Nincs vevő a lakásra? Így csinálj magadnak vevőt – felújítással vagy anélkül
Eladás előtt felújítás?
Ha hetek, hónapok, esetleg évek óta hirdeted az ingatlanodat, és semmi nem mozdul, nagy valószínűséggel az ár a probléma, de sokszor az állapot is döntő tényező lehet.
A mai lakáspiacon a vevők többsége igényes, felújított, beköltözhető lakást keres. Nyilván keresik az ellenkezőjét is, a teljes felújításra szorulót, lepusztultat, de ott az árban tükröznie kell az állapotot, de a tulajdonosok akkor is sokszor ragaszkodnak a magas árhoz, mondván, hogy az ingatlan átlagos, egy kis meszelés után költözhető, holott ma már igényesebbek a vevők annál, hogy egy ilyen lakásba beköltözzenek. Ha a te ingatlanod nem felújított, egyszerűen nem kerülsz a jelöltjeik közé, hacsak nem olcsóbban árulod és az a vevő jelentkezik, aki ezt éri fel, vagy ingatlan befektető.
A megoldás nem mindig a kis árengedmény, az eladáshoz sokat kell engedni rossz állapot esetén: sokszor az értéknövelés a gyorsabb út, főleg ha rendelkezel tőkével, idővel és az ingatlan jó helyen van, ahol a felújítás megtérülhet.
Miért nem megy az eladás, ha egyébként jó az ingatlan?
Harminc éve vagyok az ingatlanpiacon. Láttam fellendülést, buborékot, összeomlást, és látom azt is, ami 2025 év vége óta zajlik: a vevők száma megcsappant, az érdeklődők egy része csak nézelődik, és a komoly vásárlási szándékkal érkezők is válogatósabbak lettek, mint valaha.
Van azonban egy fontosabb jelenség. Nem minden ingatlan áll. A szépen felújított, újszerű, beköltözhető, úgynevezett „beleszeretős” lakások ma is elkelnek – gyakran gyorsan, sokszor jobb áron, mint gondolnád, akár 30–50 százalékkal drágábban, mint a felújítandók. Ami viszont beragad, az az „átlagos”, közepes állapotú lakás, főként ha mindemellett drága is.
Miért? Mert a mai lakás vásárló másképp dönt, mint tíz vagy húsz évvel ezelőtt.
A „beleszeretős” lakás vs. a „van rajta mit csinálni”
Az ingatlanpiac nem fekete-fehér. Nem csak az új építésű lakások kelnek el, de egyre erősebb a trend: a vevők a jobb állapotú lakásokat keresik.
Zala megyei, Zalaegerszegi példával élve: ha egy felújított lakás jelenleg 30 millió forintot ér, akkor ugyanennek a lakásnak a felújított, minőségi verziója elérheti a 40–45 milliót is. Ez a jelenlegi piac logikája, nem túlzás. De, az a gond, amikor a lepusztultért közel ennyit kér a tulaja, mondván az is jó állapotú, csak egy kis meszelés után beköltözhető..
A vevők nagy része jó állapotú lakásokat keres, miközben az eladó ingatlanok száma ilyen minőségben még mindig kevés. A kereslet és kínálat között ma akkora rés tátong, hogy aki igazán jó állapotú lakással lép piacra, az versenyelőnybe kerül.
Az „átlagos állapotú ingatlan” csapdája
Most valami olyat mondok, ami elsőre akár sértőnek is tűnhet, de közel harminc év értékbecslői tapasztalattal ez a tiszta igazság:
Az átlagos állapotú lakást nem lehet átlagos áron eladni. Vagy olcsón megy el – vagy sehogy, hacsak nincs valami egyéb plusz benne.
Miért? Mert az átlagos állapotú lakásban tulajdonképpen mindent cserélni és felújítani kell, ha valaki újszerűt, modern lakást akar.
Az eladók gyakran gondolják, hogy a lakás „rendben van”, „lakható”, „csak egy kis festés kell”. A vevő azonban egészen mást lát: régi elektromos hálózatot, elavult fűtést, egyszer már átfestett penészt, cserére váró nyílászárókat, tíz–húsz éves konyhát és fürdőt.
Egy teljes felújítás ma egy 50–70 négyzetméteres lakás esetében kb. 8–10 millió forint felett jár, és ezt az összeget a vevő fejben automatikusan levonja. Ha pedig van hasonló árú, de már felújított lakás, el sem jön megnézni a tiédet.
A felújító szakemberek most kaphatók – ez az ingatlan eladónak lehetőség
Volt idő, amikor megbízható kivitelezőt találni szinte lehetetlen volt. Ez mára megváltozott: az építőipar lehűlt, több a szabad kapacitás, és az árakban is nagyobb a mozgástér. Ez most jó lehetőség az eladók számára.
Felújítás előtt vagy felújítva érdemes eladni az ingatlant?
Ha azonnal el kell adni, és nincs pénzed felújításra:
Az ár az egyetlen eszközöd. De nem félár, hanem reális lakáspiaci ár. Ehhez valódi értékbecslés dukál – nem egy gyors tipp vagy „becsült ár”.
Ha van néhány hónapod és tartalékod, érdemes felújításban gondolkodni:
A piac most az állapotot fizeti meg a legjobban. A megtérülést azonban ronthatják a pluszköltségek, az eladási idő és a finanszírozási terhek. Ezeket szakemberrel érdemes kiszámolni.
Amit semmiképp ne csinálj: félmegoldás
A tisztasági festés, apró kozmetika nem felújítás – általában pénzégetés. A vevő szemében ez még mindig felújítandó lakásnak számít. Ha nincs lehetőséged a teljes felújításra, a különbséget inkább érvényesítsd az árazásban.
Kivétel:
ha a lakás állapota annyira lehangoló, hogy a vevőket is nehéz bevinni – ilyenkor egy minimális rendbetétel segíthet és legalább átlagossá teheted azt a lakást, ahová nem vinnél be amúgy senkit. Ha legalább ezt nem teszed meg egy ilyen lakással, akkor legalább egy kis ráncfelvarrás elmaradása milliókba kerülhetnek neked negatívban..
Az ingatlan House flipping logikája
A House flipping lényege: felújítandó ingatlant vesznek, teljes körűen átépítik, felújítják, majd magasabb áron adják el.
Magyarországon is sok ingatlan befektető csinálja ezt. Nekik már kialakult, megbízható szakember-hálózatuk van, és centire pontosan tudják, mit érdemes megvenni. Szó szerint centire, mert volt olyan, hogy lemért a befektető a szakemberrel együtt mindent centire pontosan és nem vették meg a lakást, mert a fürdő pár centivel volt szűkebb, mint kellett volna.
Fontos: flipping csak jó helyen működik.
Egy rossz környék, egy rossz hely, problémás lakókörnyezet vagy lelakott társasház esetén a felújítás sosem térül meg teljesen. Az ingatlan értékének alapja mindig a lokáció.
Home staging: amikor nincs pénz felújításra, de valamit tenni kell
A home staging, ami egyébként nem olcsó buli, de akár 10–20 százalékkal növelheti az ingatlan értékét és csökkentheti az eladási időt.
Ha a nulláról indulsz és nincsenek erre alkalmas bútoraid, kiegészítőid, akkor nagy eséllyel egyszer nem éri meg.
Nem helyettesíti a felújítást, de segít abban, hogy a vevő a lakás lehetőségeit lássa meg, ne a hibákat. Profi fotók, bútorok, dekoráció, rendezés – ezek elegendőek lehetnek.
Nem csak felújítandó lakásoknál működik: sok teljesen felújított lakás is home staginggel válik igazán „beleszeretőssé”.
Nemrégen árultam a Balaton parton egy teljesen, újszerűen felújított és ezt követően home stégelt lakást, ahol a trendinek megfelelő bútorokkal, kiegészítőkkel berendezett lakást hozott létre a tulajdonosa, de ő már profinak számított, mert már sokszor csinálta ezt.
Rá is ismertem a tanárja módszerére, mondta is, hogy nála tanult, én is nála tanulok. Nos, meseszerű árért ment el az ingatlan végül is, mert valaki, egy vevő úgy járt, hogy meglátni és megszeretni..
Miért lehet veszélyes saját magadnak beárazni a lakást?
Sok eladó duplán árazza túl az ingatlanát, és nem is tudja. Nem rosszindulatból, egyszerűen nincs pontos lakáspiaci ismerete. A hivatalos ingatlan értékbecslés jogszabályban rögzített módszertan alapján készül – nem vélemény, hanem szakvélemény. Én Zala és Vas megye térségében közel harminc éve végzem.
Mit jelenthet számodra az ingatlan értékbecslés, ha megrendeled?
• Megtudod, mennyit ér az ingatlanod.
• Megtudod, mi csökkenti és mi növeli az értéket.
• Nem árazod túl a lakást.
• Nem adod el olcsón.
• Nem veszítesz hónapokat egy rosszul beállított árral.
A vevők is tévedhetnek az ingatlanpiacon
A vevők is könnyen vásárolhatnak túl drágán, vagy rossz minőségű lakást. A szakértő ilyenkor is segíthet: rávilágít a hibákra, jogi terhekre, szerkezeti problémákra, ha külön vevő képviseletet kérnek.
Miben tudok segíteni, én Sipos András Ingatlanközvetítő?
Ingatlanközvetítőként, hivatalos értékbecslőként és hitelközvetítőként egy kézben tartom azokat a folyamatokat, amelyek a legtöbb ember számára külön szakembereket igényelnének.
Ha eladó vagy:
• Megmondom a reális lakáspiaci értéket.
• Áttekintem, érdemes-e felújítani az ingatlant.
• Végigviszem az értékesítési folyamatot A-tól Z-ig.
Ha vevő vagy:
• Megvizsgálom az ingatlant értékbecslőként.
• Csapatommal megkeressük a legjobb finanszírozást a vásárláshoz.
• Segítek a tárgyalásban és a teljes ingatlan értékesítési folyamatban.
Ha valamelyik helyzetben vagy, keress bátran. Nem fogok szépíteni, nem foglak rábeszélni semmire – de elmondom az igazat.
Gyakori kérdések – Nem megy a lakáseladás?
Megéri felújítani a lakást eladás előtt?
Attól függ, hol van az ingatlan és milyen a helyzeted. Ha van néhány hónapod, és van tartalékod egy teljes körű felújításra, akkor megérheti – akár 30–50 % -al magasabb árat is el lehet érni. Ha viszont rossz a környék, vagy nincs módod mindent rendesen megcsinálni, inkább az árban érvényesítsd a hiányosságokat. A félmegoldás – egy kis festés, parkettacsiszolás – sokszor pénzkidobás, bár a helyzet adja, ehhez már nagy eséllyel szakembert érdemes megkérdezni.
Mi az a home staging, és mikor érdemes belevágnod?
A home staging lényege, hogy az ingatlant fel készíted eladásra – kiegészítőkkel, bútorozással, dekorációval – anélkül, hogy nagy felújításba fognál.
Akkor érdemes, ha a lakás szerkezetileg rendben van, csak a megjelenésen kell javítani. Szakmai tapasztalatok szerint kb. 10-20%-kal emelheti az eladási árat és lerövidítheti az értékesítési időt. Rutinosak akár egy teljesen felújított lakást is Home-stagelhetik, hogy még több profitot érjenek el, totál beleszeretős legyen ezzel a lakás.
Miért nem elég sok esetben, ha az ingatlanos mond egy árat?
Mert az egy becslés, nem értékbecslés, főleg akkor, ha nem készült fel előre, nem végzett piaci összehasonlítást, adott esetben hozamszámítást. A kettő között akkor lehet a különbség, mint a vélemény és a szakvélemény között. A hivatalos értékbecslés jogszabályban rögzített módszertanra épül Hitelfelvételnél nem is opció – ott kötelező. És sokszor hallottam már arról, hogy az ingatlan ügynök nem az igazat mondta, hanem amit az eladó hallani akart.
Miért nem érdeklődik senki az ingatlanra, ha szerintem jó áron hirdetem?
Mert a mai vevő tájékozott. Megnéz tíz-húsz ingatlant, összehasonlít, és pontosan érzi, ha az ár nincs arányban az állapottal. Ha nem illenek össze, egyszerűen nem fogja érdekelni az ingatlanod. A „jó ár” csak akkor jó, ha a piac is annak látja.
Mikor érdemes ingatlan szakértőhöz fordulni?
Még a hirdetés feladása előtt. Nem akkor, amikor már három hónapja áll és te sem érted, miért nem jön senki.
Összefoglalás – Nem megy a lakáseladás? Így csinálj magadnak vevőt – felújítással vagy anélkül
Ha nem megy a lakáseladás nem mindig a piac rossz – hanem azért nem megy, ahogy kellene, mert az ingatlanodat nem a piac igényeihez igazítva kínálod. A megoldás nem mindig a nagy árengedmény. Néha az állapot javítása a legolcsóbb módja annak, hogy gyorsabban, többért adj el.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül befektetési vagy jogi tanácsadásnak.
Ha kérdésed van a saját helyzeteddel kapcsolatban, keress bátran – szívesen segítek eligazodni ebben a kavargó ingatlanpiaci helyzetben.
Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
A 2026-os választások és az ingatlanpiac kíméletlen igazsága. Menj külföldre, vagy maradj?
2026-os választások hatásai a magyar ingatlanpiacra – Áremelkedés, kivárás vagy áresés jöhet?
Iráni–izraeli–amerikai háború és annak lehetséges hatása az ingatlanpiacokra és a gazdaságra
Ingatlanhirdetés: Az első két nap alatt eldől, álmodozol, vagy tényleg eladsz!
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
