Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez!

Ingatlan eladása és vásárlása: két teljesen eltérő folyamat, mégis ugyanazt a pszichológiai csapdát rejti magában.
Amikor vásárolni szeretnénk, a lehető legjobb ingatlan ajánlat után kutatunk a lehető legjobb feltételekkel, de amikor eladni vágyunk, mindig a legmagasabb árat célozzuk meg, sőt sokszor még fel is árazzuk, már már az eladhatatlan árig az ingatlant.

Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez! – Az ingatlan eladók és vevők érdekellentéte

A lakáspiacon a vásárlók az eladók és vevők között érdekellentét feszül. A vevők a még kialkudható legkedvezőbb árat szeretnék, ezzel szemben pedig az eladók a lehető legdrágábban adnák el az ingatlanjukat.
Ezek a pszichológiai tényezők, az érzelmi kötődések, az ingatlanpiaci dinamika, változások, valamint az emberi természet együttes hatásának eredménye.

Akkor milyen skizofrén helyzet lehet, amikor valaki tényleg egyidejűleg adja el az ingatlanát és közben pedig már jár is ingatlanokat nézegetni, alkudozik az árból, mert a kapott vételárból fogja megvenni a következő ingatlant.

Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez! – Empatikusság lényege az ingatlan üzletekben

Mindig gondolj bele a vevő helyzetében, ami sok eladónak nehezen megy, hogy, ha te vevő lennél mennyit adnál az ingatlanodért.
Amennyiben vevő vagy, akkor gondolj bele az eladó helyzetébe is, hogy miért is ragaszkodik az ingatlanjához és a hirdetett árhoz.

Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez! – Na, de hogy lehet ezt a két, látszólag ellentmondásos célt emberileg összeegyeztetni?

Tudom, hogy most azt gondolod: „Hát persze, hogy én a legtöbb pénzt akarom kihozni belőle! Évekig építgettem, átalakítottam, rengeteg energiát fektettem bele.” És teljesen jogosan. De nézzük őszintén, az ingatlanpiacon nem csak az érzelmek számítanak.
A vevők is racionálisan gondolkodnak: a legjobb ár-érték arányt keresik, és szeretnének jó üzletet kötni.

Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez! – Az ingatlan vevők és eladó szemszögei

Ingatlan vásárlók szemszögéből

A legnagyobb érték keresés, kedvező áron:
Amikor ingatlant vásárolunk, az alacsony ár mellett a legnagyobb értéket szeretnénk elérni. Ez teljesen normális, hiszen mindenki a pénzéért a legjobbat szeretné kapni.

Üzletkötés öröme:
Az alku nemcsak pénzt, hanem elégedettséget is jelent. Jó érzés, ha sikerül kicsikarni valamit az ingatlan árából!

Költségtudatosság:
Lakásvásárlásnál az egyik legfontosabb szempont a költségek minimalizálása. Senki sem akar feleslegesen sokat fizetni.

Ingatlan eladók szemszögéből

Befektetés és érzelmi kötődés

Ingatlan befektetés megtérülése:
Az eladók gyakran éveket és rengeteg energiát fektettek az ingatlanjukba. Ebből adódóan természetes, hogy a lehető legtöbbet szeretnék visszakapni.

Az ingatlan túlárazása:
Az ingatlan eladók gyakran túlárazzák az ingatlanjukat, mert működik a birtoklási és az IKEA hatás, meg egyébként is azt mondják, hogy pakoljunk az árra, mert úgyis alkudnak még a vevők jó nagyot, hogy jól érezzék magukat, csak ezzel a technikával sokszor eladhatatlanná válik az ingatlan.
Ezzel szemben az alku folyamat elkezdésekor a bátrabb vásárlók pedig alacsonyabb árról indítják az alkut.

Érzelmi kapcsolat, hatások és ellentétes hatások:
Az otthon érzelmileg is fontos lehet az eladók számára, ez pedig általában meglátszik az árban is.
A lakásvásárlás és vásárlás számos esetben az eladóknak és a vevőknek is érzelmileg is megterhelő folyamat, mivel az eladók gyakran nehezen válnak meg az ingatlanjuktól, a vevők pedig izgulnak, hogy meg tudják venni az ingatlant és a részletekért is izgatottak.

Pénzügyi szükségletek:
Az eladásból származó bevétel gyakran döntő szerepet játszik a következő lépés meghatározásában, a következő lakás megvásárlásában, legyen az egy használt, vagy éppen új otthon, vagy egyéb pénzügyi cél.

Kognitív disszonancia és az értékérzés szerepe:
Az emberek hajlamosak túlértékelni saját tulajdonukat, ez pedig befolyásolja az ingatlan árazást is és hajlamosak leértékelni más ingatlanát.

Viszonyítási alapok:
Mind vásárlóként, mind eladóként fontosak a viszonyítási pontok az áralku során.

Lakáspiaci tényezők és érzelmi hatások
Lakáspiaci dinamika, az ingatlanpiac hullámvasútja:
Az ingatlan kereslet és kínálat viszonya jelentősen befolyásolja az ingatlanok árait.
Amikor az ingatlanok keresettsége magas, az ingatlanpiac a görbe tetején van, vagy éppen halad felfelé, akkor az eladók megkérhetik bőven az árat az ingatlanjukért. Ilyenkor szoktuk azt érezni, hogy szinte minden ingatlant el lehet adni.

Például 2014-et követően sok olyan ingatlan eladást láttam, amit előtte legalább 10-20 évig árultak és szinte eladhatatlannak bizonyultak addig, mert olyan áron és ott senkinek nem kellettek. De aztán hirtelen jócskán felértékelődtek az ingatlanok..

Ezt az időszakot érzik és látják az eladók és szinte annyit kérnek az eladó ingatlanokért, amennyit nem szégyellnek. Ilyen felfelé ívelő szakaszban, vagy éppen az ingatlanpiac csúcsán a vevők sokszor nem is tudnak alkudni, hanem annak is örülnek, ha más vásárló nem viszi el előlük az ingatlant, de adott esetben még licitálniuk is szükséges és még drágábban veszik meg az ingatlant a drágánál is, aztán vakarózhatnak később, ha el akarják adni az ingatlant pláne akkor, ha rossz helyen is vették nemcsak drágán, meg még jócskán rá is költöttek.

Alacsony ingatlan keresettség esetén viszont a vevők pozíciói erősödnek és jócskán alkudhatnak az irányárakból és válogathatnak az eladó ingatlanok közül. Ilyenkor rengeteg túlárazott ingatlan hever a piacon eladatlanul és, akár évekig is árulják őket, amikor is sokszor jóval a kezdő ingatlan ár alatt adnak túl rajtuk a végén az eladók, igaz ilyenkor általában a vevők is, ha azok előtte eladók voltak olcsóbban tudnak ingatlant vásárolni.

Érzelmi hullámvasút:
Az ingatlanpiac érzelmi kihívásokkal teli helyszín. Az eladóknak nehéz lehet elválni otthonuktól, míg a vásárlók izgatottak az új lehetőség miatt.
Mindkét fél izgalommal teli, hogy összejöjjön az ingatlan adásvétel és számukra megfelelő feltételeket és árat tudjanak kialkudni.

Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez! – Összefoglaló

Az ingatlanpiac mindig is ellentétes érdekek csatájának színtere volt.
A vásárlók a legjobb árat keresik, míg az eladók a legmagasabbat szeretnék elérni. A siker kulcsa az egyensúly megtalálása ezek között az érdekek között, és egy jó ingatlanos segítsége mindenki számára megkönnyítheti ezt a folyamatot.

És én itt jövök a képbe! Sipos András Ingatlanközvetítő

Szeretnék segíteni, hogy a lehető még piacképes legmagasabb árat érd el az ingatlanod értékesítésekor, és közben a vevő is elégedett legyen. Hogyan?

• Reális ármeghatározás:
Nem álmodozunk, hanem a piaci adatok alapján, együtt, veled határozzuk meg az ingatlanod valódi értékét, azt a legmagasabb árat, amennyiért még piacképes az ingatlan és nem gazdagítja az eladhatatlan ingatlanok listáját.

• Figyelemfelkeltő marketing:
Az ingatlanodról olyan hirdetéseket készítek, amelyek felkeltik a vevők érdeklődését, akár videót is.

• Hatékony tárgyalás:
A vevőkkel való tárgyalások során ügyelek arra, hogy a legjobb eredményt érjük el számodra. A sikeres ingatlanüzlet létrehozásának a kulcsa az egyensúly megtalálása a felek és az érdekek között, a megfelelő, tanult és az ingatlan ügynök magával hozott kommunikáció és alku készségek alkalmazása, a tapasztalt és rutinos ingatlanközvetítő ingatlan eladó és a vevő között segíti a kommunikációt, érveket, ellenérveket hoz fel, amit az ügyfelek könnyeben fogadnak el, mintha egymástól kellene hallani és, akár egymással vitatkoznának.

• Teljes körű ügyintézés:
A szerződéskötéstől az ingatlan birtokba adásáig mindenben segítek neked, elég, ha rám bízod a teljes folyamatot.

Miért pont én, miért Sipos András Ingatlanközvetítő?

A számtalan ok közül, mert nekem az a legfontosabb, hogy mindkét fél elégedett legyen. Nem foglak kábítani hülyeségekkel, becsületesen elmondom az ingatlan ingatlanpiaci helyzetét és a lehetőségeket.
Nem feltétlenül a leggyorsabb üzlet létrehozása a célom – természetesen előzőleg egy kötetlen beszélgetés folyamán átbeszéljük a céljaidat, igényeidet és az szerint járok el – hanem hosszú távú kapcsolatot építeni veled, veletek.
 

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás? Lakáscsere – Hogyan?  

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt? 1.rész

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt? 2.rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás? Lakáscsere – Hogyan? 

Ingatlanközvetítőként és bloggerként gyakran találkozom olyan emberekkel, akik el szeretnék adni a lakásukat és a kapott vételárból meg némi készpénzből, hitelből, támogatásból egy másik ingatlan vásárolnának, vagy olcsóbb lakást vásárolnának.
Te is ezt szeretnéd?

Ez nem egy egyszerű folyamat, de alapos tervezéssel és odafigyeléssel sikeresen lebonyolítható. 

Ebben a blog cikkben tippeket adok az ingatlan eladás utáni lakásvásárláshoz, és felhívom a figyelmedet a legfontosabb buktatókra.

Miért bonyolult, vagy inkább nehezebb ez a folyamat, amikor egyidejűleg akarsz ingatlant eladni és vásárolni?

Az ingatlan eladás utáni lakásvásárlás azért általában nem olyan könnyű folyamat, mert mindkét folyamatot egyszerre kell lebonyolítani.

Ez a folyamat főleg akkor lehet stresszes, ha az eladásra váró lakásodban bent laksz és annak a vételárából akarsz tovább lépni egy másik ingatlanba, tovább költözni.
Ilyenkor felmerülhet sokakban a kérdés, hogy szerencsétlen esetben lecsúszol a kiszemelt lakásról, miután eladtad a sajátodat és mehetsz a „híd alá”, vagy albérletbe.
Vagy éppen valamiért megakad a folyamat, mert sokan lehetnek bent a körödben, akik éppen a kapott pénzből lépnek tovább és, ha valahol megakad a láncolat, például valamelyik vevő nem kap hitelt, vagy nem annyi lakáshitelt kap, akkor meg is állhat, vagy kútba eshet az egész folyamat.

Szinte egy kicsit eltúlozva skizofrén állapotban kerülsz, ha eladnál és a vételárból másik ingatlant vennél. Miért?

Azért, mert egyszerre vagy eladó és vevő is az ingatlanpiacon.

Melyik ingatlan eladó ne akarná a lakását minél drágábban eladni, és melyik lakásvásárló ne akarna minél olcsóbban lakást vásárolni?

Van pénzed ingatlan vásárlásra, vagy nincs pénzed ezt itt a kérdés!

Amennyiben van pénzed, akkor semmi gond.

Tulajdonképpen el sem biztos, hogy kell adnod addig a lakásodat, amíg nem veszel egy másikat, ahová költözhetsz.

Ha nincs pénzed, hanem, csak az eladandó lakásod vételárával számolhatsz az már stresszes lehet és el kezdődhetnek a gondok, ha valamit elrontasz, vagy bejön a krach..

Az eladott ingatlan árából másik ingatlant venni..

Tapasztalatom szerint az eladó és vevők nagy része, legalább 1/3-da, vagy még valamivel több ezt szeretné, mert kevés embernek van arra félre tett pénze, hogy készpénzből megfinanszírozza a lakásvásárlást anélkül, hogy el ne adná a meglévőt.

Ez egy nehéz helyzet, ha ezt szeretnéd nem irigyellek, de megfelelő előkészülettel és akár ingatlan szakember segítségével megoldható a helyzet.

A motivált vevő és a motivált eladó!

Az is lehet, hogy ezt a fejezetet a blog cikkem elejére kellett volna tennem, de lényeg, hogy nem felejtettem el!
Azért tettem a mondat végére a felkiáltó jelet, mert az ingatlanügyletek során a legfontosabb a fizetőképességen kívül a motiváltság, meg persze szerencsére is mindig szükséged van.
Az a lényeg, hogy szűrd meg mindig a vevőidet és az eladóidat a motiváltságukat illetően, mert, ha nem motiváltak, akkor könnyen, a legkisebb nehézség láttán kútba eshet az ingatlanügylet, mert nincs rosszabb egy motiválatlan, vagy egy nem annyira motivált eladónál, vevőnél.
Mesélhetnének az ilyen motiválatlan emberekről az ingatlanközvetítők, a másikra várakózó, várakozó és várakozó ingatlan vásárlók és eladók és az ingatlan eladástól, vásárlástól visszalépő emberekről..

Hogyan bonyolítsd le az ingatlan eladás és vétel, lakáscsere folyamatát?

1. Aprólékosan tervezz előre! Mielőtt elkezdenéd a lakás nézegetést, határozd meg a kereteidet, és gondold át, hogy milyen lakást szeretnél venni. Nézz körül a lakáspiacon és térképezd fel, hogy kb. mennyiért fogod tudni eladni a lakásodat, de mindig számíts mínuszt és esetleg pluszt is.

2. Nem mindegy, hogy hogyan áll az ingatlanpiac az eladás és a vétel szempontjából sem, hogy mennyire keresik az ingatlanokat. Az lenne a legjobb, ha pörögne a lakáspiac, amikor lakást adsz el és megállna szinte, amikor venned kell, de hát ez ritkán jön össze..

3. Számold össze a járulékos költségeket a lakás eladás és lakás vásárlás költségeit, de számolj az illeték és adófizetési kötelezettségekkel is!

4. Takarítsd el a lakás eladás útjából a jogi problémákat, mert, ha megérkezik a vevő az ingatlanodra, az esetleges jogi problémák megakaszthatják, meg is hiúsíthatják az ingatlanod értékesítését és akár vevő hitelfelvételét is.
Szerezd be előre az igazolásokat, a fennálló tartozás összegéről a papírokat még abban az esetben is, ha például végrehajtás van az ingatlanodon.
Szerezd be az engedélyeket, ha nem lettek volna meg és ellenőrizd a térképkivonatot, valamint a tulajdoni lapot, hogy minden oké-e?

5. Készítsd fel alaposan a lakásodat az eladásra! Takarítsd ki alaposan a lakást, és javítsd ki az apró hibákat. Készíts profi fényképeket a lakásról, és írj meggyőző hirdetést.

6. Keress ingatlanközvetítőt! Egy tapasztalt ingatlanközvetítő segíthet értékesíteni a lakásodat, megtalálni a tökéletes lakást, és lebonyolítani az ingatlan adásvételt.

7. Kerüld a kapkodást! Ne add el a lakásodat, amíg nem találtál megfelelő másik zsáner lakást és azt még nem fixáltad le és nem találtad meg a megfelelő lakást és a zsáner vevődet, illetve az eladódat, hogy megfelelően összehozd a költözést, a fizetési időket és egyéb szerződéses feltételeket.

8. Légy rugalmas! Lehet, hogy kompromisszumokat kell kötnöd a lakásvásárlás során. Minél jobban fog sürgetni az idő, annál jobban nem fogod megtalálni valószínűleg a zsáner ingatlanodat, mert kapkodnod kell, ezért lehetőleg olyan zsáner vevő kell az ingatlanodra, aki tud várni és megfelelő konstrukcióban tudsz vele megállapodni.

Mire figyelj oda a lakáscsere folyamatában?

• A lakásvásárlásra fordítható összegre. Ne feledd, hogy az eladott lakás vételárából kell fedezned az új lakás vételárát, adott esetben az ingatlanközvetítői díjat, az illetéket, adót és a felújítási, költözési költségeket, egyebeket.

• Az időzítésre. Fontos, hogy a két folyamatot összehangold. Ha túl korán eladod a lakásodat, akkor albérletbe kényszerülhetsz, ha pedig túl későn, akkor lecsúszhatsz a kiszemelt lakásról.

• A szerződésekre. Fontos, hogy mindkét ingatlan adásvételi szerződését, esetleges foglalós szerződéseket, ingatlanközvetítői szerződéseket alaposan áttanulmányozd, mielőtt aláírod.

Mitől óvakodj a lakáscseréd során?

• Az irreális árazástól. Ne árazd túl a lakásodat, mert akkor nem fogod tudni eladni, vagy esetleg lassan. Ugyanígy ne licitálj túl a kiszemelt lakásra, csak a megfelelő és átgondolt pénzügyi erődig.

• A kapkodástól. Ne hozz elhamarkodott döntéseket.

• A megbízhatatlan ingatlanközvetítőktől. Válassz megbízható ingatlanközvetítőt, aki jó hírnévvel rendelkezik.
Nem mindegy, hogy csak és kizárólag a saját jutalékára hajt és nem érdekli a te életed és rá akar minden hülyeségre dumálni, vagy ő is aggódik azon, hogy neked és a családodnak jó legyen.

Kezdjük a tervezést az eladó ingatlanoddal!

Attól függően, hogy van megtakarított pénzed, vagy semmi egyéb pénzed nincs az eladó ingatlan vételárán felül, ettől függően kell meghatároznod a számodra ideális zsáner vevőt, a szükséges fizetési konstrukciót és a kiköltözési feltételeket.
Ezeket tényleg alaposan tervezd meg és tartsd magadat hozzá!

Amennyiben olcsóbb lakást veszel, mint az eladott ingatlanod vételára

Amennyiben jóval kisebb ára lesz a megvásárolandó lakásnak, mint az eladottnak, akkor tulajdonképpen nem kell nagyon recegned, de arra figyelj mindenképpen, hogy a lakásodból való kiköltözésed előtt már kapj annyi pénzt, hogy tovább tudjál lépni, tehát meg tudjad vásárolni az új ingatlant. Akkor értelem szerűen nem kell a teljes vételár és pénz egyéb költségekre, ha rendelkezel egyéb pénzeszközökkel a lakásod árán kívül. Arra, azért figyelj, hogy a kicsi lakások, garzon lakások nagyon kapósak, nehogy lecsússz róla és ott maradj a pénzzel a kezedbe lakás nélkül..

Amennyiben drágább lakást veszel, mint az eladott ingatlanod vételára, vagy megközelítően a vételárért veszel lakást

Lehetőleg minél több pénzt kapj, de arra figyelj, hogy nagy összegű foglalót kapjál, mert nagy eséllyel, akitől lakást akarsz venni ő is nagy összegű foglalót akar kapni. A szokásos foglaló általában 10%, esetleg 20% lehet, de amennyiben kútba ugrik az ingatlan ügylet, akkor a túlzott foglaló miatt a foglaló összegét mérsékelheti a bíróság, ha perre kerül az ingatlan ügyed.

Gondolj a lakás felújításra!

A lakás felújítást soha ne felejtsd el, akkor sem, ha nem felújításra szoruló lakást, hanem makulátlan lakást keresel, mert lehetséges, hogy éppen nem lesz a piacon számodra megfelelő felújított lakás és foglalkoznod kell a felújítással is.

Éppen ezért annyi pénzt kell kapnod, hogy meg tudjad venni a lakást, majd fel tudd újítani még a beköltözés előtt, tehát ilyen vevőre van szükséged, aki a pénz nagy részét nem a kiköltözésedkor akarja odaadni, mert akkor mehetsz albiba, vagy a felújításra szoruló lakásba költözhetsz be.
A lakásfelújítás általában hosszú időt vesz igénybe, tehát hosszabb kiköltözési idővel számolj.

Amennyiben nem találod meg az ideális zsáner vevődet a lakásra, akkor csak beköltözhető lakást vehetsz!

Példának okáért a vevőd, csak több részletben tudja kifizetni az eladó ingatlanod vételárát és ráadásul a nagy részét, csak kiköltözéskor fizeti meg, nem marad a lakás megvásárlásán túl is felújításra pénzed, akkor nem vehetsz felújításra szoruló lakást, mert senki nem szívesen adja oda a lakás kulcsát a vételár teljes kifizetése nélkül, hogy te csak javítgass nyugodtan.
Ha pedig odaadja a kulcsot, akkor mindketten nagy rizikót vállaltok, mert mi van, ha valamiért nem jön össze a lakás eladás és ezáltal a vétel? A felújított lakás marad és a bentlakó is..

Számíts a hitelfelvétellel és a különféle támogatások igénybevételére is!

A vevőd lehet, hogy lakáshitelt vesz fel a lakásod megvásárlására és lehet, hogy neked is szükséged lesz még hitelre a kapott vételáron felül a továbblépéshez. Számolj azzal, hogy probléma jöhet közben, esetleg pótingatlan, kezes, adótárs bevonására lehet szükség és a hitelfolyamat lelassulhat, akár kútba is eshet a hitel felvétel.

Számíts azokra a tényezőkre, amibe nem nagyon szeretnek az ingatlan eladók beleesni!

Ezeket eleve küszöböld ki és ne sétálj bele ezekbe a problémás helyzetekbe, mert akkor nagyon megkeseríted a saját dolgodat és sok álmatlan éjszakád lehet.

A legrizikósabb ezek közül, amit az előbb már említettem:

Senki, egy eladó sem szeretné a vételár teljes kifizetése előtt odaadni neked a lakáskulcsot.
Legalábbis keveseknek fog megesni rajtad a szívük, esetleg olyan eladóknak, akik nagyon meg akarnak szabadulni az ingatlanjuktól, vagy kis értékű ingatlanok esetében, vagy meggondolatlan eladók, vagy akik nem ismerik a jog útvesztőit..

Akkor lássuk a lakáscsere folyamat részleteit!

Zsáner lakásod van, vagy tucat lakásod és ebből a lakás típusból mennyi ingatlan van a piacon?
Ezt nagyon fontos kitalálnod és a lakás árat, mert ez határozza meg az ingatlanod forgási sebességét, tehát, hogy milyen gyorsan fog el kelni az ingatlanod, meg persze az ingatlanpiac állapota.

Zsáner lakást akarsz venni, vagy tucat lakást és ebből a lakás típusból mennyi ingatlan van a piacon?

A megvásárolandó zsáner lakásodat is ki kell találnod, hogy milyen ingatlant akarsz venni és ezek szerint kell tervezned pénzügyileg is, illetve ebből tudod kb. belőni, hogy mennyi idő lesz eladnod a lakásodat, illetve mennyi időbe fog telni másik ingatlant találnod, illetve milyen hosszú kiköltözésben állapodhatsz meg a vevőddel.

A fájdalmas felismerés, az esetleges visszalépés a lakás eladástól és vételtől

Az sincs kizárva, hogyha mindent összeszámolsz az jön ki, hogy nem tudod megvalósítani a lakáscserét, vagy nagy rizikóval és ezt nem mered vállalni.
Az sincs kizárva, a sok bizonytalan lakáspiaci tényező akasztja meg egy időre a lakáscserédet.
Ne felejtsd el, jobb visszalépni a lakáscserétől, mint valami hülyeségbe, bizonytalanságba fejest beleugrani, amit utána egész életedbe fogsz bánni.

Előbb eladj, vagy vegyél másik ingatlant?

Amennyiben nincs pénzed a foglalóra, akkor egyértelműen meg kell várnod a te vevődet, hogy te is foglalózhass.
Mindenesetre első körben nézegess ingatlanokat a zsáner kategóriában, amiért érdemes egyáltalán bele menned a lakáscserébe.
Érdemes megtalálnod már a kiszemelt ingatlanodat és fel venned a kapcsolatot az eladóval, de tudnod kell, hogy a legtöbb ember a két szép szemedért nem fogja tartani pénz nélkül az ingatlanját komoly eladási szándék esetén.
Esetleg mondjuk neked megfelelő és az eladónak nagyon kedvező, nagyon megfelelő feltételek megállapodása, vagy igazán megfelelő vételár beígérése esetén, például nem alkudsz az árból, vagy esetleg még rá is licitász mások ajánlatára, de ebben az esetben is érdemes mielőbb bebiztosítanod az ingatlant pénzzel.

Amennyiben nem jönnek a vevők a lakás hirdetésedre és érzed, hogy a kínált áron nem fogod tudni eladni a lakásodat

Ilyen esetben is nézegesd a lakásokat, lehet, hogy lesznek, akik ingatlan turistának néznek, ne foglalkozz vele, de keresd a zsáner lakásodat, csak rendületlenül!
Ami nagyon fontos, hogy puhatolózz az árat illetően, próbálj finoman alkudozni, hogy mennyit fognak majd engedni az eladó ingatlan árából. Ez azért nagyon fontos, hogy pénzednél legyél, amikor majd megjön a vevőd és te is tudj engedni, illetve mennyit tudsz majd engedni te is, nyilván minél többet tudsz alkudni a zsáner lakásodból, annál többet tudsz te is engedni a vevődnek, amennyiben szükséges, vagy éppen annyi pénze van csak. 

A megvásárlandó ingatlan lefoglalózása

Kevés kivételtől eltekintve foglalót érdemes adnod, amennyiben komolyan meg akarsz venni egy lakást.
Sokszor találkozhatsz ingatlanügynökökkel a lakás eladásod és ingatlan vétel során. Érdemes adnod az ingatlanügynöknek pénzletétet?

Amikor árulod a lakásodat legalább annyi foglalót kapj, amennyit tovább akarsz adni a másik lakás eladójának, ez a foglaló max. 10-20% szokott lenni a gyakorlatban.
Fontos, hogyha már adtál foglalót, akkor megfelelő hosszúságú ki- beköltözésbe, fizetésbe állapodjatok meg az eladóval, mert enélkül már meglehet az első buktatója a lakáscserédnek, mivel, ha gyorsabban kell fizetned, mint, ahogy te pénzt kapsz a saját lakásod vevőjétől, akkor nagy galiba lehet, még akár a foglalódat is könnyen elvesztheted.

A pontos és részletes foglalós szerződés, vagy már ingatlan előszerződés, adásvételi szerződés, ingatlanügynöki letét, vagy milyen szerződést kössetek?

Érdemes ingatlan előszerződést, vagy ingatlan adásvételi szerződést kötnöd a vevőddel és ehhez igazodó ilyen szerződést az eladóddal is, amiben részletesen szabályozva vannak a részletek, fizetési határidők, beköltözés stb..
Adott esetben, de csak tapasztalt ingatlanközvetítővel, akár köthettek vételi szándéknyilatkozatot, foglalós szerződést is, ami szintén olyan részletes, mintha adásvételi szerződés lenne.

A hiányosan megfogalmazott vételi szándéknyilatkozatokat, ingatlanos letétkezelés intézményét jobb, ha kerülöd, főleg, ha nincs minden feltétel pontosan lefixálva bent, ugye ismétlem magamat, időpontok, összegek, feltételek stb..

B terv az ingatlanügyekhez

Mindig legyen B terved. Mi van akkor, ha például nem tudja fizetni a következő részletet a vevőd és te sem tudod fizetni azt az eladódnak ez miatt?
Mi történik, ha elakad az ingatlan vételi és eladási láncolat?

Idő, idő és idő és még egyszer csak idő fontossága az ingatlan ügyletekben!

Időre van szükséged az ingatlanod eladására és az a kérdés, hogy milyen vevőd fog jönni?

A készpénzes vevő, aki lassan akar költözni, vagy be sem akar költözni a lakásodba.
Ő a zsáner vevő, mert ő nem akar gyorsan költözni, de az is lehet, hogy nem is akar beköltözni, hanem csak ki adná a lakást, csak ingatlan befektetésnek venné meg.
Ő ráér várni, bármikor tud fizetni, amikor csak neked kell a pénz és tud várni.
Ha bejön a krach és az istennek sem találod meg a zsáner ingatlant, akkor akár bérleti díjat is fizethetsz neki, mert neki egy a lényeg a hozam, amit az ingatlan vásárlással és a lakáskiadással elér.

Még egyszer az idő, idő és idő, valamint a zsáner lakás vásárlód

Amikor jönnek a vevők szerencsés esetben válogathatsz köztük, Készülj fel jönnek majd a lakásturisták is nagy eséllyel, de válogatnod is kell lakáscsere esetén a vevők közül, hogy minél jobb feltételt tudj kialkudni.
Tudnod kell, ha hitelt vesz fel a vevőd, akkor legalább 2-3 hónapra szüksége lesz a végső vételárrészlet kifizetésére.
Komplikáció esetén, akár több időre is szüksége lehet például, ha az egyik bank elutasítja a hitelfelvételét és bankot kell váltania.
Lakástakarék és fundamenta felvétele esetén sem oldódik meg az ügy 1-2 hónap alatt.
Ugye, ugye a foglalónál említettem már, hogy megfelelő hosszúságú fizetési feltételben állapodj meg az eladóddal!

A megfelelő fizetési határidő kialkudása az eladóddal

A lehető leghosszabb időt alkud ki a fizetésre, mert addig csak el tudod adni a lakásodat, ez minimum 5-6 hónap legyen.

Hosszú birtokba adás kialkudása az ingatlanod vásárlójával

Minél hosszabb birtokba adásban állapodj meg a vevőddel, ha nem vagy kész albérletbe menni, illetve kétszer költözni.
Adott esetben az sincs kizárva, hogy hajlandó lennél erre is megfelelő agyagi ellentételezés és megfelelő feltételek kialkudása esetén a vevődtől, de ezt neked kell eldöntened.

Még egy lehetséges megoldás az áthidaló hitel lakás vásárláskor

Az áthidaló hitel arra jó, hogy nem kell eladnod a lakásodat, ami előtt megveszed a következő ingatlant. Kapsz egy kis időt, nem kell kapkodnod, szerencsés esetben ki tudod várni a vevődet, aki a megfelelő összeget adja a lakásodért és a megfelelő konstrukciót, feltételeket tudja biztosítani, vagy éppen megjön közben szerencsés esetben egy készpénzes vevőd.

Híd alá, az utcára, vagy hová költözöl, ha mégis kifutsz az időből?

Nem kell azért annyira majrézni, amióta én vagyok az ingatlanpiacon, 1996-óta , illetve amilyen ingatlan adásvételeket végigvittem egy ügyfelem sem ment a híd alá lakáscsere esetén.
Ezért kell előre tervezni és B tervet felállítani még mielőtt bárminek neki állsz.
Akár ennek a blog cikkemnek az elolvasását követően is elkezdhetsz már tervezni.

Volt, aki visszabérelte a lakását, albérletbe ment, de olyan is volt, aki a szülőkhöz, vagy a gyerekhez költözött, hogy ne kelljen a lakás eladást követően kapkodnia a lakásvétellel, de ezek már mind előre meg voltak tervezve, senki sem szorult szükségmegoldásokra.

Azt viszont hozzá kell tenni, hogy általában kiegyensúlyozott volt az ingatlanpiac és az ingatlan árak is egy ideig Magyarországon.
Aztán olyan megoldások voltak, hogy az eladó maradt, majd még maradt és még maradt bérlőként a lakásban, aztán a vevő egyszer csak eladta neki a lakást, tehát továbbra is maradt és még mindig ott lakik..

Olyan megoldással is találkoztam már, hogy az eladó visszalízingeli a lakását, tehát megkapta a vételárat, időközben lízing díjat fizet és a végén visszakapja ő, vagy az általa megnevezett személy a lakást, ugye, mert van nyílt végű és zárt végű lízing, csak érdekességképpen..Azért jó ez neki, mert a vállalkozásához szüksége van most pénzre, a saját lakásában lakhat, amit majd vissza is kap, ha minden jól megy.
De egy kicsit eltértünk az eredeti tárgytól, mert ugye ez az utóbbi két eset nem lakáscsere..

A mai ingatlanpiacon érdemes várni a lakás eladást követően az ingatlan vétellel?

Ne lehet tudni pontosan, mert, aki azt mondja, hogy látja a jövőt, az hazudik.
Viszont az utóbbi idők történései azt mutatják, hogy lehet hektikus a lakáspiac és az ingatlanárak is, tehát, ha vársz az kockázat és vagy bejön, vagy nem, most arra gondolok és gondolom te is azt szeretnéd, hogy magas áron adsz el ingatlant, majd behal az ingatlanpiac és olcsón veszel lakást, a csere lakásodat olcsón veszed meg és marad pénz tőkéd.
Látható, hogy egy éjszakai rendelet meghozatala is robbanthatja, vagy megmozgathatja akár az ingatlanpiacot mínuszban és pluszba is, vagy egy közeli háború, ha nem is dönti romba, de a bizonytalanság és az ez miatti halogatás következményeként visszavetheti elég szépen az ingatlan adásvételeket és akkor az inflációról, gazdasági környezetről és egyebekről még nem is beszéltem..
Úgyhogy gondold meg a várakozást, én nem ajánlom, de ha magas a kockázat tűrő képességed, akkor megpróbálkozhatsz vele, mindenesetre hozzám ne gyere panaszra, ha nem sikerül, mert ugye ez a blog cikk nem befektetési tanácsadás.

Mi történik akkor, ha már eladtad a lakásodat az idő sürget és a másik ingatlant, a zsáner lakást még nem vetted meg?

Ilyenkor választhatsz a szükséglakás, vagy az albérlet és egyéb megoldások között. Tehát vagy szükséglakást veszel, ami nem zsáner lakás, de mégiscsak saját ingatlan, vagy albi, vagy egyéb megoldás és várakozol a zsáner lakás megtalálására és megvételére, de mint az imént írtam a várakozás kockázat. Te döntesz!

Érdemes zsáner lakás helyett adott esetben szükséglakást venned?

Annyi előnye mindenképpen megvan, hogy bent maradsz az ingatlanpiac vérkeringésében, nem esel ki onnét, tehát, ha emelkednek az ingatlan árak, akkor a te lakásod ára is emelkedni fog, ha jó helyen vettél jó ingatlant és nem rosszkor rossz helyen.. Na persze másik oldala is van az ingatlan ügyeknek, ha csökkennek az ingatlanárak, akkor valószínűleg a te ingatlanod ára is csökkenni fog, bár, ha jó helyen vettél jó ingatlant, akkor nem biztos és egyébként az ingatlanpiac nem is egységes, tehát hely és hely között hatalmas eltérések lehetnek ingatlan szempontból.

Mire vigyázz nagyon, ha szükség lakást veszel a zsáner lakás helyett?

Valószínűleg, mivel nem a zsáner lakást vettél, hanem szükséglakást, ezért előbb-utóbb el fogsz abból az ingatlanból költözni, tehát eladó lesz a lakásod hamarosan.

Egyre vigyázz, hogy nehogy rossz helyen vegyél rossz ingatlant és rosszkor, mert akkor lehet, hogy a szükség lakásban ragadsz, ha nem lesz pénzed kiegészíteni a majdani zsáner lakásod árát, mert a rossz helyen lévő, rossz lakásnak, meg még, amit rosszkor vettél rossz helyen drágán, azt nem lesz nagy nyereség eladni nagy eséllyel, vagy várhatsz, várhatsz, várhatsz és várhatsz a szükség lakásban az ítéletnapig a jobb időkre..

A fő cím végén írtam egy szót Lakáscsere

Szerinted létezik a klasszikus lakáscsere, mert ugye, a te esetedben tulajdonképpen ez lenne a legjobb megoldás, mert nem kellene ingatlant eladnod, sem venned egy csomó idegeskedést és pénzt is megspórolhatnál.

Tehát szerinted létezik egy az egyben a lakáscsere, vagy legalább ráfizetéssel, értékegyeztetéssel?

Időnként látni egy-két próbálkozást az ingatlanhirdetések között, egypár lakáshirdetést, hogy a lakás nem eladó, csak cserélhető. Jelentem én az 1996-óta tartó pályafutásom óta 3 lakáscserét láttam.
Nem állítom, hogy, csak ennyi volt, de képzelheted, hogy ennyi idő alatt egy ingatlanközvetítő mennyi ingatlanügylet résztvevője és milyen kicsi arányban voltak a lakáscserék, egyszóval ne nagyon számolj lakáscserével, de hát ha nagy mákod van és megtaláljátok egymást egy másik motivált ingatlan eladóval, akkor benne lehet a pakliban.
A lehetőség megvan rá, de elenyésző, kb. olyan, mint egy lottó 5-ös.

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás? Lakáscsere – Összefoglaló

Az ingatlan eladása és vásárlása egyszerre a lakáscsere izgalmas és kihívást jelentő feladat.
Fontos, hogy alaposan tervezz és felkészülj az egész folyamatra. Ne feledd, hogy mindig figyelj oda az időzítésre, keress megbízható szakembereket, és legyél előrelátó mind az eladás, mind a vásárlás során. Ha ezekre odafigyelsz, akkor könnyebben megúszod az ingatlanvásárlás csapdáit, és sikerrel lebonyolíthatod az egész folyamatot. Sok sikert kívánok a lakáscseréhez!

Lakáscsere: miért ne add el előbb a lakásod, mint megveszed az újat – tapasztalatok a magyar ingatlanpiacról

Ha eladod a lakásod és egy másikat szeretnél venni helyette, az időzítés kulcsfontosságú. Sokan abba a hibába esnek, hogy először eladják a meglévő ingatlanuk, és csak utána kezdenek el új otthon után nézni. Ez a stratégia pedig komoly anyagi kockázattal járhat.
Miért veszélyes külön-külön kezelni az eladást és a vételt?

A legnagyobb probléma, hogy a magyar ingatlanpiac folyamatosan változik, és az árak gyorsan emelkedhetnek. Ha eladod a lakásod, és várakozol a „jó vételre”, közben könnyen megeshet, hogy az ingatlanárak annyira felmásznak, hogy végül kiszorulsz a piacról.

Konkrét példa: volt egy vevőm, aki 2014-ben eladta a lakását azzal a tervvel, hogy majd vesz egy másikat. Várta a megfelelő alkalmat, de közben az árak elkezdtek emelkedni. Végül 10 évig tartott, amíg 2024-re anyagilag újra össze tudta szedni magát, hogy vásárolhasson – de már lényegesen drágábban, mint amennyiért eredetileg tervezte.

Mit tehetsz, hogy ne essél ki a lakáspiacról?

Az egyidejű eladás és vétel a legbiztonságosabb megoldás. Ez azt jelenti, hogy:

Már az eladás előtt nézz ki egy új lakást, ami megfelel neked
Próbáld összehangolni a két ügylet időpontját
Ha szükséges, köss feltételes adásvételi szerződést, ami mindkét tranzakciót összeköti
Dolgozz olyan ingatlanközvetítővel, aki tapasztalt az egyidejű ügyletekben

Ne várd meg a „tökéletes pillanatot”, az soha nem jön el a lakáspiacon

Sokan arra várnak, hogy az ingatlanárak visszaessenek, vagy megjelenjék az álmaik lakása. Közben viszont a piac elszalad mellettük. Ha megtaláltad azt az ingatlant, ami megfelel neked és a családodnak, ne halogasd a döntést – mert holnap már drágább lehet, vagy más megveszi előled.

Az időzítés nem csak pénz kérdése, hanem biztonság is. Ha összehangolod az eladást és a vételt, elkerülheted azt a stresszes helyzetet, amikor már nincs lakásod, de még nem találtál újat. Vagy amikor megvan az új, de az eladás elakadt, és hirtelen két lakás terhét kell viselned.

Miért érdemes ingatlan szakemberrel dolgozni?

Egy tapasztalt ingatlanközvetítő segít:

Egyidejűleg kezelni mindkét tranzakciót
Reálisan felmérni a piaci helyzetet
Elkerülni az időzítési hibákat
Jogi biztonsággal lebonyolítani az üzletet

Ne kockáztass! Az ingatlanpiac kiszámíthatatlan, és aki kivár, az könnyen lemaradhat. Ha lakáscserét tervezel, mindig gondolj előre, és ne add el a lakásod addig, amíg nincs meg a következő. 

Remélem, hogy ez a blogcikkem is hasznos volt számodra. Ha bármilyen kérdésed van, akkor nyugodtan vedd fel velem a kapcsolatot!

Kapcsolódó blog cikkeim:  

Ingatlan eladó és vevő is vagy? Micsoda skizofrén helyzet lehet ez! 

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt? 1.rész

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt? 2.rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás? Lakáscsere – Hogyan? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.