ha éppen sok az eladó ingatlan és kevés a vevő, akkor árban és kommunikációban is másképp kell gondolkozni, mint amikor fordított a helyzet. Sok eladó nem nézi a piaci trendeket, csak „hirdet, és reméli, hogy jön valaki”.
7. Nincs valódi ingatlan marketing
A „felteszem az egyik portálra” már nem elég. A mai vevők:
• több oldalon keresnek,
• közösségi médiában is látnak hirdetéseket,
• ingatlan videós bemutatókat várnak,
• gyors, profi kommunikációt igényelnek.
Ha a hirdetésed „csináld magad” szintű, a vevők azt érzik: „ez nem egy komoly eladó”.
8. Érzelmi lakás túlárazás
„Ebbe a lakásba nőttem fel.”
„Itt éltem le az életem legjobb éveit.”
„Ennyi munkát tettem bele.”
„Én építettem saját kezűleg.”
Értem. De a vevő nem az érzelmeidet veszi meg, hanem az ingatlant. Ha az ár nem reális, az érzelmek nem fognak segíteni az eladásban.
Azt kell megérteni, ha kilépsz a lakáspiacra abban a pillanatban a lakásod termékké válik. Senkit nem érdekelnek az érzelmeid..
9. Rejtett ingatlan műszaki hibák, amiket nem tártál fel
• Nedvesedés,
• repedések,
• elavult villamos hálózat,
• beázás,
• penész.
Ha ezeket nem kezeled előre, a vevő vagy nem jön el, vagy ha eljön, akkor drasztikusan alacsonyabb árat ajánl, mert „javítani kell”. Sokkal jobb, ha te tárod fel, és árban vagy kommunikációban kezeled, mint ha a vevő találja meg a helyszínen.
10. Nincs B-terved a lakáspiacon
Mi van, ha 3 hónapig nem megy el a lakás?
Mi van, ha csak alacsonyabb áron megy el a lakás?
Mi van, ha bérlő kellene közben?
Sok eladónak nincs terve arra, mi történik, ha nem úgy alakul, ahogy elképzelte. Pedig a piac nem köteles alkalmazkodni az elképzeléseidhez.
Milyen kockázatok lesnek rád, ha egyedül adsz-veszel ingatlant? – Eladói és vevői buktatók
Most jön az a rész, ahol sokan azt mondják: „De én boldogulok egyedül is, ezért egyáltalán nincs szükségem ingatlanosra.” Lehet. De nem mindegy, milyen kockázatot vállalsz.
Eladóként:
• Túlárazás miatt hónapokig állhat az ingatlanod, közben fizeted a költségeket, és a vevők „lefutott áruként” kezelik egy idő után.
• Jogi hibák (pl. nem rendezett tulajdoni viszonyok, hiányos engedélyek) miatt a szerződéskötés elbukik, vagy később pereskedés lehet belőle.
• Hitelképtelen vevővel kötsz szerződést, aztán kiderül, hogy nem kap hitelt, és a tranzakció meghiúsulhat.
• Rossz szerződés miatt utólag derül ki, hogy valamit nem jól írtatok, és ebből vita lesz.
Vevőként:
• Túlárazott ingatlant veszel, mert nem tudod, mi a piaci ár.
• Műszaki hibákat nem veszel észre, és utólag derül ki, hogy több milliós javítás vár.
• Jogi buktatók (pl. használati jogok, szolgalmak, társasházi viták) derülnek ki később.
• Hiteloldali problémák miatt nem tudod finanszírozni a vásárlást, és elveszíted a foglalót.
Ezek nem elméleti kockázatok, hanem valós veszélyek lehetnek.
Miben tudok neked segíteni és hogyan tudom támogatni az ingatlan ügyeidet? – Ingatlan értékbecslés, közvetítés, hitelügyintézés
Nem azért írom ezt, hogy „foglalj le most”. Hanem azért, hogy lásd: nem vagy egyedül ezekkel a kérdésekkel. És van, aki segít elkerülni a tipikus hibákat.
Ingatlan értékbecslés
Nem banki értékbecslésről van szó, hanem egy szakmai, piaci alapú felmérésről, ami segít megérteni:
• mennyit ér valójában az ingatlanod,
• milyen áron érdemes hirdetni,
• milyen áron reális eladni 3–6 hónapon belül.
Ez egy valós adatokon és tapasztalaton alapuló elemzés.
Teljes körű ingatlan közvetítés
Ha úgy döntesz, hogy szakemberrel dolgozol, akkor a folyamat valahogy így néz ki:
• felmérem az ingatlant (műszaki, jogi, piaci szempontból),
• segítek a dokumentumok rendezésében (energetikai tanúsítvány, tulajdoni lap, stb.),
• profi fotók, leírás, marketing,
• célzott hirdetés a megfelelő portálokon és közösségi médiában,
• vevők szűrése, tárgyalás,
• szerződéskötés ügyvéddel egyeztetve,
• hiteloldali egyeztetés, ha a vevő hitelt vesz fel.
Hitelközvetítés szakértők bevonásával
Nem én magam intézem a hiteleket, de tapasztalt hitel szakértő partnerekkel dolgozom, akik segítenek:
• a vevők hitelképességének felmérésében,
• a megfelelő hitelkonstrukció kiválasztásában,
• a banki értékbecslés és a hirdetési ár összehangolásában.
Energetikai tanúsítvány, Villamos biztonsági felülvizsgálat, jogi háttér, bérbeadás, ingatlan befektetés
• Energetikai tanúsítvány szervezése, hogy ne legyen ebből akadálya az eladásnak vagy bérbeadásnak. Villamos biztonsági felülvizsgálat szervezése.
• Jogi háttér egyeztetése ügyvéddel, hogy a szerződés tiszta legyen.
• Bérbeadásban való segítség, ha esetleg mégsem az eladás mellett döntesz.
• Ingatlan befektetési tanácsadás, ha több ingatlannal gondolkodsz, vagy befektetői szemmel nézed a piacot.
Mikor érdemes ingatlan szakembert hívni? – 6 helyzet, amikor nem érdemes egyedül kísérletezni
Nem minden esetben kell ingatlanos. De van 6 helyzet, amikor kifejezetten érdemes szakemberrel dolgozni:
1. Nem tudod, mennyit ér az ingatlanod.
Ha csak „tippelsz”, vagy mások hirdetéseit nézed, könnyen túl- vagy alul árazod.
2. Több tulajdonos van, és nehéz egyeztetni.
Ilyenkor egy harmadik fél sokat segíthet a kommunikációban és az árbeli döntésekben.
3. Hitelből vásárló vevőkre számítasz.
Ha nem érted a banki oldal logikáját, könnyen elbukik a tranzakció.
4. Jogilag vagy műszakilag nem teljesen tiszta az ingatlan.
Ilyenkor egy szakember segít feltárni a problémákat, és úgy kommunikálni, hogy ne bukjon el az üzlet. Esetleges terhelések, tartozások, végrehajtás esetén is kiemelt fontosságú egy jól kommunikáló ingatlanközvetítő, hogy ne fussanak el a vevők.
5. Nincs időd vagy energiád a teljes folyamatot végigvinni.
A hirdetés, a telefonálgatás, a megtekintések, a tárgyalás, a szerződés – ez mind idő és energia. Ha neked ez túl sok, érdemes átadni egy profinak.
6. Ha nem az ingatlan közelében, esetleg külföldön laksz
Számos egyéb helyen és külföldön élő eladó megbízómnak adtam már el az ingatlanát. Kétszer kellett találkoznunk, egyszer a megbízáskor és még egyszer a pénzátvételkor. Volt, aki akkor sem tudott jönni, az ő ügyeit meghatalmazott bevonásával intéztük olajozottan.
Gyakori kérdések (FAQ) – Lakhatási válság, Wekerle program, ingatlan eladás és vásárlás
Miért van szükség a Wekerle programra?
Mert Magyarországon ma lakhatási válság van: a lakásárak és bérleti díjak gyorsabban nőnek, mint a bérek, kevés az új lakás, és nagyon kevés a kollégiumi férőhely. Az államnak ezért kell aktívabban beavatkoznia, hogy megfizethető bérlakások és új lakások épüljenek.
Mit változtat a Wekerle program a lakáspiacon?
Hosszú távon növelheti a bérlakás-kínálatot, mérsékelheti a bérleti díjak növekedését, és növelheti az új lakások számát. Ez befolyásolja az árakat, a befektetési logikát és az eladók–vevők stratégiáját is.
Miért nem megy el az ingatlanom?
A leggyakoribb okok: túlárazás, rossz fotók és leírás, jogi/dokumentációs bizonytalanság, hiteloldali problémák, rossz időzítés és gyenge marketing. Ezek közül bármelyik önmagában is elég lehet ahhoz, hogy hónapokig álljon az ingatlan.
Mikor érdemes ingatlanost hívni?
Akkor, ha nem vagy biztos a lakáspiaci árban, ha jogi vagy műszaki bizonytalanság van, ha hitelből vásárló vevőkre számítasz, vagy ha egyszerűen nincs időd és energiád a teljes folyamatot végigvinni stb…
Mennyibe kerül egy ingatlan értékbecslés?
Ez ingatlantípustól és helyszíntől függ. Érdemes konkrét ajánlatot kérni, de érdemes úgy gondolni rá, mint egy befektetésre, ami segít elkerülni a túl- vagy alul árazásból származó veszteséget.
Miért fontos az Energetikai tanúsítvány és a Villamossági biztonsági felülvizsgálat?
Mert törvényi kötelezettség az eladáshoz és bérbeadáshoz, és a vevők/bérlők is egyre inkább figyelembe veszik az energiahatékonyságot, valamint a villanyhálózat biztonságát. Ha nincs meg, az akadály lehet a tranzakcióban.
Forrás:
Vitézy Dávid Facebook oldala: https://www.facebook.com/photo?fbid=1614608006687884&set=pcb.1614609763354375
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Felfüggesztik az Otthon Start kiemelt beruházásait – jön a Wekerle lakásépítési program
Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia?
Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
