Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Hogyan érheted el, hogy ne nyögvenyelős legyen az ingatlanod eladása, hanem licitálni akarjanak rá a vevők?
Amikor ingatlant adsz el, a legnagyobb rémálmod talán az, hogy hónapokon, vagy akár éveken át alig akad érdeklődő, majd végül kénytelen leszel az eredetileg elképzelt ingatlan árnál jóval olcsóbban eladni majd valakinek, aki nagy kényszeredetten ad végre egy árajánlatot, aztán nagy izzadságcseppes, kín keserves alkuk után megegyeztek, majd nagy kegyesen kifizeti a vevő az ingatlan vételárát, mintha ő tenne neked szívességet, te pedig nagy levegőket veszel az eladást követően, hogy végre túl vagy az egészen és megfogadod, hogy soha többé ingatlan eladás..
Az ingatlan licit helyzet kialakulásának forgatókönyve
Ezzel szemben van egy másik forgatókönyv: a vevők licitálni kezdenek egymás ellen, egymásra és az ingatlanod az eredeti árat meghaladó összegért talál új tulajdonosra, de legalább az eredetileg elképzelt közelében lesz a vételár, nem pedig a béka segge alatt, amelynek a végén az ingatlanod olyan lesz a vevőnek, mint egy ajándék.
Ez nem álom, hanem egy elérhető cél, ha tudod, hogyan kell felkészülni az ingatlan eladásra és helyesen kezeled a folyamatot.
A legutóbbi 4 ingatlan eladásom közül konkrétan 2 esetben volt ingatlan licit
Az ingatlanpiac és az ingatlan értékesítés nem egy unalmas, szürke valóság. Sőt, egy stratégiai játszma, ahol az okos eladók – mint te – irányítják a folyamatokat, nem pedig őt irányítják nagy kegyesen a vevők.
Képzeld el, hogy nem egy egyszerű ingatlan eladásról van szó, hanem egy igazi versenyről, ahol te vagy a főszereplő, és a vevők egymással vetélkednek az otthonodért, ingatlanodért!
Az elmúlt évtizedekben rengeteg tapasztalatot gyűjtöttem, és most megosztom veled azokat a titkokat, amikkel garantáltan feldobhatod az ingatlanértékesítésedet.
A siker kulcsa: Tudatos felkészülés és a rutin
Mindig és minden ingatlannál összejöhet a licit helyzet?
Azt azért szögezzük le már az elején, hogy a licit nem minden esetben jön össze és ez nem is baj, hiszen abban az esetben is lehet elégedett az ingatlan eladója és a vevője is, ettől függetlenül is kialakulhat egy win-win szituáció, de ha tudatosan csinálod az egész ingatlan értékesítési folyamatot, nemcsak hagyod, hogy a szél fújdogáljon ide, oda és vársz a szerencsédre, valamint, olyanok az ingatlan adottságai és a lakáspiac is mozog ott, ahol el akarod adni az ingatlant, akkor van esélyed a licit helyzet kialakulására.
A sikeres ingatlan licit helyzet megteremtésének alapjai: megfelelő előkészítés, kommunikáció, a helyzet kialakítása és bizalom az ingatlanközvetítő irányába
Az utóbbi négy ingatlan, amit eladtam, mind más-más történetet mesél, de a közös pont az, hogy minden esetben elértük a lehető legjobb árat.
Két alkalommal licitáltak az ingatlanokra, az egyik esetben több millió forinttal többet kaptunk az eredeti elképzeléshez képest.
A 3. ingatlannál pedig 200 ezer Ft volt csak az alku, de csak azért, mert az eladó magsértett egy örök alapszabályt, azt, hogy nélkülem kezdett el alkudozni és egy gyenge pillanatában 200 ezer forintot engedett, amikor, akár többet is kaphatott volna a kitűzött irányárnál..A 4. ingatlannál, amely sajnos nem a keresettebb fajtájú, tipikusan nehezen értékesíthető ingatlan kategóriába tartozik, 2 hónapig alkudoztam a vevővel, amire megtört, elfáradt és az utolsó két napban két lépcsőben még először 1 millió forintot, majd 500 ezer forintot emeltünk a végső ingatlan eladási áron..
Hogyan alakult ez így, hogy nem mi könyörögtünk a vevőknek, hanem ők keresték a kapcsolatot velünk?
A kulcs az ingatlan értékesítési stratégia, kommunikáció, amit nagy vonalakban megosztok most veled.
Nem árt azért a megfelelő ingatlanpiac sem és a jó ingatlan adottság, mint korábban említettem..
Az ingatlanpiac nem egy unalmas, szürke valóság. Sőt, egy olyan stratégiai játszma, ahol az okos eladók – mint te – irányítják a folyamatokat, nem pedig őt irányítják nagy kegyesen a vevők.
A lakáspiaci helyzet és az ingatlan állapota, adottsága
Az ingatlanpiac állapota meghatározó tényező. Ideális esetben keresleti piacon kell eladnod, ahol a vevők aktívan érdeklődnek az ingatlanok iránt. Az újszerű, felújított ingatlanok iránti kereslet kiemelkedő; becslések szerint a vevők 70%-a ezeket keresi.
Ezzel szemben a lepusztult ingatlanokat nehezebb értékesíteni, még ha van is rájuk kereslet, de megfelelő stratégiával még azoknál is lehet licit helyzetet elérni.
Igen, lehet, mert például a 2 licitált ingatlanom közül az egyik egy lepusztult, teljesen felújításra szoruló ingatlan volt, ezzel még számomra is megdőlt az a teória, hogy csak szép, újszerű ingatlanokra licitálnak a vevők!
Hely, a hely és a hely, az ingatlan adottságának a fontossága
Aztán, ami még nagyon fontos, hogy hol van az ingatlan. Tudod a hely, a hely és a hely, ez már egy elcsépelt mondás.
Nem mindegy az ingatlan mérete sem, bár nemcsak a kis ingatlanokat keresik, hanem a nagyobbakat is, de más szegmens.
Egyszóval az ingatlan adottsága, elhelyezkedése egy fontos tényező, de ez sem minden sok más kell még a sikerhez, az ingatlan licit helyzet kialakulásához..
Első lépés: Reális ingatlan árazás és nem túlárazás!
A túlárazás az egyik leggyakoribb hiba, amit a lakás tulajdonosok elkövetnek. Sokan gondolják, hogy magasabb árat tűznek ki, mondván, majd jó nagyot engednek belőle. Ez azonban elriasztja a komoly vevőket, és az ingatlan „kiéghet” az ingatlan piacon a tulajdonos meg elfárad. Mire a tulajdonos megelégeli a várakozást, már gyakran csak jóval az elvárt lakásár alatt tudja eladni az ingatlant.
Egy profi ingatlanközvetítő segít megtalálni azt az egyensúlyt, ahol az ingatlanár elég vonzó ahhoz, hogy érdeklődést generáljon, de elég magas ahhoz, hogy reális esély legyen a megfelelő lakásár kialakítására.
Második lépés: Az ingatlan színpadra állítása
A lakás színpadra állítása nem úri huncutság, hanem egy hatékony eszköz. Mindenekelőtt elpakolás. Egy rendezett, tiszta, személyes tárgyaktól mentes ingatlan sokkal nagyobb eséllyel ragadja meg a potenciális vásárlók figyelmét. Ha szükséges, kisebb hibák javítása, egy friss festés, vagy néhány ízléses dekoráció csodákra képes.
Harmadik lépés: Kiváló minőségű fotók, ingatlan videó, jó szöveg és célzott hirdetések, széleskörű lakáshirdetés
Egy rossz fotóval pillanatok alatt elijesztheted a potenciális vevőket, úgy hogy meg sem nézik a lakást.
Gondolj bele: ha autót hirdetsz, kitakarítod, lefotózod a legjobb oldaláról.
Ha pedig magadat hirdeted egy társkereső oldalon kívánatos fotókat raksz fel magadról nem de? Különben olyan minőségű érdeklődők jelentkeznek csak, amikor meglátod őket elfutsz és inkább egyedül maradsz, gyorsan elmegy a kedved az egész társkeresésditől.
Miért ne tennéd ugyanezt az ingatlanoddal?
Profi fotók és egy jól megírt, szegmentált hirdetésszöveg a várt érdeklődőknek az alapja annak, hogy a megfelelő, pénzzel rendelkező érdeklődőket, ne pedig ingatlan turistákat és fikázó embereket vonzd be.
Fontos, hogy a hirdetés szövege ne csak információkat tartalmazzon, hanem érzelmeket is keltsen. Mutasd meg, milyen élet várja az új tulajdonost! Ha például fiatal családokat célzol, emeld ki a közelben lévő játszóteret vagy iskolát. Ha befektetőket, hangsúlyozd az ingatlan bérbeadási potenciálját és így tovább és tovább…
Az ingatlanvideó fontossága
Az ingatlan videó azért fontos, mert figyelemfelkeltő. Én már 2008-óta készítem az ingatlan videókat, akkor felismerve a videó fontosságát. Akkoriban még videó felvevővel dolgoztam, ma már speciális eszközzel.
A közösségi portálok a sima bejegyzésen és a képeken túl preferálják őket, valamint ott vannak a videós hirdető oldalak.
Egyszóval megkerülhetetlen az ingatlan hirdetéshez a figyelem felkeltéshez és a széleskörű látogatói réteg eléréséhez.
Széleskörű lakáshirdetés azt jelenti, hogy széles körben kell hirdetni az eladó ingatlant
Ez nem azt jelenti feltétlenül, hogy minden fellelhető ingatlanokkal foglalkozó ingatlanportálon kell hirdetni, ahol csak lehet, hanem azokon, amiket már az ingatlanközvetítő rutinból tudja, hogy esélye van eladni az ingatlant. Ezt azonban nem kell túllihegni, mert rutinból tudom, hogy ha rossz az ár, az ingatlan és itt a cikkben leírt feladatok nincsenek megfelelően elvégezve, akkor hirdethetem bárhol nem hiszem, hogy lesz érdeklődő. Ha viszont felrakom a saját ingatlan oldalaimra és mindez jó, akkor azok is vannak annyira ismertek és látogatottak, hogy ott is meg fogják találni a vevők, ez ennyire egyszerű, de azért biztonságból az ember hirdeti más népszerű oldalakon is az eladó – kiadó ingatlant.
Egyéb ingatlanközvetítői lakás értékesítési lehetőségek
A lakás hirdetéseken túl általában a valamire való ingatlanközvetítők rendelkeznek partnerekkel, akik szintén hozhatnak vevőket és regisztrált vevők is vannak, akiknek csak elég szólni, hogy bejött egy olyan ingatlan, amire érdeklődtél gyere nézd meg. Példának okáért az egyik licitemnél az egyik licitáló is egy ilyen vevő volt, akinek szóltam, hogy ha érdekel az ingatlan, amit most vettem fel licitálhatsz.
Amikor lemásolod az ingatlanosok hirdetési szövegét..
Figyelj csak! Ne másold le az ingatlanosok szövegét, mert nehogy azt hidd, hogy az jó, nagyon sok kezdő, tapasztalatlan ingatlanos van a lakáspiacon, nem is gondolnád mennyi és, ha kikopízod a lakás hirdetését, vagy éppen leutánozod őket egy jó terjengős, semmit mondó szöveggel még nagyobb lehet a gondod, mint addig, de minimum kinvetehetnek..
Negyedik lépés: A kommunikáció és a licit kialakítása, levezetése
A licit szituációk megteremtése és kezelése egy külön művészet, amelyet lehet tanulni, de főként a gyakorlatban lehet megtanulni.
Itt nem csak az a fontos, hogy több érdeklődőt vonzz be, hanem az is, hogy megfelelően kezeld a vevő jelölteket és a megfelelő érdeklődőket vonzd be, akik nem komolytalanok.
Egy tapasztalt ingatlanközvetítő ismeri azokat a technikákat, amelyekkel a vevőkben megteremthető az a fajta „nyomás”, ami a licitáláshoz vezet.
Ötödik lépés: Az eladó motiváltsága és a feltétlen bizalom az ingatlanközvetítőd irányában, enélkül neki se állj..
Az eladó motiváltsága, vagy motiválatlansága
Ha nem vagy motivált az ingatlanod eladásában, akkor ne kezdj bele és ne is foglalkoztass ingatlanközvetítőt, inkább magad próbálkozz és hirdetgesd az ingatlanodat hátha, meg tesztelgesd csak a lakáspiacot, hogy mekkora érdeklődés lehet az ingatlanodra. Vannak ilyenek, akik sok éve hirdetnek, közben ki is adogatják az ingatlant és mindig más árral, más képekkel, szövegekkel hirdetnek, váltogatják az ingatlanosaikat – mint más az alsó gatyáját – akik minden ingatlant vállalnak és mindenre ugranak ész nélkül, csak hogy megsimogassák a cégnél a buksijukat a teljesítményükért. Tudod mindig vannak újak, rengetegen vannak, akik ugranak boldogan minden ingatlanra, azokra is, akiknek én már fel sem veszem a telefont, ha küldenek egy emailt, akkor az a spam mappában landol..
Komoly eredményeket, csak komoly ingatlan eladókkal, megbízókkal lehet elérni, akik a kérdésekre nyíltan válaszolnak és nem titkolóznak és mindenek előtt komolyan gondolják és nem ugrálnak össze vissza.
A feltétlen bizalom az ingatlanközvetítőd irányában
Ez tulajdonképpen talán a legfontosabb az összes az eddigi leírt pont közül. Tudod mi a közös mind a 4 ingatlannál?
Csak egyetlen egy közös volt csupán, az, hogy csak engem bíztak meg az ingatlan eladói az ingatlanközvetítéssel és hagytak dolgozni, nem mondták fel időközben az ingatlan közvetítői megbízást, nem cseszegettek, a bizalom korlátlan volt felém, tudták, hogy jó kezekben van az ingatlanuk.
Nem próbáltak semmit titkolni már a kezdetektől a megismerkedésünktől, pedig előtte sohasem beszéltünk egymással, voltak, akiket soha nem láttam, de már az első találkozáskor minden kérdésemre nyíltan válaszoltak, nem próbált egyik tulajdonos sem ködösíteni, elfogadtak engem, úgy ahogy vagyok és tulajdonképpen minden kérdésemre megkaptam a választ, ami fontos volt számomra az ingatlan értékesítéssel kapcsolatban.
Az ingatlanokkal kapcsolatban, csak én kommunikáltam a vevő jelöltekkel.
Ha megkeres a vevő, megpróbálva kigolyózni az ingatlanközvetítőt
Az is előfordulhat, hogy egy vevő személyesen próbál alkudozni veled, megkeres a munkahelyeden, lakásodon, ismerősi körön keresztül, Fészbuksin.
Ilyenkor nagyon fontos, hogy mindig az ingatlan közvetítőn keresztül tárgyalj. Egyetlen óvatlan lépés akár több százezer, vagy akár több millió forintban is fájhat neked, mint ahogy az egyik ügyfelem esetében történt most a 4 közül és utána egész hátralévő életedben az fogja nyomasztani, hogy ebből az ingatlan ügyletből többet is ki lehetett volna hozni, ha hallgatsz az ingatlanközvetítődre és ráhagyod a munkát, hiszen azért fizetsz, vagy miért?
Ilyen ….urva világ van, a 4-ből 2 ingatlan tulajdonost megkeresték nélkülem, az egyiket majdnem megingatták, de szóltak, ugye, mivel említettem nyitott emberekről van szó, és én visszafordítottam a helyzetet, mondva, hogy fejezzék be a tárgyalást a vevővel, az egyik lakás eladómnak másfél millió forint lett a nyeresége az eredeti elképzelt vételárhoz képest..
Egy másik ház tulajdonost is megkereste a Fészbuksin keresztül az egyik vevő, aki az egyik Vasárnap este a végén majdnem veréssel fenyegette meg az ingatlan tulajdonosát nő létére, hogy miért nem neki adja el az ingatlant, miután neki állt vele tárgyalni, de ő is elmondta szerencsére.
Miután ő is belátta, hogy csak én csináljam, az a jó, ha én tartom csak a kapcsolatot a vevő jelöltekkel 4 millióval többet kapott egy licitet követően egy másik vevőtől.
Ugye, ugye az ingatlanközvetítő nem csinál semmit, kár neki a pénz..
Tulajdonképpen az én esetemben totál nem jött be az a közvélekedés, hogy minek ingatlanközvetítő, hiszen te is el tudod adni saját magad az ingatlanodat, felesleges pénzkidobás.
Én az utolsó fillérig megdolgozom minden egyes ingatlan esetében a pénzemért és, ami nagyon fontos jogbiztonságban vannak velem az eladók, ha rajtam keresztül tárgyalnak a vevőkkel és megkapják a közel 30 éves ingatlanpiaci rutinomat.
Az ingatlan eladók még sohasem sajnálták nekem kifizetni az ingatlanközvetítői jutalékomat, amikor meg licit helyzetek alakulnak ki, akkor meg bőven, van mikor, akár 3 szorosan is megkeresem a jutalékomat.
Egyébként sokszor hallok tényleg olyanokról, hogy kár volt kifizetni az ingatlanosoknak a jutalékokat, szinte semmit nem csinálnak, csak fenyegetőznek és követelőznek, mint alább olvashatod..
Amikor kizárólagost kötsz az ingatlanossal, de te is hirdeted az ingatlant
Véleményem szerint ez az egyik legnagyobb bulshit, magyarul hülyeség..
Igen, tudom, hogy egyes ingatlanos cégek megengedik, hogy te is hirdesd az ingatlanodat velük párhuzamosan – főleg a Franchische ingatlan hálózatok szeretik ezt a beetetési módszert alkalmazni, mert ez milyen jó lesz majd neked, mert milyen jó, hogy jó hosszú, legalább 1 éves szerződést kötöttetek és még el is adhatod saját magad az ingatlanodat – hát rajta, de gondolj bele, ha festő lennél mit szólnál, ha a munka közben oda jönne a házigazda és beleokoskodna a melódba és veled együtt el kezdené festeni a falat, ha meg valamelyik nap nem mennél saját maga folytatná tovább a munkát, amíg nem mész megint.
Tudod én össze is pakolnék és elhúznék gyorsan, mint a vadlibák, had festegessen magában tovább..
Valami ilyesmi ez is, meg hát mire fizetsz? Fizess csak jóízűen, ha azt választod, meg még licitáltasd is meg a vevőidet saját magad, vidd végig egyedül az ingatlan licitálási folyamatot, remélem sikerülni fog..
Természetesen nemcsak ettől az 5 ponttól fognak licitálni az ingatlanodra a vevők, ha fognak..
„Übung macht Meister”
Ez a blog cikkem egy kis ízelítő csupán, egy gondolat ébresztő csak, hogy licit helyzetet is ki lehet alakítani az ingatlanod körül, illetve kialakulhat. Nemcsak az 5 pontban leírtakat kell elvégezned, hanem ehhez megfelelő kommunikáció és sok minden kell még, amit főként tanulni lehet és a hosszú évek gyakorlatával lehet elsajátítani..ismered gondolom azt a német mondást, hogy „Übung macht Meister”
Miért érdemes tapasztalt ingatlanközvetítővel dolgoznod?
Az ingatlan eladók számára gyakran problémát jelent az ingatlan irányárának meghatározása, úgy, hogy ne legyen túl árazva az ingatlan, de még pont eladható legyen és licitre hivogassa a vevőket. Ugyanígy problémát okoz gyakran a komoly vevői ajánlatok kezelése, amik súlyos anyagi veszteséget is okozhatnak.
Az ingatlanszakmai támogatás a licitálás és alkudozás során pedig több százezer forintot, de akár milliókat is eredményezhet az ingatlan eladás végén.
Nem mindenki születik ingatlanpiaci szakértőnek, sőt senki sem. Ha valaki csak néhány alkalommal adott el lakást, vagy annyiszor sem, nem biztos, hogy megvan a szükséges tapasztalata a nehezebb és nem sablonos helyzetek kezeléséhez.
Én 1996 óta dolgozom ezen a lakáspiacon, és számtalan sikeres lakás, családi ház, telek, nyaraló, hétvégi ház, zártkert és így tovább ingatlan eladásban vettem részt.
Ne aggódj, ha nem megy ez a licitálós helyzet megteremtése, nekem is kb. 10-20 évembe került, amíg rá éreztem igazán az ízére, meghát bátorság is kell hozzá, mert, aki nem fog nyerni az általában ha nem is haragszik meg, de nem fog szeretni többé, de az ingatlan üzlet nem is a szeretetről szól, ezt kell először is megérteni.
Németül is beszélek, így az ingatlanodat akár külföldi vevőknek is hatékonyan tudom hirdetni. Ráadásul ingatlanközvetítői, de még hitelközvetítői végzettségem is van, ami biztosítja, hogy jogilag és szakmailag is a legjobb tanácsokat kapod.
Miért éppen engem válassz Sipos András ingatlanközvetítőt?
Az ingatlanod eladása nem kell, hogy stresszes és nyögvenyelős folyamat legyen. Egy profi ingatlan és hitel közvetítővel az oldaladon gyorsabban, magasabb áron értékesítheted a lakásodat, de legalább nem a béka segge alatti áron, ha partnerem leszel mindenben és megfogadod a tanácsaimat.
Bízd rám az ingatlanod eladását, és garantálom, hogy mindent megteszek azért, hogy elégedett legyél az eredménnyel.
Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
