Ingatlan, mint befektetés

Ingatlan, mint befektetés

Mindenki szeretne jó befektetési döntéseket hozni, senki sem a maga pénze ellensége, bár nem feltétlenül tudatosul minden vevőben, hogy ha vesz egy ingatlant, akkor az egy befektetés is lesz, ezért befektetői szemmel is nézni kell rá, nemcsak otthonként.

Mint minden befektetésnek, az ingatlan befektetésnek is vannak előnyei és hátrányai, valamint kockázatai.
Az ingatlanbefektetésen nemcsak nyerni, hanem veszíteni is lehet.

Nemcsak ingatlan vásárlás lehet ingatlan befektetés, mivel vannak közvetett ingatlan befektetések is.
A közvetett ingatlanbefektetésekkel például ingatlanalapok, most nem foglalkozunk.

Általános érvények az ingatlanbefektetésre 

Egy kicsit viccesnek fog tűnni, olyan nesze semmi fogd meg jónak, de vannak örök igazságok véleményem szerint az ingatlanbefektetésben is.
A személyes véleményem erről az, hogy bármikor lehet jó az ingatlanbefektetés – attól függ, hogy jól jársz-e – hogy hol veszed az ingatlant, mit veszel és mennyiért veszed.
A legnagyobb nesze semmi fogd meg jól pedig az, hogy olcsón kell venni és drágán eladni, de egyébként ez például a tőzsdén is így működik.

Ingatlan vásárláskor keletkezik a haszon?

Tapasztalatom szerint a legtöbbször igen, de az érték növekedéssel is keletkezhet haszon és az értékteremtéssel is. Nem mindegy, hogy mit, hol és mikor veszel, nem mindegy, hogy a megvásárolt ingatlanban bent van-e az értéknövekedési potenciál, vagy olyan rossz ingatlant veszel, olyan rossz helyen, hogy ha nem is csökken az értéke durván, de kapaszkodhatsz, amikor el akarod adni, mert szinte senkinek sem kell.

Az ingatlan vásárlás, ingatlanbefektetés most olyan egyszerűnek tűnhet, de nem olyan egyszerű

Van, amikor jó helyen vagy jókor és olcsón tudsz venni, az ingatlanárak meg mennek fel, nem kell csinálnod semmit, csak emelkedik az ár, szinte mindegy, hogy milyen ingatlant vettél, csak várnod kell.
Olyan is létezik, amikor megveszed, nem emelkedik az ár, akkor viszont nagyon nem mindegy, hogy milyen ingatlant vettél, mennyire tudod fejleszteni és mennyire tudsz értéket teremteni, amelytől emelkedhet az ára és az sem mindegy, hogy mennyit tudsz várni.

Ingatlan befektetés, vagy otthon?

Mint feljebb írtam, egy otthon vásárlás is egy ingatlanbefektetés, tehát ne csak a majdani otthonként tekints egy megvásárolandó ingatlanra, hanem befektetésként is, mivel gondolj arra, hogy ha netán majd mégis el kell adnod, nagyobbra, kisebbre cserélnéd stb..

Amennyiben kimondottan ingatlanbefektetésben gondolkodsz, akkor viszont mellőzd a „beleszeretős faktort”, hogy például milyen jó lehet itt lakni, milyen jó lenne itt lakni, hanem csak azt kell nézned, hogy a legjobb adottságú lakást vedd meg, amiből a legtöbbet lehet kihozni, az ingatlanpiacon eladható legyen és ki tud emelni a piacon a többi konkurens ingatlan közül, ha eladás a célod, de igazából, akkor is fontos, ha ki akarod jó áron adni, hogy kurrens termékről beszéljünk. 

Abban az esetben kezd el az ingatlanbefektetést, ha kiszámoltad, megtervezted és látod a profitot.
Természetesen lehet profit az ingatlan áremelkedés is, de a régebbi áremelkedés az nem biztosíték a jövőbeni áremelkedésre.

Nem feltétlenül a legolcsóbbak közüli ingatlan lesz a legjobb befektetés, mert majd lehet, hogy azt mondod a végén „hisz olcsó volt a lakás”, de attól még nem biztos, hogy jó adottságú és jó befektetés.
Tehát adottság, ár érték arány, hogy mit tud nyújtani az adott ingatlan.

Ne felejtsd el, hogy legtöbbször a vételkor dől el, hogy mennyire lesz sikeres az ingatlanbefektetésed, na persze, ha azt követően felmennek az árak, akkor az segítség lehet, de ha rossz ingatlant veszel rossz környéken és még drágán is, akkor nem lesz könnyű dolgod.

Lepusztult lakást vegyél jó környéken, vagy felújított lakást rossz környéken?

Ingatlanbefektetéskor ne ragadjanak el az érzelmeid!

Az érzelmekről az ingatlanpiacon egy kicsit bővebben írok, mert ez is egy fontos momentum az ingatlan befektetés során.
Az otthon keresőkön, akik kimondottan lakhatás céljából és nem ingatlan befektetésként veszik az ingatlant sokszor látom, hogy első pillantásra megtetszik az ingatlan, mintha egy új szerelmet találtak volna maguknak és gondolkodás nélkül megvennék, főleg az újszerű, frissen felújított, új ingatlanoknál lehet ezt tapasztalni.
Ugye a friss szagok, a dizájnos színek stb..ezeket az érzéseket tudják felerősíteni egy előzetes felújítással.
Amikor ingatlan befektetésben gondolkodsz figyelj arra, hogy ne ragadjanak el az érzelmeid, hanem racionálisan gondold át, hogy megéri, vagy sem befektetésnek megvenned az ingatlant, számolj utána a tőke befektetésed várható megtérülési idejével és egyéb tényezőkkel.
Természetesen, azért kell érezned, hogy ha körbe jársz az ingatlanban, a környékén, hogy tetszik neked, te is megvennéd, vagy más is megvenné, másnak is tetszeni fog, de legalább látnod kell benne az értékteremtési lehetőséget.

Legyen terved, hogy mit teszel a vásárlást követően az ingatlannal, a célok meghatározása

Persze, akkor is bejöhet az ingatlan befektetés, ha nem csinálsz vételt követően semmit az ingatlannal, hanem csak üresen áll. Rengeteg ilyen lakással, házzal, ingatlannal találkozok. Nemrégiben adtam el olyan lakást, ami 20 évig állt üresen és fizették a közös költségét. Igaz, hogy 3 millió lakás értékből lett 20 millió, de több profitot is ki lehetett volna belőle hozni például lakás kiadással.

Visszatérve az ingatlan befektetés előtti tervezéshez, érdemes megtervezned, hogy mit fogsz kezdeni az ingatlannal. Tapasztalatom szerint a legtöbben egyszerűen bérletbe kiadják, de mint feljebb írtam, vannak, akik csak üresen tartják..
Vannak, akik nagy ingatlant keresnek, ahhoz, hogy szobánként kiadják munkásoknak, vagy szétboncolják és társasházi lakásokat alakítsanak ki, amennyiben műszakilag és jogilag megvalósítható. Léteznek, akik lakás irodát, könyvelő irodát stb.. alakítanak ki és még lehetséges sok variáció.

Mik a céljaid az ingatlannal?

Csak legyen, várod az esetleges értéknövekedési hozamot.

Kiadod.

Felújítasz. Fejlesztesz.

Átalakítod, összevonod, szétboncolod, több ingatlant összevonsz, szétboncolsz.

Vállalkozásra használod.

Megveszed és gyorsan eladod stb..

Társasházi lakás vétel esetén ne csak a Társasházi alapító okiratot és egyéb dokumentumokat, hanem a Szervezeti és működési szabályzatot is nézd meg, mert ha például Airbnb-ben gondolkodsz, akkor lehet, hogy nem lehet ezt a tevékenységet végezni a társasházban, de egyébként ilyen esetben érdeklődj az Önkormányzatnál is, mert lehetnek kvóták is.

Mindenkinek való az ingatlanbefektetés?

Mint bármilyen befektetés az ingatlanbefektetés – most nem az otthonvásárlásról beszélek – nem mindenkinek való.
Amennyiben aggódós típus vagy, akkor gondolkozhatsz stabilabb befektetésben is például prémium állampapír, mert akkor gondolkozz csak bármilyen befektetésben, ha utána nyugodtan tudsz aludni.
Azt is át kell gondolnod, hogy megvan e hozzá a szükséges tőkéd, vagy mekkora nehézség árán tudod a tőkét előteremteni a befektetésre és mekkora áldozatokat hozol érte, mert ha utána felbolydul az egész életed, akkor nem biztos, hogy neked való befektetésen gondolkozni.

Ezenkívül, hogy kinek milyen befektetés való, azt személyre szabottan lehet megállapítani.

Rendelkezésre áll, vagy fog állni stabil bevételed, vagy egyéb jövedelmed a befektetésen kívül, amivel kihúzhatod az időt a befektetésed megtérüléséig?

Például, ha az ingatlanbefektetéshez nagy hitelt, lakáshitelt kell felvenned és netán éveket várnod kell a befektetésed hozamára, illetve az eladással, vagy netán lemegy az ingatlan ára és nem tudod eladni nyereséggel, várnod kell, vagy például nem fizet a bérlőd és te abból fizetnéd a hiteled törlesztőrészletét és a kamatokat, akkor alaposan gondolt át, hogy érdemes e beleugranod bármilyen befektetésbe.

Rendelkezésre fog állni tőkéd az ingatlan vásárláson kívül egyéb költségekre is például esetleges kisebb, nagyobb felújítás, ügyvéd, illeték, adók, biztosítás, társasház esetén közös költség, hitel esetén a hitel költségei egyebek?
Gondolom a magad idejével és energiájával meg nem is számoltál..Hajlamosak vagyunk rá..

Várhatóan mikor lehet szükséged az ingatlanbefektetésedben álló pénzedre, mi lesz, ha rossz időpontban kellene eladnod az ingatlant, meddig tudod kihúzni e nélkül a pénz nélkül?
Amennyiben rossz időpontban kell eladnod az ingatlant, akkor van más bevételed, amivel tudod pótolni az esetleges itt elszenvedett veszteséget?

Nem mindenki gondolkodik ingatlanbefektetésben, sokszor még az sem, akinek adott esetben kellene

Még a nagy áremelkedés előtt, sőt a válság időszakában 2010 körül történt velem, hogy az egyik megbízómnak eladtam a házát, akkori ingatlan ár szint szerint a csúcson, alku nélkül, amikor minden ingatlant nagyon nyomott áron lehetett eladni és nehezen.

Ajánlásra adtam el az ingatlant mégpedig úgy, hogy felhívott egy ismerősöm, hogy nem tudsz egy jó házat?

Ezt követően a ház árának egy részéből egy olyan rossz adottságú lakást vett meg más ingatlanügynöktől engem nem megkérdezve, amit már 8 éve hirdettek..
Majd rájött, hogy mekkora bakit követett el, megpróbálta eladni a lakást, amit végül is eladott, hasonló áron, mint amennyiért vette.
Ekkor találkoztam vele ismét.
Ekkorra láthatóvá vált, hogy elkezdődött az ingatlanárak emelkedése, egy felívelő ciklus indult meg az ingatlanpiacon, egyre feljebb mentek az árak. Mint a piacon állandóan mozgó ingatlanközvetítő korán érzékeltem a felívelő tendenciát.
Felvetettem neki, hogy vegyen lakásokat, konkrétan 4 lakást tudott volna venni a pénzéből, én segítek a vásárlásban azzal, ha bejön egy jó vétel, akkor mindig jelzem felé.
Mereven elzárkózótt ettől az együttműködéstől és tovább járta az útját más ingatlanügynökökkel, ami végül is szinte sehová nem vezetett, ugyanis ők nem feltétlenül az ő hasznát nézték és nem ˇ”csomagban” és ingatlan befektetésben gondolkodtak vele kapcsolatban, mint én, hanem csak el akartak neki adni bármilyen lakást. 
Amennyiben velem működött vona együtt, akkor most kb. 100 milió forintja lenne, így meg, ha jól tudom egy lakása van, de háza meg nincs..
Mivel nem volt nyitott a kapcsolatra, mindig más ingatlan befektetőnek szóltam, akik vásároltak, a legtöbben 1-2 napon belül a telefonhívást követően és többen többet is.

Természetesen, ha nem lett volna ekkora áremelkedés az ingatlanpiacon, akkor nem tudtam volna leírni a 100 millió forintot, de így alakult..

Óvatosan a különféle ingatlanos cégek előrejelzéseivel, cikkekkel az ingatlanpiacról!

Senki nem tudja előre megmondani a tutit, így vigyázz az előrejelzésekkel és véleményekkel, meg ugye van olyan mondás, hogy „minden szentnek maga felé hajlik a keze”.

Jól jegyezd meg!

A kockázatot mindig te viseled, hallgassd meg a véleményeket, de mindent gondolj át alaposan, figyelj oda és mindennek járj utána, mert az esetleges „balhét” te viszed el a végén és mehetsz majd panaszra a „sóhivatalba”..

A 10 millió ingatlanszakértő országa

Kis túlzással azt látom, hogy nemcsak 10 millió fociszakértő, hanem 10 millió ingatlanszakértő országa is vagyunk.

Azt látom, hogy az eladók nagy része például saját maga hirdeti meg első körben az ingatlanát a saját maga által elképzelt, illetve megállapított irányáron úgynevezett házi ingatlan értékbecsléssel, ezzel párhuzamosan beleírja a hirdetésbe, hogy ingatlanos ne hívjon , Ingatlanosok kíméljenek és főként akkor fordul ingatlan szakemberhez, amikor már lefutott az ingatlana a piacon és megakadt a „verkli”.

Ugyanezt látom az ingatlan vásárlóknál is, elenyésző azoknak a száma, aki kimondottan azért keresnek meg, hogy találjak nekik egy jó ingatlant, egy jó befektetésnek valót, illetve egy majdan jól kiadható ingatlant.
Természetesen egy ingatlanközvetítőnél mindig van kereslet sokféle ingatlanra, valamint a hirdetett ingatlanokra is hívnak és elég nagy számban van befektetési célú érdeklődés a keresők elmondása alapján, de a kimondott olyan célú megkeresés, hogy úgymond, csak a „vevőnek dolgozzak” egy adott ingatlan keresésen kevés.

Olcsón venni és drágán eladni..

2008-ig ez nagyjából működött, mindenki azt hihette, ha volt egy kis szerencséje, hogy az ingatlanon csak nyerni lehet, de jött a válság és jó páran buktak.

2014-et követően ismét felfelé mentek az árak, tulajdonképpen, aki ekkor, vagy előtte, vagy még időben utána vásárolt, az egy jó ingatlan befektetőnek gondolhatta magát, szinte mindegy milyen ingatlant vett.

Itt láthatsz múltbéli lakásárakat, ami növekmény persze nem biztosíték a jövőbeli áremelkedésre..

Jelenleg úgy tűnik, hogy most is várható némi korrekció az ingatlanpiacon

Egyébként jó befektetésnek való ingatlant mindig lehet találni az ingatlanpiac állapotától függetlenül, csak megvannak az alapszabályok, ezekre kell nagyon odafigyelni.

Gazdasági és egyéb ismeretek, szinte Polihisztor személyiség

Jó ingatlan üzletet véghez vinni nem akkor tudomány, amikor egyfolytában mennek fel az ingatlanárak és minden médium harsogja a pozitívumot, hanem, amikor nemcsak felfelé mennek az árak.

Ekkor viszont már nem elég a szerencse, bár erre mindig szükség van, hanem egyéb ismeretek, gazdasági törvényszerűségek ismerete, gazdasági, műszaki, jogi, pszichológiai ismeretek, gazdasági, politikai, egyéb hírek folyamatos figyelemmel kísérése szükséges, a helyi híreké is, ahol szeretnénk befektetni.
Ezenkívül a jó értelembe vett spekuláció is szükséges és nem utolsó sorban az ingatlanpiac és ingatlanok tökéletes ismerete, beleértve az építési módokat, régi és modern technológiákat, egyszóval műszaki ismeretek.

Mivel az ingatlanpiac mindig változik, bennünk is meg kell lenni annak a képességnek, hogy mi is változzunk közben.
Fontos a nyitott szemmel járás, az örökös önképzés és tanulás.

Egyébként az összes ingatlanközvetítőnek is ilyennek kellene lenni, mert akkor nem lenne ekkora lemorzsolódás és adott esetben nem hozzáértés..

Pénzügyi lehetőségek és célok meghatározása

Mielőtt bármilyen lakásvásárlásba, illetve befektetésbe kezdenél érdemes átgondolnod a pénzügyi lehetőségeidet és meghatározni a célodat például mennyi pénzből gazdálkodhatsz, árban meddig mehetsz el maximum, mennyire biztos a jövedelmed, tudod e biztosan fizetni a lakásra esetlegesen felvett hitelt, mekkora ingatlanvásárlással kapcsolatos költségeid lesznek, mekkora tartalék likvid tőkéd kell, hogy maradjon, nehogy „pánik eladó” legyen belőled a végén, ha elfogy a pénzed és el kell adni a lakást.

Lakáshitelben is tudok segíteni külsős hitelszakértő bevonásával, keress nyugodtan, a tanácsadás díjmentes, bankfüggetlen, tehát időt és energiát, akár pénzt is megtakaríthatsz.

Itt olvashatod egy korábbi blog cikkemet arról, hogy Mit gondolj át lakásvásárlás előtt..

Az ingatlan kiválasztása és megvásárlása előtt érdemes elvégezni egy piac elemzést, piac felmérést.

Hol ismered a legjobban az ingatlanpiacot, ahol a legjobb ár-érték arányban tudod venni a legjobb adottságú lakást? ( Nem mindig a legolcsóbb ingatlan a legjobb befektetés!)

Hol akarsz ingatlant vásárolni?

Mennyire fejlett gazdaságilag a hely, illetve a környék?

Mekkora a munkanélküliség?

Keresett, vagy nem keresett, rossz, vagy jó a környék, ahol ingatlant akarsz vásárolni?

Mennyire pörög a piac, milyen gyorsan pörögtek ki az ingatlanok, mekkora az ingatlanok forgási sebessége?

Milyen típusú ingatlant szeretnél venni, illetve mit érsz fel anyagilag és tudásban, mit látsz át, mivel lehet, hogy egy lakást nagyjából könnyű átlátni, de egy nagy ház más műszakilag, anyagilag, várhatóan nagyobb energia és idő, ha netán fel kell újítani stb..

Mi az a maximum ár, amit a megvásárolandó ingatlanért tudsz kérni és mit kell ezért tenned?

Mennyit ér meg max ráköltened a lakásra, hogy piacképes legyen még?

Amennyiben fel kell újítanod az mennyi időbe fog telni és mennyi pénzbe várhatóan?

Nem megy el túl sok idő a felújításra és ha netán talán lemennek addig az ingatlanárak, akkor van vészforgatókönyved?

Milyen a piaca az ingatlannak?

Milyen konkurens, egyéb eladó ingatlanok vannak a piacon és mennyiért, milyen előnyei és hátrányai vannak a megvásárolandó ingatlanhoz képest, milyen minőségűek?
Milyen ingatlan kínálatot látnak a potenciális vevők?

A kínálati árakhoz képest mennyit csökkentettek az eladáskor?

Mit kell tenned, hogy kitűnj a piacon?

Milyen a bérleti piaca, mennyire kiadható?

Kinek ideális a lakás és kinek nem? Milyen vevőket célzol meg?

Mire figyelj az ingatlan kiválasztásánál a megtekintéskor?

Ingatlan vásárláskor, különösen befektetéskor kulcskérdés, hogy a település rendezésnek nézz utána, milyen tervek vannak a környéken, illetve az ingatlan közvetlen környékén, például telkek esetén előfordulhat, hogy megnövelhetik a beépíthetőség nagyságát időközben, vagy nemsokára egy nagy bevásárló központ, vagy autóút mellett is találhatod magad. Tehát a tervek és ezek megvalósulása negatív és pozitív irányban is befolyásolhatják a befektetésed értékét.
Az is kulcskérdés, hogy milyen az ingatlan állapota és várhatóan milyen felújításokra lesz szükség és ezek mennyibe kerülnek és mennyi ideig tartanak.
Lehetőleg vigyél magaddal szakértőt, mert lehet, hogy te nem veszel észre minden jelenlegi, vagy esetleges jövőbeli problémákat. 
Továbbiakat az ingatlan megtekintésről itt olvashatsz a blog cikkemben: Ingatlanvásárlás. Mire figyelj lakásnézéskor?

Az ingatlan befektetés megtérülési idejének és a befektetés, bérleti hozam kiszámítása

Ebben a blog cikkemben olvashatsz a hozamok kiszámításáról..

Ingatlan vásárlás a legalján és eladás a legtetején? Lehetséges ez?

A blog cikkem elején írtam egy olyan címet, hogy olcsón venni és drágán eladni.
Olcsón lehet venni és drágán is el lehet adni ugyanazt az ingatlant, csak az a kérdés, hogy mi számít olcsónak, mikor vetted, mert az olcsónál is lehetett olcsóbb és mi drágának, mert mindig van olcsóbb és valószínű, hogy lesz drágább.
2014-et követően szinte bármit el lehetett adni és nagy eséllyel drágábban, mint vetted, mert némi megtorpanásokat kivéve például a Covid 19 idejében egyfolytában szárnyaltak az árak.
Amikor az MNB lakáspiaci jelentését olvasod és abban az áll, hogy mennek lefelé az árak, akkor már elkéstél az eladással, ekkor már nem a csúcson adod el, hacsak nincs valami hatalmas szerencséd, vagy az ingatlannal olyan értéket teremtettél, amire megjönnek a jó vevők.
Tehát összegezve rossz hírem van, véleményem szerint olyan, hogy az ár legalján veszed és legtetején adod el az ingatlant olyan nincs.

Az ingatlan likvid, vagy nem likvid befektetés?

Sokszor hallom azt, hogy az ingatlan nem jó befektetés, mert nem likvid, nem lehet darabokban eladni, mint például a részvényt és lassú az értékesítése.

Részben értek csak egyet ezzel.

Házat megosztani?

Van olyan ügyfelem, aki már több ingatlant is eladott darabokba, nagy házat alakított át, osztott ketté műszakilag és jogilag és olyanok is voltak, akik társasházat hoztak létre a nagy házból, volt, aki nemcsak 2 lakást egy házból.
Természetesen ezt csak akkor lehet véghezvinni, ha alkalmas erre az ingatlan és jogilag is megoldható.

Lassú az értékesítése és nem likvid az ingatlan?

Tapasztalatom szerint, ha egy ingatlan piacképes, megfelelően van beárazva és még mutatós képekkel, vagy akár ingatlan videóval a hirdetés is jó helyeken jelenik meg, akkor viszonylag gyorsan el lehet adni, legalábbis nekem működni szokott.
Amennyiben nagyon sürgős az eladás, akkor a konkurens ingatlanok tengeréből az előbb felsoroltakkal, némi olcsóbb árral még jobban ki lehet emelkedni és gyorsítani az értékesítést.

Az ingatlan értékesítést még különböző módszerekkel is lehet segíteni, sok esetben elég lehet egy kis takarítás, rendrakás, elpakolás, személytelenítés, kis, nagy felújítás, házilag, vagy szakértő igénybevételével home staging stb.., de nyilván mindezek előtt egy komplett ingatlan piacelemzést, piackutatást érdemes végezni, hogy mit bír el a piac, minek és milyen fokon érdemes nekiállni.

Abban az esetben, ha a vásárlást követően lemennek az ingatlan árak és éppen jóval alacsonyabbak, mint vételkor, akkor bajban lehetsz, ha el kell adnod az ingatlant, ezért vásárlás előtt gondold át, hogy erre a pénzre meddig nem lesz szükséged.

Amennyiben lemennek az ingatlanárak, akkor kb. mennyi idő múlva mehetnek fel?

A gazdaság és az ingatlanpiac ciklikus.
Amennyiben fent vannak az árak, „dübörög” a gazdaság és „minden happy” az törvényszerű, hogy előbb utóbb megindul lefelé, már csak az a kérdés, hogy mikor és hol az alja.
Amióta én az ingatlanpiacon vagyok, illetve figyelem az eseményeket általában elég volt a visszakapaszkodáshoz 5-10 év, de ez lehet rövidebb és hosszabb, jóval hosszabb is, ez az eseményektől függ. 

Az ingatlanpiac általában merev, lassan reagál az eseményekre, tehát általában lassan esnek az árak, ha lemennek, akkor lassan mennek vissza, ha csak nincs valami hirtelen gyökeres fordulat.

A Japán gazdaság és ingatlanpiac

Már ifjú felnőtt koromban, az 1980-as években érdekeltek a világ dolgai, a politika és akkor is olvastam az akkori politikával és gazdasággal foglalkozó napilapokat, heti lapokat.
Azóta sajnos több meg is szűnt közülük.
Már nem emlékszem, hogy melyikben olvastam az akkori világ leggazdagabb emberéről, egy Japán Ingatlanmágnásról, aki, mint később kiderült a mesterségesen felfúvódott ingatlanárak miatt az 1980-as években többször, több évben is a világ leggazdagabb embere volt.
Japánban 1990-ben volt egy nagy gazdasági válság, ami miatt kipukkadt a mesterségesen felfújódott ingatlanlufi és lementek az ingatlanárak, azóta sem, messze nem érték el az akkori ingatlan árszínvonalat.
Furcsa is kimondani, több, mint 30 éve!

Rövid, vagy hosszú távon jó az ingatlan befektetés?

Én azt vallom, meg gondolom sokan mások is, hogy az ingatlan hosszú távú befektetés.

Azonban vannak, akik kimondottan rövid távon gondolkodnak.
Mindkét módszer sikeres lehet.

Arra viszont vigyázni kell, hogy nehogy pánik eladó legyen az ingatlan befektetőből, tehát ha lemegy az ár, akár hosszú évekig is tudjon várni.

Árcsökkenés esetében, ha nem kell azonnal a lakás vételára, akkor opció lehet az idő „kibekkelésére” a lakáskiadás.

Amennyiben hosszú távon bent ragadsz egy ingatlanba, ez arra is jó lehet, hogy közben nem költöd el azt a pénzt, ami az ingatlanban áll és még az esetleges hozamokkal is számolhatsz, áremelkedés, lakáskiadás. 

Az ingatlanbefektetés korfüggő?

Nem feltétlen, bár nem biztos, hogy egy idősebb embernek még érdemes lehet ebben gondolkodni, hacsak nem az utódjaira gondol. Nálam általában a középkorú, illetve a 40-50-es korosztály keres befektetésnek ingatlant, de voltak már idősebbek is, sőt 80 éves is, de ő mindig is üzletember volt, vállalkozásai voltak, élvezi, hogy adhat-vehet.

Több mindenre is jó lehet egy ingatlan

Miért is lehet jó, ha van ingatlanod?

Többek között, mint korábban írtam az esetleges kiadási, áremelkedési hozamokat learathatod, természetesen nemcsak hozamai lehetnek egy ingatlannak, hanem költségei is.
Amennyiben hitelképes vagy, illetve az ingatlan is hitelképes, akkor hitelt vehetsz fel rá. 

Otthonnak

Többször olvastam már, hogy az otthonnak vett lakást nem tekintik befektetésnek.
Véleményem szerint pedig befektetés, mint az alább is olvashatod, jó azért, ha van lakásod.
Magyarországon még nem túl nagy a mobilitás, ezért nem váltogatják az emberek nagyon sűrűn az otthonukat, mint például Amerikában és az sem ritka, hogy valaki egy lakásban éli le az életét, ezért is ajánlatos ingatlan szakemberhez fordulnod, ha nincs elég gyakorlatod az ingatlan adás-vételben.
Ezenkívül nem kell albérletet fizetned, magadnak gyűjtöd a tőkét.

Egy biztonsági tartalék

Az egyik eladóm azzal keresett meg, hogy adjam el a lakását, mivel a nyugdíj előtt 2 évvel bocsátották el egy nagyon hosszú munkaviszonyt követően, amelyet az adott cégnél töltött, mivel nagyarányú leépítés volt.
Nem tudott mást tenni, mivel nem talált alkalmas munkahelyet, ezért a nyugdíjig a lakás árából ő maga fizette a járulékait és fedezte a megélhetésének a költségeit.
Az más kérdés, hogy éppen akkor sajnos lent voltak az ingatlanárak, kb. 1/4-de a mostaniaknak, de legalább volt ingatlana, el tudta adni és „ki tudta bekkelni” ezt az időszakot.

Amennyiben nem vagy hitelképes, akkor is jó lehet az ingatlan tulajdon

Nem vagy hitelképes, vagy nem tudod kivárni a hitelt, sürgősen szükséged van nagyobb tőkére?
Amennyiben találsz befektetőt, aki ad pénzt, akkor zálogba is adhatod az ingatlanodat.

Időskorban is jó, ha van lakás

Több ügyfelem a közelmúltban azért adta el a lakását, hogy be fizethessen magának otthonba egy lakrészért, ahol a hátralévő életét ellátás mellett leélheti.

A hátramaradottakra is gondolhatsz

Örökölni is lehet egy lakást, házat, ingatlant.

Az átlag ember milyen lakást keres ingatlan befektetésnek?

Sokféle ingatlant kerestek már befektetésnek, nálam, mint ingatlanközvetítőnél, felsorolok most egypár jellemző ingatlan kereső típust.

Az ingatlan teljes felújítása

Vannak olyan vevők, akik a teljes, alapos, mélyfelújítástól sem riadnak vissza, amikor hozzák a konténert, házak esetében a konténereket és szó szerint a vakolatig lebontanak, kidobnak mindent. Ezt sokszor értékteremtésnek is hívhatjuk, de van amikor csak „gányolás”, mert olyanok is előfordulhatnak, hogy olcsó anyagokkal, rossz minőségben újítanak fel, de előfordulnak igényes átalakítások is.

Részfelújítás, vagy látszat felújítás

Ezek az ingatlan vásárlók, csak látszat felújításban gondolkodnak, vagy más abban sem, az sem ritka, hogy csak a zárat cserélik ki, vagy azt sem.
Olyan lakást keresnek, ahol jó, de legalább átlagos a fürdőszoba és a konyha, tehát egy olyan vevőnek el lehet adni, aki gyorsan költözni akar és nincs pénze felújításra, vagy ki akarja adni bérbe az ingatlant.
Arról lehet felismerni az ilyen látaszt felújítást, hogy ha egyáltalán kifestettek, akkor sokszor a fűtés csöveket már nem festik le. 

A gazos telek, amiből „aranybánya” lesz

Nemcsak a lakásoknál, hanem a  telkeknél is működhet az úgynevezett ingatlan színpadra állítás.
Vannak vevők, akik elhagyatott telkeket keresnek jó helyen, kipucolják, munkagéppel némileg megdolgozzák, aztán szerencsés esetben haszonnal tovább adják.
A telkeknél különösen oda kell figyelni a beépíthetőségre és egyéb szabályokra, mert lehet, hogy a tulajdonos tájékozatlan, a vevő pedig vehet egy olyan telket, amely akár már vásárlás pillanatában a vevőnek akár megsokszorozza az értékét, mert olyan kedvező szabályozás vonatkozik rá.

Az elöbbi vevők ellentetje, aki ingatlanbefektetőnek és ingatlanfejlesztőnek képzeli magát..

Ilyen vevők is vannak, akik azt hiszik, hogy vesznek egy ingatlant és a vétel miatt már biztos, hogy haszonnal fogják azt tovább adni, de sokszor azt sem értem, hogy ott és azt, hogyan vehették meg, nem néztek körbe, vagy nem néztek a fejük fölé?
Lehet, hogy nagyon olcsó volt az ingatlan és rettenetesen hatalmas üzletnek tűnt, de rossz helyen van, rossz adottságú és sorolhatnám még, hogy mennyi sebből vérezhet egy ingatlan vásárlás.
Ilyenkor nem értem főleg ismerősők esetében, hogy nem tudott volna megkérdezni előre, hogy szerinted megvegyem, vagy ne vegyem meg ezt az ingatlant?
Mire figyelj ingatlanvásárláskor? 

A séma fontossága az ingatlan befektetésben

Legyen egy sémád előzetesen a felújításra. A profi ingatlanbefektetők az ingatlan megtekintésekor pontosan tudják már, hogyan fogják felújítani, átalakítani az ingatlant, milyen falakat tudnak és fognak mozgatni.
Azt is tudják általában, hogy hol veszik az anyagot, milyen anyagot fognak venni és kik fogják elvégezni a szakipari munkákat, általában a stáb is megvan nemcsak a felújításra, hanem az ingatlan értékesítésére is.

Milyen Ingatlanbefektetők vannak típusosan?

A hosszú távú ingatlan befektetők, akik otthont keresnek

A hosszú távú befektetők jellemzően fiatalon vesznek ingatlant lakhatás céljából.
Lehet, hogy nem is gondolnak rá, de tulajdonképpen ez is egy fajta befektetés, ha nem is tudatos, mivel nem kell albérletre költeni, ki lehet költözni a „mama hotelből”, ha megfelelően költenek a lakásra az értéknövelő lesz és ha még lakáshitelt is vesznek fel rá, akkor a banknak, amit kifizetnek idővel tőkét, annyival több lesz a tőkéjük az ingatlanba és elméletileg az ingatlan értéke is nő.
Az ingatlanra, ha szükséges és ha még elbírja, még plusz hitel is felvehető.

Amennyiben tovább tudnak lépni és ha idővel még egy ingatlant tudnak venni, akkor ezt az ingatlant kiadhatják és már nemcsak az esetleges áremelkedés lesz a hozam, hanem a lakáskiadás hozama is.
Így idővel, akár nyugdíj megtakarítás is lehet az ingatlan, illetve örökölhető.

Ez egy viszonylag stressz mentes megoldás.

Rövid, vagy hosszú távú befektetők vállalkozásszerűen

Ők mindig pakolnak, cuccolnak.
Nekik nincs annyi tőkéjük, hogy egyszerre több ingatlannal „focizzanak”, ezért mindig beköltöznek a megvásárolt ingatlanba, majd mindig kitalálnak valami kis mesét a szomszédoknak, ismerősöknek, hogy miért kell elköltözni, eladni olyan sürgősen a lakást.
A költözés gyorsasága függ az ingatlanáraktól, ingatlanpiactól, hogy megjött e a jó vevő és van egy másik jó vétel, ahová lehet költözni.
Nem ritka mese, hogy rossz a lakás, betegség stb..
Vannak olyanok, akik egész hihetően tudják ezt elmondani, szinte könny csordul az ember szemébe, csak a 8-dik után már furcsa kezd lenni..
Amennyiben ügyesen csinálják és szerencsések, akkor előbb-utóbb már nem kell költözni, mert 2, vagy több lakásra lehet pénz.

Hosszú távú ingatlan befektetők, akik nem laknak ott

Ők már rendelkeznek 1-2 lakással és máshol laknak, ingatlan befektetésnek veszik a lakást többféle elgondolással. Bérbeadás, most van pénz csak legyen, a gyerek majd megörökli stb..

Rövid távú befektetők, spekulánsok

Ez a módszer azoknak is jó lehet, akik még kis tőkével rendelkeznek, ha hatásosan haladnak, akkor egy nagyobb tőkét is létrehozhatnak.
Jellemző rájuk, hogy szinte minden ingatlant megnéznek, nemcsak az ingatlanhirdetési, hanem az ingatlanközvetítői oldalakon is, folyamatosan tanulnak az ingatlanok előnyeiből, hátrányaiból, tökéletesen ismerik az ingatlanpiacot.
Ők jellemzően azzal a céllal vesznek lakást, ingatlant lehetőleg minél olcsóbban, szemrebbenés nélkül alkudva az árból, hogy az ingatlan felújítás után – de az sem ritka, hogy semmit nem csinálnak vele – minél gyorsabban tovább adják.

A spekulánsok felújított lakásait már fel lehet ismerni a lakáshirdetésekben, szinte mindig ugyanazok az egyen berendezések, egyen csempék, egyen konyhaszekrények.
A felújításra megvannak a szakembereik, vagy akár saját maguk végzik.

Az sem kizárt, hogy nem történik különösebb felújítás, csak modern bútorokkal, pasztell színű bútor takarókkal, szőnyegekkel dobják fel, teszik kívánatossá a lakást.
Azzal, hogy jól és rámenősen tudnak alkudni, adott esetben a haszon, befektetési hozam nagyobb részét már a vételkor megtermelik.

Ez a módszer jól működhet, viszont akkor az igazi, ha nagyon gyorsan halad a vételekkel és eladásokkal a spekuláns, főként egy áremelkedéses piacon, mivel ha nem halad gyorsan és nagy mennyiséggel, több lakással is egy évben, akkor az sincs kizárva, hogy ugyanoda jut, mint egy megfontoltabb befektető, aki éveket vár és közben felmegy az ingatlan értéke és még a lakáskiadás is termeli a hozamot.

A megfontolt ingatlan befektetők

Ők általában áremelkedésben bízva vesznek ingatlant és vagy kiadják, vagy nem.
Amennyiben kiadják, akkor számolhatnak az ingatlan áremelkedés és a lakáskiadás hozamával is és hitellel terhelhetik az ingatlant, amihez másik ingatlant, vagy készpénzt hozzá rakva újabb ingatlanokat vásárolhatnak és azokat is kiadhatják, amelynek hozamából, akár a hiteleket is fizethetik.

Befektetők, akik olyan ingatlanba akarják berakni a pénzüket rövid időre, ami bármikor jól eladható

Sokszor kerestek már meg azzal a gondolattal jellemzően fiatalok, maximum fiatal középkorúak, hogy ők még nem tudják, hogy mi lesz a sorsuk és hová sodorja őket az élet, az is lehetséges, hogy pár éven belül külföldre mennek dolgozni és éppen ezért olyan likvid ingatlant keresnek jó környéken, amit bármikor könnyen el lehet adni, ha el mennének a városból. 

Vállalkozásra alkalmas ingatlanok

Ez a blog cikk, mint olvashatod elsősorban a lakóingatlanokról szól, de ejtsünk egy pár szót érintőlegesen a vállalkozási célú ingatlanokról is.
A lakóingatlant lehet variálni a vállalkozásra is főleg a mai világban, amikor nagy divat a korona vírus következményeként a Home office. Otthon mellett használhatod a lakásod egy részét irodának is.
Amennyiben vállalkozásban gondolkodsz például vendéglátás, kereskedelem, iroda, szolgáltatás, műhely, ipari ingatlan stb.., akkor feltétlenül hozzáértő ingatlan szakember igénybevételét javaslok, mivel általában jóval nagyobb értékekről és komplexebb folyamatokról van szó, kezdve, piackutatás, mennyire lesz életképes a vállalkozás, hol van az ingatlan, mert például egy üzletnél pár méter is különbség lehet a siker, vagy a kudarc között.

Lakáskiadás

Lehet rövid, vagy hosszú távú lakáskiadás

A lakáskiadás kimondottan egy passziv jövedelemforrás lehet.

A hosszú távú lakáskiadást, ha jól csinálod, akkor kevés dolgod van vele és viszonylag nyugodt életed lehet a lakáskiadás szempontjából, akár még unatkozhatsz is közben.
Előzőleg figyelned kell a jó ingatlan és a jó bérlő kiválasztására.
Amennyiben stresszes a lakáskiadásod, akkor valamit rosszúl csináltál.

A rövid távú ingatlan bérbeadás az Airbnb, panziók, hotelek, de lehetnek akár pár órára irodák is.

Az üzlet, vendéglátó, ipari ingatlan kiadások jellemzően hosszútávúak.

Rövid és hosszútávon vannak, akik egy-két lakással, mások sok lakással végeznek lakáskiadási tevékenységet.
Több lakásnál már takarító és egyéb személyzet is szükséges lehet.

Olyan megoldás is létezik, hogy bérletbe veszik ki az ingatlanokat és tovább adják albérletbe, üzemeltetik őket.

A lakáskiadásról bővebben ebben a blog cikkemben olvashatsz..

Milyen ingatlant érdemes venni?

Fontos, hogy az ingatlanban meg legyen az értéknövekedési potenciál, vonzó legyen a környezete és fejlődjön a környék

Nagyon sok mindenre kell figyelni egy ingatlannál például ár, lokáció, tehát hol van, hitelezhető, állami támogatás felvehető rá, vagy sem, jól kiadható, tehát keresett a bérleti piacon, szomszédok, nagyság, beosztás, az ingatlan negativ és pozitiv adottságai, mennyire forgalomképes – piacképes, mekkora a forgási sebessége az ingatlannak, mik azok, amiken tudunk és mik azok, amiken nem tudunk megváltoztatni, értéknövelő, értékcsökkentő tényezők stb..
Nem utolsó sorban ingatlan befektetésnél mindig kell figyelni az ingatlanpiaci tendenciákat is.

Az ingatlan egyedisége lehet értéknövelő és értékcsökkentő tényező is.

Mindig megvannak a sláger termékek, mint az 1-2.emeleti lakás, garzonok, kis lakás, energiatakarékos családi ház, lakás,  de bármilyen ingatlan jó lehet – ebben nem lehet tanácsot adni, neked kell ezt az ingatlanban meglátnod – ha van továbbfejlesztési lehetőség, illetve értékteremtési lehetőség az előny, ugyanis, ha egy darabig nem emelkedik az ingatlan ára, attól még értéket lehet teremteni, amiben más is észreveheti az értéket és megfizeti.
Ez lehet egy felújítás, egy átalakítás, például két szobásból 1+2 félszobás, komfort nélküliből komfortost alakítani, egy jó helyen lévő építési telek, garázs, lakhatóvá tehető, könnyen megközelíthető hétvégi ház stb..

Olyan ingatlan befektetőket is láttam már, akik kimondottan nagy ingatlanokat vásárolnak és megosztják őket, de például nagy családi házban, lakásban lakáskiadási szempontból is lehet gondolkodni nagycsaládosoknak, munkásoknak, és szoktak is keresni nálam ilyen ingatlanokat befektetők, de ugye vagy már eleve energiatakarékos legyen, vagy olyan legyen az ára az ingatlannak, hogy megérje energiatakarékossá tenni, felújítani, illetve kiszámolni előre a befektetett tőke megtérülési időt.

Árverésen és szabadpiacon is vehetsz ingatlant

Árverésen is gondolkodhatsz, nemcsak a szabadpiacon.
Érdemes árverésen ingatlant venni?

Egy átlagember milyen befektetésben gondolkozzon és hol?

Véleményem szerint egy átlag embernek főként nagyvárosban lehet érdemes venni ingatlant az előbbiekben is felsoroltakat, illetve lakást, házat, kisebb hétvégi házat, lakhatóvá tehető nyaralót, garázst, amelyeket a társadalom széles köre meg tud vásárolni „felér anyagilag”, mert ha nem rendelkezik megfelelő szakmai ismeretekkel például a kereskedelmi, ipari, agrár ingatlanok területén, akkor könnyen befuthat a csőbe, persze ez ár kérdése is. 

A legfontosabb, amit a blog cikkem elején írtam, lehetőleg azon a környéken lehet érdemes vásárolni, amit jól ismer, vagy közben jól körbenjárt és tökéletesen megismert.
Ezenkívül olyan ingatlan típust vásároljon lehetőleg, amihez ért és nem tévedhet hatalmasat.

Vidéken, falusi környezetben is érdemes lehet vásárolni, de arra számítani lehet, hogy valószínűleg kisebb lesz az érdeklődők száma eladás esetén, na persze ez ár és minőség kérdése is, illetve amennyiben valamilyen különleges ingatlan például egy modernizált, egyedi hangulatú parasztház, akkor arra is nagyobb lehet az érdeklődés.
Szerencsés esetben lehet, hogy helybeli, vagy környékbeli veszi meg az ingatlant, ha éppen más nem.

Ezenkívül vállalkozásban is lehet, hogy érdemes gondolkodni egy megfelelő piackutatást követően például szobakiadásra, szállásra is igény lehet a környéken városban és vidéken egyaránt. 

A szakmai befektetők szélesebb, speciálisabb palettában gondolkodhatnak és idővel, akár ingatlanfejlesztők is lehetnek.

Segítségedre lehetnek ezek a cikkeim is:

Érdemes most lakást venni?

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon