Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek?
Szinte nem telik el hét, hogy az interneten ne látnám már megint a kétkedést és a panaszt, hogy egyes ingatlanos kollégák ismét letétet, bánatpénzt, vételi biztosítékot és így tovább, pénzt vesznek át a vevőktől..
Most megvizsgáljuk, hogy az ingatlanközvetítői letétkezelés intézménye tisztán ördögi cselekvés, vagy lehet-e hasznod belőle, illetve mi lehet az értelme és miért műveli ezt a gyakorlatot számos ingatlanos.
Jelen blog cikkemben nem ügyvéd és nem jogász és nem is laikus szemével nézek az ingatlanközvetői pénz átvétel intézményére, hanem egy tapasztalattal rendelkező, nagyon sok mindent látott ingatlanközvetítőként, aki 1996-óta az ingatlanpiacon tevékenykedik.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Mi a baj az ingatlanosok letétkezelésével?
Az alapvető probléma az, hogy úgy néz ki, hogy nem hivatalos az ingatlanosok eljárása, illetve teljesen hivatalosnak tűnik, minden fél azt hiszi, hogy milyen jó, hogy átvették helyette a pénzt és átadhatta a pénzt valakinek, ezért most már meg is nyugodhat, teljesen biztos az ingatlan adásvétel, amiből nem lehet visszaút.
Azonban, ha azt feltételezzük, hogy, csak hivatalosnak tűnik, akkor mégsem olyan szuper minden?
Mindenesetre én bárhol keresem, kutatom azt a jogszabályt, amire bármilyen végzett ingatlanközvetítőt feljogosítaná a letét kezelésre sehol nem találom, valamint eddig még sehol nem hallottam és láttam, hogy ez hivatalos lenne, vagy csak nem egy ingatlanosok által kreált intézmény lenne.
Persze ez semmit nem jelent, hogy én nem találom, ha te megtaláltad, kérlek küld el nekem e-mailben!
Ezen a linken kifejti a véleményét egy komoly ingatlan szakjogász, ügyvéd az Ingatlanközvetítői letétkezelés intézményéről: https://etikusingatlanos.hu/az-ingatlankozvetitoi-letetkezelesrol/
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Most már gúnyneve is van az ingatlanosok letétkezelésének..
Már az internetes keresőkben is úgy keresik többnyire, legalábbis a legnagyobb kereső kiadja ezt a kifejezést, hogy „Ingatlanközvetítők letétkezelési intézménye”. Ezt a gúnynevet nem tudom, hogy kitalálta ki, de nem volt hülye, ebben az egyszerű, de frappáns kifejezésben minden benne van, az ötletgazda elmehetne marketingesnek, de mint írtam ilyen intézmény nem létezik, hanem ez egy ingatlanosok által kreált és gyakran alkalmazott módszer, „intézmény”.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Miért írtam ezt a cikkemet az ingatlanosok letétkezeléséről?
Ezt a blog cikkemet nem rossz indulatból írtam, mind a többit sem, hanem edukálni, illetve tájékoztatni szeretném az olvasóimat az ingatlan szakma rejtelmeiről, mint mindig, tehát kérlek, bármilyen státuszban vagy, eladó, vevő, ingatlanos, vagy csak laikus, ne haraggal olvasd e blog cikkemet.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Gondolkodtam már én is az ingatlanközvetítői pénz átvételen?
Én is gondolkoztam már pénz átvételen, illetve az ingatlanközvetítői letétkezelésen, de én nem csináltam, legfeljebb akkor adnak át a vevőim pénz letétet, ha nem az általam hirdetett lakást, családi házat, telket, ingatlant veszik meg, illetve tesznek rá ajánlatot, tehát nem az én megbízásomban lévő ingatlanra tesznek vételi ajánlatot, hanem egy olyan partner ingatlanirodáméra, amelyiknél az ingatlanközvetítői letétkezelés bevett joggyakorlat, mivel együttműködök több más ingatlanközvetítő cégekkel az eladó ingatlanjaik tekintetében.
Ilyen esetekben letétet adnak át az eladók, illetve volt már olyan nem egyszer, hogy rám való tekintettel engedték az ingatlanos partnerek, hogy nem kellett a vevőknek pénz letétet adni, ami nagyon szép gesztus a partnereimtől, ezúton is köszönöm és megjegyzem sohasem volt ebből probléma, létrejött az ingatlanközvetítői letétkezelés intézménye nélkül is az ingatlan adásvétel.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Milyen esetben éreztem szükségességnek az ingatlanos pénz átvételt, amit mégsem tettem meg?
Olyan esetekben lett volna könnyebb és nyugodtabb a dolgom, amikor például külföldön, vagy nagyon távol élő megbízóimnak árultam, illetve árulok ingatlant, mivel ilyen esetben több idő telik el a felek találkozásáig, mint olyankor, amikor helyben, vagy a közelben laknak.
Ilyen esetben nem is szeretek megmondom őszintén nem kizárólagos megbízással dolgozni, tehát, azt szeretem, hogy csak én foglalkozzak az ingatlannal, mert eleve hátrányban vagyok azokkal a kollégákkal szemben, ha ugyanazt az ingatlant áruljuk, akik alkalmazzák az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményét, mivel ők gyorsan átveszik a pénzt, amíg én esetleg várok az eladó megérkezésére, tehát versenyelőnyt csinálnak maguknak az ingatlanos pénz átvétel intézményével.
Egyéb, más esetekben nem ér hátrány, mivel a komoly eladók és komoly vevők igyekeznek alkalmazkodni egymáshoz, sőt még hozzám is.
Megjegyzem még szerencsére végül is akkor sem ért hátrány sohasem, amikor külföldön élő eladónak adtam el az ingatlanját, mivel ők is igyekeztek eladni az ingatlant és gyorsan érkezni, vagy gondoskodtak helyi meghatalmazottról, rokon, ismerős meghatalmazottról, akik eljártak az ingatlan ügyükben.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Hogyan oldom meg mégis, hogy ne kelljen át vennem pénz letétet a lakás vásárlóktól?
Én nagyon egyszerűen, gyorsan és praktikusan oldom meg.
Az eladók és vevők, ha lehetséges, amilyen gyorsan lehet foglalót adnak – vesznek át egymás között az ingatlan biztosítására, amiben minden feltétel benne van, szinte egy rövidebb adásvételi szerződés.
Amennyiben a foglaló valamiért nem lehetséges gyorsan, akkor vételi szándéknyilatkozatot ír a vevő, amiben vállalja az ingatlan megvásárlását és amiben minden fontos momentumot, időpontot, feltételeket rögzítünk.
A lehető legjobb, legbiztonságosabb megoldásnak viszont azt tartom, ha ügyvédnél már adásvételi szerződést kötünk és az eladó foglalót és további vételár előleget fizet, vagy csak foglalót, de akár a teljes vételárat kifizeti.
Hidd el ezt is le lehet gyorsan szervezni, tavaly például volt egy olyan lakás eladásom, hogy délelőtt 10 órakor hívott a vevő, hogy megvenné az ingatlant, telefonon leegyeztettem az alku folyamatot és délután 2 órakor már az ügyvédnél ültünk, megírta az adásvételi szerződést, átadták, illetve átvették a felek a teljes vételárat. Nem volt vételi szándéknyilatkozat, foglaló, de pénz letét sem és teljes biztonsággal végig ment az ingatlan eladás vétel folyamata minden félnek a teljes megelégedésére.
Amennyiben ezt a lakás eladási folyamatot egy ingatlanközvetítői letétkezelésen szocializálódott ingatlanos csinálta volna, akkor nagy eséllyel pénz letétet vesz át, ami után majd alkudoznak, aláíratja a kis letéti szerződését, aztán majd el szervezgetnek egy kicsit és ki tudja mikor lett volna meg az ingatlan adásvételi szerződés.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Az ingatlan vásárlás nem erőszak sem az eladóknak, sem a vevőknek
Tapasztalatom szerint, ha vételi szándéknyilatkozatig, vagy az ingatlan foglalózásáig eljutunk, akkor a felek szándékai már többnyire komolyak, a legritkább esetben ugrik az üzlet, az én 1996-óta tartó ingatlanforgalmazói, illetve ingatlanközvetítői pályafutásom alatt összesen 3 ilyen eset volt, de egyébként ezeket az ingatlanközvetítői letétkezelés intézménye sem védte volna ki.
Egyik esetben sem érte kár az eladót, mert gyorsan jött a másik vevő az én tevékenységem következményeként és még örültünk is, hogy komolyabb, megalapozottabb vevőket találtunk.
Én azt tartom az ingatlanok adásvételével kapcsolatban a vevők és eladók kapcsolatáról, hogy a palacsinta evés nem erőszak és ne is erőltessük senkire rá, amit végül is nem tiszta szívvel akar, mert annak úgysem lesz jó vége és senki nem lesz elégedett.
Én a teljes és feltétlen win – win szituációt szeretem. És akkor alszok nyugodtan és egyébként a megbízóim is ezt szokták szeretni.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Sok, vagy kevés ingatlanos alkalmazza a letétkezelés intézményét?
Amennyiben vevő vagy és, ha ingatlanoson keresztül veszel ingatlant, akkor jobb, ha felkészülsz az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményére, mert csodálkoznál, ha megtudnád, hogy mennyien gyakorolják ezt az intézményt.
Az a furcsa, hogy egész ingatlanos cégek, kis – nagy franchise országos ingatlanközvetítő hálózatok tevékenysége alapul az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményére.
Lehet, hogy csikorogva összeomlanának ezen ingatlanközvetítő cégek, vagy közel állnának az összeomláshoz, ha nem alkalmaznák az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményét.
Az is furcsa, hogy van olyan szövetség, amelyik szinte a legnagyobb szószolója, illetve ellenzője az ingatlanközvetői letétkezelés intézményének és tudomásom szerint ott is vannak jó páran, akik alkalmazzák a pénz átvételt, sőt kapcsolatban vannak hálózatokkal, akik napi szinten gyakorolják ezt az intézményt. Nem furcsa ez egy kicsit?
Ugye, ugye már nagyon régóta megmondtam, hogy az ingatlanszakma tele van anomáliákkal, és ki nem mondott ellentmondásokkal, amiről nem illik beszélni!?
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Hogyan zajlik az ingatlanközvetítői pénz átvétel?
Most, csak egyféle mechanizmust tudok leírni, mert ezt ismerem, mivel az ügyfelek erről szoktak mesélni és csodálkozni.
Elmész megtekinteni egy ingatlant az ingatlanoshoz, amikor is közlöd az ingatlanossal, hogy megvennéd az ingatlant és x vételárat fizetnél érte.
Az ingatlanos közli, hogy tegyél le pénzt, addig sem ajánlatot nem tehetsz, sem alkudni nem lehet.
Miért végzik az ingatlanközvetítői letétkezelés gyakorlatát véleményem szerint az ingatlanosok?
Azért, mert vannak nem kevesen a komolytalan alkudozók és nyilván, minél többen vannak egy ingatlanos cégnél munkatársak, annál többször futnak bele komolytalan vevőjelöltekbe, ingatlanturistákba.
Nem utolsó sorban azért is, mert így tűnik a lehető leggyorsabban biztosítva az üzlet, az ingatlan eladása.
Az is el akarják kerülni, hogy a vevők több helyen tegyenek ajánlatot és a végén lesz, aki hoppon marad, nos ők nem akarnak hoppon maradni, hanem biztosítani akarják az ingatlan eladás üzletét.
Abban az esetben is segítség lehet az ingatlanközvetítői letétkezelés gyakorlata az ingatlanosoknak, ha pörög az ingatlan és egymást követően érkeznek az ajánlatok és akkor lehet rangsorolni, hogy ki tesz le előbb le pénzt, vagy lehet őket versenyeztetni.
Azonban megjegyzem, hogy letét nélkül is lehet versenyeztetni, én is versenyeztettem az ingatlanra a vevőket már nem egyszer pénz letét nélkül simán, de hát, amelyik ingatlanos az ingatlanközvetítői letétkezelésében szocializálódott az nem is hiszem, hogy hihet más módszerben.
Hogyan tovább, ha ajánlatot tettél az ingatlanra és át adtad az ingatlanosnak a pénz letétet?
Nyilván aláírtátok az erről szóló szerződést, átadtad a pénzt az ingatlanosnak, ő pedig közli ezt az eladójával és az összeget, amennyiért megvennéd az ingatlant.
Amennyiben ő ezt elfogadja akkor reményeik szerint létrejön az üzlet. Amennyiben a tulajdonos nem fogadja el az ajánlatot, akkor visszajár az ingatlanos letétbe helyezett pénz.
Olyant is olvastam már ilyen szerződésben, hogyha nem tudtok megegyezni az eladóval utána akkor bíróságra adja az ingatlanos az ügyet, szóval kialakulhat egy jó kis perecske..Azért írtam, hogy kialakulhat, mert ebben nincs tapasztalatom, hogy ebből tényleg ki alakulhat-e egy per és hogyan, de mindenesetre ha meggondolnád magadat számíthatsz jó kis fenyegetőzésekre.
Amennyiben minden szépen megy a maga útján és senki nem akar visszalépni az üzlettől, akkor elmentek együtt az ingatlanossal az ügyvédhez az ingatlan adásvételire, az ingatlanos ott átadja az eladónak az átvett letétet, amit addig őrzött és végre megszabadul a letéttől, ti pedig aláírjátok az adásvételit, vagy akár előszerződést, ha még nem lehet adásvételezni.
Akkor kezdődhetnek a gondok az ingatlanközvetítői letétkezelés intézménye körül, ha mondjuk a vevő ragaszkodik az ingatlanhoz, az eladó pedig mégsem adja a lakást, a vevő pedig nem hajlandó visszakérni, átvenni a letétben letett pénzét.
Akkor is lehetnek nem kis gondok, hogyha az eladó elfogadja a vevő ingatlanra tett vételi ajánlatát, aláírja a papírt és esetleg mégis meggondolja magát az aláírást követően, ekkor mit csinál az ingatlanos, ha a vevő ragaszkodik a dupla foglalóhoz, az eladó meg nem akarja adni a dupla foglalót?
Szóval lehetnek az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményéből problémák és kellemetlenségek, mert lehet, hogy azt sem tudja adott esetben az ingatlanos, hogy mit csináljon a letétbe helyezett pénzzel, hová tegye, kinek adja..
Úgy gondolom, hogy egy szabályos foglalós szerződés, két tanúval, amit én is rendszerint csinálok az ingatlan eladóimmal, vevőimmel jobb, biztonságosabb és tisztább joggyakorlat.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Én helyesnek tartom az ingatlanközvetítői pénz átvételt, letét kezelést?
Nem igazán, főleg akkor nem, ha láthatóan, vélelmezhetően semmi nem jogosítja fel a művelőit erre a cselekedetre.
Ezenkívül oké, hogy néha szükséges lenne, és én is néha gondolkoztam már rajta, de annyiszor, ahányszor ezt a „letétkezelési intézményt” alkalmazzák ingatlanosok biztos, hogy nem indokolt, tehát máshogy is meg lehetne oldani, ha komolyan gondolod az ingatlan megvételét, eladását.
Szóval az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményét én némileg erőltetésnek érzem..
Mint írtam, nem hiszem, hogy rá kellene valamit is erőltetni a felekre, mert tapasztalatom szerint, ha meg akarnak venni egy ingatlant, akkor meg fogják venni, ha pedig el akarják adni, akkor pedig el adják, hasonlóan, mint a magánszemélyek, náluk sincs ingatlanközvetítői letétkezelés intézménye, mégis adnak vesznek egymás között ingatlanos nélkül is ingatlanokat nem is keveset még falusi idős nénikék, bácsikák is.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Van szerinted tuti biztos üzlet, amit rá lehet erőltetni a másik félre, ha nem akarja?
Nincs tuti biztos üzlet meggyőződésem szerint, akkor sem, ha az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményét alkalmazzák és akkor sincs, ha foglalóznak, vagy vételi szándéknyilatkozatot írnak, hiszen akár előszerződést, vagy adásvételi szerződést is felbonthatnak a felek.
Amikor eladtál egy ingatlant, vagy vevő vagy, akkor lélegezhetsz fel, ha aláírtátok az adásvételit, átadtátok a teljes pénzösszeget és megvolt a bitrokkaadás.
Ezután reméljük nem lesz probléma, kimaradnak az eltitkolt hibák és a lakásmaffia is.., de utóbbiak más blog cikkeim témái.
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Nem utolsó sorban van egy rizikó, hogy valakinek pénzt adsz, aki nem jogosult rá, mint egy ingatlan tulajdonos
Léteznek ingatlanosok, akik mondják is, hogy sokan értetlenkednek, amikor alkalmazni akarja az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményét, de azzal védekezik, hogy jobb helyen van nála a pénzed, ha vevő vagy, mint a tulajdonosnál.
Én is azt szoktam mondani, hogy annyi foglalót adjál mindig, illetve több, mint 30 éve erre tanított a mentorom, hogy mindig annyi foglalót adj, amennyit el tudsz veszíteni. Ugye azért, mivel nagy valószínűség szerint foglalóra még nem fogsz ingatlan tulajdonjogot kapni, hanem majd csak a vételár teljes kifizetését követően.
Addig tulajdonképpen azt csinál a pénzeddel az eladó, amit akar, de megjegyzem, hogy az ingatlanos is, tehát sok biztosítékod nincs, ha nem kapod vissza a pénzedet, legfeljebb mehetsz pereskedik és aztán visszakapod talán valamikor, ha van a pénz őrződnek vagyona, vagy sem.
Azt se felejtsd el, hogy az ingatlan ügynökök mögött álló cégek az ingatlan ügynököktől általában külön álló cégek, tehát valószínűleg azoktól sem vasalhatod be a pénzedet.
Volt már ilyen, hogy átvettek pénzt az ingatlanosok egy franchise ingatlanközvetítő emberei, kb. 100 millió forintot összesen, amit nem adtak vissza és végül is ment az egyikük a börtönbe, gondolom, aki el vitte a balhét, ami ügyet én ismerek.
Az a vicc az egészben, hogy még rendőr is adott pénzletétet nekik, ahogy mesélte.
Persze ez megtörténhet, mint írtam a tulajdonossal is, hogy időközben elkölti a pénzedet, a lakás meg nem lesz a tiéd.
Erre vannak különféle technikák, biztosítékok, én is szoktam alkalmazni ingatlan vásárlásnál, hogy együtt mentünk be a bankba a készpénzzel, amit én fizettem ki az adósságra és a végén a maradékot kapta meg az eladó, ami megmaradt az adósságok kifizetését követően, de ekkor nem volt foglaló, csak ingatlan adásvételi szerződés. Ugyanezt utalással is lehet intézni, de ugye a bizalmatlanság meg nem biztos, hogy jó, legalábbis, ha látja az eladó, hogy nem bízol benne.
Igazából, ha biztosra akarsz menni ingatlan vásárláskor, akkor a hoci nesze a legjobb amikor adod a pénzt a lakásra és kapod a kulcsot, de ehhez rendelkezésre kell állnia a teljes vételárnak..
Az ingatlanosok letétkezeléséről. Adj pénzt az ingatlanközvetítőnek? – Milyen megoldással lehet kihagyni az ingatlanközvetítői letétkezelés intézményét, illetve milyen megoldások lehetnek helyette
◦ Vételi szándéknyilatkozat
◦ Foglaló
◦ Ügyvédi pénzletét
Ezenkívül, mint feljebb írtam, ha egyből ügyvédhez mentek és előszerződést, vagy adásvételi szerződést írtok alá.
Sajnos jó magyar mentalitás szerint mindenki spórol valahogy és adott esetben sajnálják az ügyvédi pénz letétre a díjat, ezenkívül tapasztalatom szerint az ügyvédek sem igazán szeretik az ezzel járó macerát, mert megvannak az ügyvédi letétkezelésnek is a pontos szabályai, úgyhogy marad a vételi szándéknyilatkozat, a foglaló, vagy az ingatlanközvetítői letétkezelés intézménye..de ha ezek a megoldások maradnak, akkor a foglalózás tűnik nekem jobbnak.
Ezek a blog cikkek is érdekelhetnek:
Franchise hálózatos, vagy ne franchise hálózatos ingatlanost bízz meg a lakásod értékesítésével?
Ingatlanosok kíméljenek! Milyen ingatlanközvetítőt ne bizz meg az eladással?
Ingatlanközvetítők ne keressenek! Ingatlanosok trükkjei, igéretei..
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
