Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás

Az ingatlan ár megállapítás, ingatlanár képzés

Nagy eséllyel itt fog eldőlni, hogy gyorsan, belátható idő alatt, vagy lassan tudod eladni a lakásodat, vagy akár évekig is elhúzódik az ingatlan értékesítés.
A reális ingatlanár megfelelő kialakítása kulcskérdés az eladás tekintetében.
A jelenlegi változó ingatlanpiacon nagyon könnyű rosszul, fölé, de akár alá is árazni az ingatlant.

Reálisan nézd az ingatlanpiacot és az eladó ingatlanodat

Nagyon fontos, hogy az ingatlan eladási ár kialakításakor ne vidd bele az egyéni érzelmeidet, hanem ugyanolyan árúként, termékként tekints az eladó ingatlanra, mint a többire.
A többi eladó ingatlan tulajdonképpen a konkurens terméked.
Mivel konkurens termékekről beszélünk, amely konkurens tömegből ki kell tűnni itt lehet nagy szerepe egy tapasztalt ingatlanközvetítőnek, aki ismeri az eladó lakás ingatlanpiacát, hogy minél jobb áron, belátható időn belül eladásra kerüljön az ingatlan és olyan marketinget tud biztosítani, amivel ki tud tűnni az eladó ingatlanod a tömegből. 

Nem mindegy, hogy úgymond hány konkurens ingatlan van az ingatlanpiacon, csak 2, vagy 100, mivel a 100-ból, lehet, hogy csak 20-30 lakás, ingatlanhirdetést vesznek észre, néznek meg a vevőjelöltek, tehát ebbe a körbe bele kell kerülnöd. 
Ez lehetséges feltűnő ingatlan hirdetésekkel, jó képekkel, akár ingatlan videóval, hirdetés kiemelésekkel, de akár fizetett hirdetésekkel a közösségi oldalakon.
Ismétlem itt lehet nagy szerepe egy tapasztalt Ingatlanközvetítőnek.

Az első hirdetés megjelenéskor fontos már a jól megállapított ingatlan ár. Miért?

Azért nagyon fontos, mert ekkor kerül ki a lakásod az ingatlanpiacra és ekkor látják meg a potenciális vevők, akik eldöntik, hogy megnézik, vagy sem az ingatlanodat.
Ezt követően még nézegethetik az esetleges árcsökkentéseket, de az már nem az újdonság ereje.
Van olyan ingatlanportál, amelyik meg is jelöli, ha láttad már az ingatlant.
Meglátod majd, hogy az első hírdetésre jönnek általában a legtöbben lakást nézni, hacsak nem áraztad túl az ingatlanodat és ahogy megy az idő egyre kevesebben, hacsak valami hirtelen változás nem lesz az ingatlanpiacon.

Egy kínálati piacon pedig még fontosabb egy jól árazott ingatlannal megjelenni. 

Ez a tendencia a pályám elején is megvolt az 1990-es évek közepe, vége felé.
Akkoriban a megyei újságban lehetett hirdetni az eladó lakást, házat, ingatlant. 
Az első hirdetésre akkoriban annyian jelentkeztek, hogy szinte le sem lehetett tenni a telefont.
Akinek nem volt akkor mobiltelefonja annak ez tulajdonképpen szoba fogságot jelentett.

Nekem, csak érdekességképpen írom le 1996-ban lett az első mobil telefonom, 96.000 Ft-ért vettem Pesten, ha jól emlékszem egy Nokia 2110-es volt.

A hirdetés első napján minimum 40-en telefonáltak, a második nap kb. 10-20-an, a 3. nap már csak egypár, vagy senki.

Manapság hol van már ehhez képest ennyi telefon egy hirdetésre? 

Annak idején azt vettem észre, hogy ha az első pár nap nem sikerült eladnom a hirdetett ingatlant, akkor 2 hónap tuti hirdetés következett, mert kb. arra termelődtek újra a vevők, akiknek akkor lett ismét aktuális az ingatlan vásárlás..

Milyen eladó típusok vannak?

Nem sürgős, nem kenyérre kell..

Hányszor és hányszor halottam már ezt eladóktól a közel 30 éves pályafutásom alatt, hogy nem sürgős a lakás eladás, nem kenyérre kell.

Ebből is két ingatlan eladó típus van:

Az egyiknek valóban nem sürgős, túl áraz, nagyon, irreálisan magasan árulja a lakását és várja a nagy tollashátú madarát majdcsak betoppan.
Az utóbbi években előbb utóbb csak betoppant a vevő, ha nem is a tollashátú az áremelkedésnek köszönhetően, hacsak nem emelgette mindig az ingatlan árát tovább és tovább az ingatlanpiacnak megfelelően és az sincs kizárva, hogy évek alatt nem jön meg a vevő, vagy a végén nem is lesz eladva az ingatlan.
Az a probléma ezekkel az ingatlanokkal, hogy torzítják az egész ingatlanpiacot, mivel mit csinál az eladó jelölt?
Első körben megnézi az ingatlanhirdetéseket és ha éppen rábukkan egy ilyen hirdetésre, akkor azt mondja, hogy dehogy adom olcsóbban, hiszen ő is annyiért adja.

A másik is azt mondja, hogy nem sürgős, nem kenyérre kell, de valójában ő el szeretné adni, de valamiért nem akarja elárulni a valós okot – most a szívemre teszem a kezemet és bevallom, hogyha én így járok, akkor valamit elrontottam, mert nem bízik meg benne teljesen az eladó. Szerencsére ez nagyon ritka – , vagy úgy gondolja, hogy jó magas ingatlan árat mond és abból majd jó nagyot tud engedni és mindenki örül majd. Ez veszélyes magatartás, mert lehet, hogy ezzel a lépéssel a végén kevesebbért lesz eladva és sokkal tovább tart az eladás, mintha a kezdetek kezdetén jól lett volna megállapítva az ingatlan ára. 
Nem győzőm ismételni magamat itt ismét nagy szerepe lehet egy tapasztalt ingatlanközvetítőnek.

Nem sürgős, de azért belátható időn belül el akarja adni az ingatlant

Ez az eladó valóban el szeretné adni az ingatlant, de azt is szokták mondani, hogy nem akarom elkótyavetyélni, mindenképpen meg szeretné kapni az ingatlanért a reális ingatlanpiaci árat és adott esetben hajlandó a megfelelő alkura. 
Ha nem is nagyon gyorsan, de azért megfontoltan hajlandó lesz az ingatlan eladására a mgefeleő, vagy ahhoz közelítő áron. 

El kell adni sürgősen az ingatlant „ha törik, ha szakad”

Ez az eladó típus sajnos kényszerhelyzetbe került valami oknál fogva, lehet ez egy válás, halál eset, munkahely elvesztése, lakáshitel, tartozás, végrehajtás sorolhatnám még, de az is lehet, hogy kiszemelt egy másik ingatlant és feltétlenül meg akarja venni, netán még le is foglalózta és sürget az idő. Ilyenkor, ha ez kitudódik, akkor megjelennek a haramiák és könnyen lehet, hogy mélyen a reális ingatlanpiaci ár alatt sikerül eladni az ingatlant, tehát ennek a helyzetnek  a helyes kezelésére, helyes kommunikációjára is érdemes lehet ingatlan szakembert bevonni az ingatlan értékesítésbe, akinek már lehetnek az eladandó ingatlanra érdeklődői, potenciális vevői, de ha hirdetni kell az ingatlant, abban az esetben is a sok éves rutinnal mérsékelheti a veszteségeket.

Tavaly adtam el például a hirdetett áron egy 2+félszobás lakást, amin 3 végrehajtás volt és egy fillért nem alkudott a vevő, pedig az akkori lakás árak szerint nem ár alatt volt meghirdetve.

Próbálj a majdani vevő szemével nézni az eladó ingatlanodra

Az ingatlan tulajdonosok sokszor eshetnek abba hibába, hogy szubjektíven ítélik meg az ingatlanukat, a saját szemszögükből, hogy mennyi fáradságba került, mennyi időbe a ház felépítése, milyen sokáig tartott a lakáshitel visszafizetése és ha nem tudnak elszakadni ezektől az egyéni gondolatoktól, könnyen ingatlan túlárazás lehet vége..

Négyzetméter ár kialakítása, házi értékbecslés összehasonlító elemzéssel

Többféle ingatlan értékelési mód is létezik. 

Nettó pótlási érték alapú értékelés – újra előállítási érték, összehasonlító adatokon alapuló ingatlanpiaci értékelés és a hozamszámításon alapuló értékelés, amely befektető szemléletű értékelés. 

Mi a piaci összehasonlító alapú értékeléssel foglalkozunk, amely során az ingatlan forgalmi, ingatlanpiaci értékét igyekszünk megállapítani a lehető legpontosabban

Ezzel a ingatlan értékelő módszerrel az ingatlanpiacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált ingatlanokat elemezzük és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal, az adott környéken összehasonlító adatokat gyűjtünk a hasonló típusú lakások, családi házak, ingatlanok árához való viszonyítással a különböző ingatlan értékcsökkentő és értéknövelő tényezők figyelembevételével.
Igyekszünk megbecsülni az eladó lakás, családi ház, ingatlan forgalmi értékét.

A legjobb eredményeket akkor lehetne elérni, ha a már megtörtént ingatlan adásvételek valós árait vennéd figyelembe, mert ezek alkalmasak a legjobban az összehasonlításra, a hírdetési árakat fenntartásokkal kell kezelni.

Ingatlanok összehasonlítása

Böngészd az eladó ingatlanod környezetében lévő hirdetett internetes ingatlan hirdetéseket, ingatlanközvetítő oldalakat, amelyeknek, hasonló a lokációjuk ( minél szűkebb ), elhelyezkedésük, adottságuk, állapotuk, lakásnál pl. hasonló emelet, négyzetméter, szobaszám, fűtés, tájolás, építési anyag, épület állapota, erkély van, nincs, családi háznál pl. telek nagysága, szélessége, ház nagysága, használhatósága, sorháznál pl. szobaszám, belső, vagy szélső a sorházi lakás, kisebb, vagy nagyobb a terület, garázs van, nincs stb..
Lehetőleg minél több ingatlanhirdetést nézz át, hogy bőségesen legyen összehasonlítási alapod.

Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

A nagy alapból aztán szórd ki a túlárazott ingatlanokat és a túl alacsony áron hirdetett ingatlanokat, de ezeket csak abban az esetben, ha valamilyen kényszer értékesítés miatt túl alacsony az áruk, vagy problémásak pl. közös udvari a lakás.

Megfelelő mennyiségű összehasonítású ingatlanalap meglétét követően a kialakított árból súlyozva le kell vonni a negatívumokat, illetve hozzá kell adni a pozitívumokat a többi ingatlanhoz képest, ezt legkönnyebben kb. 0,8 – 1,2 szorzók alkalmazásával teheted meg.
1-5-ig is létrehozhatsz egy skálát és ez szerint is súlyozhatod a negatívumokat és a pozitívumokat. 
A súlyozás szükséges, mert anélkül nem lesz igazán jó az eredmény.
A legalsóbbat, vagy az körülit, akkor érdemes használni, ha sürgős az ingatlan eladás, vagy jóval rosszabbak az adottságok, pl. teljesen felújítandó, elavult, szigeteletlen, mint más ingatlanoknál.

Amennyiben túl sok a tiédhez hasonló eladó ingatlan a piacon, túlkínálat van, akkor is az alsóbb határ felé lehet érdemes közelíteni, viszont ha kevés az eladó ingatlan, akkor a felsőbb felé, ha nem sürgős az eladás.

Tájékozódás az ingatlanárakról a „terepen”

Ingatlan turistáskodásnak is hívják ezt a módszert, ha a hasonló ingatlanokat személyesen tekinted meg még komoly vételi szándék nélkül.
Ennek barátságosabb formája a farmingolás, amikor is sétálgatsz a kiszemelt környéken és beszélgetésbe elegyedsz emberekkel az ingatlan eladási árakról és a már megvalósult tranzakciókról.
A megvalósult eladásoknál különösen figyelemmel kell lenni arra, hogy milyen régen volt, mivel jelenleg eléggé változik az ingatlanpiac és az árak is, tehát, ami tegnap igaz volt, az ma már nem biztos, hogy jó.

Amennyiben kevés az összehasonlítható, közvetlen összehasonlításra alkalmas ingatlan, vagy nagyon kicsi az eladó ingatlan ingatlanpiaca, kevés a mozgás, az ingatlan adásvétel pl. egy kis településen, akkor azt is mondhatnám, hogy kötelező a terepen való tájékozódás.

Az 1990-es évek közepén én is ezzel a farmingolásos módszerrel kerestem a falusi parasztházakat, ingatlanokat Zala megyei, Balaton közeli falvakban Osztrák, Német és Svájci ingatlan vásárlóknak egy Ingatlanközvetítőnek.
Elmentem a falvakba, községekbe, beszélgettem a helyi emberekkel, hogy milyen házakat adtak el mostanában, mennyiért, mennyi idő alatt és honnan származik a vevő, valamint tudnak e eladó házakat illetve, ha majd tudnak szóljanak.
Akkor még gyerekcipőben járt itt a mobiltelefon, a falusi néniknek adtam pár száz forintot telefonálásra és voltak, akik felhívtak, amikor eladóvá vált egy parasztház.
Érdekességképpen írom, hogy abban az időben, akár 1-1,5 millió forintért is lehetett egy tömés falazatú parasztházat venni.

Mi nehezíti meg nagyban a házi ingatlan értékbecslő dolgát?

Elsősorban az ingatlanhirdetésekre hagyatkozhat, a hirdetett ingatlanok árai, csak irányárak, amelyekből nagy eséllyel még alkudni fognak, nincsenek, vagy alig van információja ténylegesen megvalósult lakás, ház, ingatlan eladási árakról és, ami nagyon fontos az ingatlan értékesítési időkről, az ingatlanok forgási sebességéről. ( a forgási sebesség ingatlanos nyelvre lefordítva, milyen gyorsan pörög ki egy ingatlan a piacról).

Tapasztalatom szerint jó pár olyan ingatlan is lehet a hirdető oldalakon, amik nem kerülnek majd eladásra, vagy sokkal később a túlárazottság miatt.
Az a nagy gond ezekkel, hogy torzítják az ingatlanpiacot és azt mondják az eladók, hogy miért adjam el az ingatlanomat ennyiért hiszen más hasonló ingatlant sokkal többért hirdetnek.
Ezenkívül nem ismeri pontosan az aktuális ingatlanpiaci viszonyokat és nem ismeri, hogy a vevők milyen ingatlanokat keresnek főként.
Esetleg egypár összehasonlító adata van, azt is szomszédoktól, ismerősöktől hallja, hogy mennyiért adták el az ingatlant, ami nem feltétlenül igaz, vagy nem pont annyiért adták el az ingatlant, plusz annyit mondanak, amennyit szerettek volna kapni az ingatlanért, vagy adott esetben azért mondanak jó magas, valótlan eladási árat, hogy irigykedjél, meg annyit mondanak, amennyit beleírtak az adásvételi szerződésbe.
Ezenkívül nincs két egyforma ingatlan, vagy esetles egypár, ezért máshogy alakulhat két egyformának tűnő lakás ára is.
Ezért is érdemes egy gyakorlattal rendelkező, tapasztalt, ingatlanpiacon folyamatosan mozgó ingatlanközvetítőt keresnie.

Túl kicsi lakás, túl nagy családi ház

Amennyiben az ingatlanok összehasonlítását megfelelő ideig végzed, rá fogsz jönni, hogy a túl alacsony négyzetméterű lakásért fajlagosan nagy eséllyel jóval többet, nagyobb négyzetméter árat, a túl nagy négyzetméterű lakásért pedig, ha csak nincsenek valami egyedi extrák, egyedi dolgok, kiváló energetikai tulajdonságok, akkor kevesebbet kaphatsz ingatlan árban, mint az átlagosokért, illetve a túl nagyért nem feltétlenül adnak arányaiban annyival magasabb négyzetméter árat, mint az átlagos nagyságúért.

Az eladandó ingatlan energiahatékonysága

Az eladó ingatlanod energiahatékonyságára is figyelemmel kell lenned nagymértékben az ár meghatározásakor, bővebben A rezsi csökkentés változás hatása az ingatlanpiacra cikkemben olvashatsz.

Az ingatlanpiac hamar ítéletet mond

Abban az esetben ha a meghirdetett ingatlanodra 2-4 héten belül nincs érdeklődő pedig mozog az ingatlanpiac és nincs nagy probléma a lakásoddal, és ez még folytatódik 1-2 hónapig azzal, hogy nincs érdeklődő, vagy nagyon kevés van, akkor nagy eséllyel rosszul állapítottad meg az ingatlan árát, érdemes lehet átgondolni az árkorrekciót..

Ingatlanár csökkentés, ingatlanár korrekció

Ezzel az lehet a probléma, hogy itt már elvesztetted azt az előnyödet, hogy az ingatlanok iránt érdeklődők főként az újdonságokat, az újonnan megjelent ingatlanokat keresik, tehát ha sokáig tartod az ingatlanodat magas áron a piacon, akkor eldevalválódhat és elveszti az újdonságát, azáltal még az sincs kizárva, hogy lehet, hogy alacsonyabb árat fogsz kapni az ingatlanodért, mintha az elején jó áron kezdted volna hirdetni.
Ezenkívül, akiket érdekelt volna az ingatlanod, időközben vásárolhatnak, vagy ha érdekelheti is őket az ingatlanod, úgy gondolják, hogy kivárnak, majd csak csökkented még tovább az ingatlan árát..

A vigaszod az legyen, hogy jelenleg még tapasztalatom szerint nem csökkenek az árak, bár némi lassulás érezhető az ingatlanpiacon, legalábbis az én ingatlanközvetítői tevékenységi területemen, ezért egyszer csak remélhetőleg utoléri magát az ár, de még az sincs kizárva, hogy többet érhet az ingatlan, mint, amennyiért elkezdted hirdetni, bár a múltbeli áremelkedés sem biztosíték a jövőbeni áremelkedésre és a nagy áremelkedésre sem.

Már csak az a kérdés, hogy mennyi időd van minderre..

Ezenkívül mindig ott van egy ha..Mi lesz ha közben mégiscsak csökkennek az árak..
Ez egy kockázat, tehát fontos, a motivációdat is átgondolnod, mielőtt megállapítod az ingatlanod négyzetméterárát, hogy miért is akarod eladni az ingatlanodat és mennyi időd van minderre.
Befektetésként kezeled az ingatlanodat, vagy másikat szeretnél vásárolni, netán meg is van már a kiszemelt ingatlan, esetleg már le is foglalóztad.
Valamilyen oknál fogva sürgős az eladás, vagy nem sürgős, hiszen nem kenyérre kell..

Mennyit ér az ingatlanod? Mitől függ az ingatlan értéke?

Többek között ezért is érdemes egy tapasztalt ingatlanközvetítővel elbeszélgetned, aki megismeri a körülményeidet, motivációdat, kockázataidat és lehetőségeidet.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon