Ingatlanközvetítői szerződések: Amit minden ingatlan eladónak tudnia kell
Gyakran hallani ingatlan eladóktól, hogy nem kötnek ingatlanközvetítői megbízást, semmilyen szerződést nem hajlandóak aláírni. Más eladók meg úgy aláírják bárkinek, hogy amikor kérdezem, hogy mi van az ingatlanos szerződésében, akkor nem is tudják és azt sem, hogy mennyit kell fizetniük és mikor.
Az legnagyobb abszurdum az, amikor azt sem tudják, hogy melyik ingatlan ügynökkel kötötték, meg melyik céggel eladási megbízást.
Egyes eladók több ingatlanossal is szerződnek, mások, csak eggyel. Szóval van káosz bőven az ingatlanszakma körül, végre rendet kellene tenni a fejekben!
Lássuk a lényeget!
Miért kell egyáltalán az ingatlanközvetítői szerződés?
Az ingatlanközvetítői szerződések kapcsán gyakran felmerül a kérdés, hogy miért is van szükség ezekre a megállapodásokra. Az egyik legfontosabb ok, hogy ezek a szerződések biztosítják mind az eladó, mind a közvetítő számára a jogi védelmet és a tiszta feltételeket. Az ingatlanközvetítői szerződés egyfajta biztosíték arra, hogy a közvetítő elvégzi a munkáját, és az eladó megkapja a megfelelő szolgáltatást. Ennek ellentettje, amikor egyes ingatlanosok mindenféle írásos megállapodás nélkül hirdetik az ingatlanodat, de azokat nem ajánlom.
A fejlett nyugati országokban, főleg Amerikában, csak egy ingatlanos foglalkozik az ingatlannal
Az USA-ban nincs olyan, vagy legalábbis értelmetlenül néznének rád, ha több ingatlanost is foglalkoztatni akarnál egyszerre. A Real Estate Agentek egy rendszert használnak, ahová minden beérkező ingatlant feltöltenek, így felesleges, hogy több ügynök foglalkozzon az ingatlannal. Természetesen mi még nem tartunk ott, mivel nincs még akkora bizalom és sokan nem is méltók akkora bizalomra. Ezenkívül a gondolkodásban is messze vagyunk az amcsiktól. Továbbá kismillió szövetség és alakulat van, mindenki a maga kis pecsenyéjét sütögeti, nincs egységes rendszer, amiben minden ingatlanos bent lenne és kötelező is lenne belépnie és például kötelező tudást és végzettséget írnának elő.
A másik pedig az, hogy Magyarország a 10 millió futballszakértő és ingatlanszakértő országa is, itt mindenki mindenhez ért, csak éppen nem fúrják ki a saját fogukat, viszont sokan szépen megállapítják az ingatlanuk árát és elvégzik az ingatlan értékbecslést az ingatlanközvetítő megkérdezése nélkül, aztán fura, ha ott áll a lakáspiacon az ingatlan, akár évekig is eladatlanul.
Sokszor nem azé lesz az ingatlan, aki jobb, hanem, aki gyorsabb
Van ez a mindent kifejező ingatlanos mondás, ami azt jelenti, hogy mondjuk hiába jobb valamelyik ingatlanos szakmailag, ha téged egy amatőr ingatlanos hívott fel, erőlködik, és vele kötsz szerződést és nem tudsz kilépni belőle, vagy nem akarsz, mert nem tudsz különbséget tenni az amatőr és a profi ingatlanos között.
Az ingatlanszakmában rendkívül alacsony a belépési küszöb
Ne kerülgessük a témát, rögtön mondjuk meg az őszintét! Vannak az ingatlanszakmában, akik nagyon magas szinten művelik és magas ingatlanszakmai tapasztalattal rendelkeznek és vannak, akik még nem láttak életükben ingatlan tulajdoni lapot sem és inkább nem folytatom.
Sokszor hallom, hogy az ingatlanszakmában lévőkből legalább 80% nem is alkalmas ennek a csodálatos szakmának a művelésére..
Az a kedvencem, amikor jönnek hozzám dolgozni kolléganők, előtte nagy ingatlan franchise országos hálózatnál dolgoztak hónapokig, vagy 10 ingatlant fel is vettek, hirdették is, láttam is a neten, tehát nem kamuznak, nálam meg kiderül, hogy nem is tudom hogyan vették fel az ingatlanokat, mert ha ma bejönne hozzám valaki, illetve bárki az utcáról, az is lehet, hogy többet tudna az ingatlanszakmából.
Persze ez sem baj, ha valaki végre rá szánja az időt a tanulásra és hallgat a mentorára utólagosan.
Erre lehet, hogy most azt gondolod, hogy mi a probléma ezzel, hiszen a 10 éves is el tudná adni az ingatlant.
Való igaz.
A hajdani feleségem balatoni nyaralójába, amikor kiadta egy utazási iroda foglalkozott vele és általános iskolás lányok jöttek mindig a németekkel mutatni nekik az ingatlant. Ha eladó lett volna a nyaralója, akkor innét már csak egy lépés lett volna eladni a németnek a házat.
Mi a lényeg az ingatlanosokról?
Persze téged, csak egy dolog érdekel, hogy el legyen adva az ingatlan, semmi más.
Csak adja el már valaki a lakásodat jó áron, kit érdekel, hogy mit csinált előtte és hová megy utána?
Ez mind oké és érthető is, viszont egy a dolog lényege, hogy már többnyire nem elég a jó ár és jó eredményekhez egy lakás hirdetést fel dobni a helyi lapba. Ennél már sokkal több kell. Most nem kezdem el felsorolni, hogy hogyan kell fényképezni, szövegezni a hirdetést, hogyan kell nyilvánosságra hozni és hol, hiszen ezt már unalomig elismételték és elmondták videókban, podcastokban is, nem kezdem el már megint.
Ha semmi nem érdekel, az érdekeljen, hogy mi van akkor, ha baj van, mert azt mondják, hogy addig nincs baj, amíg nincs baj.
Na látod erre is kell többek között egy olyan rutinos, tapasztalt ingatlanos, aki előre felismeri az esetleges bajt, mert már annyi ingatlant és vevőt látott és nem várja meg a baj létrejöttét, vagy ha már megvan a baj, akkor azonnal tudja, hogy hová nyúljon és tudja enyhíteni a kárt. Ilyen esetben, pedig nem mindegy, hogy kit bíztál meg a lakásod eladásával. Az sem mindegy persze, hogy a módszereivel, tárgyalás technikájával lehet, hogy többet, kedvezőbb feltételeket el tud neked érni, mint olyan, aki csak bámul rád, meg az ingatlanra, mint borjú az új kapura.
Arról a gyakorlatról meg ne is beszéljünk, amikor felveszi valamelyik ingatlanos az ingatlanodat, majd eltűnik a szakmából és már más néven hirdetik az ingatlanodat a rengeteg irodában lévő név és arc közül, akit nem is ismersz és nem is látta az ingatlant és ez akár eljátszódik 4-5 ször is az értékesítés időtartama alatt. Gondolom mivel nagyon ismerik az ingatlant jól fognak tárgyalni a vevőkkel, érdeklődőkkel, nagyon tudják majd nekik ajánlani a lakásodat és nagyon jó árat el tudnak érni..
A szerződés számít, vagy az ember, hogy milyen az ingatlanos?
Eljutottunk odáig, hogy szerintem nem is annyira a szerződés számít, hanem milyen szakember, vagy amatőr az ingatlanos, illetve inkább azt mondanám, hogy az ember is számít, meg a szerződés is. Először is ostobaságot, számodra káros feltételeket ne írj alá, olvasd át a szerződést, mielőtt megkötöd, ha nagyon nem tetszik tedd szóvá, de azért nézd meg, hogy kivel kötsz ingatlanközvetítői megbízást. Ezenkívül ne feltétlenül a legszinaptikusabbal érdemes kötnöd, nem a legszebb ügynöknővel, hanem a jó szakemberrel, mert végül is abból lesz hasznod.
Tudod megy a harc az ingatlanosok között a szimpátia elnyerésért, ki mond nagyobb árat és így tovább, de ez nem feltétlenül van összefüggésben az ingatlan szakmai tudással.
Melyik ingatlanközvetítői szerződés lehet a legjobb választás?
Az ingatlaneladás egy fontos döntés, és az ehhez kapcsolódó szerződések megkötése is komoly gondolkodást, odafigyelést igényel. Az ingatlanközvetítői szerződések különböző típusai eltérő feltételeket és előnyöket kínálnak.
Most pedig részletesen bemutatom a leggyakoribb szerződéstípusokat, hogy megkönnyítsem a döntésedet.
Az ingatlanközvetítői megbízási szerződések típusai:
A nem kizárólagos és a kizárólagos szerződéseket általános és exkluzív szerződésnek is szokták nevezni és egyéb máshogy is.
A klasszikus ingatlanközvetítők háromfajta megbízási szerződéssel dolgoznak. Azokat értem klasszikusnak, akik csak ingatlant közvetítenek, mert olyanok is vannak, akik csak hirdetik az ingatlanodat és olyanok is, akik hirdetik is, meg tanácsokkal látnak el.
Vannak ingatlan irodák, melyek egyáltalán nem alkalmaznak kizárólagos, csak nem kizárólagos és fél kizárólagos szerződést.
Mások csak kizárólagos szerződést kötnek és vannak, akik mindhárom szerződéstípust használják a megbízó igényétől függően.
Javaslom, hogy alaposan olvasd el, értelmezd a szerződést és csak azután írd alá. Amennyiben nem vagy biztos a dolgodban, akkor inkább kérj időt.
Nézzük meg bővebben az ingatlanközvetítői megbízási szerződéseket!
• Általános ingatlanközvetítői megbízási szerződés:
◦ Mi a lényege? Bárki kereshet vevőt az ingatlanodra, te magad is, vagy más ingatlanközvetítők is.
◦ Előnyök: Nagy fokú szabadság, több lehetőséget kínál a vevő megtalálására.
◦ Hátrányok: A hirdetések széttagolódhatnak, ami zavart okozhat a vevőkben. A több ingatlanközvetítő között nehezebb nyomon követni az érdeklődéseket. Az ingatlanosok többsége nem áll komolyan az ilyen szerződésekhez, mert sokkal kisebb az esélyük a jutalékhoz, mintha, csak ők árulnák az ingatlant, tehát nagyon komoly munkát itt ne várj! Akár több ingatlanos is kérheti tőled a jutalékot szerencsétlen esetben.
• Fél kizárólagos ingatlanközvetítői megbízási szerződés:
◦ Mi a lényege? Csak te és a kiválasztott ingatlanközvetítő kereshet vevőt az ingatlanodra.
◦ Előnyök: Jobb kontroll az értékesítés felett, az ingatlanközvetítő jobban fókuszálhat az ingatlanodra.
◦ Hátrányok: Ha te magad szeretnél is keresni vevőt, akkor is köteles vagy kifizetni a jutalékot, ha az ingatlanközvetítő talál vevőt. Ez már kedvezőbb az ingatlanosoknak, de továbbra se várd el tőlük ennél a szerződés típusnál, hogy felszántsák neked az ingatlanodért a környéket.
• Kizárólagos ingatlanközvetítői megbízási szerződés:
◦ Mi a lényege? Csak a kiválasztott ingatlanközvetítő kereshet vevőt az ingatlanodra.
◦ Előnyök: A legprofibb megközelítés, az ingatlanközvetítő minden erőforrását az ingatlanod értékesítésére fordítja. Nem sajnálják az ingatlanközvetítők általában ennél a szerződés típusnál az erőforrásokat és anyagi forrásokat az ingatlanod hirdetésére, propagálására.
◦ Hátrányok: Kevesebb szabadság, hosszabb időtartamra szólhat a szerződés.
Na, de mi van a gyakorlatban a kizárólagos megbízásokkal?
Vigyázz, mert vannak ingatlanosok, akiknek a cégnél ki van adva, hogy csak kizárólagos szerződést kössenek és visszaélhetnek a jóhiszeműségeddel! Magyarul sportot űznek a kizárólagosságból. Ezt a céges gyakorlatot akkor tudod előre látni, ha megnézed az ingatlanirodák honlapjait és a legtöbb ingatlan hirdetésnél fel van tüntetve, hogy „kizárólagos megbízás”, „csak nálunk” és így tovább, felhívás, hogy kizárólagosban foglalkoznak az ingatlannal.
Előfordul, hogy aláírsz egy kizárólagos szerződést egy nagy sok ingatlan ügynökös cégnél, aztán pár nap múlva azt látod, hogy akár húsz különböző ott dolgozó ingatlan ügynök és ingatlan iroda hirdeti a lakásodat. Hogyan lehetséges ez?
Úgy, hogy a nagy cégek gyakran megnyitják az ingatlan adatbázisaikat más partnereknek is és boldog boldogtalan ingatlan ügynök és a sajátjaik is mindannyian foglalkozhatnak az ingatlanoddal, anélkül hogy látták volna és kapcsolatod lett volna veled. Magyarul kis millióan hirdetik az eladó ingatlanodat, anélkül hogy ismernéd az ingatlan ügynököket.
Mire gondol ilyenkor valószínűleg egy normális vevő?
Mi a baj ezzel az ingatlannal, miért nem tudják eladni és miért hirdetik ennyien, nem is érdekel a problémás ingatlan, meg sem nézem, vagy jócskán kell belőle alkudni, hogy a maradékból a rejtett problémákat meg tudjam javítani.
Ez nem feltétlenül rossz, de jó, ha tudod, mire számíts.
És itt jöhet a képbe plusz egy megbízási mód: az eseti megbízási szerződés.
Ez akkor jöhet jól, ha egy ingatlanközvetítő azzal hív fel, hogy van egy vevője, aki pont a te lakásodat venné meg, vagy pont ilyen lakást keres a vevője. Ilyenkor nem kell hosszú távú elköteleződés, csak erre az egy esetre szól a megállapodás.
• Eseti ingatlanközvetítői megbízási szerződés:
◦ Mi a lényege? Az eseti megbízás, csak egy alkalomra szól, egy vevőre.
◦ Előnyök: Nem kell elkötelezned magadat hosszútávra, csak egy alkalommal és, ha nem sikerül mondhatod, hogy köszi, ennyi elég is volt.
◦ Hátrányok: Nem dolgozik neked tovább az ingatlanos.
Melyik ingatlanközvetítői megbízási szerződés a megfelelő?
A választás a személyes preferenciáidtól, az ingatlan típusától és az eladási feltételektől függ.
Pár gondolat, amire figyelj az ingatlanközvetítői szerződéskötéskor!
• Jutalék: Értesülj a pontos jutalék mértékéről és a fizetési feltételekről.
Általában a kizárólagos megbízás jóval olcsóbb kell, hogy legyen, mint az általános.
• Szerződés időtartama: Mennyi ideig érvényes a szerződés?
Adott esetben a határozott és a határozatlan idejű is jó lehet, az igényektől függ.
• Mikor jár az ingatlanosnak a jutalék? Ezt meg is kell beszélnetek és olvasd el, értelmezd is a megbízást, hogy mely esetben, esetekben jár az ingatlanosnak a jutalék.
Tudod a barátság alapja a pontos megállapodás!
• Felmondási feltételek: Milyen körülmények között mondhatod fel a szerződést?
Bármilyen szerződést fel lehet mondani, azt ne hidd el egy ingatlanosnak sem, hogy nem lehet felmondani, de nyilván fontosak a szerződésben meglévő feltételek, hogy mit írtál alá.
• Marketingstratégiák: Hogyan fogja hirdetni az ingatlanközvetítő az ingatlanodat?
Mit tesz a sikeres lakás eladásért?
• Kapcsolattartás: Hogyan tartja a kapcsolatot veled az ingatlanközvetítő? Ő foglalkozik csak az ingatlanoddal, vagy mások is hirdethetik.
A franchise hálózatoknál és a több személyes ingatlan irodáknál bele futhatsz könnyen olyanba, hogy 8-10 ügynök is hirdeti esetleg az ingatlanodat anélkül, hogy látták volna az ingatlanodat. Ez káros lehet számodra.
Mire figyelj még ingatlanközvetítői megbízáskötéskor?
1. Olvasd el alaposan a szerződést, mielőtt aláírod! Ne siess, ne hagyd, hogy sürgessen az ingatlanos.
2. Amennyiben ködösít, a kérdéseidre nem válaszolt tisztán, érthetően, akkor ne köss vele szerződést!
3. Nézz utána az ingatlanosnak! Googlizz, nézd meg a lakás hirdetéseit, olvass véleményeket róla.
4. Ne bízz meg minden jelentkezőt! Limitáld az értékesítésben résztvevő irodák számát.
5. Figyelj oda, hogy ki a megbízottad! Nem mindegy, hogy egy tapasztalt profi ingatlanszakértő, vagy valaki, aki múlt héten még biztosítási ügynök volt, jövő héten meg ki tudja mit fog csinálni.
Miért fontos egy megbízható ingatlanközvetítő?
Egy tapasztalt és megbízható ingatlanközvetítő segíthet:
• A megfelelő ár meghatározásában: Egy profi ingatlanközvetítő pontosan felméri az ingatlanod értékét és meghatározza a reális eladási árat.
• A megfelelő vevő megtalálásában: Az ingatlanközvetítő széles vevői körrel rendelkezik és hatékony marketingstratégiákat alkalmaz.
• A tárgyalások lebonyolításában: Segít a sikeres vétel-eladási szerződés megkötésében.
• A bürokratikus feladatok elvégzésében: Az ingatlanközvetítő leveszi a válladról a papírmunkát.
És így tovább, tovább és tovább..
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Amikor szerződés nélkül hirdeti az ingatlanos a lakásodat. Jó ez neked?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
