3 hiba, amit ne kövess el Ingatlanárazáskor!

3 hiba, amit ne kövess el Ingatlanárazáskor!

Az ingatlanárazás, avagy az ingatlan érték megállapítás több buktatót rejt magában, amiket ha elkövetsz, akkor nem kevés károd származhat belőlük.
Ismeretetek veled 3 tipikus ingatlan árazási hibát, amit el szoktak követni az eladók, de te ne kövess el.

Ingatlan alul árazás

Gondolom legtöbbször az ingatlan túlárazásról hallottál, mivel szinte minden cikk, írás erről szól a neten és erre figyelmeztet minden ingatlanos is, éppen ezért tapasztalatom szerint kevés szó esik az ingatlan alul árazásról, pedig ezen legalább akkorát bukhatsz, mint az ingatlan felül árazásán.

Mi az ingatlan alul árazása?

Amikor nem nézel utána az áraknak, nem is érdekel igazán az egész, már legyél túl az egész lakás eladás nyűgén.
Nincs elég összehasonlító, illetve megvalósult ingatlan eladási ár adatod, de az is lehet, hogy egy ingatlanügynök akar a csőbe húzni, hogy neki minél előbb legyen jutaléka, vagy egyszerűen nem ért hozzá, vagy nem nézett utána az áraknak, az ingatlanpiaci folyamatokat nem ismeri, mivel kezdő és tapasztalatlan.
A végén úgy néz ki, hogy mindenki nagyon jóhiszemű az ügylet során, csak nem lesz jó a vége, illetve csak a vevőnek lesz jó.

Éppen ezen a héten keresett meg egy ismerősöm azzal, hogy árulja a lakását és mennyiért lehetne eladni.
Kérdeztem, hogy hirdeted már és ha igen, akkor milyen áron? Sürgős az eladás?
Igen hirdeti, nem sürgős a lakás eladás és kb. 5 millió forinttal mondott kevesebbet, mint amennyit lehetne ott egy ilyen eladó lakásért kérni.

Rendben, tudom, hogy most mindenki válságról beszél és az ingatlanpiaci elemzések is sorra számolnak be a vevők érdeklődésének a drasztikus visszaeséséről és véleményem szerint sincs akkora érdeklődés az ingatlanokra, mint 1 éve, de hidd el figyelembe vettem ezeket is.
Az általa elmondott hirdetési ár kényszer értékesítés esetében is majdhogynem alacsony lenne, mivel a lakás keresett környéken található és ugye ezt már több korábbi blog cikkemben megbeszéltük, hogy a lokáció, a hely milyen fontos egy ingatlan esetében.

Ingatlan túlárazása

Itt is ugyanaz a szitu, mint az ingatlan alul árazásnál, nem akarom ismételni az előbbi fejezetben leírtakat.
Nem értesz hozzá, nincs elég ingatlanár adatod, nem ismered az ingatlanpiaci folyamatokat, hogy milyen ingatlanokat keresnek és főleg hol, melyik környékek a keresettebbek és melyik környékek a kevésbé keresettek az ingatlanpiaci szempontból.
A te környékeden most mennyire keresik az ingatlanokat és ami a legfontosabb, hogy mennyiért.
Mennyire igazak a hatásvadász cikkek, hogy nem megy, vagy megy az ingatlanpiac.

Jön egy ingatlanügynök, elkezd hitegetni, hogy sokkal többért is el lehet adni a lakásodat, meg különben is sokan vannak az ingatlanirodában, mennek a keresztértékesítések ( egymás ingatlanát adják el ), őket nem érinti különösebben a válság, mivel sok vevőjük van, meg különben is kössél legalább 1 év kizárólagos szerződést és megnyugodhatsz, mert ha eladod a lakásodat, akkor csak a felét kell kifízetned a jutalékuknak..

Egyébként nem is érdekel az egész, mert a szomszédasszony is árulja a hasonló lakását és te nem akarod elpocsékolni, miért adnád olcsóbban, mint ő.
Ezenkívül meg sokan árulják az ingatlanukat olyan négyzetméter áron, mint a szomszédasszony, úgyhogy te sem fogod olcsóbban adni, hisz nem kenyérre kell, meg nem is sürgős az ingatlanod eladása.

Nos, ez az árazás lehet, hogy még mindig működik egy pár helyen, mert lehetnek nagyon jó lokációk és nagyon értékes helyek, ahol nem igazán stagnálnak, vagy csökkennek az árak, mivel mint egységes ingatlanpiac olyan nincs, szegmensek vannak és ezek különböző mozgásúak lehetnek például Balaton, Buda, Pest és egyes kerületek stb..

Egypár éve is működött általánosságban az ingatlan túlárazás, amikor szárnyaltak az ingatlanárak mindig újabb és újabb árcsúcsok dőltek meg és ha valaki magas árat állapított meg, akkor előbb utóbb beérték az árak, de inkább előbb.

Azonban, ha egy lassuló ingatlanpiacon túl magas árat találsz ki, akkor könnyen hosszú évekbe telhet rossz esetben az eladás, vagy nem lesz eladás, vagy alacsonyabb áron lesz az eladás, még annál is alacsonyabb lehet, mint amennyiért eladhattad volna az elején.
Hogyan?

A túlárazott ingatlan ár lehetséges következményei

Nem hív és nem jön senki megnézni a lakásodat.
Jönnek az érdeklődők, de fikázzák erősen és azt mondják, hogy drága a lakás, de konkrét ajánlatot nem kapsz, esetleg nagyon alacsonyat, a te ár elképzeléseidhez akár nevetségesen alacsonyat.

Minél többet tölt az ingatlanod az ingatlanpiacon eladatlanul, annál nagyobb eséllyel devalválódik, lejáratódik a vevők szemében.

Gondolj csak bele, ha te lennél a vevő és látnád, hogy egy ingatlan már hónapok óta áll, nincs eladva, adott esetben variálnak az árral, ami ennél még rosszabb, ha egymás alatt többször, sokszor hirdetik az ingatlanosok, akkor te mint gondolnál?
Mi a probléma az ingatlannal? Jogi, vagy műszaki a probléma, vagy el sem akarják adni az ingatlant?

Amennyiben egyáltalán nem sürgős és adott esetben el sem kell adnod, akkor megy az idő és a végén az is lehet, hogy leveszed a lakás hirdetésedet az ingatlanpiacról azzal a gondolattal, hogy majd egy következő ingatlanpiaci hullámot megpróbálsz meglovagolni, ami ki tudja mikor lesz, addig meg ott fog állni az ingatlan, lehet, hogy kiadod, vagy nem.

Most jön a nagyobb probléma, ha sürgőssé válik az eladás és elkezdesz kapkodni.
Ilyenkor, ha megérzik a vérszagot a vevők és látják a riadt szemeidet – tudod, mint a katonaságnál, amikor kopaszként mentünk be a laktanyába az öreg katonák a riadt szemünket figyelték – amikor remeg a hangod és már alig vársz minden vevőjelöltet, ekkor jönnek majd a fikázó emberek, végeláthatatlanul sorolják az ingatlan hibáit, mondják a gazdasági híreket, hivatkoznak mindenféle válságra, áresésre, egyszóval veszik el a kedvedet.

Ebben a kritikus pillanatban, ha jön egy komolynak tűnő vevő, akkor az sincs kizárva, hogy kevesebbért adod el a lakásodat, mint amennyiért eladhattad volna az elején, ha jól állapítottad volna meg az ingatlan árát.

Egyszóval ingatlan túlárazás esetén kötél idegekre lesz szükséged és nagy türelemre, valamint időre, hogy ki tudd várni a megfelelő vevőt.

A jól megállapított lakás ár előnyei

A túlárazás és ebből kifolyólag az időhúzás, csak leszívja az erődet és az energiádat, a végén csökken a kedved és mint írtam lehet, hogy pénzt is vesztesz.
A jól megállapított ingatlan ár esetében jönnek a vevőjelöltek, mozgásban lesz az ingatlanügyed és tovább tudsz lépni.

Amennyiben jó árat állapítasz meg az ingatlanodra és ha jönnek az érdeklődő telefonok, van mozgás, jönnek a vevőjelöltek, akkor egy ügyes ingatlan értékesítő, akár még licitáltathat is felfelé több egyidejű komoly érdeklődő esetén.
Ezt hívják angol licitnek, a felfelé licitálást.

Az ingatlan eladási folyamatban lehetséges megoldás még a Holland licit, amelyről itt olvashatsz.
A holland licitet akkor alkalmazhatod, amikor nem reális az ingatlan ár, erre rájössz és korrigálod lefelé az árat, addig, amikor megjelennek az érdeklődők az ingatlanra és vagy az első vevőnek eladod, vagy több egyidejű komoly vevőjelölt esetében ilyenkor is licitáltathatsz, de jobb, ha ezt folyamatot egy ingatlanértékesítő viszi végig, aki tapasztalt ebben.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon