3 hiba, amit ne kövess el Ingatlanárazáskor!

Az ingatlanárazás, avagy az ingatlan érték megállapítás több buktatót rejt magában, amiket ha elkövetsz, akkor nem kevés károd származhat belőlük.
Ismeretetek veled 3 tipikus ingatlan árazási hibát, amit el szoktak követni az eladók, de te ne kövess el.

Ingatlan alul árazás

Gondolom legtöbbször az ingatlan túlárazásról hallottál, mivel szinte minden cikk, írás erről szól a neten és erre figyelmeztet minden ingatlanos is, éppen ezért tapasztalatom szerint kevés szó esik az ingatlan alul árazásról, pedig ezen legalább akkorát bukhatsz, mint az ingatlan felül árazásán.

Mi az ingatlan alul árazása?

Amikor nem nézel utána az áraknak, nem is érdekel igazán az egész, már legyél túl az egész lakás eladás nyűgén.
Nincs elég összehasonlító, illetve megvalósult ingatlan eladási ár adatod, de az is lehet, hogy egy ingatlanügynök akar a csőbe húzni, hogy neki minél előbb legyen jutaléka, vagy egyszerűen nem ért hozzá, vagy nem nézett utána az áraknak, az ingatlanpiaci folyamatokat nem ismeri, mivel kezdő és tapasztalatlan.
A végén úgy néz ki, hogy mindenki nagyon jóhiszemű az ügylet során, csak nem lesz jó a vége, illetve csak a vevőnek lesz jó.

Éppen ezen a héten keresett meg egy ismerősöm azzal, hogy árulja a lakását és mennyiért lehetne eladni.
Kérdeztem, hogy hirdeted már és ha igen, akkor milyen áron? Sürgős az eladás?
Igen hirdeti, nem sürgős a lakás eladás és kb. 5 millió forinttal mondott kevesebbet, mint amennyit lehetne ott egy ilyen eladó lakásért kérni.

Rendben, tudom, hogy most mindenki válságról beszél és az ingatlanpiaci elemzések is sorra számolnak be a vevők érdeklődésének a drasztikus visszaeséséről és véleményem szerint sincs akkora érdeklődés az ingatlanokra, mint 1 éve, de hidd el figyelembe vettem ezeket is.
Az általa elmondott hirdetési ár kényszer értékesítés esetében is majdhogynem alacsony lenne, mivel a lakás keresett környéken található és ugye ezt már több korábbi blog cikkemben megbeszéltük, hogy a lokáció, a hely milyen fontos egy ingatlan esetében.

Ingatlan túlárazása

Itt is ugyanaz a szitu, mint az ingatlan alul árazásnál, nem akarom ismételni az előbbi fejezetben leírtakat.
Nem értesz hozzá, nincs elég ingatlanár adatod, nem ismered az ingatlanpiaci folyamatokat, hogy milyen ingatlanokat keresnek és főleg hol, melyik környékek a keresettebbek és melyik környékek a kevésbé keresettek az ingatlanpiaci szempontból.
A te környékeden most mennyire keresik az ingatlanokat és ami a legfontosabb, hogy mennyiért.
Mennyire igazak a hatásvadász cikkek, hogy nem megy, vagy megy az ingatlanpiac.

Jön egy ingatlanügynök, elkezd hitegetni, hogy sokkal többért is el lehet adni a lakásodat, meg különben is sokan vannak az ingatlanirodában, mennek a keresztértékesítések ( egymás ingatlanát adják el ), őket nem érinti különösebben a válság, mivel sok vevőjük van, meg különben is kössél legalább 1 év kizárólagos szerződést és megnyugodhatsz, mert ha eladod a lakásodat, akkor csak a felét kell kifízetned a jutalékuknak..

Egyébként nem is érdekel az egész, mert a szomszédasszony is árulja a hasonló lakását és te nem akarod elpocsékolni, miért adnád olcsóbban, mint ő.
Ezenkívül meg sokan árulják az ingatlanukat olyan négyzetméter áron, mint a szomszédasszony, úgyhogy te sem fogod olcsóbban adni, hisz nem kenyérre kell, meg nem is sürgős az ingatlanod eladása.

Nos, ez az árazás lehet, hogy még mindig működik egy pár helyen, mert lehetnek nagyon jó lokációk és nagyon értékes helyek, ahol nem igazán stagnálnak, vagy csökkennek az árak, mivel mint egységes ingatlanpiac olyan nincs, szegmensek vannak és ezek különböző mozgásúak lehetnek például Balaton, Buda, Pest és egyes kerületek stb..

Egypár éve is működött általánosságban az ingatlan túlárazás, amikor szárnyaltak az ingatlanárak mindig újabb és újabb árcsúcsok dőltek meg és ha valaki magas árat állapított meg, akkor előbb utóbb beérték az árak, de inkább előbb.

Azonban, ha egy lassuló ingatlanpiacon túl magas árat találsz ki, akkor könnyen hosszú évekbe telhet rossz esetben az eladás, vagy nem lesz eladás, vagy alacsonyabb áron lesz az eladás, még annál is alacsonyabb lehet, mint amennyiért eladhattad volna az elején.
Hogyan?

A túlárazott ingatlan ár lehetséges következményei

Nem hív és nem jön senki megnézni a lakásodat.
Jönnek az érdeklődők, de fikázzák erősen és azt mondják, hogy drága a lakás, de konkrét ajánlatot nem kapsz, esetleg nagyon alacsonyat, a te ár elképzeléseidhez akár nevetségesen alacsonyat.

Minél többet tölt az ingatlanod az ingatlanpiacon eladatlanul, annál nagyobb eséllyel devalválódik, lejáratódik a vevők szemében.

Gondolj csak bele, ha te lennél a vevő és látnád, hogy egy ingatlan már hónapok óta áll, nincs eladva, adott esetben variálnak az árral, ami ennél még rosszabb, ha egymás alatt többször, sokszor hirdetik az ingatlanosok, akkor te mint gondolnál?
Mi a probléma az ingatlannal? Jogi, vagy műszaki a probléma, vagy el sem akarják adni az ingatlant?

Amennyiben egyáltalán nem sürgős és adott esetben el sem kell adnod, akkor megy az idő és a végén az is lehet, hogy leveszed a lakás hirdetésedet az ingatlanpiacról azzal a gondolattal, hogy majd egy következő ingatlanpiaci hullámot megpróbálsz meglovagolni, ami ki tudja mikor lesz, addig meg ott fog állni az ingatlan, lehet, hogy kiadod, vagy nem.

Most jön a nagyobb probléma, ha sürgőssé válik az eladás és elkezdesz kapkodni.
Ilyenkor, ha megérzik a vérszagot a vevők és látják a riadt szemeidet – tudod, mint a katonaságnál, amikor kopaszként mentünk be a laktanyába az öreg katonák a riadt szemünket figyelték – amikor remeg a hangod és már alig vársz minden vevőjelöltet, ekkor jönnek majd a fikázó emberek, végeláthatatlanul sorolják az ingatlan hibáit, mondják a gazdasági híreket, hivatkoznak mindenféle válságra, áresésre, egyszóval veszik el a kedvedet.

Ebben a kritikus pillanatban, ha jön egy komolynak tűnő vevő, akkor az sincs kizárva, hogy kevesebbért adod el a lakásodat, mint amennyiért eladhattad volna az elején, ha jól állapítottad volna meg az ingatlan árát.

Egyszóval ingatlan túlárazás esetén kötél idegekre lesz szükséged és nagy türelemre, valamint időre, hogy ki tudd várni a megfelelő vevőt.

A jól megállapított lakás ár előnyei

A túlárazás és ebből kifolyólag az időhúzás, csak leszívja az erődet és az energiádat, a végén csökken a kedved és mint írtam lehet, hogy pénzt is vesztesz.
A jól megállapított ingatlan ár esetében jönnek a vevőjelöltek, mozgásban lesz az ingatlanügyed és tovább tudsz lépni.

Amennyiben jó árat állapítasz meg az ingatlanodra és ha jönnek az érdeklődő telefonok, van mozgás, jönnek a vevőjelöltek, akkor egy ügyes ingatlan értékesítő, akár még licitáltathat is felfelé több egyidejű komoly érdeklődő esetén.
Ezt hívják angol licitnek, a felfelé licitálást.

Az ingatlan eladási folyamatban lehetséges megoldás még a Holland licit, amelyről itt olvashatsz.
A holland licitet akkor alkalmazhatod, amikor nem reális az ingatlan ár, erre rájössz és korrigálod lefelé az árat, addig, amikor megjelennek az érdeklődők az ingatlanra és vagy az első vevőnek eladod, vagy több egyidejű komoly vevőjelölt esetében ilyenkor is licitáltathatsz, de jobb, ha ezt folyamatot egy ingatlanértékesítő viszi végig, aki tapasztalt ebben.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Időnként ingatlanokkal foglalkozó cikkekben olvashatunk olyan kérdésekről, hogy mennyit lehet alkudni egy használt lakás, ingatlan árából.
Az ár alku mértékére általában 2,4,5, de akár 10% ot is szoktak Írni.

Mennyit lehet alkudni egy használt lakás árából?

Tudni érdemes, hogy minden ingatlan és tulajdonos és minden élethelyzet más és más, ezért csak általánosítani lehet és mindig az adott szituációtól függ az ingatlan áralku mértéke.

Nem is biztos, hogy célszerű alkudnod az ingatlan árából

Az sincs kizárva, hogy nem is célszerű neki állnod alkudozni az eladó ingatlan árából, vagy óvatosan tegyed, mert esetleg olyan unszinpátiát érhetsz el nála, ha megsértődik, hogy azon lesz, hogy bárki más megvehesse az ingatlant, csak te nem.

Ezenkívül szerintem a legtöbb ember, vevő azt hiszi, hogy kötelező, illetve mindig kell alkudni az ingatlan árából.
Ez sem biztos, mivel az is lehetséges, hogy nagyon jó, alkalmi áron hirdetik az ingatlant és amig te alkudozol, gondolkozol, vakarózol, vársz és vársz, addig bejön egy másik vevő, aki meglátva az ingatlant egyből lecsap rá és biztosítja magának az ingatlant.
Hidd el vannak ilyenek.

Tudom a vevők erre azt is szokták mondani ingerülten, hogy kit érdekel, de hidd el jó pár vevővel találkoztam már évek múlva, akik emlegették, hogy mégis csak milyen jó lett volna azonnal lecsapni arra az ingatlanra, mert rosszabbat, drágábbat stb.. talált utána.

Én is voltam már, hogy ej, milyen lüke voltam, hogy azt a vételt elszalasztottam..

Az ingatlan forgási sebessége

Az alku mértéke sok mindentől függhet pl. Milyen likvid az ingatlan, tehát milyen gyors az ingatlanpiacon a forgási sebessége.
A forgási sebesség azt jelenti, hogy a piacra kerüléstől az eladásig mennyi idő telik el.
Amennyiben viszonylag gyorsan, de lehetőleg belátható időn belül el akarod adni az ingatlanodat érdemes lehet egy tapasztalt ingatlanközvetítővel felvenned a kapcsolatot, aki ismeri az ingatlanpiacot, az ingatlanárakat és az ingatlantípusok forgási sebességét.
Itt a házi ingatlan értékbecslésről olvashatsz.

Kínálati, vagy keresleti az Ingatlanpiac

A kínálati ingatlanpiacon, mint amilyen a 2008-as világválságot követően volt, általában nagyobb lehetett az ingatlan áralku mértéke, mint egy keresleti piacon, de ez sem biztos, mert eladó, vevő, mindkettejük élethelyzete is befolyásolja, hogy egyáltalán lesz-e alku és milyen mértékű..

Mennyit lehet alkudni egy használt lakás árából? Idő és emberi tényezők

Milyen régóta van fent az eladó ingatlan a piacon, milyen motivált az eladó, talán az utóbbi a legfontosabb, ugyanis, ha pl. túl magas áron árulja az ingatlant, akkor lehet, hogy enged az árból, de az is lehet, hogy nem, attól függően, hogy mi a motivációja, miért akarja eladni, ezért is kérdezik általában a tapasztaltabb vevők, hogy mi a lakás eladás oka.

Ingatlan jogi helyzete, egyedi adottságok, műszaki állapot, esetleges kényszerítő körülmény

Mint az előbb írtam nagyon fontos, hogy sürgős, nem sürgős, mennyire sürgős az eladónak várni a lakás eladással. Az sincs kizárva, hogy az idők végezetéik tud várni.
Amennyiben te, aki olvasod a blog cikkemet vevő vagy, akkor vagy szerencsés helyzetben, ha valamilyen kényszerítő körülmény, élethelyzet, jog helyzet, egyebek miatt sürgős az ingatlan eladása.

Olyan is lehetséges, hogy olyan az ingatlan műszaki állapota, hogy nagy felújítás kellene előbb utóbb és ezt már nem akarja megvárni a tulajdonos, vagy sok az ingatlan rezsije, amit nem szívesen fízet ki, vagy nem tud.

Ingatlan eladó érzelmei, türelme

Ezenkívül a tulajdonos, amennyiben saját maga hirdeti ingatlant mennyire unta már meg az állandó telefoncsörgést, a készenlétben állást, az ingatlan mutatását, a tárgyalásokat, alkukat stb..de még az is fontos lehet, hogy mennyire sikerült megtalálni a vevő és eladó között az összhangot, az egymás közti kommunikáció és szimpátia is sokat nyomhat a latba.
A készpénzben és gyorsan fizetés, kedvező feltételek ajánlása pl. hosszabb kiköltözési idő is nyomós érv lehet, de nem minden esetben.

LAKÁS ALKU NÉLKÜL ELADÓ!

Néha látni azt a szöveget a magánhirdetők lakáshirdetéseiben, hogy nincs alku, lakás alku nélkül eladó.
Te el tudod képzelni, hogy a vevő egy fillért sem fog alkudni az eladó ingatlan árából, vagy legalább nem hozza szóba, nem tesz rá legalább kísérletet?
Természetesen létezik ilyen, én is találkoztam már több ilyen helyzettel a közel 30 éves ingatlanforgalmazói pályafutásom alatt, de azért nem ez az általános.
Persze előfordult olyan, hogy éppen akkor, ott és az az ingatlan kellett gyorsan és  annyira megtetszett.

Olyan is létezik, hogy nem feltétlenül érdemes alkudni, mint feljebb írtam, de ezt mindenkinek magának kell éreznie az adott helyzetben.

Áralku helyett licit? Angol licit az ingatlanpiacon

Általános iskolás koromban volt egy matematika tanárom, akit nagyon szerettem ő szokta mondani, hogy minden éremnek két oldala van, vizsgáljuk meg a másik oldalt is.
Nemcsak ingatlan áralku lehetséges, hanem adott esetben licit is, amikor annyira keresett az ingatlantípus, több komoly vásárló akarja megvásárolni az ingatlant egy időben.
Ez a szituáció nem csak a keresleti, hanem a kínálati ingatlanpiacon is előfordulhat.
A legutóbbi lakáseladásomnál is az egyik vásárló rálicitált a másikra, így nemhogy ingatlan áralku nem lett, hanem magasabb áron sikerül eladni a lakást.
Ezt hívják angol licitnek.

Amennyiben ingatlan eladó vagy

Mi a holland licit?

Sokan azt gondolnák, hogy csak felfelé lehet licitálni, de az ingatlanpiacon ennek ellenkezője történik a legtöbbször.
A holland licitnél felülről csökkentjük az ingatlan árát.
Amennyiben túl magas áron kezded a lakásod hirdetését és nincs mozgás, akkor alkalmazhatod a holland licitet.
Az ingatlan árát csökkented egészen addig, amíg mozgást érzel a vevők részéről.
Ekkor vagy eladod az első vevő részére, aki lecsap rá, amennyiben megfelelő számodra a vételár, vagy ha még több komoly érdeklődő van, akkor licitáltathatsz is. Amennyiben nincs elég vevő, akkor még mehetsz lejjebb és ismét licitáltatsz, ha vannak vevők.

Ez adott esetben kockázatos, mert nem minden vevő hajlandó erre, lehet, hogy durcis lesz és folytathatod tovább az ingatlanod árulását és az sincs kizárva, hogy nem lesz ilyen áron több vevő, de az is lehet, hogy még drágábban el tudod adni. 

Kezdő koromban az 1990-es évek végén mondta egy felső vezető, gazdasági szakember ismerősöm, amikor látta, hogy ingatlan eladás közben izgulok, hogy az ingatlan üzletekhez jó idegek kellenek..Na persze meg pénz és idő, hogy ki tudd várni a vevődet..

Magamhoz visszatérve több év gyakorlat kellett, amire már nem izgultam annyira és meg kellett tanulni különböző technikákat és jó nagy ember ismeretre is szert kellett tennem.

Jól áraztad be az ingatlanodat, vagy pocsékul és túl magas a hirdetési ár?

Az a tapasztalatom, hogy a nagyon jól és pontosan az aktuális ingatlanpiaci árakat figyelembe véve történő árazás esetén az is lehetséges, hogy nincs, vagy alig van alkú, túl árazás esetén pedig bármennyi is lehet kis túlzással mondva, de kb. legalább annyi, mint, amennyivel túl van árazva az ingatlan.

Természetesen mindent felülírhat, ha a te ingatlanod kell pontosan egy vevőnek és az érzelmei, vagy valami más mozgatja a vásárlását..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon