Ingatlan árverés, végrehajtás
Ki ne szeretne olcsón ingatlant venni?
Sok emberben megfordulhat a gondolat, hogy végrehajtáson, árverésen lenne jó ingatlant venni, mert ott olcsóbb lesz, mint a szabad ingatlanpiacon.
Nagy eséllyel mindenki azt gondolja, hogy árverésen hatalmas üzlet ingatlant vásárolni, mert jóval kedvezőbb lesz az ingatlanára.
Igaz ez minden esetben? Jó üzlet árverésen ingatlant venni?
Kiknek ajánlom ezt a blog cikket elolvasásra?
Olyanoknak ajánlom, akik árverési vételben gondolkodnak és, akiknek tartozásuk van, vagy valamilyen követelés van velük szemben és a végrehajtás réme fenyegeti őket, az ingatlanjukat.
Készpénzzel rendelkezel az ingatlan árverésére, vagy nincs meg a teljes összeg?
Abban az esetben állj, csak neki árverezni, ha a kikiáltási ár és még jóval több készpénz áll rendelkezésedre, mert banki lakáshitelt nem fogsz kapni árverésre, bár én nem tudok róla, hogy kapnál. Esetleg, ha mégis kapnál rá banki lakáshitelt valahonnan, azt írd meg nekem légyszíves. Szabadfelhasználású hitelt kaphatsz, csak annak magasabbak lesznek a költségei és azt nem az árverezett ingatlanra kapsz. Magán hitelt kaphatsz, de hát azokat általában nagyon magas kamatra adják.
Több oldalon is nézhetsz árveréses ingatlant
Több oldalon is árverezhetsz, mint például a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt, Nav stb..
Ezen blog cikkemben a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar oldalával foglalkozunk, de hangsúlyozom nagy vonalakban, nem teljeskörűen.
Azt javaslom, hogyha nem vagy gyakorlott árverező, pláne most kezded, akkor alaposan kérdezz a végrehajtói irodától, vagy akár jogi képviselőtől is.
Egyébként ezt az árverési módot nevezik angol árverésnek, de létezik holland árverés, licit és zárt licites árverés is.
A megfelelő ingatlan megtalálása
Írd be a böngészőbe az arveres.mbvk.hu/arverezok címet, majd kattints a felső menüsorban az Ingatlan Árverési Hirdetmények Nyilvántartása menüpontra.
Ezen az oldalon a felső menüben 3 menüpontot láthatsz balról jobbra haladva a Elektronikus Ingatlanárverési Hirdetmény, Folyamatos Ingatlanárverési Hirdetmény és Folyamatos Földárverési Hirdetmény.
Itt kiválaszthatod a számodra megfelelő ingatlant érdemes lehet mindhárom menüt végig böngészned.
Ezek alatt látható, hogy élő árverés, vagy befejezett árverés.
Az élő árverés jelenleg automatikusan be van pipálva, a befejezett árverést is érdemes megnézni, ha más nem tanulságnak, vagy szörnyülködésnek, hogy mások milyen magasra licitálták fel az ingatlan árát, vagy éppen milyen jó ingatlan árverési vételhez jutottak hozzá.
Továbbá láthatod az oldalon a keresőket, ahol kiválaszthatod, hogy hol keresel, melyik megyében és településen, az ingatlan kikiáltási ára és rendezés.
Egyébként véleményem szerint nem valami szuper a keresője ennek az árveréses oldalnak például, ha visszapróbálok menni, akkor frissíteni kell és egyéb ilyen „finomságok”.
Mire figyelj különösen kereséskor az árverési rendszerben?
Beköltözhető, vagy nem beköltözhető az árverezett ingatlan?
Az ingatlan kiválasztásakor, kereséskor érdemes kipipálni a beköltözhető és tehermentes rubrikákat.
Az Ingatlanárverési hirdetményen fent van egyébként külön is az, hogy beköltözhető és tehermentes, vagy sem az ingatlan.
Ezek azért fontosak, hogy ne legyen bentlakó – lakótársad, vagy valamilyen teher, például haszonélvezet az ingatlanon.
Az árverésre kerülő ingatlan-tulajdoni hányad nyilvántartási adatainál figyelj a tulajdoni hányadra, olyant ingatlanra érdemes árverezned, amilyen ingatlanon nem marad más tulajdonos, haszonélvező, egyéb jogosult, nem osztatlan közös, hacsak a vételt követően nem akarsz elkezdeni más jogosultakkal birkózni, kiszorítózni.
Erre is létezhetnek megoldások, vannak is olyanok, akik ezzel foglalkoznak, erre specializálódnak, mert nyilván olyan ingatlant könnyebb és valószínűbb olcsóbb is megszerezni, ahol más jogosult is van, de őket valahogy onnét ki kell szorítani, ki kell rakni, akkor is ha nem akarnak menni, kiköltözni.
Olyant is mesélt az egyik ismerősöm, hogy valaki bevásárolta magát mellé és felajánlotta bizonyos összegért a részét, amit ő elfogadott és utána ő lett az 1/1-es kizárólagos ingatlan tulajdonos.
Ezzel nincs is gond addig, amíg partnerre lelnek egymásba, de ha nem akkor kezdődhet a kiszorítósdi..például a közös ingatlan tulajdon megszüntetése iránti per..
A kiválasztott ingatlanoknál milyen lehetőségek vannak
1 kép és egymás alatt 3 ikon és a legfelső mellett jobbra még 1 ikon.
A legfelső ikon tartalmazza a részletes adatokat, jobbra mellette egy vásárlókosárt ábrázoló ikonra kattintva láthatsz információt arról, hogy Hogyan vehetek részt egy árverésen?
Ezt is mint mindent az oldalon érdemes részletesen átolvasni, értelmezni.
Visszatérve a baloldali sorba a középső ikon lesz a licitnapló letöltése.
A licitnapló mutatja az aktuális liciteket.
Az alatta lévő pdf ikonra való kattintással tudod letölteni az Ingatlanárverési hirdetményt.
Ingatlanárverési hirdetmény
Az Ingatlanárverési hirdetményben megnézheted, hogy az ingatlant, melyik végrehajtó árverezi, végrehajtói ügyszámot ( ami azt jelenti, hogy mikor került az ügy a végrehajtóhoz), ki kérte az árverést, ki a tulajdonos, ki rendelte el az árverést és mennyi a fennálló tartozás.
Itt ledöbbenhetsz azon, hogy milyen bagatell összegekért is árvereznek ingatlanokat, illetve vannak olyanok, akik semmit, még a legkisebb összegeket sem fizetnek és hosszú sorok mutatják a tartozásukat.
Tulajdonképpen ezt is meglehet érteni az ő szemszögükből, mert ha már nem tudnak fizetni, akkor semmit nem fizetnek és addig laknak az ingatlanba, ameddig csak bírnak, húzva az időt, mint a rétestésztát.
Az árverésre kerülő ingatlan-tulajdoni hányad nyilvántartási adatainál láthatod az ingatlan címét, megnevezését, fekvését, helyrajzi számát, tulajdoni hányadot és az ingatlan jellegét például lakóépület, lakóingatlan, nem lakóingatlan, telek stb..
Ezt követik az ingatlan tartozékai és jellemző tulajdonságai, a telek és épület nagysága, helyiségek száma, milyen a fűtése és falazata.
Ezt követően láthatod, hogy az ingatlan tehermentes-e és beköltözhető-e.
Ez alatt láthatod, hogy mennyi az ingatlan becsértéke-kikiáltási ára, árverési előleget és licitküszöböt.
Az árverési előleget kell utalnod a végrehajtó számlájára, ha licitálni akarsz.
A licitküszöb azt jelenti, hogy mindig ilyen összegekkel lehet licitálni.
Ez alatt a továbbiakban is látsz nagyon fontos információkat az árverésről, az árverés feltételeiről, érdemes végig olvasnod és így leszel tisztában a teljes árverési folyamattal.
Megtaláltad az ingatlant, amire az árverezni szeretnél?
Lehetőleg ott árverezz, ahol tökéletesen ismered az ingatlanpiacot, vagy időközben megismerted.
Végrehajtás előtt menj el a környékre nézz körül, nézd meg a házat és lehetőleg juss be, nézd meg az ingatlant belülről is, ha meg tudod nézni, ha beengednek.
Amennyiben bármilyen kérdésed van, vagy valami nem tiszta, akkor hívd fel a végrehajtói irodát és kérdezz, vagy kérd jogi képviselő segítségét.
Az ingatlan megtekintéséről itt olvashatod a blog cikkemet
Regisztráció az árverésre
Bármelyik végrehajtóhoz bemehetsz és 6000 Ft ellenében regisztrálhatsz árverésre, a regisztrációt követően licitálhatsz az ingatlanra az árverés időtartama alatt elektronikus úton az arveres.mbvk.hu/arverezok oldalon.
Ugyanitt nemcsak ingatlanokra licitálhatsz, hanem ingóságokra is.
Licitálni szeretnél az ingatlanra?
Amennyiben licitálni szeretnél a „kinézett” ingatlanra, akkor előtte a Ingatlanárverési hirdetményen lévő végrehajtónak, aki árverezi az ingatlant a számlaszámára át kell utalnod az árverezett ingatlan kikiáltási árának 10%-át árverési előleg címén.
Amennyiben megnyered a licitet, akkor ezt az összeget beszámítják, ha nem te nyered meg, akkor visszautalják.
Amennyiben nem fizeted meg a teljes vételárat, akkor ezt az összeget elveszíted.
A számlaszámot vastagon kiemelten találod meg az Ingatlanárverési hirdetményben.
A végrehajtótól kapsz egy felhasználónevet és jelszót is, amivel beléphetsz az elektronikus árverési rendszerbe és ajánlatot tehetsz az ingatlanra.
Belépés az ingatlan árverési rendszerbe
A megadott felhasználónévvel és jelszóval tudsz belépni az ingatlan árverési rendszerbe ezen a linken: https://arveres.mbvk.hu/arverezok/ a felső menüsor utolsó előtti menüpontjára a Bejelentkezés Regisztrált Árverezőként menüpontra kattintva.
A felhasználó neved lesz ezentúl az álneved a Licitnaplóba.
Ezt, ugyanúgy, mint a jelszót ne közöld senkivel, mert különben a felhasználó neved láttán tudhatják, hogy te árverezel.
Az árverési rendszerbe való belépést követően jelenleg felugrik egy általános tájékoztató az árverésről.
Bejelentkezve a bal oldalon felül láthatod azt a nevet, amivel regisztráltál.
A rendszerüzeneteket az ingó és ingatlan árveréseidet.
A felső menüben a jobb oldali menüpontra kattintva Az Ingatlan Árverési Hirdetmények Nyilvántartása, erre kattintva jobb oldalon felül láthatod az élő és befejezett árveréseket attól függően, hogy melyiket pipálod be.
A részletes keresőbe keresheted meg az ingatlant, amelyre szeretnél licitálni.
A különbség a belépés előttiekhez képest az ingatlannál, hogy a bevásárló kosáros ikon átvált egy jobbra mutató nyilas ikonra, amelyre kattintva kérelmezheted az árverést a végrehajtótól-aktiválási kérelem ( Részvétel az Árverésen).
Mint, már korábban írtam az árverésen akkor vehetsz részt, amikor befizetted, vagy elutaltad az árverezett ingatlan kikiáltási árának 10%-át árverési előleg címén.
Ezen az oldalon egy tájékoztatót láthatsz, hogy milyen szöveget írj a közlemény rovatba és egyéb tudnivalókat.
Mire figyelj különösen az árverési rendszerben?
Az árverés megindulásakor, vagy azt követően a liciteket a letölthető licit naplóban tekintheted meg, ahol minden licit álnévvel, dátummal és összeggel jelenik meg.
Amennyiben nincs licit sokáig az ingatlanra, akkor valószínűleg senki nem akar azon az ingatlanpiacon ingatlant venni, vagy legalábbis az árverésen részt vevők nem, nem érdekli őket az ingatlan, nem érdekli őket az ingatlan a becsértékén/kikiáltási árán, tehát túl magas az ár, magas az ár a kockázatokhoz képest, de az is lehet, hogy nagyon mellénéztél az ingatlan nyilvántartási adatainál és az árverés után is fog maradni egyéb jogosult, bentlakó, akinek nem kell kiköltöznie, haszonélvező, akivel tovább birkózhatsz, kiszorítózhatsz..egyébként még az is lehetséges, hogy taktikáznak azzal, hogy mikor kezdjék el a licitálást.
Az sincs kizárva, hogy te nem nézted meg az ingatlan környezetét, a házat, a tulajdonost, lakókat, szomszédokat, a lakás belsejét, amit ők megnéztek és nem érdekli őket az ingatlan.
Az is lehetséges, hogy egyszerűen nem vagy tisztában az ingatlan ingatlanpiacával, ami neked egy szuper vételnek tűnik, nekik semmit nem ér, vagy nem ér annyit.
Tehát, ha nincs licit, akkor feltétlenül érdemes átgondolni ismét az egészet addig, amíg megtennéd az első licitedet, hogy miért is kell neked az ingatlan, befektetésnek, vagy otthonnak, mert otthonként lehet, hogy megéri még drágábban is megvenni, de befektetésnek lehet, hogy nem, ezenkívül, ha rossz környéken, rossz ingatlant, rossz szomszédokkal,
egyéb jogosultakkal veszel, akkor nem biztos, hogy megéri az egész.
Amennyiben licitálsz, ez nem vonható vissza.
Mi a helyzet a haszonélvezeti joggal, özvegyi joggal ingatlan árveréskor?
Árverésen előfordulhat, hogy egy árverési vevő bevásárolja magát az ingatlanba, nem foglalkozva azzal, hogy az ingatlannak más tulajdonosa ( i) is, vannak, vagy akár haszonélvezeti joggal, özvegyi joggal terhelt, lehet, hogy csak szimplán figyelmetlenségből, de az is lehet, hogy tudatosan..
A haszonélvezeti jog, csak akkor árverezhető, ha a haszonélvező olyan követelés kezese, amely kötelezettségért a végrehajtás indult, vagy ha a jelzálog jog keletkezését követően szerződéssel létesítették a haszonélvezeti jogot..
A haszonélvezeti jog nem eladható, de a jog átadása lehetséges, a tulajdonos hozzájárulásával a haszonélvező lemondhat új bejegyzéssel egy más személy javára.
Amennyiben árverésen olyan ingatlanba vásárolod be magadat, amelyen haszonélvezeti, vagy éppen özvegyi jog van, akkor nem irigyellek. Lehet ügyeskedni, megpróbálni kipiszkálni a joggal rendelkezőt, de nem lesz könnyű, de inkább nem fog menni.
Ez a helyzet legtöbbször akkor fordulhat elő ingatlan árverésen, ha a tulajdonosnak valamilyen tarozása keletkezett és megterhelték az ingatlant és a tartozást, csak árverés útján tudják behajtani.
Amennyiben az árverezett ingatlanon rajta marad a haszonélvezeti jog, özvegyi jog, akkor a jogosult nem költöztethető ki, amennyiben bent akar maradni, mert olyan erős jogról van szó.
Vigyázz elragadhat a hév a licitáláskor!
Határozd meg előre pontosan, hogy meddig mész el a licitáláskor maximum.
Mennyit ér meg neked az ingatlan.
Amennyiben lakni akarsz benne, akkor nyilván többet is megérhet, mert lelakhatod majd a plusz árat, akkor is megérhet többet, ha ki akarod adni, de ha olyan ingatlan befektetésnek veszed, amikor megveszed és eladod, akkor csak a nyereség, profit a döntő, hogy mennyit lehet kihozni maximum az ingatlanból viszonylag gyorsan.
Lehetőleg ne ragadjon el a „beleszeretős faktor” és az „érzelmi töltet” se és hogy juszt sem lesz másé az ingatlan, csak a tiéd lehet.
Ne ragadjon el a tömegpszichózis sem, mint a tőzsdén, vagy mostanában a benzinkúton ( nincs benzin, vagy lehet, hogy nem lesz), vagy a boltban, hogy lesz cukor, étolaj, vagy nem lesz..
Az árverésen a licitekről folyamatosan emailt kapsz és eldöntheted, hogy mész tovább, vagy kiszállsz.
Hogyan változtak az ingatlan árverés szabályai?
Mindenkinek való az ingatlan árverés?
Az ingatlan árverezésnek nem kis érzelmi töltete lehet, emberi sorsokról van szó, emberek sírhatnak, teljesen tönkre mehetnek az ingatlanuk elvesztésének folyamodványaként.
Amennyiben rágódós, aggódós, érzelmes típus vagy, rosszak az idegeid, akkor gondold meg az ingatlan árverésen való részvételt.
Az ingatlanárverés veszélyei, amikre nem is gondolnál?
Abban az esetben is gondold meg, ha hosszú ideig nem bírod a feszültséget, ugyanis, itt minden Happy-nek tűnik, de az sincs kizárva, hogy bonyodalmak jönnek közbe és hosszú idő után, évek múltán veheted birtokba az ingatlant és nem úgy, ahogy elképzelted például szétverve, szétszerelve, telken fák elfűrészelve, gázóra, villanyóra kikötve, vízcsap kinyitva, víz ömölve stb..de nem is akarok további ötleteket adni..
Gondolj bele te mit csinálnál, ha semmilyen veszteni valód nem lenne, szépen kitakarítva, kifestve, felújítva adnád át az ingatlanodat és szeretnéd, aki megszerezte az árverésen?
Az például életveszélyes, hogy annyi pénzből vegyél ingatlant árverésen, amennyid éppen van, mert elképzelhető, hogy jóval több kell még a helyrehozáshoz, a felújításhoz.
Van annyi pénzed?
Van olyan pénzed, amit hosszú ideig tudsz hiányolni és ezt jó idegekkel tudod elviselni?
Az a lényeg, hogy a legrosszabb esetben 4 falra számíts, hogy megkapsz, mert nincs kizárva, hogy, amire megkapod az ingatlant az árverést követően 4 fal lesz már csak belőle szerencsétlen esetben.
Az ingatlan árverés veszélyeire gondolva ne feledd, hogy általában nem tudod megtekinteni előre a végrehajtáson lévő ingatlant..
Általában a végrehajtás közben nem tudod megtekinteni az ingatlant, tehát nem olyan ez, mintha normális körülmények között veszel egy ingatlant, alaposan szemrevételezed, mérlegeled az előnyöket és hátrányokat, próbálsz alkudni az ingatlan árából.
Hatalmas rizikót vállalsz látatlanban. Megpróbálhatod megnézni az ingatlant, ha beengednek..
A blog cikkemet azzal kezdtem, hogy igaz-e minden esetben, hogy árverésen hatalmas üzlet ingatlant vásárolni?
Nem feltétlenül igaz, illetve nagyon meg kell találnod azt az ingatlant, amire mások nem igazán licitálnak és megéri árverezni rá és még az előbb említett kockázatok is beleférnek.
Az ingatlanpiacról nem is beszélve.
Lehet, hogy a licitálás hevében a tiéd lesz egy ingatlan, közel annyiért, vagy esetleg még többért, amennyiért a szabad ingatlanpiacon is vehettél volna, megtekintve, megállapodva és az ingatlanpiac közben megreked.
Jelenleg változáson megy keresztül az ingatlanpiac, ezt is vedd figyelembe.
Természetesen a ború után derű fog jönni az ingatlanpiacon, de az a kérdés, hogy mikor.
A végrehajtáson vásárolt ingatlan tulajdonjog bejegyzése
Az árverésen vett ingatlan árát ( a fel licitált ingatlan árat ) 15 napon belül kell kifizetned a végrehajtónál és ezt követően kérheted a tulajdonjog bejegyzésedet a földhivatali nyilvántartásba. Például ügyvédi díj ebben az esetben nincs.
Amennyiben tartozásod van, hogy ne juss el a végrehajtásig
A végrehajtásig eljutni általában hosszú az út.
Amennyiben tartozásod van, vagy valakinek követelése van veled szemben, minden ajánlott, tértivevényes levelet vegyél át, ne bízz abban, hogy úgyis megúszod, vagy eltűnhetsz, illetve ha valóban el tudsz tűnni a világban az más, de ez szerintem ritka.
Ne legyél strucc, ne dugd a fejedet a homokba.
Akinek tartozol, vagy akinek követelésed van veled szemben azzal tárgyalj.
Kérd jogi képviselő, ügyvéd, de legalább joghoz értő ember segítségét.
Kérj fizetés átütemezést, részletfizetést stb..és tartsd is be, ne csak vállald.
Amikor nem tudod kifizetni a tartozásodat add el a lakásodat inkább, mint megvárd a végrehajtást!
Van úgy, hogy egyszerűen nem megy a tartozás kifizetése, mert egyszerűen olyan nagyra nőtt, kezelhetetlen, és lehetnek még egyéb okok is. Ekkor gondold meg a piaci áron való eladását az ingatlannak, mert ebben az esetben talán marad pénzed és el kerülöd a végrehajtás nagy költségeit is. Tudom, hogy nehéz, befolyásolják az embert az érzelmei, ezernyi szálak kötik az ingatlanjához, de van minkor az ingatlan értékesítés elkerülhetetlen. Ilyen esetben lehet, hogy pénzed is marad, árverés esetén meg lelkileg cipeled évekig a stresszt és a végén, lehet, hogy pénzed sem marad.
Amennyiben árverésre kerül az ingatlanod mire számíthatsz?
Valószínű, hogy lesz olyan árverező, aki árverezni fog rá, nagyon reménytelennek kell lennie az ingatlannak, vagy a jogi helyzetének, vagy nagyon rossz helyen kell lennie, hogy ne árverezzen rá senki.
Az a tapasztalatom, amióta nagy az érdeklődés az ingatlanokra, illetve nagyon megemelkedett az áruk, azóta szinte minden „épkézláb” ingatlanra tesznek ajánlatot, legalábbis az én lakókörnyezetemben, ahogy változik az ingatlanpiac nyilván lehet némi változás.
A kurrens, keresett ingatlanokra meg egyenesen vadásznak erre szakosodott cégek, spekulálók, befektetők.
Éppen ezért ne számíts arra, hogy az idők végtelenségig fogod húzni az ügyedet, ezért próbálj meg belőle kimászni, ne halogasd.
Amennyiben végrehajtónál van már az ügyed és el akarják árverezni az ingatlanodat
Ha már végrehajtóhoz jutott az ügyed, akkor a végrehajtóval tárgyalj, vedd igénybe szakember segítségét, lehet, hogy érdemes lenne vevőt keresned az ingatlanodra, hogy ne juss el az árverésig.
Ingatlanforgalmazóként, ingatlanközvetítőként számos végrehajtással terhelt ingatlant adtam el az 1996-óta tartó pályafutásom alatt – legutóbb egy olyan zalaegerszegi lakást adtam el, amin 3 végrehajtás is volt a tulajdoni lapon – szinte az összes környékbeli végrehajtói irodát végigjártam már a pályafutásom alatt.
Az a tapasztalatom, hogy azokon az eladókon tudtam segíteni és kihúzni a Kak…..-ból, akik együttműködők és rugalmasak voltak.
Amennyiben több a tartozás, mint amennyiért eladható az ingatlant, az már nehezebb ügy, de az sem reménytelen, akkor is tárgyalj, hátha enged a jogosult, illetve a bank, ha banki kölcsönöd van.
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
