Megadóztatnák az üresen álló lakásokat? Mit jelenthet ez az ingatlanpiacon és az eladóknak?
Igen, felmerült a tartósan üresen hagyott, spekulációs célú lakások megadóztatása.
Az Egyensúly Intézet javaslata azonban nem minden lakatlan ingatlant büntetne: elsősorban azokra a nagyvárosi lakásokra vonatkozna, amelyeket legalább egy éve tudatosan, piaci hasznosítás nélkül tartanak üresen.
Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan-értékbecslőként és hitelközvetítőként én ezt a kérdést nemcsak lakáspolitikai oldalról látom. Az üres lakások megadóztatása ugyanis közvetetten az eladókat is érintheti, különösen azokat, akik a piaci realitásokhoz képest túl magas irányárhoz ragaszkodnak.
Miért került elő az üres lakások adóztatása?
Magyarországon egyszerre van jelen a magas lakásár, a megfizethetőségi probléma, a korszerűtlen lakásállomány és a nagyvárosok szűkös kínálata.
Közben a 2022-es népszámlálás szerint körülbelül 599 ezer lakásban nem éltek életvitelszerűen, ami a teljes lakásállomány mintegy 13 százaléka.
Fontos azonban, hogy a „nem lakott” nem jelenti automatikusan azt, hogy minden ilyen lakás azonnal kiadható vagy beköltözhető. Lehet közöttük:
• felújítás alatt álló ingatlan;
• öröklés után rendezetlen lakás;
• rossz műszaki állapotú épület;
• időszakosan használt vidéki vagy üdülőingatlan;
• külföldön élő tulajdonos lakása;
• rövid távú vagy alkalmi használatra fenntartott ingatlan;
• tudatosan üresen tartott, befektetési célú lakás.
Ezért szakmailag nem lenne helyes minden üres ingatlant azonos módon kezelni. Más megítélés alá kell esnie annak a lakásnak, amelyet éppen korszerűsítenek, mint annak, amelyet valaki kizárólag az áremelkedésre várva nem enged kiadni és nem hoz forgalomba.
A javaslat lényege éppen ez: a spekulációs céllal, legalább tizenkét hónapja üresen tartott nagyvárosi lakások kerülhetnének különadó hatálya alá. Az adó kezdetben alacsonyabb lenne, majd az üresen töltött idő növekedésével fokozatosan emelkedne. A bevételt a javaslat szerint önkormányzati bérlakások építésére és felújítására lehetne fordítani.
Nemcsak lakáshiányról van szó
Amikor lakhatási válságról beszélünk, könnyű rögtön a lakásárakra, a hitelkamatokra vagy az építőanyagok költségére gondolni. Ezek valóban fontos tényezők, de önmagukban nem magyarázzák meg az egész helyzetet.
Magyarországon a lakosság nagy része saját tulajdonú ingatlanban él. A probléma sok esetben nem az, hogy valakinek egyáltalán nincs lakása, hanem az, hogy:
• nem tudja megfelelően finanszírozni a fenntartását;
• nem képes elvégezni a szükséges felújításokat;
• túl kicsi vagy rossz elrendezésű ingatlanban lakik;
• energetikailag korszerűtlen otthonban él;
• nincs elegendő jövedelme a lakáscseréhez vagy a hitelfelvételhez.
Én ezt úgy fogalmaznám meg, hogy Magyarország sok esetben ingatlanban gazdag, de készpénzben és likvid jövedelemben szegény. Ezért a lakhatási gond nem pusztán új lakások építésének kérdése. Ugyanilyen fontos a meglévő ingatlanok felújítása, korszerűsítése, jobb kihasználása és a bérleti piac kiszámíthatóbbá tétele.
A lakásvásárlói kereslet támogatása önmagában kevés
Az elmúlt években több olyan intézkedés is született, amely a lakásvásárlói oldalt, vagyis a keresletet támogatta. Ez rövid távon segítséget jelenthetett bizonyos családoknak, de ha közben nem jelenik meg elegendő új vagy használt lakás a kínálati oldalon, akkor a többletkereslet könnyen beépül az árakba.
Az Egyensúly Intézet javaslatának egyik fő állítása, hogy a lakhatási problémákat nem elsősorban további keresletélénkítéssel, hanem a kínálat bővítésével kellene kezelni. Ennek része lehetne:
• több lakás építése Budapesten és a nagyvárosi térségekben;
• a meglévő lakásállomány hosszú távú felújítása;
• az üres lakások egy részének piacra terelése;
• a hosszú távú lakáskiadás ösztönzése;
• új bérlakások és kollégiumi férőhelyek létrehozása;
• a rövid távú lakáskiadás szigorúbb szabályozása.
A lakásépítésekre elsősorban ott lenne szükség, ahol munkalehetőség, felsőoktatás és megélhetést biztosító gazdasági környezet található. Ez főként Budapestet és a nagyobb városokat jelenti. A kínálat bővítése nemcsak a lakhatást könnyíthetné, hanem az építőipar számára is kiszámíthatóbb megrendelési állományt teremthetne.
Mit jelenthet ez az ingatlan eladóknak?
Most érkezünk el ahhoz a ponthoz, amely eladóként téged is közvetlenül érinthet.
Sok tulajdonos úgy gondolkodik, hogy „nem adom oda ennyiért, mert az elkótyavetyélés lenne”. Ezt a hozzáállást megértem. Egy ingatlan gyakran hosszú évek munkájának, családi emlékeinek és jelentős vagyonának a része.
A gond akkor kezdődik, amikor az eladó nem a tényleges piaci értékből indul ki, hanem abból az összegből, amelyet szeretne megkapni. A kettő között pedig akár több millió forintos különbség is lehet.
A túlárazás első pillanatban valóban úgy tűnhet, mintha megvédené az ingatlan értékét. A gyakorlatban azonban sokszor éppen ellenkező hatást vált ki:
1. A lakás kevesebb érdeklődőt ér el.
2. A komoly vevők összehasonlítják más, reálisabb árú ingatlanokkal.
3. Az ingatlan hosszabb ideig marad a piacon.
4. A hirdetés fokozatosan „elfárad és kiég a lakáspiacon”.
5. A vevők azt feltételezik, hogy valamilyen probléma van az ingatlannal.
6. A későbbi árcsökkentés már nem feltétlenül hozza vissza az elvesztett bizalmat.
A legnagyobb veszély az, hogy az ingatlan közben nem válik értékesebbé. Miközben vársz, az ingatlanpiac változhat, a finanszírozási lehetőségek romolhatnak, új ingatlanhirdetési versenytársak jelenhetnek meg, és a vevők elvárásai is módosulhatnak.
Ha pedig az ingatlan hosszú ideig nem talál gazdára, akkor nem biztos, hogy az ára „utoléri” a piacot. Előfordulhat, hogy az infláció, a fenntartási költségek, a romló műszaki állapot és az alternatív ingatlanok megjelenése miatt reálértéken veszít az értékéből. Az meg a másik, ha valami mást ingatlant, vagy egyebet vásárolnál az eladási árból nagy veszteség is érhet, ha a magasan tartott hirdetési ár miatt nem tudod eladni a lakásodat.
Vagyis nem minden magasabb hirdetési ár jelent értékvédelmet. Néha éppen a reális, szakmailag alátámasztott induló ár védi meg legjobban az eladót attól, hogy később kényszerből, jelentős engedménnyel kelljen értékesítenie.
Mit jelenthet az üres lakások adója az ingatlanbefektetők számára?
Ha megadóztatnák a tartósan üresen álló, spekulációs célból nem hasznosított lakásokat, az az ingatlanbefektetők döntéseit is befolyásolhatná. Aki eddig úgy vásárolt lakást, hogy azt nem adta ki, hanem kizárólag az esetleges későbbi áremelkedésre várt, annak a befektetés megtérülését már az üresen tartás után fizetendő adó is csökkentené.
Ilyen helyzetben egy befektető több irányba indulhatna el. Megvizsgálhatná, hogy érdemesebb-e más típusú eszközbe fektetnie a pénzét, eladhatná a nem hasznosított lakását, vagy aktívabban léphetne be a hosszú távú lakáskiadási piacra. A nemzetközi tapasztalatok és kutatások szerint az üreslakás-adó egyik lehetséges hatása éppen az, hogy a tulajdonosokat a lakások kiadására vagy értékesítésére ösztönzi, miközben más befektetők inkább elállhatnak az ilyen célú lakásvásárlástól.
Ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy a befektetési célú lakásvásárlás előtt sokkal alaposabban kellene számolni. Nem lenne mindegy, hogy az ingatlan mennyiért vásárolható meg, mekkora bérleti díj érhető el, milyen felújítási költségek merülnek fel, mennyi az üresen állás kockázata, és mekkora adó terhelné a nem hasznosított lakást.
Ugyanakkor fontos, hogy az adó önmagában nem garantálná az albérletárak csökkenését. Külföldi példák alapján az üres lakások száma mérséklődhet, de ez nem feltétlenül jár együtt az átlagos bérleti díjak jelentős visszaesésével. Az intézkedés ezért inkább arra lehetne alkalmas, hogy a jelenleg kihasználatlan lakásokat visszaterelje az értékesítési vagy bérleti piacra, nem pedig arra, hogy egyedül oldja meg a lakhatási válságot.
Hol alkalmaznak üreslakás-adót, és milyen hatása volt?
Az üresen álló lakások megadóztatása nem teljesen új elképzelés. Több országban és nagyvárosban már alkalmaznak olyan adót vagy pótlólagos közterhet, amelynek célja, hogy a hosszabb ideig kihasználatlanul álló lakásokat visszaterelje az értékesítési vagy bérleti piacra. Ezek a szabályok azonban nem mindenhol ugyanúgy működnek: van, ahol az ingatlan értéke, máshol a becsült bérleti érték vagy a települési adóalap alapján számítják ki a terhet.
Vancouver: 2017 óta működik az üreslakás-adó
Az egyik legismertebb példa Vancouver, ahol 2017. január 1-jén vezették be az Empty Homes Tax nevű rendszert. Az adó eredetileg az ingatlan adózási értékének 1 százaléka volt, 2020-ban 1,25 százalékra, a 2021-es referenciaévtől pedig 3 százalékra emelkedett
Az intézkedés elsősorban azokat a lakásokat célozza, amelyek az év során több mint 180 napon át lakatlanok vagy nem megfelelően hasznosítottak. Nem kell azonban megfizetni az adót például akkor, ha az ingatlan a tulajdonos vagy hozzátartozója fő lakóhelye, illetve ha legalább hat hónapon keresztül, minimum harmincnapos időszakokra bérbe adják.
A város saját adatai szerint 2017 és 2022 között 54 százalékkal csökkent az üresnek minősített ingatlanok száma. Egy független kutatás ugyanakkor óvatosabb következtetésre jutott: az adó körülbelül 21 százalékkal mérsékelte az üres lakások számát az érintett területeken, miközben nem mutatott ki jelentős hatást a bérleti díjakra vagy az új lakások építésére.
Ez azért fontos tanulság, mert az üreslakás-adó valóban ösztönözheti a tulajdonosokat a hasznosításra, de önmagában nem feltétlenül teszi olcsóbbá az albérleteket.
Franciaország: a becsült bérleti érték alapján számolnak
Franciaországban az úgynevezett üreslakás-adó 1999 óta létezik. Eredetileg azokon a területeken vezették be, ahol a lakáskereslet jelentős, miközben a hosszabb ideje lakatlan ingatlanok szűkítik a kínálatot.
A francia rendszerben a közteher alapja nem közvetlenül az ingatlan teljes piaci értéke, hanem annak úgynevezett kataszteri vagy becsült bérleti értéke. A jelenlegi szabályozás szerint az adó a számítás első évében 17 százalék, a következő években pedig 34 százalék lehet.
A szabályozás nem minden üres lakásra vonatkozik. Mentesülhet például az az ingatlan, amely jelentős felújítást igényel, értékesítés vagy kiadás alatt áll, illetve amelyet az év során meghatározott időtartamban ténylegesen használtak. A cél tehát itt sem az, hogy a műszaki okból vagy átmenetileg üresen álló lakásokat büntessék, hanem az indokolatlanul tartós üresen tartás visszaszorítása.
Mit mutatnak a külföldi tapasztalatok az üres lakások adóztatása kapcsán?
A külföldi példák alapján az üres lakások adóztatásának több lehetséges hatása van:
• a tulajdonosok egy része inkább hosszú távra kiadja az ingatlant;
• mások eladhatják a korábban üresen tartott lakást;
• csökkenhet a kizárólag spekulációs célból kivont lakások száma;
• az ingatlanbefektetők alaposabban számolhatnak a vásárlás előtt;
• egyes befektetők más eszközök felé fordulhatnak;
• a bérleti kínálat bővülhet, de a lakbérek automatikus csökkenése nem garantált.
Én ingatlanosként azt látom, hogy egy ilyen adó leginkább a passzív befektetési stratégiát változtathatná meg. Ha valaki úgy vásárol lakást, hogy azt évekig üresen tartja, miközben kizárólag az árnövekedésben bízik, akkor az adó minden évben csökkentheti a befektetés tényleges hozamát.
Ezzel szemben a kiadásra szánt lakások tulajdonosai sokkal kevésbé lennének érintettek, ha a szabályozás mentesítené azokat az ingatlanokat, amelyeket igazolhatóan, megfelelő időtartamban bérbe adnak. Így az intézkedés nem feltétlenül a lakásbefektetést szüntetné meg, hanem a lakások aktív hasznosítása felé terelné a befektetőket.
Magyarországon mire kellene figyelni az üres lakások adóztatása kapcsán?
Ha Magyarországon is bevezetnének hasonló adót, a legfontosabb kérdés az lenne, hogy pontosan mit tekintenének üresen álló lakásnak. Nem lenne igazságos ugyanúgy megadóztatni:
• a lakhatásra alkalmatlan, erősen leromlott ingatlant;
• az öröklési vagy tulajdoni vita miatt nem hasznosítható lakást;
• a dokumentáltan felújítás alatt álló ingatlant;
• az értékesítés vagy bérbeadás alatt lévő lakást;
• a tudatosan, kizárólag áremelkedésre várva üresen tartott lakást.
A külföldi példák azt mutatják, hogy a kivételek, a bejelentési kötelezettség és az ellenőrzés legalább olyan fontosak, mint maga az adómérték. Egy rosszul kialakított rendszer ugyanis a valóban nehéz helyzetben lévő tulajdonosokat is terhelhetné, miközben a lakhatási problémákat csak korlátozottan enyhítené.
Kiszámíthatóbb lakás bérleti piac kellene
Az üres lakások piacra terelése önmagában nem oldaná meg a lakhatási problémát. Ahhoz az is szükséges, hogy a hosszú távú lakáskiadás mind a bérlő, mind a tulajdonos számára biztonságosabb legyen.
Jelenleg mindkét oldal jelentős kockázatokat érzékel.
A bérlő attól tarthat, hogy:
• rövid időn belül felmondják a szerződését;
• váratlanul megemelik a bérleti díjat;
• vitás helyzetben elveszíti a kaucióját;
• egyik hónapról a másikra bizonytalanná válik a lakhatása.
A bérbeadó pedig attól félhet, hogy:
• a bérlő nem fizet rendszeresen;
• nem rendeltetésszerűen használja az ingatlant;
• kárt okoz a lakásban;
• nehéz lesz jogszerűen megszüntetni a bérleti jogviszonyt.
Az intézet javaslatai között szerepel a bérleti szerződések kötelező formája és nyilvántartása. A javaslat szerint a szerződéseket meghatározott határidőn belül regisztrálni kellene, és a nyilvántartott adatok alapján területi bérleti díj-adatbázis is létrejöhetne.
Egy ilyen rendszer előnye az lehetne, hogy a szerződésekben minden lényeges, mindkét felet védő feltétel szerepelne. Nem kizárólag azon múlna a jogbiztonság, hogy ki készítette a szerződést, vagy melyik félnek volt tapasztaltabb ügyvédje.
A szabályozásnak ugyanakkor ára is van: a kötelező formanyomtatvány és regisztráció bizonyos mértékben korlátozná a szerződési szabadságot. Ezért a szigorúbb szabályok mellé adóelőnyökre is szükség lenne, hogy a hosszú távú lakáskiadás ne váljon kevésbé vonzóvá a tulajdonosok számára.
Miért nem csak új bérlakásokban kell gondolkodni?
A bérlakásállomány bővítése fontos lehet, de önmagában nem biztos, hogy elegendő válasz a magyar lakhatási helyzetre.
Magyarországon a saját tulajdonú lakásban élők aránya nagyon magas. Ezért nem valószínű, hogy a hazai rendszer rövid időn belül a német vagy osztrák típusú, nagyjából kiegyenlített tulajdonosi és bérlői arányhoz közelít. A bérlakáspiac inkább kiegészítő megoldás lehet.
Az új bérlakások építésénél felmerül a kérdés: hogyan lehet magántőkét bevonni úgy, hogy közben megfizethető bérleti díjak maradjanak? Erre működőképes modell lehetne az állam, az önkormányzatok és a magánbefektetők együttműködése.
Az önkormányzat például telket vagy más ingatlant biztosíthatna, a magánszektor tőkét és fejlesztési tapasztalatot adhatna, az állam pedig kiszámítható finanszírozási és szabályozási környezetet teremthetne. Így nagyobb eséllyel jöhetne létre olyan bérlakásállomány, amely nem kizárólag piaci, de nem is kizárólag önkormányzati forrásból épül.
Ingatlanpiaci ár vagy érzelmi ár?
Egy ingatlan értékét nem az határozza meg, hogy a tulajdonos mennyit költött rá, mennyire kötődik hozzá, vagy mennyi pénzre lenne szüksége a következő vásárláshoz.
A piaci érték azt mutatja meg, hogy megfelelő marketing, észszerű értékesítési idő és kellő számú potenciális vevő mellett mekkora összegért lehet az ingatlant eladni. Ehhez figyelembe kell venni többek között:
• az ingatlan elhelyezkedését;
• a település és a városrész keresletét;
• az épület műszaki állapotát;
• a hasznos alapterületet és az alaprajzot;
• a felújítások minőségét;
• az energetikai jellemzőket;
• a telekméretet és a környezeti adottságokat;
• a konkurens ingatlanok kínálati árait;
• a ténylegesen megvalósult ingatlan adásvételeket;
• a vevők hitelképességét és finanszírozási lehetőségeit.
Az ingatlan értékbecslés és a piaci összehasonlítás ezért nem felesleges formaság. Segít elválasztani az érzelmi elképzelést a reálisan elérhető eladási ártól.
Kollégiumok és nagyvárosi lakhatás
A megfizethető lakhatás a fiatalok számára különösen fontos. A nagyvárosok és a fővárosok általában vonzzák a fiatalokat, mert ott koncentrálódik a felsőoktatás, a munkalehetőség és a kulturális élet.
Ha azonban nincs elegendő kollégiumi férőhely és megfizethető albérlet, akkor a diákok, pályakezdők és fiatal családok kiszorulhatnak ezekből a térségekből. Ez nemcsak szociális kérdés, hanem gazdasági probléma is, hiszen a városoknak szükségük van a fiatal, tanuló és dolgozó népességre.
Ezért az intézet nem kizárólag egy konkrét „diákváros” koncepciójában gondolkodik, hanem általában a kollégiumi kapacitások növelését tartja fontosnak. A több férőhely enyhítheti az albérletekre nehezedő keresletet, és közvetetten a bérleti díjakra is hatással lehet.
Mit gondolok ingatlanközvetítőként?
Az üres lakások megadóztatása önmagában nem fogja megoldani a lakásárak, a bérleti díjak és a lakhatási nehézségek problémáját. Akkor lehet értelme, ha pontosan megkülönböztetik a valóban spekulációs céllal üresen tartott lakásokat a felújítás, öröklés, műszaki állapot vagy más igazolható ok miatt nem hasznosított ingatlanoktól.
A lakáspolitikai megoldásnak egyszerre kellene foglalkoznia:
• a kínálat bővítésével;
• a meglévő lakások felújításával;
• a hosszú távú bérbeadás ösztönzésével;
• a bérleti szerződések jogbiztonságával;
• az üres lakások egy részének hasznosításával;
• a kollégiumi férőhelyek növelésével;
• a rövid távú lakáskiadás szabályozásával.
Eladóként pedig azt tanácsolom: ne az alapján határozd meg az ingatlanod árát, hogy mennyit szeretnél kapni érte, hanem az alapján, hogy a jelenlegi lakáspiacon mennyit hajlandó fizetni érte egy megfelelően finanszírozott vevő.
Mert lehet azt mondani, hogy „nem adom el olcsón”. Csakhogy a túlárazott ingatlan gyakran nem megőrzi, hanem lassan elveszítheti a piaci értékét, ha az ár nem emelkedik idővel számottevően. A legjobb ár nem feltétlenül a legmagasabb elképzelt összeg, hanem az a reális irányár, amely mellett az ingatlan eléri a valódi vevőket, versenyképes marad, és megfelelő időn belül értékesíthető.
Források:
1. ATV Magyarország: https://www.youtube.com/watch?v=iY4ah_AASDw
2. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A16733?lang=en
3. chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://vancouver.ca/files/cov/empty-homes-tax-annual-report-2023.pdf
Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
