Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?

Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?

Amennyiben ingatlan ügyed lesz, akkor jó, ha tudod, hogy foglalót, vagy előleget érdemes átadnod, vagy átvenned biztosítékként.

Foglaló, vagy előleg? Melyik számodra az előnyösebb?

Ingatlan ügyletek során általában nagy pénzek és nagy tétek forognak, ezért nagyon nem mindegy, hogy miben állapodtok meg foglalóban, vagy előlegben.
Téves döntés esetén sok idő és pénz veszhet el és sokat lehet idegeskedni.

A konkrét ingatlan ügyed ismerete nélkül és anélkül, hogy ismerném az igényeidet és kockázattűrésedet nem lehet megállapítani, hogy melyik számodra az előnyösebb az előleg, vagy a foglaló, így vedd úgy, hogy a mostani blog cikkem tájékoztató jellegű.

Mit jelent a foglaló, vagy az előleg, melyik mit jelent?

Mit jelent az előleg?

Az előleg a vételár egy része, semmi több, nem biztosíték, nincs szankció funkciója.
Természetesen, csak akkor beszélhetünk róla, ha nem egy összegben fizeti ki a vevő a vételárat. Mivel az előleg, csak a vételár egy része, ha a felek meggondolják magukat, vagyis visszalépnek az ingatlan megvásárlásától, illetve az eladástól, akkor az előleg visszajár a vevő részére, tehát az előleg visszajár, ha az adásvétel nem jön létre.

Az én ingatlanközvetítői tevékenységem során mikor jött szóba egyáltalán az előleg?

Nézzük az ingatlan szakmai gyakorlati tapasztalatokat!

1996-óta forgalmazok és közvetítek ingatlanokat és eddig elenyésző számban, egypár esetben fordult elő előleg nálam.

Én nem szorgalmazom az előleget, sőt az eladóimnak és a vevőimnek is azt mondom, hogy ne alkalmazzák, mert véleményem szerint nincs sok értelme, csak egymás pénzét cipelgetik, vagy utalgatják, adott esetben fölöslegesen, plusz nem biztosíték, tehát viszonylag nyugodtan sem tudnak aludni.

Egy-két esetben volt előleg, amikor a vevő attól félt, hogy nem kapja meg a lakáshitelt és az előleghez ragaszkodott, de már nem szorgalmazom ezt a megoldást.
Manapság a vevőknek is azt mondom, hogy előre, még mielőtt lakást néznek, járják végig a bankokat, vagy keressenek egy jó hitelközvetítőt, nézzék meg, hogy nincsenek-e BAR listán, kérjenek előzetes szűrést a bankban, hogy várhatóan kapnak-e hitelt és mennyit és arra az ingatlanra kapnak-e hitelt, amit meg akarnak vásárolni, amint már megvan a kinézett ingatlan, tehát kérjenek előzetes ingatlan értékbecslést, mert az sincs kizárva, hogy nem fogja hitelezni az ingatlant a bank, vagy nem olyan mértékben, mint a vevőnek kellene.
Amennyiben nagyon nem biztosak a dolgukban, akkor kérjenek a banktól előzetes írásos hitelígérvényt.

Amennyiben lakáshitelre van szükséged, akkor is keress nyugodtan!

Mit jelent a foglaló?

A foglaló már egy komolyabb kötelezettségvállalás, mint az előleg, szankció funkciója van, ilyenkor, ha eladó vagy és ha a vevő tisztában van a foglaló fogalmával, akkor komolyabban veheted a vevő ingatlan vásárlási szándékát, ha foglalót akar adni.
Amennyiben vevő vagy és az eladó nem akar foglalót átvenni, akkor nem annyira komolyak a szándékai, vagy benned nem látja a komoly, biztos vevőt például fél, hogy nem kapsz hitelt, vagy nincs tisztában a foglaló fogalmában, vagy egy összegben akarja a vételárat készpénzben, vagy utalással, esetleg bocsi nem akar veled üzletet kötni.
Természetesen a foglaló az vevőnek egy nagyobb kockázat, mivel ezt követően nem az ő birtokában lesz a pénz, de egyúttal az eladónak is, mivel, már komolyabbak a foglaló következményei.
A foglaló általában az első vételárrész, a következő részek vételárrészletek, amelyekre az előleg szabályi az irányadók.

Mi jelent pontosan a foglaló?

Amennyiben a szerződés teljesítése meghiúsulásáért egyik szerződő fél sem felelős, vagy mindkettő felelős, akkor a foglaló visszajár.
Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő a felelős, akkor a foglalót elveszíti, ha az eladó felelős a szerződés meghiúsulásáért, akkor a foglaló kétszeresét köteles megfizetni a vevőnek.

Mennyi foglalót adjál át az eladónak?

Lehet, hogy hülyén hangzik, de annyi foglalót adjál, amennyi pénzt adott esetben el tudsz veszíteni, mivel a foglalóval még nem fogsz tulajdoni jogot kapni és nagy eséllyel birtokba sem fogsz kerülni, de tulajdonképpen ugyanez a helyzet az előleggel is.
Amennyiben kétségeid vannak az eladó személyét, megbízhatóságát, az ügylet biztos végig vitelét és teljesítésbe menését illetően, akkor rakd ügyvédi letétbe a foglalót, előleget, vagy szerződjetek közjegyzőnél.

Ingatlanosnak adjál át vevőként pénzt?

Mikor lehet nyűgös és kellemetlen a foglaló?

Mindig gondolt át, hogy biztonsággal vehetsz át, vagy adhatsz át foglalót, mennyire biztos az ügylet végig menetele. Ne adj át és ne vegyél át megfelelő jogi körültekintés nélkül foglalót.
Mindenben biztos vagy, az ingatlan jogi helyzetével is, megnézted és pontosan értelmezted a friss tulajdoni lapot. Nem fognak menet közben a szekrényből csontvázak ki esni?
Vevőként gondold át és nézz utána, hogy az ingatlan biztos, hogy megfelelő lesz a céljaidnak?

Adott esetben a foglaló nyűgös és kellemetlen dolog is lehet, ha rájössz, hogy nem szeretnél a másik féllel üzletet kötni, vagy rosszul állapodtatok meg a szerződésetekben. Azt, hogy megbántad a vételt, vagy az eladást most nem írom ide, mert már ilyenkor az késő bánat, amikor már átadtad, vagy átvetted a foglalót..

Nagyon fontos, hogy ne mindenáron akarj bárkinek bármit eladni, vagy venni bárkitől bármit, tudd elengedni az ügyletet, jól nézd meg előre, hogy kivel szerződsz, vagy és bízd rá magad egy jó, tapasztalt, megbízható és becsületes ingatlanközvetítőre, aki mindent intéz és kommunikál köztetek, és vagy ügyvédre, jogi képviselőre.

A szerződésben pontosan, részletesen legyenek leírva a feltételek, időpontok, összegek, garanciák és pontosan derüljön ki a szerződésből, hogy foglalóról van szó, nem is kerülhessen az szóba, hogy más is lehet.
Az is nagyon fontos, hogy bent legyen a szerződésben, hogy maximum meddig kell kifizetni a hátralevő összeget, összegeket, illetve vételárrészletet, vagy a maradék teljes összeget.

A foglaló nem lehet túlzó mértékű, vita esetén a foglaló mértékét lecsökkentheti a bíróság és az állapítja meg egy perben, hogy túlzott volt, vagy sem a foglaló.
Általánosságban el lehet elmondani, hogy általában 10% körül szoktak átadni-átvenni foglalót.

A foglaló a vételár részét képezi és még egy fontos, a foglaló csak pénz lehet.
Régebben máshogy volt a törvény én például az 1990-es években látra szóló betétet is kaptam foglaló gyanánt, amelyben benne voltak a betét ismérvei, összege, sorszáma..

Mit javaslok, ha kockázat kerülő vagy és megteheted, hogy az legyél, nem kell hitelt felvenned, költöznöd, kiköltöznöd stb..?

Az úgynevezett hocinesze, egyszóval adom és kapom módszer a legbiztosabb, ha tehetem én is így adok el és veszek ingatlant, tehát adom a pénzt és kapom a kulcsot, vagy kapom a pénzt és adom a kulcsot, legfeljebb a vételár legnagyobb, számottevő része a kulcsátadáskor legyen kifizetve egy kisebb biztosíték mellett.
Arra azonban figyelni kell, hogy a biztosíték akkora mértékű legyen, hogy ne érje meg az eladónak 2 szeresen visszaadni, ha jobb vevő jön.
Én már jártam úgy az 1990-es években, hogy még aznap, amikor át adtam a foglalót, a dupláját kaptam vissza, mert jött egy jobb vevő, úgyhogy a túlzottan kismértékű biztosíték sem biztos, hogy biztosíték, úgyhogy egyensúlyozni és mérlegelni kell, mint általában az ingatlan ügyletek során..

A hocinesze módszert, csak akkor tudod használni eladóként, ha csak készpénzes vevőnek akarod eladni az ingatlanodat, az pedig nem biztos, hogy menni fog, vagy nagyon sokáig kell várnod az eladással, mert sok a hiteles vevő és akik állami támogatást is igénybe vesznek a lakásvásárláskor, tehát ez a módszer főleg a vevőknek jó.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon