Átalakulóban az ingatlanpiac

Átalakulóban az ingatlanpiac

Új szelek fújnak, hatások özöne zúdul az ingatlanpiacra.
Nem kell félni az ingatlanpiac nem szűnik meg, mindig lesz némi mozgás, hiszen a Covid 19 alatt is volt, de még nagyobb szakértelem és felkészültség szükséges az ingatlanértékesítéshez és még jobban tisztában kell lenni a piac rezdüléseivel és még fontosabb a jól megállapított ingatlan ár.
Még fontosabb egy ingatlan szakember bevonása az értékesítésbe.

2021 vége és 2022 eleje

Ebben az idő periódusban volt némi áremelkedés, majd tavasz, május körül éreztem némi megtorpanást és a véleményem és a hírek szerint is azóta is tart, illetve azóta megcsappant a kereslet és könnyen lehet, hogy ez egy ideig el fog tartani.
Itt olvashatsz a 2021 előtti ingatlanpiacról és ingatlan árakról..

Az ingatlanpiac torzulása

Az ezt megelőző időszakban tulajdonképpen egy kis túlzással mondva szinte mindegy milyen ingatlant vettél, csak ment fel az ára.

Amennyiben drágán hirdettél valamit és utána el akartad adni a piac utolérte a drága árat is.
A piac lassulásával és az érdeklődések lanyhulásával ez megváltozhat.

Az a probléma, hogy a hirdetési árak egyelőre még nem igazán követik a megváltozott körülményeket, mivel az eladók azt látják, hogy a régi magas áron hirdetnek más eladók ingatlanokat, így ők sem módosítják az eredeti elképzelésüket és ez nagymértékben torzítja az ingatlanpiacot.

Ez érthető is, hiszen adott esetben az eladók vevők is lesznek és nem akarnak veszíteni.
Viszont a vevők látva a magas árakat kivárhatnak.

Az ingatlanpiac

Első körben szögezzük le, hogy olyan, hogy homogén ingatlanpiac nincs.

Amikor ingatlanpiacról, folyamatokról és változásokról beszélünk, akkor ezek az egész magyar ingatlanpiacra nem feltétlenül igazak, ugyanis más Budapest, belvárosa, különböző kerületek, az átlagos ingatlanok, panelek, luxus ingatlanok, Budapest agglomerációja, különböző országrészek, nagyváros, kisváros, a Balaton, Hévíz, Nagykanizsa és Zalaegerszeg ingatlanpiaca is.

Példának okáért Hévíz és Zalaegerszeg kb. 38 km-re vannak egymástól és mindkettő Zala megyéhez tartozik, de ég és föld az ingatlanpiacuk és ingatlanáraik, majdnem mintha más bolygón lennének.

Zalaegerszeg egy fejlődő város, megyeszékhely, üzemekkel, külföldi érdekeltségű gyárakkal, magyar és számos külföldi, már ázsiai munkaerővel is.
Számos vevővel találkoztam már Ingatlanközvetítői pályafutásom alatt, akik a jobb megélhetés reményében költöztek Zalaegerszegre nagyon sok helyről az országból.

Volt olyan, aki a Keleti országrészben adta el évek alatt a lakását féláron, hogy itt dupla áron vegyen lakást.

Hévízen főként a külföldiek, ukránok, oroszok dominálnak az ingatlanpiacon.

Folytathatnám az összehasonlítást más települések és országrészek között is, amelyeknek nem egyforma az ingatlanpiaca.
Lehet, hogy az egyik szegmensben egyáltalán nem, vagy alig mozog az ingatlanpiac a másik szegmensben szárnyal milliós négyzetméter árakkal.

Bizonytalanság és félelem, elhalasztott döntések

Az egyik legnagyobb probléma most a bizonytalanság a félelem és adott esetben az elhalasztott döntések.
Ez rossz hatással lehet az ingatlanpiacra, mivel ha az eladók nem kínálják eladásra az ingatlanjukat, mert például nem sürgős, vagy attól félve, hogy az infláció elviszi a vételár nagy részét, akkor vevők sem lesznek az eladókból és fordítva.

Nehezedő megélhetés

Amikor az emberek azt látják, hogy dupla annyiba kerül az élelmiszer, mint tavaly és ahányszor elmennek a boltba mindig újabb, emelkedő árakat látnak, akkor tovább erősödik a bizonytalanság és a félelem.
Olvad a félretett pénzük, kevesebb hiteltörlesztést tudnak bevállalni a kevesebb megmaradó pénzükből az emelkedő kamatkörnyezetben.

Mindenki, aki tud bevásárol tűzifából, brikettből, mert ezeknek az ára is emelkedik.

Most egyébként én is ebben a cipőben járok, csak kapkodom a fejemet az árak láttán és próbálok az erőmhöz mérten spájzolni.
Ezen a héten egy kereskedésben módomban állt több telefonbeszélgetést végig hallgatni az ügyintéző mellett, mindenki hitetlenkedett a megemelkedett árak miatt és mindenki sürgősen akart volna nagy tételben vásárolni, ha lett volna mit.

Tudom, tudom, kaptam jó pár okító kommentet a fészen, hogy nem most kell keresni tüzelővalót, már tavaly meg kellett volna venni az ideit, de én városi ember vagyok és gázzal fűtők, néha szoktam buliból, vagy extrém hideg idején használni a cserépkályhát, és sajnos, vagy nem sajnos nem vagyok részese a világpolitikának, nem láthattam előre az orosz–ukrán háborút és az emelkedő gázárakat.
Egyszóval tavaly még nem tudtam, hogy nemsokára lehet, hogy fával, brikettel kell fűtenem, vagy részben már most, hogy ne kelljen 7 szeres áron gázt fizetnem.

Olaj, gáz, fűtés, rezsi

Jelenleg támogatja a kormány a villany, gáz és üzemanyag árakat ( nem mindenkinek), de kérdés, hogy meddig tudja ezt megtenni és, ha nem tudja, akkor mennyit kell utána fizetni, mekkora lesz a rezsink?
Esetleg nem autózunk, vagy nem fűtünk, vagy nem gépezünk, nem égetjük annyit a villanyt, mint eddig?

Az 1980-as évek végén egy Zalaegerszegi szállodában dolgoztam.
Emlékszem, amikor a szállodaigazgató mindig járta a szállodát és kapcsolgatta le a villanyokat, hangos mérgelődés közepette..

A rezsicsökkentés változás hatásai

Régebben is figyeltek a vevők a lakás korszerűségére, energiatakarékosságára, de most már előtérbe kerül, hogy az áram és gázfogyasztással beleférjenek a rezsi-csökkentett mennyiségbe, vagy esetleg ne nagyon lépjék túl.

A rezsicsökkentés változás hatásairól itt olvashatsz..

Orosz–Ukrán háború

Bár úgy lenne, hogy már ma vége lenne ennek a háborúnak, de jelenleg olyan, mintha még csak most mennék bele.

Emelkedő kamatok, hitelek, lakáshitelek

A napokban emelt kamatot ismét az MNB. A forint árfolyamára jó hatással volt, viszont a
kamatemelés ismét hatással lesz a hitelekre, amelyeknek várhatóan tovább emelkedik a kamata, ezzel egyre többen esnek ki az ingatlan vásárlói körből és lesznek, akik az esetleges majdani kamat csökkenésben bízva elhalasztják a lakásvásárlásukat.
Abban bízhatunk, hogy a bankok, mivel szükségük van az új ügyfelekre, a profitra és a hitel kihelyezésre, ezért majd esetleg különféle kedvezményeket adnak ezzel ösztönözve a lakáshitel, hitelfelvételre.

Infláció

Olvadnak a megtakarítások, lakásvásárláshoz az önerők, de lakáseladásnál is meg kell nézni, hogy hova rakja az eladó a pénzét, mert könnyen elolvadhat, ha rosszul fekteti be.

Pozitívuma viszont az, hogy egymást érik az ingatlanbefektetők, legalábbis nálam a jó befektetésnek tűnő lakásokra, házakra, ingatlanokra várva, illetve egyszerre lecsapva a jó vételre, hasonlóan, mint a 2008-2014-es időszakban, de egyébként elárulom, hogy ez a tendencia mindig megvolt, és amikor érzik a ” vérszagot”, akkor ez mindig felerősődik..

Az infláció viszont arra ösztönözhet sokakat, hogy ingatlanba tartsák a pénzüket és ezért is léphet vissza sok eladó az eladástól, illetve bele sem vágnak az eladásba.

Élethelyzet változások

Mindig vannak viszont élethelyzetek, amire megoldások kellenek.
Ilyen lehet az otthon keresés, különköltözés szülőktől, válás, haláleset, gyerek születés, örökölt ingatlan eladása, kényszerértékesítés stb.
Tehát ez is ad némi mozgást az ingatlanpiacnak, mert ugye ezeknek az embereknek meg kell oldaniuk az élethelyzetüket, akármi van, hacsak nem tudnak halasztani..

Halasztás..Nem kívánom ezt senkinek, annak idején az egyik volt kollégám különvált a feleségétől, de nem volt pénze másik ingatlant venni, ezért együtt maradtak olyan formában, hogy a hölgy a gyerekkel lent maradt az ingatlan alsó szintjén a férfi pedig a felső részére költözött, de mivel lépcső nem volt létrán mászott fel és le a padlásra..

Állampapír, prémium állampapír vagy ingatlan

Ez nagy konkurenciája az ingatlannak, mert, amennyiben a vevő arra gondol, hogy minek vesződjön egy ingatlan megvásárlásával és esetleges kiadásával, amikor be tudja tenni a pénzét inflációkövető állampapírba is, persze ezzel vállalja azt is, hogy kilép az ingatlan hullámvasútjából, ami nemcsak veszteséget, de nyereséget is hozhat.

Mi lesz az ingatlanpiaccal

Egyszóval most nem túl rózsásnak tűnik a helyzet, de az vigasztaljon, hogy borúra derű fog jönni, már csak az a kérdés, hogy mikor.
Addig is nagy az esély arra, hogy csökkenő kereslet és elhúzódó értékesítések lesznek, de nagy áresést én még nem látok, de bármikor bármi jöhet ebben a bizonytalan környezetben.

Addig is fontos a jó ingatlan hirdetés és a felkészült, tapasztalt ingatlanközvetítő bevonása az eladásba, aki ismeri az ingatlanárakat és az ingatlanpiac rezdüléseit.

Egy adott helyre specializálódott ingatlanközvetítő már hónapokkal előbb érezheti a piac változásait az érdeklődések elmaradásából, vagy növekedéséből, a piaci mozgásokból, adásvételekből és ez lehet főleg egy ingatlanközvetítő hozzáadott értéke.
Tapasztalatból tudja, hogy miket kell megtenni az ingatlan eladhatósági érdekében, hisz 2008-2010-ben is el lehetett adni lakást igen nehéz piaci körülmények között. Itt olvashatsz róla..

Tudod, hogy mire pl. a KSH megjelenteti a piac elemzését visszamenőleg és azt olvasod, már többnyire késő..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon