Mire figyelj ingatlanvásárlás előtt? 6 kockázat, amit eladónak, vevőnek is ismernie kell!
Milyen ingatlant vegyél meg – és mikor állj meg egy percre?
6 helyzet, amikor nem a gyors döntés, hanem az ingatlan szakértői vélemény a legfontosabb
Egy ingatlan megvétele vagy eladása életed egyik legnagyobb pénzügyi döntése. Nem a pánikra van szükséged, hanem a tudatos mérlegelésre. 30 év ingatlan forgalmazói, ingatlanközvetítői, értékbecslői és hitelközvetítői tapasztalatom alapján azt látom, hogy a legnagyobb bajok nem a „rossz ingatlanokból” jönnek, hanem abból, hogy nem ismerjük fel időben a kockázatokat.
Ebben a cikkben nem azt mondom, hogy „ezt az ingatlant ne vedd meg”. Hanem azt: ezekben a helyzetekben mindenképp állj meg egy percre, kérj ingatlan szakértői véleményt, és csak utána dönts. Legyen szó vevőről vagy eladóról – mindkét oldalon ugyanaz a cél: elkerülni a későbbi csalódást, jogi vitát, netán kellékszavatossági pert, vagy azt az érzést, hogy „ebbe nem kellett volna belemennem, vagy éppen ezt, hogy neki nem kellett volna eladnom a lakásomat”.
1. Rendezetlen jogi helyzet vagy illegálisan átalakított ingatlan
Miért ez az egyik legveszélyesebb hiba?
Mert ezt utólag a legnehezebb és legdrágább javítani, vagy lehet, hogy nem is lehet, illetve nem lehet hivatalossá tenni. Lehet, hogy az ingatlan kinézetre tökéletes, de ha a tulajdoni lap, az engedélyek, térkép vagy a tényleges állapot nem egyezik, abból később komoly probléma lehet – neked, vevőként, vagy eladóként is.
Vevőként ez azt jelenti, hogy akár évekig pereskedhetsz, vagy olyan terheket örökölsz, amikről nem is tudtál.
Eladóként pedig azt, hogy a vevő a szemlén vagy a hitelbírálatnál döbben rá, hogy valami nem stimmel, és vagy eláll, vagy csak nagy árengedménnyel megy bele az üzletbe.
Mire figyelj a tulajdoni lapon és a helyszínen?
• Terhek, jelzálogok, végrehajtási jogok, perfeljegyzés stb.. – friss tulajdonilap-másolatot mindig kérj.
• Több tulajdonos esetén: mindenki alá fogja-e írni az adásvételt? Ha valamelyik tulajdonos nem elérhető vagy nem egyezik bele, az egész ügylet elakadhat.
Marad-e az ingatlanon haszonélvezeti jog és kapsz egy haszonélvezőt a nyakadba? De, az sem sokkal jobb, ha kiderül, hogy van még egy ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos a történetben..
• A valóság egyezik-e az engedélyezett alaprajzzal, vagy éppen a térképpel? Gyakori, hogy a házban két külön lakást alakítottak ki, de a tulajdoni lapon csak egy szerepel. Ez illegális megosztás, és komoly kockázat. Az sincs kízárva, hogy 1 lakásból csináltak négy kicsit... Az sem jobb, ha az amit látsz teljesen máshogy van a térképmásolaton..
• Külön mérőórák, külön bejáratok – jogszerűen kialakítva vagy sem? Ha nincs rá építési engedély, később bármikor számon kérhetik. Több esetet láttam, amikor a szomszédból jön a víz. Mi van akkor, ha elmérgesedik a viszony és a szomszéd elzárja szívatásból a vízcsapot és nem lesz vized? Hová futkosol nagy hirtelen?
Ha bármelyik pontnál bizonytalanság van, ne a saját megérzésedre hagyatkozz. Kérj friss, hiteles tulajdonilap-másolatot, és ha gyanús a megosztottság, nézz utána az önkormányzati építési engedély-nyilvántartásban is meg hát hívj szakértőt és kérd ki a véleményét. Hidd el olcsóbb lesz akármennyit kér, mint az utólagos per…
Eladóként ezt úgy kerüld el, hogy már a hirdetés előtt átnézed az ingatlan jogi hátterét és a körülményeket. Ha valami nem stimmel, érdemes előre tisztázni, mert a vevő – vagy a bank – előbb-utóbb észreveszi. A banki ingatlan értékbecslő például kifogja nyitogatni az aknákat és bele fog nézni, hogy hol vannak a főelzárók..
2. Komoly épület statikai vagy szerkezeti probléma
Nem minden repedés vészjel – de néhány igen
A repedések önmagukban nem mindig jelentenek komoly gondot. Egy vakolatrepedés más, mint egy diagonális, az ablakok felé futó falrepedés. A valódi kockázatot a süllyedő alapozás, az elázott, korhadt tetőszerkezet, vagy a tartósan nedves, salétromos falazat jelenti.
Vevőként ne dőlj be annak, hogy „ezt majd könnyű javítani”. Egy komoly statikai hiba sokszor többe kerül, mint amennyit alkudtál és szélsőséges esetben még bontás is lehet a vége..
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy a vevő nem veszi észre. Egy hozzáértő szemléző, ingatlan értékbecslő vagy műszaki ellenőr előbb-utóbb kiszúrja – és akkor vagy elmarad az eladás, vagy nagy árengedményt kell adnod.
Vörös zászlók a helyszíni szemlén
• Frissen glettelt, újrafestett falrészek – mit takarnak?
• Ajtók-ablakok nem záródnak rendesen, ferde küszöbök, ajtó szorulás és mozgó járólapok – ez gyakran süllyedésre utal.
• Penész-, dohszag a pincében vagy a földszinti helyiségekben – tartós nedvességprobléma jele.
• Süllyedésre utaló repedésminta a homlokzaton – különösen, ha a repedések az ablakok sarkából indulnak.
Ilyenkor ne az alkuban gondolkodj elsőként, hanem vonj be statikus szakértőt vagy építési műszaki ellenőrt. A felmért hiba ára gyakran többszöröse a vártnak – és ezt mindkét félnek jobb előre tudnia.
3. Azbeszt vagy más veszélyes építőanyag jelenléte
Miért kell ezzel számolni, különösen Nyugat-Magyarországon?
Nyugat-Magyarországon, így Zala megyében is, a 70–80-as években épült házaknál – és sok felújítatlan tetőnél – gyakori az azbesztpala vagy azbeszttartalmú szigetelés. Ez önmagában nem kizáró ok, de a bontás, elszállítás és ártalmatlanítás szigorúan szabályozott és jelentős többletköltség. Ehhez még ráadásul mostanában bejött az olyan udvari, vagy ház előtti burkolat, ami azbesztet tartalmazhat..
Veszélyes lehet a salak is, ezt nagyon sok ház födémje fölött terítették a padláson, mert ingyen volt sok esetben és jó szigetelő, de adott esetben magasabb lehet a megengedettnél a sugárzása.
Vevőként ne csak az árat nézd, hanem azt is, mennyibe kerül majd a szakszerű mentesítés.
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy ez „nem derül ki”. Egy hozzáértő szakember a szemlén észreveszi – és ha nem vagy felkészülve, az bizalmatlanságot szül.
Mit kérdezz meg és nézz meg?
• Az eredeti tetőfedés vagy szigetelés cserélve lett-e már?
• Számolsz-e a bontási-elszállítási költséggel az árualku előtt?
Ha nincs dokumentáció, de azbesztre, vagy salakra gyanakszol, érdemes szakértővel ellenőriztetni. Ez nem csak a vevő érdeke – az eladóé is, mert így elkerülhető a későbbi vita.
4. Övezeti besorolási vagy építési korlátozási probléma
Miért fontos ez már az ingatlan vásárlás előtt?
Előfordul, hogy egy telket vagy épületet nem lakó, hanem gazdasági (vagy pl. ipari) övezetbe sorolnak, vagy olyan korlátozás terheli (pl. beépítési %, védőtávolság, vízbázis-védelem, Natura 2000), ami miatt az építkezés, tervezett bővítés, teraszépítés vagy akár a jelenlegi funkció is jogilag bizonytalan, illetve nem engedélyezett.
Egy saját, valós ingatlan történet:
Egy másik ingatlanos, aki már régóta ingatlanozik ráadásul, egy hatalmas hibát vétett. El kezdett árulni egy családi házat és elfelejtette megnézni a tulajdoni lapját. Megjött kb. 2 év múlva a vevő nagy nehezen, mert a ház előnytelen helyen van és több millió forinttal lefoglalózta.
Közben az eladó megkeresett engem egy lakáshirdetésemre, megnézett egy általam hirdetett lakást és ő pedig azt foglalózta le a kapott pénzből.
Az eladó házához megérkezett a banki értékbecslő, mert CSOk-ot és hitelt vett volna igénybe a 20% önereje mellé, csak sajnos az értékbecslő már a helyszínen kiszúrta a tulajdoni lap alapján, hogy a ház iparterületen van, amit egyébként a tulajdonosok tudta nélkül egy nagy cég nyomására minősítettek át időközben és így az ingatlan nem hitelezhető, csak készpénzes vevőnek adható el, ha ilyen körülmények között egyáltalán találna rá vevőt.
Az eladónak úgy elment a kedve az eladástól, hogy én hiába mondtam neki, hogy segítek eladni, keresünk egy készpénzes vevőt, ő visszalépett az eladástól, felbontottuk vele az előszerződést és eladtuk másnak végül is a lakást.
Viszont az eladó, ha jól tudom még mindig perre jár a vevőjével és az ingatlanossal, meg közben neki állt a ház felújításának és ott maradt öregségére..
Vevőként ne csak azt nézd, hogy most lakóház-e, hanem azt is, hogy a jövőben mit csinálhatsz vele.
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy „ez a vevő dolga”. Ha később kiderül, hogy a vevő nem azt kapta, amit várt, az könnyen vitához, perre vezethet. Ezenkívül te is legyél mindig legyél képben az ingatlanoddal kapcsolatban ne másoktól vár a megoldást.
Furcsán hangzik, de én például mindig, mindennek utána nézek, ha bármi olyan dolgom van, amit addig nem csináltam, vagy nem vagyok benne szakértő. Pl. természetes, hogy műszaki cikk vásárlása előtt körbejárom a boltokat, megtapogatom a cikkeket, kipróbálom őket, megnézem az árakat, elolvasom az internetes tájékoztatókat és akkor veszek, ha mindent mérlegeltem előnyöket és hátrányokat.
Amennyiben ügyvédhez megyek, előtte felkészülök a témában, mert az ügyvédek sem tudnak mindent én is adhatok ötletet. Lehet, hogy az egy picike ötlet, de perdöntő lehet, ha meg ingatlanközvetítéssel, értékbecsléssel, hitelezéssel kapcsolatos, akkor meg pláne.
Ellenőrizd a vásárlás előtt
• Az önkormányzati helyi építési szabályzat (HÉSZ) szerinti övezeti besorolást, Az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) helyett a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata), valamint a Településképi Arculati Kézikönyv (TAK) is megnézendő.
• Van-e védőtávolság-, árvíz- vagy egyéb korlátozás a telken?
• A jelenlegi funkció (lakóház) jogszerűen működik-e az adott övezetben?
• És még nagyon sok mindent, bocsi, most nem fogom holnap reggelig itt sorolni, legjobb, ha szakértőt hívsz..
Ezt az információt az önkormányzat építési osztályán vagy a településrendezési tervből lehet lekérni. Mindkét fél érdeke, hogy ez tisztázott legyen.
5. Gyanúsan alacsony árú ingatlan – vagy csak jó alku?
Miért nem minden olcsó ingatlan „kapu”?
Az ingatlanpiaci átlag alatti ár lehet jó alku, de lehet vészjelzés is: sürgős, kényszerű eladás, rejtett teher, rossz szomszédság, vagy olyan műszaki probléma, amit az eladó nem akar hangosan elmondani.
Vevőként ne csak arra gondolj, hogy „mennyit spórolok”, hanem arra is: „miért ilyen olcsó?”.
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy a vevő nem kérdezi meg. Ha nem tudsz hiteles választ adni, az bizalmatlanságot szül.
Kérdezz rá egyenesen
• Miért ilyen az ár a hasonló ingatlanokhoz képest?
• Van-e sürgető ok az eladásra (válás, hagyaték, adósság)?
• Kértél-e független ingatlan értékbecslést az irányár ellenőrzésére?
Egy független, szakértői értékbecslés pont erre a helyzetre való: objektíven megmutatja, hogy az alacsony ár valódi lehetőség, vagy elrejtett probléma tünete.
6. Kedvezőtlen környezeti vagy fekvésbeli adottságú ingatlan
Mit nem lehet utólag megváltoztatni?
A ház állapotán sokat lehet javítani, a fekvésén szinte semmit. Árvízveszélyes terület, ipari szomszédság, forgalmas főút melletti zajterhelés, vagy – a klímaváltozás hatásait figyelembe véve – extrém nyári hőterhelésnek kitett, árnyék és szélvédelem nélküli telek mind olyan tényező, ami hosszú távon az ingatlan értékét és élhetőségét is rontja.
Vevőként ne csak a mai állapotot nézd, hanem azt is, milyen lesz itt élni 5–10 év múlva.
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy „ezt a vevő úgyis tudja”. Ha nem beszéled meg előre, később könnyen azt hiheti, hogy elhallgattál valamit.
Nézz utána ezeknek is
• Árvízkockázati térkép és a terület korábbi vízkár-előzményei.
• Közeli ipari, mezőgazdasági (bűz-, zajterhelést okozó) tevékenység.
• Tájolás, árnyékolás – mennyire lesz élhető a telek nyáron 10–15 év múlva is?
Extrák:
Amit sokan elfelejtenek – társasházi konfliktusok és rejtett terhek
Mi történik, ha a társasházban egy tulajdonos többséget szerez?
, hogy valaki felvásárolja a lakások többségét, és utána olyan döntéseket hoz, amik a kisebbségnek komoly terhet jelentenek. Például:
• Közös költség drasztikus megemelése – indokolatlanul.
• Nagy célbefizetés elrendelése – pl. liftépítés, pincefelújítás, amire nem mindenki számít.
• Olyan szabályok megszavazása, amik megkeserítik a lakók életét.
Vevőként ne csak a saját lakásodat nézd, hanem a társasház közgyűlési határozatait, a közös költség mértékét, és azt is, ki a többségi tulajdonos, ha valaki már többségben van, de megsúgom, az ilyenből jobb, ha kimaradsz, mert te csak majd a problémát veszed át a korábbi tulajdonostól..
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy „ez nem az én dolgom”. Ha a vevő később rájön, hogy mit örökölt, az könnyen vitához vezethet.
Airbnb és rövid távú bérlet a társasházban
Ha a házban több lakást is rövid távra bérbe adnak (pl. Airbnb), az komolyan ronthatja az élhetőséget: éjszakai bulik, állandó jövés-menés, zaj. Ez nem csak a lakóknak rossz, hanem az ingatlan értékének is.
Vevőként kérdezz rá, hány lakás van rövid távra kiadva, és nézz utána a társasházi szabályzatnak is.
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy „ezt a vevő úgyis tudja”. Ha nem beszéled meg előre, később könnyen azt hiheti, hogy elhallgattál valamit.
Haszonélvezet az ingatlanon?
Ha egy lakáson haszonélvezeti jog van bejegyezve, és a haszonélvező nem mond le róla, tulajdonosként korlátozott leszel a használatban. Előfordulhat, hogy be sem mehetsz a lakásba, vagy nem adhatod bérbe. Tehát, lesz lakásod, de mégsem, várhatsz ítélet napig a haszonélvező halálára..
Ingatlan befektetésnek lehet, hogy nagyon jó lesz majd x év múlva a lakás, de addig lehet, hogy beleőszülsz a várakozásba. Azonban, ha olcsón hozzá jutsz egy ilyen ingatlanhoz és nem akarod kihagyni, akkor előtte számolgass és mérlegelj, ebben az esetben mindig figyelembe szokták venni pl. a haszonélvező életkorát is a többi szempont között..
Vevőként mindig nézd meg a tulajdoni lapot, és kérdezz rá, van-e haszonélvezet.
Eladóként pedig tisztázd ezt előre, mert a vevő – vagy a bank – előbb-utóbb észreveszi.
Szolgalmi jog és osztatlan közös telek – mikor válik ezekből probléma?
Ha a telkedhez csak a szomszéd telkén keresztül lehet hozzáférni, és nincs bejegyzett szolgalmi jog, az komoly probléma lehet. Előfordulhat, hogy évekig pereskedned kell, hogy egyáltalán használhassad a saját tulajdonodat, mert szélsőséges esetben elkeríti a telkedet az előtted lévő szomszéd..
Mielőtt közös udvarban pl. lakást, házat, házrészt vennél, nézd meg a lakókat, hogy milyenek, hogy együtt tudsz-e velük élni, van e a közös tulajdoni részekhez használati megállapodás, ha nem társasház az egész ingatlan. Ilyen esetben a legjobb lakás az utcafronti, ahol nem kell hátra menni az udvarba, hanem az utcafronton van a lakás.
Vevőként ne csak a tulajdoni lapot nézd, hanem a telekrajzot és a használati megállapodásokat is, vagy a társasházi alapító okiratot, Szervezeti és Működési szabályzatot és beszélj a közös képviselővel.
Eladóként pedig ne számíts arra, hogy „ezt a vevő úgyis tudja”. Ha pl. nincs használati megállapodás, a vevő később könnyen vitát nyithat.
Összegzés: 6 eset, amikor nem a gyors döntés, hanem az ingatlan szakértő vélemény a legfontosabb
1. Rendezetlen jogi helyzet, illegális megosztás – jogi kockázat, ami örökölhető probléma.
2. Statikai, szerkezeti hiba – a legdrágább utólagos javítás.
3. Azbeszt vagy veszélyes anyag – szabályozott, költséges ártalmatlanítás.
4. Övezeti-besorolási ütközés – jogilag bizonytalan jövőbeli használat.
5. Gyanúsan alacsony ár – mindig kérdezz rá az okára.
6. Kedvezőtlen fekvés, környezeti kockázat – amit a felújítás sem old meg.
Extrák: Társasházi többségi tulajdonos, Airbnb és rövid távú bérlet a társasházban, Haszonélvezet az ingatlanon, Szolgalmi jog és osztatlan közös telek, használati megállapodás megléte.
Egyik eset sem jelenti automatikusan azt, hogy ne vedd meg az ingatlant – de mindegyik azt jelenti, hogy állj meg, kérj ingatlanszakértői szakvéleményt, és csak információk birtokában dönts, nehogy belefuss egy olyan ingatlanba, amely később, ha nem is eladhatatlan lesz, de nagyon nehezen értékesíthető..
Gyakran ismételt kérdések – Mire figyelj ingatlanvásárlás előtt? 6 kockázat, amit eladónak, vevőnek is ismernie kell!
Honnan tudom, hogy egy ingatlan illegálisan van építve, bővítve stb?
A térképmásolaton szereplő alaprajz és a helyszínen látott állapot (telek alakja, mérete, külön bejáratok, mérőórák, lezárt belső átjárók) összevetéséből, illetve az önkormányzati építési engedély-nyilvántartásból derül ki.
Kizáró ok-e az azbeszt egy ingatlannál?
Önmagában nem, de számolni kell a szakszerű mentesítés költségével és a szigorú jogszabályi előírásokkal – ezt érdemes beépíteni az alkuba.
Miért gyanús egy piaci ár alatti ingatlan?
Lehet valódi lehetőség (sürgős eladás), de lehet rejtett probléma jele is – független ingatlan értékbecsléssel objektíven kiderül, melyik esetről van szó.
Kihez forduljak, ha bizonytalan vagyok egy ingatlan állapotában vagy jogi helyzetében?
Ingatlanközvetítőhöz, aki egyben képzett értékbecslő és hitelközvetítő is – így a jogi, műszaki és finanszírozási kockázatokat egy kézben, elfogulatlanul tudja átlátni, statikushoz, építészhez, földmérőhöz.
Miért éppen engem válassz Sipos András ingatlanközvetítőt?
Az ingatlanod eladása nem kell, hogy stresszes és nyögvenyelős folyamat legyen. Egy profi ingatlan és hitel közvetítővel az oldaladon gyorsabban, magasabb áron értékesítheted a lakásodat, de legalább nem a béka segge alatti áron, ha partnerem leszel mindenben és megfogadod a tanácsaimat.
Bízd rám az ingatlanod eladását, és garantálom, hogy mindent megteszek azért, hogy elégedett legyél az eredménnyel.
Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia?
Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
