Ingatlanárak és bázishatás – a titok, amit a statisztikák mögött nem látsz. Mi a bázishatás?
Mi az a bázishatás az ingatlanpiacon, és miért fontos neked?
Ha ingatlant adsz el vagy vásárolnál, biztosan találkoztál már a „bázishatás” kifejezéssel, de lehet, hogy nem teljesen világos, mit is jelent pontosan. Ne aggódj, ebben a cikkben lazán, közérthetően elmagyarázom, mi az a bázishatás, hogyan befolyásolja az ingatlanpiacot, és miért érdemes ingatlan szakértőhöz fordulni, ha eladnád a lakásodat.
Mi az a bázishatás a lakáspiacon?
A bázishatás egy közgazdasági fogalom, ami azt mutatja meg, hogy az előző időszak (például egy évvel korábbi) adatai hogyan befolyásolják az aktuális ingatlanpiaci időszak adatait.
Egyszerűbben: ha az előző évben valami nagyon alacsony, vagy nagyon magas volt, akkor az idei változás százalékos értéke torzulhat emiatt.
Például, ha tavaly az ingatlanárak, vagy az eladások száma nagyon alacsony volt, akkor az idei, akár mérsékelt növekedés is hatalmas ugrásnak tűnhet százalékosan. Ez a bázishatás miatt van így.
Hogyan hat a bázishatás az ingatlanpiacra?
Az ingatlanpiacon a bázishatás gyakran megmutatkozik az eladások, vagy ingatlan árak éves összehasonlításánál. Például 2022 márciusában az ingatlanpiacot több sokk érte (háború, energiadrágulás, infláció), így az akkori adatok nagyon alacsonyak voltak.
Ezért amikor 2023 márciusában néztük az adatokat, a bázishatás miatt a növekedés, vagy a kereslet stabilizálódása nagyobb arányúnak tűnt, mint amilyen volt valójában.
Ez azt jelenti, hogy az éves összehasonlításoknál mindig figyelembe kell venni, hogy az előző év milyen körülmények között zajlott, mert ez torzíthatja a képet.
A bázishatás jelentős szerepet játszik az ingatlanárak alakulásának értelmezésében, különösen akkor, amikor éves, vagy negyedéves összehasonlításokat végzünk. Ez a hatás abból adódik, hogy az előző időszak (például az előző év) ingatlanpiaci adatai – legyenek azok lakásárak, vagy tranzakciószámok – milyen szinten voltak, és ez befolyásolja a következő időszak változásának relatív mértékét.
Milyen tényezők erősítik, vagy gyengítik a bázishatás hatását?
• Gazdasági környezet: Ha a korábbi időszakban gazdasági válság, vagy recesszió volt, a bázishatás erősebb, mert a kiinduló árak, vagy eladások alacsonyak voltak.
• Az előző időszak (bázis) szintje
Ha az előző időszak adatai (például árak vagy eladások) rendkívül alacsonyak vagy magasak voltak, az erős bázishatást eredményez. Egy alacsony bázis esetén a későbbi mérsékelt növekedés is nagy százalékos emelkedésként jelenik meg, míg magas bázisnál a növekedés látszólag lassabb lehet.
• Infláció és árindexek: Az infláció emeli az ingatlanok nominális árát, de a reálérték változása ettől eltérhet. Ezért a bázishatás mellett az infláció is torzíthatja az árak éves összehasonlítását.
• Hitelkamatok: A kamatok emelkedése csökkenti a vásárlók hitelképességét, így az ingatlanárak növekedése lassulhat, vagy csökkenhet, míg a kamatok csökkenése élénkíti a keresletet és az árakat.
• Lakáspiaci kínálat, piaci kereslet és kínálat változásai: Túlkínálat, vagy hiány is befolyásolja az árakat, és így a bázishatás értelmezését. Ha például egy adott évben jelentős új építkezések történnek, az növelheti a kínálatot, ami mérsékelheti az árnövekedést.
Az ingatlanpiacon például a kereslet élénkülése, vagy csökkenése, valamint a kínálati oldalon bekövetkező változások (új építkezések, eladások száma) módosítják a bázishatás mértékét, hiszen a kiinduló pont eltérő lehet.
• Időszak hossza és szezonális hatások
Rövidebb időszakok összehasonlítása esetén a szezonális ingadozások is erősíthetik, vagy gyengíthetik a bázishatást, például az ingatlanpiacon a tavaszi és őszi időszakok eltérő aktivitása miatt.
• Adatminőség és mérési módszerek
Az adatok pontossága, a mérési módszerek változása, vagy az adatgyűjtés módja is befolyásolhatja, hogy a bázishatás mennyire jelenik meg az elemzésekben. Milyen tényezők befolyásolják a bázishatást?
• Gazdasági környezet változásai
Válságok, recessziók, vagy éppen fellendülések jelentősen befolyásolják a bázishatást. Például egy gazdasági visszaesés miatt alacsony bázissal induló időszak után a piaci adatok gyorsnak tűnő javulása következhet be, ami valójában a bázishatás miatt torzított.
• Piaci kereslet és kínálat változásai
Az ingatlanpiacon például a kereslet élénkülése vagy csökkenése, valamint a kínálati oldalon bekövetkező változások (új építkezések, eladások száma) módosítják a bázishatás mértékét, hiszen a kiinduló pont eltérő lehet.
• Időszak hossza és szezonális hatások
Rövidebb időszakok összehasonlítása esetén a szezonális ingadozások is erősíthetik vagy gyengíthetik a bázishatást, például az ingatlanpiacon a tavaszi és őszi időszakok eltérő aktivitása miatt.
• Adatminőség és mérési módszerek
Az adatok pontossága, a mérési módszerek változása, vagy az adatgyűjtés módja is befolyásolhatja, hogy a bázishatás mennyire jelenik meg az elemzésekben
Hogyan használható a bázishatás a lakáspiac elemzésében?
• Az éves ingatlanár- és tranzakciószám-változások értelmezése
A bázishatás azt jelenti, hogy az előző év, vagy időszak kiinduló értékei befolyásolják az aktuális időszak százalékos változásának nagyságát. Ha az előző évben például a lakásárak, vagy az eladások száma rendkívül alacsony volt, akkor az azt követő év mérsékelt növekedése is nagyobb százalékos emelkedésként jelenik meg. Ez segít megérteni, hogy a látszólagos nagy ugrás mögött nem feltétlenül áll valós, erős lakáspiaci élénkülés, hanem inkább a bázishatás torzító hatása.
• Lakáspiaci ciklusok és trendek pontosabb felismerése
A bázishatás figyelembevételével az elemzők jobban meg tudják különböztetni a valódi piaci trendeket a statisztikai torzulásoktól. Például a 2024-es év elején lassú áremelkedés után 2025-ben a havi drágulás enyhe gyorsulása is bázishatásból fakadhat, hiszen az előző évben a növekedés lassú volt, pláne, ha még a 2023-as évet is figyelembe vesszük.
• Különböző lakástípusok és régiók összehasonlítása
A bázishatás segít megérteni, hogy például Budapest belvárosi társasházi lakásainak árnövekedése miért tűnik erősebbnek, mint a kertes családi házaké, hiszen a kiinduló árak és a kereslet eltérőek lehetnek. Ezáltal árnyaltabb képet kapunk a lakáspiaci szegmensek dinamikájáról.
• Makrogazdasági összefüggések értelmezése
A lakáspiac nem elszigetelt, hanem szoros kapcsolatban áll a gazdaság egészével, a háztartások jövedelmi helyzetével és a hitelkamatok alakulásával. A bázishatás elemzése segít megérteni, hogy a lakásárak változása hogyan illeszkedik a makrogazdasági környezethez, és milyen korlátokat jelent a fizetőképes kereslet.
• Döntéstámogatás lakás eladóknak és vásárlóknak
Az ingatlan eladása vagy vásárlása előtt állók számára a bázishatás ismerete segít abban, hogy ne csak a százalékos árnövekedést nézzék, hanem a mögöttes piaci folyamatokat is. Ezáltal reálisabb árazás és jobb időzítés válik lehetővé, elkerülve a túlértékelést. vagy a lakáspiac félreértését.
Miért fontos neked a bázishatás, ha ingatlant adnál el?
Ha az ingatlanod árát a lakáspiaci adatok alapján szeretnéd meghatározni, fontos, hogy ne csak az éves százalékos változást nézd, hanem azt is, hogy milyen bázisról indult az ingatlanpiac.
Egy látszólag nagy lakásár emelkedés mögött lehet, hogy csak a bázishatás áll, és a tényleges piaci értékváltozás mérsékeltebb.
Ezért érdemes szakértő segítségét kérni, aki ismeri a bázishatás jelentőségét és a piaci összefüggéseket, hogy reális árazást tudjatok kialakítani. Egy jól beárazott ingatlan gyorsabban és jobb áron kel el, míg a túlzottan optimista árak hosszabb eladási időhöz vezethetnek.
Ha most gondolkodsz az ingatlanod eladásán, a bázishatás miatt a lakáspiaci statisztikák néha megtévesztőek lehetnek. Lehet, hogy azt hallod, hogy az ingatlanárak, vagy az eladások „hatalmasat ugrottak” vagy „stabilizálódtak”, de ez nem mindig jelenti azt, hogy a lakáspiac ténylegesen ilyen dinamikus.
Ezért fontos, hogy ne csak a számokat nézd, hanem egy tapasztalt és becsületes ingatlanközvetítő segítségét kérd, aki ismeri az ingatlanpiacot, és tudja, hogyan értelmezze ezeket az adatokat a te helyzetedben.
Miért engem válassz ingatlanközvetítődnek?
Az ingatlan eladása nem csak arról szól, hogy felteszed a hirdetést és vársz a kapásra, mint sokan gondolhatják.
A lakáspiac folyamatosan változik, és a bázishatás miatt az adatok néha csalókák lehetnek.
Én segítek neked átlátni ezeket a bonyolult összefüggéseket, hogy a legjobb döntést hozhasd meg.
• Megértem a lakáspiaci trendeket, és tapasztalatból, ingatlanpiaci folyamatokból látom, mikor érdemes eladni.
• Segítek reálisan beárazni az ingatlanodat, figyelembe véve a bázishatást és a jelenlegi lakáspiaci helyzetet.
• Professzionális marketinggel és tárgyalási tapasztalattal képviselem az érdekeidet.
Ha komolyan gondolod az eladást, ne hagyd, hogy a bázishatás, vagy az ingatlanpiaci adatok félrevezessenek! Fordulj hozzám bizalommal, és együtt megtaláljuk a lehető legjobb megoldást.
Mi az a bázishatás az ingatlanpiacon, és miért fontos neked?- Összefoglalás
• A bázishatás azt jelenti, hogy az előző időszak adatai befolyásolják az aktuális adatok értelmezését.
• Az ingatlanpiacon ez a hatás gyakran torzíthatja az éves összehasonlításokat, különösen válságos időszakok után.
• Ezért fontos ingatlan szakértő segítségét kérni, hogy a valódi lakáspiaci helyzetet lásd.
• Én itt vagyok, hogy segítsek neked eligazodni az ingatlanpiac útvesztőjében, és sikeresen eladd az ingatlanodat a lehető legjobb áron és legjobb feltételekkel.
Ha kérdésed van, vagy eladnád az ingatlanodat, keress bátran! Együtt könnyebb lesz a döntés, és gyorsabban megtaláljuk a vevőt.
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Tudnod kell, mit jelent a birtoklási és az IKEA hatás az ingatlanpiacon!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
