Ingatlan eladás hibák – 14+1 hiba

Ingatlan eladás hibák – 14+1 hiba

Nemegyszer panaszkodnak magánszemélyek, amikor megkeresnek, hogy támogassam az ingatlan eladásukat, mivel eddig bármit csináltak nem sikerült eladni az ingatlant.
Vannak olyan eladók, akiknek addig voltak érdeklődőik, de az sem ritka, akiknek egy sem.

Ma keresett pont meg egy eladó, egy zalai kisvárosból, hogy már hirdeti régóta az ingatlanát, de csak nem sikerül eladni.
Mindent mondtak a vevők, de ezek nem valódi vételi szándéknak hangzottak, csak kifogásnak, mivel nem tudom miért nem merték megmondani egyszerűen, hogy nem érdekli őket az ingatlan.

Elkeseredésében azt mondta, hogy meghirdeti saját maga és az lesz a cím, hogy eladhatatlan ingatlan.
Nos kedves Olvasóm idáig is könnyen el lehet jutni a csalódottságtól, ha nem figyel egy eladó és ez már igazán demoralizáló lehet, ilyenkor ha szagot fognak a vevő hiénák, akkor alacsony eladási ár lehet a vége, tehát nagyon figyelj, hogy ne juss el idáig.

Az eladó munkahelyet csinál magának..

Amennyiben az eladó saját maga árulja az ingatlanát, akkor tulajdonképpen csinál magának egy rugalmas munkaidős munkahelyet, ami azt jelenti, hogy sokszor ráér, de adott esetben bármikor ugrásra készen kell állni.
Egy olyan munkahely, ahol rugalmas a munkaidő sokaknak való, de sokaknak nem – én élvezem, ezért is vagyok ingatlanközvetítő – ugye mivel bármikor ugrásra készen kell állni, de sok pihi is lehet közben, nem egyenletesen kell dolgozni például 8-16-ig.

Nagyon régen dolgoztam egy biztosítós cégnél és az egyik oktató mesélte, hogy felmérést végeztek az ügynökök körében, akik elhagyták a szakmát és mit gondolsz, hogy mi volt a fő ok, amiért kiléptek? A rugalmas munkaidő..
Amennyiben érdekelne az ingatlanközvetítés rugalmas munkaidővel itt tudsz pályázni

A mostani blog cikkemben eladói hibákat mutatok be, ha saját magad árulod az ingatlant és hozzáfűzöm, hogy mi lenne, ha én foglalkoznék az ingatlannal.

Mik lehetnek a bajok, miért nem sikerült még eddig eladni az ingatlant?

Nem készültél fel előre

Triviális dolognak tűnik, de mint mindenre egy ingatlan vételére és eladására is fel kell készülni, át kell gondolnod sok dolgot, hogy sikeres legyél.

Felkészültél az ingatlanod eladására, gondoltál a részletekre, vagy nem?

Ezekben a blog cikkeimben ezekről olvashatsz:

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt? 1.rész

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt? 2.rész

1-2 mondatos semmitmondó hirdetési szöveg

Számtalanszor látok pár mondatos, talán egy perc alatt sem megírt hirdetési szövegeket, amik tulajdonképpen semmit nem mondanak el a hirdetett ingatlanról. Látszik, hogy szinte semmit nem foglalkozott az ingatlan tulajdonosa a hirdetési szöveggel, nem gondolta át, hogy miért lehet jó az ingatlana a vevőnek, mik az előnyei és főként ki lehet a célcsoportja.

Ennél már csak a hiányosan kitöltött ingatlan adatlap a jobb, amikor továbbra is homályban marad, aki éppen nézi a hirdetést.

Ezzel az a fő baj, hogyha több más hasonló konkurens hirdetést lát a vevőjelölt, akkor türelmetlenül tovább lapozhat és lehet, hogy vissza sem tér erre a hirdetésre, mivel vannak olyan ingatlan hirdető portálok, amelyek megjelölik a már megnézett ingatlanokat.

Azt tapasztalom, hogy a mai világban nincs idejük az embereknek vacakolni, mindent gyorsan akarnak, ha vacakolás van, akkor mennek tovább, azt is gondolhatják, hogy ez egy komolytalan dolog..

Kockás, vagy vonalas, gyűrött papírra rajzolt alaprajz van a hirdetésben

Ennél már csak az a rosszabb, ha nem méretarányos az alaprajz, vagy nincs is.

Hosszú, terjengős hirdetési szövegek

Sokszor látok magánszemélyektől ingatlanos szerű végeláthatatlan hosszú hirdetési szövegeket, valószínűleg próbálják lemásolni a sok ilyen hirdetést alkotó ingatlan ügynököt.
Ilyent ingatlanosok szoktak csinálni, amikor is izzadságszagú kezd lenni a hirdetés, mert érezni, hogy annyira, de annyira el akarja adni ezt a portékát és túl szép, hogy igaz legyen.
Az alkudozó vevők meg ugrásra készek az ilyenekre.

Gondolom olyan is van, hogy előtte ingatlanos hirdette és egyszerűen ki kopizza a hirdetési szöveget a magánszemély bízva abban, hogy ez profi, szuper lesz.

Az ingatlanügynök által készített céglogós képekkel hirdeti az ingatlant a terjengős hirdetési szöveggel 

Ilyeneket is látni, amikor magánszemély az ingatlanügynök cégének logóival ellátott képekkel és az ingatlanos szövegével hirdeti az ingatlanát. Ilyenkor azt nem értem, hogy akkor minek fogadott fel ingatlanügynököt, miért nem maga végzi az ingatlan eladást. 
Ez kb. olyan, mintha felfogadok egy festőt, fizetek neki, de azért oda megyek és én is dolgozok mellette..

Én is jártam egyébként úgy, hogy a céges logóimmal ellátott saját képeimmel hirdette az ingatlanügynök a tőlem lecsaklizott családi házat a saját cégének az oldalán.

Ez már régebben történt, hogy árultam egy házat, megkereste ez az ingatlan ügynök a tulajt – mert ebben a szakmában egyébként szeretnek ilyeneket csinálni – és feltette a hirdetést az én logós képeimmel a franchise országos hálózatos oldalra és sokáig úgy hirdette. Nekem jó volt, mert engem reklámozott, elismerte, hogy jók a képek, meghát ha ilyen a megbízó, akkor örültem, hogy megszabadultam tőle, mert hát szólhatott volna neki, hogy vegye már le az én képeimet az ő ingatlan hirdetéséről, csak azt nem értem, hogy milyen lehet az a cég, ahol ilyent nem vesznek észre hónapokig..Megjegyzem, hogy azóta is dolgozik az aranyos és irodái és dolgozói is vannak, erről meg csak ennyit..

Fényképezés előtt nincs összepakolva a lakás

Jó fényképeket, csak olyan lakásban lehet készíteni, ahol előtte összepakoltak, rendet raktak és személytelenítettek.

Egyébként ugyanennek kell lennie, amikor fogadod az érdeklődőket is, akkor is rend kell hogy legyen és személyteleníteni kell előtte a lakást, minél jobban tágítani és világosítani kell a teret.

Rossz, homályos képek, vagy képek sincsenek

Ez az egyik kedvencem..
Az első, amikor nincs kép. Azt hiszem, ehhez nem is lehet semmit hozzáfűzni, csak annyit, hogy kép sincs..

Amennyiben homályosak, sötétek, kifejezéstelenek a képek pl. Egy 70-es évekbeli szekrénysort mutatnak, akkor tulajdonképpen közel annyit érnek, mintha kép sem lenne, vagy lehet, hogy még rosszabb.
Az egyik ingatlanokat néző ügyfelem mondta egyszer, hogy a munkahelyen, ha nincs ott a főnök azzal szórakoznak, hogy az ingatlan hirdetésekben kimazsolázzák a WC-ékről készült képeket és a WC kefét nagyítják ki, hogy tudod mit nézzenek..
Mondjuk nem tudom miért kell a WC-ét lefotózni, ha magánszemély csinálja, akkor még ok, de ha ingatlanos, akkor inkább nem írok ide semmit..

A kép az egyik legfontosabb egy ingatlan hirdetésben, mert az ragadja meg elsőre a szemet és már úgy érezheti a vevő, hogy megtalálta az igazit, „megdobban a szíve”.

Érteni kell hozzá, hogy mit fotózzunk és hogyan.

Azért látsz még ingatlanosoktól is rossz, semmitmondó fotókat, mert kezdők, vagy egyszerűen nincs hozzá érzékük, vagy nem foglalkoznak vele, ahogy esik úgy puffan..

A profik nem véletlenül használnak minőségi telefont, vagy drága, nagy felbontású eszközöket, luxus házakhoz drónokat a fényképezéshez, én is több százezer forintos, modern eszközzel fényképezek és van több mint 20 éves gyakorlatom plusz hobbim is a fotózás, mást is fotózok.
Vannak például profi fotósok, akik ingatlanok fotózására szakosodtak.

Nem jól megállapított hirdetési ár

Ez a legfontosabb és ezt nagyon könnyen el lehet szúrni, innét kezdve, nagyon sok kin és keserv is lehet az eladás és az sincs kizárva, hogy a végén olcsóbban adod el az ingatlanodat, mintha jól állapítottad volna meg a kezdetekkor az árat.
Ehhez az ingatlanpiac, ingatlanárak ismerete kell és, hogy mit keresnek és mennyiért a vevőjelöltek plusz még nagyon sok mindent, hosszú évek alatt lehet megtanulni, ilyenek az értékbecslők, jobb ingatlanközvetítők, magán ingatlan kisbefektetők..
Ezenkívül ki kell alakítani egy hirdetési árat is, ami ha nem jó, lehet, hogy nehezebben találnak meg az érdeklődők, vagy esetleg meg sem találnak.

Hogyan állapítsd meg az ingatlan árát, házi ingatlanbecslés blog cikkemről itt olvashatsz

Nincs felkészítve a lakás az eladásra

Ideális esetben már a fotózás előtt érdemes felkészíteni a lakást az eladásra.
Egy jó állapotú lakás esetén elég lehet a rendrakás, elpakolás, személytelenítés, de egy rossz állapotú lakásnál érdemes lehet legalább egy kis felújításba kezdeni.

Nem véletlenül újítják fel a befektetők is a lakásaikat az eladás előtt, mert egy felújított, úgymond kész lakást könnyebb eladni, persze ez ár kérdése is.
Hidd el még a színek is nagy szerepet játszanak abban, hogy megtetszik, vagy nem a lakásod a vevőjelöltnek.

Tehát, ha jó árat akarsz és, ha módodban áll, akkor érdemes lehet legalább egy kisebb fajta ráncfelvarrás.
Amennyiben nem csinálsz a lakással semmit, esetleg dohos, cigiszagos, valamint elavult színek vannak a falon, az akár sok százezer, milliókat is kivehet a zsebedből a végén az eladáskor.

Persze át kell eladás előtt gondolni, hogy érdemes egyáltalán felújításba fogni, bejön e az ára, ez az ingatlanpiactól és a piacon lévő konkurens lakásoktól is függ, tehát piacelemzés szükséges.

Amennyiben az eladás előtt megkeresel, akkor én elmondom, hogy mit és hogyan érdemes rendbe tenni, vagy nem érdemes vele csinálnod semmit.

Felrakod és nem foglalkozol többet a lakás hirdetéssel, nem menedzseled

Egy hirdetést, ha egyszer felraksz és nem kezeled, vagy nem emeled ki, nem raksz rá úgymond krediteket, ami előre sorolhatja a hirdetést, akkor csak csúszik és csúszik hátrafelé.

Ezzel azt éred el, ha nem a felrakás után szinte azonnal jön a vevő, akkor lehet, hogy nem találják meg a vevők a lakáshirdetésedet, ha nem használnak keresőt.
Ezenkívül, ha jól hátul látják a sorban azt is gondolhatják, hogy nem kell senkinek, biztos van vele valami gond.

Szoktál a googleban böngészni?
Ott a 6-8 dik oldalig is elmész, vagy csak az első kettőt, netán a harmadikat nézed meg.

Szerinted miért vannak fizetett hirdetésekkel az első oldal tetején weboldalak.
Olyant is szoktam látni, hogy első a weboldal az organikus eléréseknél, de még külön fizet, hogy az első kettő helyen csak ő legyen. Gondolod, hogy ez véletlen?

Én menedzselni szoktam az ingatlanhirdetéseket, mindig foglalkozok velük. Olyan is volt már nemegyszer, hogy az egész hirdetést képestül mindenestül újrakezdtem, ha nem akart működni, illetve nem volt hívás.

Ingatlanjogi fogalmak terén tapogatózik az eladó a sötétben

Az ingatlanokkal való foglalkozás tulajdonképpen egy szakma, aminek a megtanulásához, nagyon hosszú út vezet, nagyon sok kín, keserv, álmatlan éjszakák, tapasztalat és sok-sok tanulás szükséges.

Én 1996-óta foglalkozok ingatlanok eladásával, de a mai napig tanulok minden ügyemből és figyelem a közösségi médiában a különféle ingatlanos csoportokat, beszélgetek más ingatlanosokkal, megosztjuk egymással a tapasztalatainkat, valamint minden lehetőséget megragadok a magam képzésére.

Ez azért fontos, hogy minőségi munkát tudjak végezni, megóvhassam az ügyfeleimet az esetleges veszteségektől és problémáktól.

Kérdezem, ha valaki soha nem foglalkozott ingatlanokkal, akkor hogyan tudja megvédeni a jogait például egy rosszhiszemű vevővel szemben. Most nem a lakásmaffiáról beszélek, bár arról is van több személyes sztorim, majd egyszer leírom, hanem egy egyszerű rosszhiszemű vevőről.

Régebben történt, hogy az egyik eladómat megkereste egy vevő engem kikerülve, az eladó jó viccnek tartotta, hogy ne szóljon nekem a lakás foglalózásáról és elintézték egymás között.

Végül is nem jött össze, mert a vevő rosszhiszemű volt és kihagytak a foglalós szerződésből olyanokat, amiknek benne kellett volna lennie, ami bent lett volna, ha ott vagyok.

Bíróság lett a vége évekig ment a hercehurca és vissza kellett adnia a foglalót az eladónak.
Közben elment az idő, elvitte a bank az eladó házát egy élet munkájával együtt.
Mostani értéken kb. 50-60 millió forintról beszélünk.
Amennyiben én akkor ott vagyok, akkor ez nincs, ugyanis az általam, legalább 20 éve alkalmazott nyomtatvány lett volna az ügylet alapja.

Nem szereti az eladó, ha összevissza, alkalmatlan időben is csörög a telefonja

Néha látok olyan ingatlan hirdetéseket, amikben nincs telefonszám megadva, csak egy email cím, vagy egy üzenetküldési lehetőség. Ez gondolom azért van, mert az eladó úgy gondolja, hogy érdeklődjenek és majd ő kiválogatja, hogy kinek válaszoljon.

Ezzel az a gond, hogy komoly vevőket is elveszíthet, mert nem mindenki szeret üzenetet írni, hisz az üzenetrögzítőt sem szereti mindenki, valakinek sürgős, nem szeret várni stb..

Amennyiben valaki ingatlan hirdetést ad fel, akkor vállalja, hogy boldog boldogtalan, bármilyen alkalmatlan időben, reggel, délben, este és máskor is, bármilyen, akár furán hangzó kérdéssel felhívhatja és azonnali választ vár a kérdésére és nem türelmetlen választ.

Akinek ez nem megy, vagy nem ér rá, nincs ideje, türelmetlen stb.. az ne is álljon neki.

Ezt szeretni kell..

Legutóbb például egy olyan lakást hirdettem, majd elég gyorsan értékesítettem, ahol már nem lehetett a kéményekben üzemeltetni a gázüzemű berendezéseket, át kellett térni a villamos berendezések használatára.

Nos, amíg sokan megértették, hogy miről is van szó, kellett idő és türelem, pedig szakszerűen és érthetően magyaráztam.
Nem lehet őket hibáztatni, hiszen sokan nem is hallottak arról, hogy létezik ilyesmi, pedig egyre több van és ezt el kell tudni szakszerűen magyarázni és meg kellett értetni a lakás iránt érdeklődőkkel.
Ez nem megy, ha éppen figyel a főnök a munkahelyen, hogy éppen mit csinálsz..

Nem szűri meg az érdeklődőket

Kérdés: Mikor lehet megnézni a lakást? Válaszod: ma este 5-kor. Viszont válasz: Mondja a címet legyen szíves, Köszönöm, megyek. Így jó szerinted?

Ezzel a módszerrel átjáróház lesz a lakásod. Rengeteg időd és energiád elmegy és fogy a türelmed, ami miatt majd lehet, hogy többet engedsz az árból, csakhogy hagyjanak már végre békén.

Mindenki megnézi a lakást, olyan is, akinek majd csak 1 év múlva lesz pénze, vagy egyszerűen csak az a hobbija, hogy lakásokat nézeget. Van ilyen hidd el, volt olyan, aki mondta, hogy a kolléganőjének az a hobbija, hogy minden lakást megnéz, de hát nemcsak egy ilyen van a városban.

Minimálisan van egy kérdés sor, amit érdemes megkérdezni az érdeklődőktől, hogy nem raboljátok egymás idejét és ne jöjjön láncban a csalódás.

Én ezeket megszoktam kérdezni, kivétel esetleg akkor, ha kulcsom van a lakáshoz, mert akkor nem zavarom az eladót feleslegesen, meg hátha mégis..meg hát nekem van rá időm, mivel ez a munkám és szívesen találkozok, beszélgetek emberekkel, szeretek új embereket megismerni és üzleteket kötni.

Ezenkívül, ha én is ott vagyok a lakásbemutatón, akkor többen figyelünk, én is egy tanú vagyok és valószínűleg nem kell attól tartanod, hogy rossz szándékkal jönnek, ugyanis amennyiben lehetséges én előre megnézem a neten a látogatókat, elkérem a nevüket, telefonszámot és aláírnak egy megtekintési nyilatkozatot.

Nincs tisztában a lakás eladás folyamatával

Nem tervez előre, nem gondolja át a folyamatokat..Ezzel vissza is kanyarodok az első pontra és ezekre a blog cikkeimre:

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt? 1.rész

Ezeken kívül ilyeneket kérdez például többek között a vevőjelölt: Nincs jelzálog, tartozás, egyéb bejegyzés, jog a tulajdoni lapon? Amennyiben van, akkor milyen van? Mit jelent az a bejegyzés?
Hány négyzetméteres a lakás? Mennyi a rezsi?
Hogyan kell fizetni készpénzben, vagy részletekben, milyen részletekben? Mikor lehet beköltözni, már az első részlet kifizetésekor is?
Mi marad bent a lakásban? Mikor lesz szigetelés? Milyenek a szomszédok? Mennyi pénze van a háznak? Mi a közös képviselő telefonszáma?

Összegezve a kérdésekre határozott válaszokat kell adnunk pontos adatokkal, helytálló válaszokkal az érdekeink figyelembevételével.

Elragadják az eladót az érzelmei, nem tud póker arcot mutatni

Az eladó és a vevő ellenérdekelt felek. Az egyik drágán akar eladni, a másik pedig olcsón venni ezt kell összefésülni. Amennyiben elragadják az eladót az érzelmei, akkor lehet, hogy semmi nem lesz az üzletből, vagy hirtelen enged az árból és jó sok pénzt is veszíthet.
A rutinos vevők figyelhetik a verbális és a no verbális jeleket, valamint a szemeket.

A tapintatos vevők

Megnézik a lakást és nem mondanak semmit, az eladó meg nem tudja a gondolataikat, azt hiszi, hogy jó úton jár például az árban, holott nem akarták ezt az egy szót mondani, hogy „drága”. Elmennek és adott esetben soha többé nem találkoznak, holott lehet, hogy csak beszélgetni kellett volna egy kicsit és megállapodni egy mindenkinek megfelelő árban és feltételekben.

A szókimondó vevők

Én őket szeretem jobban, mert jobb ma egy nem, mint több hétig egy talán, mert a várakozás, csak kiszívja az ember energiáját.
Viszont nem mindenki bírja elviselni a nemet, többek között sok eladó sem, de egyébként az ingatlanközvetítő és a biztosítós szakmában is a legtöbben szerintem ezért hagyják abba a munkát, mert nem bírják a nemet.

Amikor a vevők elkezdik sorolni az ingatlan hibáit, értékcsökkentő tényezőit és netán még azt is mondják fejcsóválva, hogy túl drága, akkor nemegyszer láttam felindultságot az eladók arcán.

Ekkor szokták mondani, hogy akkor megmarad, bármennyire sürgős, vagy inkább felgyújtom, nem fogom elkótyavetyélni.

Többek között ezért is lehet jó egy ingatlanközvetítőt bevonni az eladásba, mert ő kommunikál a vevővel, nálam az eladók, ha feléjük fordul a vevő, akkor azt mondják, hogy velem kell tárgyalni és rám mutatnak.

Így időt is nyernek és nem mondanak ki olyant hirtelen, amit később megbánnának.

Ezenkívül a látogatókat én után követem, megkérdezem őket, a lakásnézést követően, hogy tetszett az ingatlan, mi tetszett és mi nem tetszett, esetleg mi volt a probléma.

Ezzel a módszerrel már sok olyan lakást adtam el, ami az első látogatás alkalmából nem tűnt majdani vételnek.

Amennyiben nem jön össze az adott ingatlanra az adásvételi, akkor legalább az eladó megnyugszik a vevőnek pedig lehet, hogy tudok másik ingatlant ajánlani az általa elmondottak alapján.

Nem tud alkudni az eladó, vagy fél az alkutól

A legjobb alkudozók ezt már szinte művészi szinten csinálják, ehhez is hatalmas tapasztalat szükséges.
Az egyik fontos dolog, hogy ha a másik fél kér valamit, akkor mi is kérjünk valamit cserébe, de folytathatnám a sort..

Itt nagyon sok pénzt lehet nyerni, vagy veszíteni.

A vevők általában jó alkudozók, mert, amíg rád találnak, addig már nagy eséllyel sok helyen próbálkoztak.
Te szeretsz és tudsz is alkudni? Én élvezem..

Hagyja elmenni a vevőt, ha megállapodtak és várakozik, majd csak lesz valami

Hányszor hallottam már eladóktól, hogy eladtam a lakást!

Kérdezem, hogy foglalót kapott már, vagy volt adásvételi?

Hát még nem volt foglaló és adásvételi sem, de azt mondta a vevő, hogy visszaszól..

Kérdezem, hogy tudja a telefonszámát?

Nem is tudom, mert annyian hívtak az utóbbi időben, de hívni fog azt mondta..

Akkor most el van adva a lakás, vagy nincs eladva?

Volt valami biztosíték például foglaló, de minimálisan egy vételi szándéknyilatkozat?

Hát, ugye úgy látszik, hogy nem, tehát ott vagyunk nagyjából, mint az elején..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon