Érdemes kisebb vételárat, vagy többet írni az ingatlan adásvételi szerződésben a ténylegesnél?
Az ingatlanvásárlás és eladás izgalmas időszak, de rengeteg kérdést vet fel, amelyekben topon kell lenni, ha jó üzletet akarsz kötni és utána nyugodtan szeretnél aludni.
Az egyik kérdés, amivel nyíltan nem szeret senki sem foglalkozni, viszont suttyomban néha szóba kerül a felek között, hogy mennyire érdemes trükközni az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő árral?
Egy átlag embernek véleményem szerint fogalma sincs arról, hogy mekkora rizikót vállal azzal, ha nem a valós vételárat tünteti fel az ingatlan adásvételi szerződésben.
Vajon megéri-e kevesebbet írni, vagy többet írni az ingatlan adásvételi szerződésbe, hogy kevesebb adót, illetéket fizessünk, vagy jövedelmet titkoljunk el?
Nézzük meg együtt, milyen buktatók rejlenek ebben a látszólag egyszerű megoldásban!
Először is előre bocsájtom, hogy ez a blog cikkem nem adó és befektetési, valamit nem jogi tanácsadás, csak a saját véleményemet írom le, tehát, ha ilyenben sántikálnál, akkor könyvelőt, adószakértőt, ügyvédet stb.. keress fel!
A becsületes ingatlanközvetítő véleménye
Tudom, hogy szeretnéd megspórolni a pénzed. Mindenki szeretné, ne aggódj, mindenki a legoptimálisabb helyzetet keresi, legalábbis gondolatban, főleg, ha pénzről van szó.
De hidd el, hosszú távon sokkal jobban jársz, ha becsületes vagy.
Na persze, azért nyilván akkor is vannak, akik kockázatosabb dolgokba mernek fogni és vannak, akik egyáltalán nem mernek kockáztatni. Vannak, akiknek kell kockáztatni, mert úgy tudnak előre haladni, másoknak meg már a koruknál fogva nem kell kockáztatni, mert megengedhetik maguknak azt is, hogy ne kockáztassanak, de az is lehet, hogy fiatal korukban kockáztattak és azért nem kell már kockáztatniuk.
Lássuk, hogy azzal érdemes, vagy nem érdemes-e kockáztatni, hogy más összeget írj-e az ingatlan adásvételi szerződésben, mint a valós eladási ár? Mennyit kockáztatsz ezzel a lépéssel?
Kevesebbet írni az ingatlan adásvételi szerződésbe? Miért nem érdemes hamisítani az árat?
• Büntetőjogi következmények:
Ha kiderül, hogy az adásvételi szerződésben nem a valós ár szerepel, költségvetési csalással vádolhatnak. Ez súlyos büntetést vonhat maga után, és, akár 3-10 évig terjedő szabadságvesztés lehet a végeredménye összegtől függően.
• Adóhatósági, NAV vizsgálat:
Az adóhatóságnak jogában áll ellenőrizni az ingatlan adásvételi ügyleteket. Ha gyanúsnak találnak valamit, alapos vizsgálatot indíthatnak. Az adóhatóság, ha rád bizonyítja a csalást, akkor be kell fizetni, amit be kellett volna, kamatokat, egyéb költségeket, bírságot, ami akár 200% is lehet, vagy még több is és nem számolva a per költséget és egyéb költségeket.
• Bonyodalmak a jövőben:
Ha később el akarod adni az ingatlant, vagy hitelt szeretnél felvenni rá, a valótlan összegű szerződés komoly problémát okozhat.
• Bármi probléma lesz a jövőben hogyan tudsz fellépni jogilag?
Ha például kellékszavatossági, hibás teljesítési problémád lenne az ingatlannal később vevőként, akkor hogyan tudod visszakövetelni a pénzed, ha kevesebbet írtatok az adásvételi szerződésbe, mennyit fogsz követelni? Elmész a bíróságra és azt mondod, hogy már pedig te nem ennyit fizettél az eladónak, kéred vissza a különbözetet is, de tulajdonképpen adót is csaltál egy kicsit..
A másik oldalt, az eladói oldalt nézve, ha többet írtatok a szerződésbe, akkor mennyit fizet neked vissza, ha kútba esik a szerződés, mi alapján fizet?
• Jövőbeli jogi problémák esetén mit mondasz és mi alapján követeled a pénzt vissza?
Nemcsak olyan eset létezhet, amikor a felek kevesebb összeget írnak az ingatlan adásvételi szerződésben, hanem olyan is, amikor többet, mert valamelyik félnek az a jobb. Bármilyen jogvita esetén ki mit mond, hogy mekkora volt a valós vételár és mennyi a visszafizetendő és egyáltalán mer valaki valamit mondani és elismerni az adócsalást? Az meg a másik, hogyha az egyik félre ráijeszt valamelyik hatóság és vall, akkor máris bajban van a másik.
Példák, ha kevesebbet írnátok az ingatlan adásvételi szerződésben a valós vételárnál
Amennyiben később eladnád az ingatlant
Ha kevesebb árat írsz a szerződésbe, kevesebb illetéket kell fizetned vevőként. De mi van akkor, ha később el akarod adni az ingatlant? Több adót kell fizetned, mert nagyobb lesz a különbözet, mint, ha az igazi összeget írtátok volna bele a szerződésbe, hacsak megint nem írtok bele kevesebbet..
Azt is gondold át, hogy az illeték jelenleg 4%-a az ingatlan vételárának, az adó pedig 15%-a, a jövedelemnek.
Az ingatlan eladója lehet, hogy bele megy, főleg, ha már nem kell adóznia, lejárt a határidő, de a fentiek miatt a Damoklész kardja ott fog továbbra is a feje fölött lebegni.
Amennyiben az ingatlan elővásárlásra jogosultjait akarod megtéveszteni
Egyes ingatlanokra lehetnek elővásárlásra jogosultak. A legbiztosabb megoldás jogilag, ha aláíratja velük az eladó személyesen a lemondó nyilatkozatot, vagy kiértesíti őket tértivevényes levélben, hogy élni kívánnak-e az elővásárlásra való jogukkal.
Ilyenkor a vevőjelölteknek eszébe juthat, hogy írjanak többet a szerződésben, mert akkor talán nem fog élni a nagyobb vételár miatt a jogosult az elővásárlási jogával. Az a probléma ezzel a sok közül, hogy, akkor így kell végig vinni az egész ügyet.
Ha a vevő már adott pénzt és kútba esik az egész, akkor mi alapján számol el egymással a vevő és eladó, ha mondjuk az egyik valótlanságokat állít. Ugyanakkor a jogosultak is gyanakodhatnak és jogi útra terelhetik az ügyet, amikor is kibukhat az egész turpisság.
Amennyiben hitelt szeretnél felvenni a megvásárlandó ingatlanra
Ha a vételár nem felel meg a piaci átlagnak, a bankok is gyanakodhatnak, elutasíthatják a hitelt, illetve, ha adnak hitelt, akkor az értékbecslő által megállapított értéken adnak.
Jövedelem eltüntetés ingatlan ügyekben
Jövedelem eltüntetésére jó lehet kevesebbet írni az ingatlan adásvételi szerződésben a vevőnek, főleg, ha KP-ben van a pénze, mert nem látszik a többi, viszont az eladónak baja lehet belőle, főleg, ha vesz majd egy drágább ingatlant és egy esetleges adóvizsgálat esetén megkérdezik, hogy honnan volt ennyi pénze az ingatlan vásárlásra. Ugyanígy lehet, akkor, ha másra költi láthatóan nem is ingatlanra, vagy beteszi a bankba és esetleg kap egy adóvizsgálatot, ahol is meg kellene magyaráznia, hogy honnét van a pénz..
Kevesebbet írtatok az ingatlan adásvételi szerződésbe a valós árnál?
Mi történik az ingatlan eladójának az esetében, ha a vevő, csak és kizárólag annyi pénzt hajlandó fizetni, amennyi az ingatlan adásvételi szerződésbe lett leírva? Hová fut az eladó a panaszával, a sóhivatalba?
A vevőt nézve pedig olyan probléma lehet, hogy mi történik, ha az eladó például egy esetleges kellékszavatossággal kapcsolatos eljárásban köti az ebet a karóhoz, hogy márpedig annyi volt az ingatlan vételára, ami az adásvételi szerződésben szerepel és, csak annyit hajlandó visszafizetni a vevőnek, ha kútba esik az adásvétel? Lehetnek korábbi írásbeli megállapodások, de azok is kockázatosak, mert egymást is lehet zsarolni velük.
Amikor már az előszerződésbe, vagy a foglalós szerződésben is kevesebb szerepel a tényleges ingatlan vételárnál..
Az ingatlan eladójának ez egyenesen életveszélyes!
Itt jegyzem meg, hogy, mint többször írtam, hogy én teljesen végig kísérem az ingatlan eladóimat a teljes ingatlan értékesítés folyamán és éberen figyelek..figyelem, hogy minden jól menjen, elégedettek legyenek a felek.
Történt egyszer, hogy egy fiatal, megnyerő házaspár körömszakadtáig ragaszkodott ahhoz, hogy lényegesen kevesebb legyen az adásvételi szerződésbe írva – illetve először csak ingatlan előszerződés lett volna és csak utána adásvételi – mint a tényleges vételár és nem egy összegben fizettek volna, hanem több részletben fizették volna ki az ingatlan vételárát.
De nekem ezt nem is mondták el, hanem a Facebookon megkeresték az ingatlan eladó férjét és neki adták elő az ügyet.
Az eladó szerencsénkre felhívott és elmondta, mert azért gyanút fogott, hogy valami gixer lehet, mivel engem meg akarnak kerülni az eladók és őt keresték meg direktben.
Nyilván a gyengébb láncszemet keresték az ingatlan ügyben, mert gondolták, hogy az eladó nem annyira tapasztalt, mint én és engedékenyebb lesz.
Első körben azt is mondta, hogy megbeszélték az asszonnyal és bele mennek.
Én mondtam, hogy ne menjenek bele, mert akkor én kiszállok, nem adom a nevemet ehhez, meg különben is semmi biztosíték nincs, hogy az egész előre megállapodott pénz összeget ki fogják fizetni.
Mondtam, hogy hagyjátok, inkább keresek más vevőt, mert hiszen kurrens a lakásotok és el fog menni. Másnap felhívott, hogy megbeszélték, igazam volt, megbeszélték a feleségével, már vissza is mondta az adásvételt telefonon a vevőknek, keressek másik vevőt.
Nos, pár hónap múlva 2 millióval többért sikerül eladnom másik vevőnek a lakást tiszta körülmények között.
Példák, ha többet írnátok az ingatlan adásvételi szerződésben a valós vételárnál
Ha többet írsz a szerződésbe, mostani vevőként, de későbbi eladóként nagyobb haszonnal adhatod el az ingatlant, kevesebb adó különbözet lesz, viszont magasabb lesz az illeték.
Az ingatlan eladójának viszont több lesz a fizetendő adója, ha még kell adóznia.
Jövedelem eltüntetésére, legalizálására jó lehet többet írni az ingatlan adásvételi szerződésben az eladónak a vevőnek viszont nem, mert egy esetleges adóvizsgálat esetén megkérdezik, hogy honnan volt ennyi pénze az ingatlan vásárlásra.
A vevőt nézve pedig olyan probléma lehet, hogy mi történik, ha az eladó az ingatlan adásvételi szerződésben lévő összeg maradéktalan kifizetését követeli?
Lehetnek korábbi írásbeli megállapodások, de azok is kockázatosak. Az eladónak is kockázatos lehet, ha többet írnak a szerződésben a felek, mert ha valami oknál fogva kútba esik az adásvétel, akkor annyit kell visszafizetnie, amennyi az adásvételi szerződésben van írva.
Ráadásul, ha a vevővel később bármilyen probléma merül fel, nehezen tudsz bizonyítani bármit is, mert mit mondasz bárhol is, hogy mennyi volt a vételár?
Az ügyvéd szempontjából
Az ügyvédnek az a feladata, hogy a szerződés megfeleljen a jogszabályoknak és valós tartalmú legyen az ingatlan adásvételi szerződés. Ha tudatosan részt vesz egy hamis ügyletben, felelősségre vonhatják, ugyanis elköveti a magánokirat hamisítás vétségét, ha nem is veszik el az engedélyét, de meghurcolják.
Érdemes kisebb vételárat, vagy többet írni az ingatlan adásvételi szerződésben a ténylegesnél? – Összefoglalás
Látod, hogy csűrhetjük csavarhatjuk, hogy érdemes, vagy nem érdemes többet, vagy kevesebbet írni az ingatlan adásvételi szerződésben a tényleges vételárnál. Lehet osztani, vagy szorozni, de hatalmas rizikót vállalsz, egy kis túlzással millió lebukási esélyed van, ha ilyen igényed lenne és másokat is belerángatsz ráadásul a bulidba és nem kis rizikót vállaltok együtt, amely rizikó egyre nagyobb, minél nagyobb összegekről van szó, mivel a büntetési tételek is egyre nőnek.
Az ingatlanvásárlás és ingatlan eladás komoly döntés. Ne hagyd, hogy a kapzsiság elvakítson! Jobb egy kicsit többet fizetni, de nyugodtan aludni tudni éjszaka, mint hogy éveken át aggódj, hogy mikor derül ki az igazság.
A javaslatom az, hogy ingatlan ügyekben mindig számíts az illetékekre és az adókra és az egyéb költségekre és inkább kalkuláld bele az eladáskor, vagy próbáld lealkudni, amit el csalnál, hogy ne kelljen eltitkolni a jövedelmet.
Ha kétségeid vannak, vagy biztosra akarsz menni, keress meg egy megbízható, becsületes ingatlanközvetítőt – én itt vagyok, hogy segítsek minden kérdésedben és végigkísérjelek a teljes ingatlan értékesítési folyamaton.
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
