Leszólta az ingatlanos a lakásodat, vagy csak igazat mondott?
Az őszinteség ára ingatlaneladásnál – és miért lehet neked sokkal drágább a hízelgés?
Pár napja két értelmiségi tulajdonossal ültem le, hogy megnézzem az ingatlanukat. Nem rövid, tíz perces terepszemle volt ez – jó hosszúra nyúlt, mert alaposan végigvettük az ingatlant és a körülményeket, hogy miért kell eladni, mennyi idő lesz rá és még rengeteg kérdés, amire szükség van a minél jobb ügyfél kiszolgáláshoz. És sajnos találtam pár olyan műszaki problémát, amit ha elhallgatunk a vevő elől, abból akár kellékszavatossági vita is lehet később.
Azt is elmondtam az eladóknak, hogy kissé túl tolnák az irányárat, mert legalább 4-5 millióval feljebb van a mostani lakáspiaci realitásnál, de akár meg is próbálhatjuk, ha nem annyira sürgős, aztán engedünk majd, ami nem egy jó módszer, sőt kimondottan rossz, már sok cikket írtam erről, de ha kötik az ebet a karóhoz, akkor nincs mit tennem.
Az egyik tulajdonos ezt le akarta söpörni azzal, hogy „úgyis látja majd a vevő a problémákat”. Csakhogy nekem, amikor megbíznak egy eladással, pontosan az a dolgom, hogy megvédjem az eladót is, a vevőt is – és magamat is – az ilyen típusú vitáktól. Nem szeretném, ha az eladónak kellékszavatossági perre keljen járni meg a vevőnek sem, pláne nekem.
A másik tulajdonos, aki csak fél mondatokat hallott a beszélgetésből, mert nem is figyelt igazán, egyszer csak felpattant, és elkezdett kiabálni velem, hogy le akarom szólni az otthonát, meg le akarom nyomni az árat. Egyébként nem feltétlenül kell erre felkapnod a fejedet erre másokkal is történt már ilyen mesélték régebben, mondjuk velem még nem az eddigi pályafutásom alatt.
Pedig az elsővel addigra már mindenben megegyeztünk, tisztáztuk a sürgősséget, az árat, a teendőket.
Meglepődve az egyik lakás tulajdonos viselkedésétől..
Meglepődtem, hogy egy értelmiségi ember így ki tud kelni magából. Annak idején dolgoztam melósokkal is az építőiparban, soknak csak 8 általánosa volt, de nagyon rendes emberek voltak. Elmondták, hogy a szülők nem tudták taníttatni őket, mert szegények voltak stb.. Igaz, hogy ők őszintén megmondták a szemembe a problémájukat, ők nem cicóztak és nem sumákoltak, adott esetben zengett az ordítástól az építkezés.
Dolgoztam értelmiségiek között is, ők nem szoktak ordibálni, legfeljebb úri módon küldtek el virág nyelven a búsba..Volt, olyan főnököm, akinek a bal szeme szokott megdagadni, ha rám nézett, de nem szólt semmit. A többiek a háta mögött röhögtek, hogy ezt akkor csinálja a szeme, ha nagyon mérges. Nálam mindig nagy lett a bal szeme, ha rám nézett, aztán magamtól elmentem egyszer, nem is kellett elküldeni..
Visszatérve az ingatlan eladó megbízókhoz a végén annyi lett a dologból, hogy „majd meghallgatnak mást is”. Az elégtétel volt, hogy az a tulajdonos, akivel végig kommunikáltam és figyelt, az megköszönte többször is a tevékenységemet és mondta, hogy sok információt hallott tőlem és látszott rajta az elégedettség..
Kíváncsi leszek, mennyiért fogják hirdetni, hogyan fogják hirdetni, mit mondanak el a valóságból, és hogy fél év múlva hol tart az ügy.
Ez nem egyedi eset. Ez egy állandó probléma az ingatlanosok életében, az ingatlanpiacon – és pont ezért érdemes tisztázni, hol a határ az őszinteség és a leszólás között, mert a kettőt sokan összekeverik. Ez a tévedés pedig komoly pénzbe kerülhet az eladóknak, ha csak az ösztöneikre és az érzelmeikre hallgatnak sokszor.
Amikor az őszinteség sértésnek tűnik – pedig védelem az ingatlanközvetítő részéről
Volt már úgy, hogy nem vállaltam el egy lakás eladási megbízást, mert az eladó nem lett volna partner abban, hogy a vevő tudomást szerezzen egy pincei szivattyúról, ami esőzéskor a beszivárgó vizet szivattyúzza ki – évtizedek óta és voltak még egyéb komoly problémák a házban. Ő ezt magától értetődőnek tartotta, én viszont tudtam: ha ezt a vevő csak a birtokbavétel után veszi észre, jogosan érezheti úgy, hogy becsapták és nagyon berághat miatta, mert az ilyen probléma erősen hatással lehet az épület alapjára is.
Egy másik ingatlanos aztán elvállalta ugyanazt az ingatlant, és a hirdetésben egy szóval sem utalt a problémára, sőt direkt olyan fotókat csinált más oldalakról, ami mindent titkolt, nehogy meglássák a vevők. Ez rövid távon kényelmesebb az eladónak és az ingatlan ügynöknek is – hosszú távon viszont pontosan az a fajta kockázat, amitől én próbálom megóvni az ügyfeleimet, akik megtisztelnek azzal, hogy megkeresnek.
A kellékszavatosság nem üres jogi szófordulat. Az ingatlan eladója a Polgári Törvénykönyv alapján öt évig felel azokért a rejtett hibákért, amelyekről a vevőt nem tájékoztatta – függetlenül attól, hogy tudott-e róluk. Ha viszont tudott róla, és mégis elhallgatta, az a helyzet egészen más súlyú vitává fajulhat.
„Leszólta a lakásomat” – vagy csak nem azt hallottam, amit vártam?
Nagyon sokszor hallom eladóktól ugyanazt a mondatot: „az az ingatlanos, aki itt volt maga előtt leszólta a lakásomat, ezért nem vele kötöttem szerződést”.
Amikor utánakérdezek, a legtöbbször kiderül: a szóban forgó ingatlanos nem leszólta az otthonukat, hanem elmondta, mi az, amit fel kell újítani, és hogy emiatt mennyivel reálisabb egy alacsonyabb kiindulási ár, mint amit ők elképzeltek.
Ez nem sértés. Ez egy ingatlan szakmai vélemény, amit épp azért mondok el én például, mert komolyan veszem a megbízást. Ha egy vevő majd parkettástól, mindenestül ki akarja dobatni a belteret felújítás miatt, azt jobb előre tudni – és beépíteni az árba – mint utólag, egy meghiúsult alku után szembesülni vele.
Aki csak azt szeretné hallani, hogy „csodálatos az otthona, és a lakáspiac tetején fog elkelni”, az nem az őszinteséget keresi, hanem a megerősítést az álmában és vágyaiban. Csakhogy az ingatlanpiac nem érzelmi alapon árazza be az ingatlant.
A „Bólogató János” ingatlanos – és a hízelgés valódi ára
Ő mindenre rábólint. Amit az eladó mond, amit elképzel az árról, amennyire szeretné hirdetni – mindenre azt mondja: „persze, menni fog”.
Meg még lehet, hogy azon is elképed, hogy csak ennyiért árulja? Miért, hiszen én többért is el tudnám adni!
Ez a fajta ingatlanos nagyon szimpatikus tud lenni az első találkozáskor, pontosan azért, mert azt mondja, amit hallani szeretnél. És ez pont ott a csapda: mire aláírod az egy éves kizárólagos szerződést, már nem az igazságot vetted meg, hanem egy jó érzést.
Az ingatlan szerződéses kötbér-csapda: amikor a szimpátia drágábban jön ki, mint az őszinteség
Itt jön a lényeg, amiért ezt a cikket most megírom. A Bólogató János-módszer nem ingyen van általában neked, mint megbízó.
Az eladó aláírja az egy éves kizárólagos szerződést egy irreálisan magas áron – mert ezt hallotta szívesen –, aztán telnek a hónapok, és nem történik semmi.
Ja és úgy ismered meg az ilyen ingatlan ügynököket a legtöbbször, hogy nem fognak sokat beszélni hozzád és kérdezgetni, hogy miért adod el, mennyi idő alatt kell eladnod és hová mész, mit veszel helyette, vagy mibe rakod a pénzt, tehát ezért mennyi idő alatt kell eladnod a lakást, hogy nehogy elbukd a vételt, vagy nem fogja megkérdezni, hogy raktál már le a másik lakásra foglalót, hanem oda tolja eléd az 1 éves kizárólagos szerződését és mutatja, hogy itt írd alá..
Majd nincs érdeklődő, nincs ajánlat, mert az ár nem piaci. Olyanokat is megcsinálnak adott esetben, ahogy hallom, hogy kamu vevők mennek megnézni az ingatlant, csakhogy megnyugodjon az eladó..
Az eladó szeretne kiszállni, de a szerződésből még hátravan sok hónap, akár több, mint fél év is. Ilyenkor derül ki, milyen feltételekkel írta alá — és sokan csak most, utólag olvassák el alaposan a papírt, amin már rajta a saját aláírásuk.
A jó hír jogilag az, hogy a felmondás jogát Magyarországon nem lehet kizárni vagy korlátozni ingatlanközvetítői szerződésnél, mert ez nem minősül úgynevezett tartós jogviszonynak. Vagyis a szerződés elvileg mindig felmondható. A gyakorlatban viszont sok szerződés jutalékot, jutalék felét, költségtérítést vagy kötbérszerű fizetési kötelezettséget köt a felmondáshoz – és éppen ezért érdemes ezt aláírás előtt, nem utána tisztázni.
A Pest Vármegyei Főügyészség vizsgálata is rámutatott, hogy több ingatlanközvetítői szerződésben találtak olyan kikötést, amely szerint a tulajdonosnak kötbért kell fizetnie akkor is, ha egy számára nem reális vagy nem biztonságos vevői ajánlatot nem fogad el. Az ügyészség szerint az ilyen kikötések jogszabályba ütköznek.
A gyakorlatban ez így néz ki: az eladó vagy kifizeti a költségtérítést-kötbért, vagy – ami sokkal gyakoribb – inkább kivárja a szerződés végét, közben pedig egyre türelmetlenebb lesz.
Amint lejár a papír, egy másik, ezúttal őszinte ingatlanoshoz fordul, aki reális áron újra hirdeti az ingatlant. És az ő keze alatt kel el az ingatlan – csak épp hónapokkal, néha egy, több évvel később, mint kellett volna, de az is lehet, hogy a következő ingatlanossal is tovább hitegetteti magát és megy tovább minden évekig. A múl héten kettő ilyen esettel is találkoztam..
A másik variáció az, hogy a türelmetlenségében, meg rá sem ér már várni, csak enged az átbacós ingatlanosnak, mert nem akar adott esetben milliókat, vagy alkuval lealkudott 5-600 ezer forint kötbért fizetni és enged az árból ás ki lesz a sikeres ingatlanos, aki eladta az ingatlant..
Az átbacós ingatlanos, nem aki megmondta az elején őszintén, hogy ez sok és mire kell figyelni, hanem, aki tulajdonképpen átbacta..Hát, igen azt szokták mondani, hogy az élet ilyen, meg az üzleti életben is benne van ez..
Miért nem éri meg túlárazni az ingatlant?
A Magyar Nemzeti Bank 2026 közepén megjelent lakáspiaci jelentése szerint a hazai lakáspiac túlértékeltsége meghaladta a 20 százalékot, miután 2025-ben reálértéken 19 százalékkal nőttek a lakásárak – erre 25 éve nem volt példa. 2026 második negyedévében ugyanakkor már országosan 1,1 százalékkal csökkentek az árak, vagyis megkezdődött a korrekció.
Tapasztalataim szerint sok eladó ennek ellenére még mindig 15-20 százalékkal a reális érték felett hirdeti az ingatlanát. A következmény szinte mindig ugyanaz: kevés érdeklődő, hosszú hónapokig tartó, eredménytelen hirdetés, majd több lépcsőben végrehajtott árcsökkentés – méghozzá gyengébb alkupozícióból, mint amilyenben az eladó a hirdetés indításakor volt.
Ez pontosan az a mechanizmus, ami a Bólogató János-szerződéseknél is lejátszódik: a túlárazott ingatlan nem azért nem kel el, mert rossz a piac, hanem mert az ár nincs szinkronban a piaccal. Minél tovább áll így egy ingatlan, annál inkább „elhasználódik” a hirdetés a vevők szemében – és annál nehezebb lesz belőle jó árat kihozni akkor is, ha végül reális szintre kerül.
Hogyan ismerd fel, hogy jó kezekben van az ingatlanod, nem ígérgetős ingatlanossal futottál össze ?
• Elmondja a műszaki hibákat is – nem csak a szépet. Ha egy ingatlanos kizárólag dicsér, azzal nem téged véd, hanem a saját megbízását akarja megszerezni.
• Reális, adatokkal alátámasztott ingatlanárat javasol – nem azt, amit hallani szeretnél, hanem amit a lakáspiac ténylegesen fizet.
• A szerződésben nincs rejtett kötbér, nincs korlátozó feltétel, és el is magyarázza, mielőtt aláírnád az egész szerződést pontról pontra és nem azt hajtogatja, hogy itt írd alá.
• Nyíltan felvállalja, ha valamiben nem ért egyet veled – nem azért, hogy kötekedjen, hanem mert az érdekeidet nézi.
• Nem sürget azonnali aláírásra. Időt hagy arra, hogy elolvasd és átgondold az ingatlan megbízási szerződést.
Ha legközelebb egy ingatlanos olyat mond, amit nem szívesen hallasz – először azt érdemes megkérdezni magadtól: tényleg leszól, vagy csak olyat mond, amiről tudom, hogy igaz, csak nem szeretném hallani?
Gyakori kérdések – Leszólta az ingatlanos a lakásodat, vagy csak igazat mondott?
Miért mondja el az ingatlanos a lakásom hibáit, ha az sérti az érzéseimet?
Mert az eladó felel a rejtett hibákért a vevő felé – akkor is, ha nem tudott róluk, és pláne akkor, ha tudott, de elhallgatta. Az ingatlanos, aki elmondja a hibákat, nem leszól, hanem felkészít és véd a későbbi jogvitától.
Kötelező tájékoztatni a vevőt az ingatlan rejtett hibáiról?
Az eladó a Polgári Törvénykönyv szerint kellékszavatossággal tartozik a rejtett hibákért. Ha egy ismert hibát tudatosan elhallgat, az később hibás teljesítés miatti igényt, súlyosabb esetben a szerződés felbontását is megalapozhatja a vevő részéről.
Mit jelent a kellékszavatosság ingatlan eladásnál?
A kellékszavatosság azt jelenti, hogy az eladó öt évig felel az ingatlan olyan rejtett hibáiért, amelyeket a vevő a birtokbavétel előtt nem ismerhetett fel, és amelyekről az eladó nem tájékoztatta.
Felmondhatom a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést?
Igen – a felmondás jogát törvény szerint nem lehet kizárni vagy korlátozni, mert az ingatlanközvetítői szerződés nem minősül tartós jogviszonynak. Azt viszont mindig érdemes megnézni a szerződésben, hogy a felmondás milyen jutalék- vagy költségtérítési-kötbéri kötelezettséggel jár.
Miért nem éri meg túlárazni az ingatlant 2026-ban?
Az MNB adatai szerint 2026 közepén a hazai lakáspiac túlértékeltsége meghaladta a 20 százalékot, és sok eladó még mindig 15-20 százalékkal a reális ár felett hirdet. A túlárazott ingatlanok hosszabb ideig maradnak piacon, majd lépcsőzetes árcsökkentésre kényszerülnek, ami rontja az alkupozíciót.
Honnan tudom, hogy egy ingatlanos őszinte velem, vagy csak hízeleg?
Az Őszinte, Becsületes ingatlanos elmondja a hibákat is, nem csak azt, amit hallani szeretnél, reális árat javasol piaci adatokra alapozva, és a szerződésben nincsenek rejtett kötbérek vagy korlátozó feltételek.
Zárszó
Nem az a dolgom, hogy megmondjam, amit hallani szeretnél. Az a dolgom, hogy megvédjelek – a vevő reakciójától, a jogi kockázattól, és attól, hogy hónapokat, akár egy egész évet veszíts egy túlárazott hirdetéssel. Ha ezt néha nehéz hallani, megértem. De az igazság mindig olcsóbb, mint az utólagos csalódás.
30 éve ezen a piacon, ingatlanforgalmazóként, ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is amellett teszem le a voksomat, hogy az őszinteség, becsületesség – hosszú távon – mindig megéri.
Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Eladnád a lakásodat? Ingatlanossal vagy nélküle?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
