Nincs egységes magyar homogén ingatlanpiac. Részpiacok vannak

Nincs egységes magyar homogén ingatlanpiac. Részpiacok vannak

Szinte naponta hallhatóak, láthatóak különböző médiumokban vélemények, elemzések, arról, hogyan alakul az ingatlanpiac, most éppen emelkednek, vagy csökkenek a lakásárak.
Ilyenkor érdemes arra is gondolni, hogy valójában nincs egységes Magyarországi ingatlanpiac, részpiacok vannak.

Mit jelent, hogy nincs egységes magyar ingatlanpiac?

Azt jelenti, hogy, amikor a ingatlan szakértők, vagy önjelölt szakértők elemzik az ingatlanpiacot, a lakásárak alakulását, a magyarországi ingatlanpiacról beszélnek, akkor tulajdonképpen általánosságokat mondanak.
Akkor nem lenne lakáspiaci általánosságról szó, ha az összes részpiacnak egy helyen, egy időben ott lenne az ingatlanszakértője és azok egyenként elemeznék a saját ingatlanpiacukat, hogy ezeken az ingatlanpiacokon milyen folyamatok zajlanak, keresleti, vagy kínálati piac van és akkor te is hallhatnád, hogy mi történik a saját ingatlanpiacodon.

Nyilván van egy ingatlanpiaci tendencia, amelyet a gazdasági folyamatok is befolyásolnak és ingatlanpiaci ciklikusság, tehát elvileg mindenhová az ingatlanpiacon ugyanazok a folyamatok hatnak, de lehetnek részpiacok, ahol másféle mozgások érvényesülhetnek.

Részpiacok az ingatlanpiacon

Az ingatlanpiaci általánosságok nem minden rész ingatlanpiacra érvényesek feltétlenül.
Például, ha azt mondják, hogy lementek a lakásárak, vagy lefelé indultak az ingatlanárak, akkor igaz, hogy ez egy ingatlanpiaci tendencia, de nem biztos, hogy minden rész piacra érvényes.

Sokféle ingatlantípus és sokféle mini ingatlanpiac létezik

Sokféle ingatlantípus és sokféle mini rész ingatlanpiac létezik, ahol másképpen érvényesülhet az ingatlanok kereslete – kínálata.

Milyen ingatlan típusokra gondolok, felsorolás a teljesség igénye nélkül.

Léteznek a lakóingatlanok és a nem lakóingatlanok, valamint belterületi és a külterületi – zártkerti ingatlanok..
A lakóingatlanok például a lakások, sorházak, családi házak, ikerházak.
A nem lakó ingatlanok a hétvégi házak, nyaralók, a gazdasági épületek, de ezek közül sokat átalakítanak lakóingatlanná, ahol életvitelszerűen laknak, egyszer a zöldövezet miatt és az is nagy szerepet játszhat az ilyen ingatlanok vásárlásában, hogy nagyon megdrágultak a családi házak az utóbbi időkben és léteznek vásárlók, akik csak ezeket az ingatlanokat érik fel.

Vannak olyan ingatlanok is, amelyek vállalkozásra alkalmasak, mint például az ipari ingatlanok, kereskedelmi ingatlanok, vendéglátóipari ingatlanok, irodák stb..

Egy szemléletes példa, csak egy szűk ingatlanpiacról a Zala megyeiről

Menjünk egy kicsit vissza az időbe. Azok a 90-es évek az ingatlanpiacon..

A Zala megyei falvakban az 1990-es években nagymértékben megnőtt az érdeklődés a külföldiek körében a vidéki ingatlanok, a falusi parasztházak iránt. Ez a tendencia egyébként megfigyelhető volt a környező megyék és az országban más megyék egyes településein is.

Ez jócskán felhajtotta azon települések ingatlanpiacát, ingatlanok, parasztházak árait, ahol vásároltak a külföldiek.

Nemcsak a tégla építésű, hanem a vegyes falazatú és a tömés házakat is keresték, illetve vásárolták a külföldiek.
Voltak házak, amelyeket gyönyörűen felújítottak, voltak tömés házak, amelyekkel egyáltalán nem foglalkoztak és idővel összedőltek.

Ez a tendencia viszont nem érvényesült más településekre, ahol nem keresték a külföldiek a parasztházakat, tehát nem lehetett volna egyértelműen kijelenteni, vagy ki lehetett jelenteni, csak nem volt igaz, hogy nagymértékben vásárolják fel a külföldiek a falusi parasztházakat..

A mai Zala megyei ingatlanpiac

A zalaegerszegi ingatlanpiacot össze sem lehet például hasonlítani a 40 kmr-re sem lévő Hévízi ingatlanpiaccal, de egy kissé odébb lévő Keszthelyivel sem igazán.
Más a vevőkör, mások az igények, mások a célok.

Ugyanez mondható el a nagykanizsai ingatlanpiacról is, hogy más, mint az előzőekben felsoroltak és a Zalakarosiról, Kehidakustányiról.
Ezek közül a mini ingatlanpiacok közül esetleg azokat lehet hasonlítgatni egymással, ahol fürdők vannak és nagy a külföldi ingatlan eladók – vásárlók száma a többit nem.
Mindegyik egy kis ingatlanpiaci szegmens egy pár száz kilométeres körzeten belül.

A kis szegmens ingatlanpiacok mozgatói

Az egyes ingatlan piacokat nemcsak a helyi, a máshonnan betelepülő magyar ingatlanvásárlók mozgathatják, hanem például az Ukrán menekültek is és egyéb külföldiek, nálunk Zala megyében, Zalaegerszegen például számos Ukrán és Fülöp szigeteki munkavállaló látható és dolgozik, ha nem is állandó jelleggel, hanem kis ideig, aztán adott esetben tovább mennek.
Főként az Ukránok és Fülöp szigeti munkavállalók, de egyébként egyéb az ország más feléből érkező munkavállalók elszállásolására is ingatlan kisbefektetők szakosodnak, akik minimum 2 szobás, vagy nagyobb ingatlanokat keresnek, vásárolnak, bebútorozzák azokat és kiadják albérletbe.
A jobb módú munkavállalók, vagy menekültek, akár ingatlan vásárlásban is gondolkodhatnak.

Tehát, mint írtam nincs homogén ingatlanpiac, valamelyik piacon kevés az ingatlanpiaci kereslet a másikban pedig, akár nagyobb kereslet, áremelkedés is lehet egy betelepülő nagy létszámú embert foglalkoztató gyárnak köszönhetően.

Fejlesztési tervek, felröppent információk hatása az ingatlanpiacra

Egy nagy vállalkozás, üzem, gyár sok munkavállalót vonzhat.
A pár száz ember még nem igazán mozgatja meg a helyi, nagy városi ingatlanpiacot, de több ezer betelepülő már okozhat mozgást, lakáspiaci keresletet és ezáltal ingatlan ár emelkedést is. Ez a kereslet részpiacokat hozhat létre, ahol akár más ingatlanpiaci folyamatok is zajlód-hatnak, mint az ország egyéb ingatlanpiacain.

Manapság nagyon beszélnek az Akkumulátor gyárakról, amely egyes településeken embertömegeket mozgatna meg.
Amennyiben egy ilyen gyár megépül és munkásokat vonz be egy településre, akkor azoknak a dolgozóknak lakásokat kell biztosítani.
Ez lehet munkásszállás, albérletek, de akár saját lakás is. Megjelennek, illetve mobilizálódnak az ingatlan befektetők, akik lakásokat, nagyobb ingatlanokat keresnek, vásárolnak ahol embereket tudnak elszállásolni felhajtva ezzel az ingatlan árakat, ha nagyon nagy mértékű ez az ingatlanpiaci kereslet..ez mellett a dolgozók, akik megengedhetik maguknak, azok saját lakást is akarnak vásárolni.

A várakozások nem mindig jönnek össze, mint például annak idején is kijelöltek egy Somogy megyei falut a MotoGP pályának, amelyből végül is nem lett semmi, ez más tervezett beruházásoknál is előfordulhat.
A spekulálók, ingatlan befektetők és az ottani lakosság is várhatják a nagy megtérülést, az ingatlan árak emelkedését, ha a beruházásból esetleg nem lesz semmi.

Covid 19-koronavírus, a kihalt városok és a megélénkülő vidéki ingatlan keresés

Amikor megjelent a koronavírus és elkezdődtek a korlátozások, valamint a lezárások, akkor szinte megállt az ingatlanpiac a városokban, megkezdődött a Home Office, az otthoni munka ideje.
Elkezdték a vevőjelöltek még jobban az erkélyes lakásokat, sorházakat és a vidéki házakat keresni, ahol el lehetett vonulni a tömeg elöl.
Megnövekedtek az ingatlan keresések és a ház vásárlások vidéken a Velencei tó és Balaton stb.. más helyeken erősítve ezeket a rész ingatlanpiacokat.
Ennek a folyamatnak ”köszönhetően” voltak részpiacok, ahol csökkentek az árak, csökkent a kereslet az ingatlanok iránt, más részpiacokon pedig nagymértékben nőtt az ingatlan kereslet és a vásárlás.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon