Tégla, vagy panel lakást vegyél? Tégla és beton lakásépítési módok
Időnként hallom az eladó lakások iránt érdeklődőktől, hogy panelt nem veszek, panel lakás nem érdekel. Lássuk, hogy minden lakás panel, amit panel lakásnak hiszel, vagy éppen teljesen más építésű?
Ebben a blog cikkemben egy gyakori tévhitet szeretnék eloszlatni, amit gyakran teljes meggyőződésből mondanak a lakás vásárlók, holott hatalmasat tévednek..
Amikor a tulajdonosok és az ingatlanosok is rosszul hirdetik az építési módokat..
Az még bocsánatos, hogy a laikus lakás vásárlók és a lakás eladók rosszul tudják az építési módokat, de amikor az ingatlanosok is kevernek..
Gyakran hirdetik a beton építésű és No-fines lakásokat például téglaépítésűnek és így tovább.
A panel egy gyűjtő fogalom, egy általánosítás a köznyelvben
Sokszor mondják a vevők, hogy panelt nem veszek, mert rágondolnak egy lakótelepi lakásra, vagy éppen ránéznek egy társasházra és így fejezik ki a gondolataikat, a panellel, ami esetleg nem is panel.
Amikor azt mondja az ingatlan vásárló, hogy panel nem érdekel!
A vevő ilyenkor arra is gondolhat és egyből általánosít a panel szóval, hogy lakást nem akar venni, semmi esetre nem költözne lakásba, hanem csak házba. Tehát a panel nem az épület, lakás építési módját fejezi ki konkrétan, hanem a lakás fogalmát és a vevőt lakás egyáltalán nem érdekli, hanem kertes ház, vagy éppen zártkerti ingatlan.
A másik fajta lakás vásárló ránéz, vagy rágondol egy lakótelepi házra és egyből lepanelozza, mert a lakásra gyakran mondja a köznyelv, általánosítás, hogy ez panel és kész.
A harmadik fajta vevő, ha ismeri nagyjából az épület építési módját, illetve, csak azt tudja, hogy beton épület, egyből azt mondja, hogy panelt nem veszek, holott az épületnek nem sok köze van a panelhez, csak éppen betonból épült.
A negyedi fajta vevő pedig teljesen tisztában van azzal, hogy mi a panel ház és, ha éppen panelház nem érdekli, mert mondjuk a tégla építéshez ragaszkodik, akkor mondja, hogy panel nem érdekli.
Nem minden panel épület, amit panelnek gondolsz..
A leggyakoribbak azok a vevők, akik a beton épületeket keverik össze az igazi klasszikus panel épülettel, vagy éppen a magas épületekről, 10 emeletes házakról hiszik azt, hogy ezek, csak panelházak lehetnek, holott korántsem így van.
Lássuk milyen beton épületek vannak, amiket gyakran panelháznak hisznek?
Azokat az épülteket, illetve építési stílusú épületeket sorolom, csak fel itt, amiket ismerek.
• Alagútzsalus épületek
Ezt egy kategóriába sorolják az ingatlan kereső portálokon is általában a csúsztatott és kúszózsalus épületekkel.
Az alagútzsalus építési technológiát a Zala megyei ÁÉV és a Heves megyei ÁÉV kezdte el alkalmazni és kb. 1970-es évektől alkalmazták tömegesen kb. 1980-as évek végéig.
Alagútzsalus épületek építésében volt szerencsém részt venni az 1980-as években a Zala megyei állami építőipari vállalatnál villanyszerelőként. Azért hívták alagútzsalunak, mert a zsalu egy alagút forma, amelyre rászerelik a vasbetont, valamint a villanycsöveket és beöntik betonnal, majd a sablon kihúzását követően egy alagút marad.
Az alagút formát aztán felszerelik első és hátsó vég falazattal, amik általában úgynevezett kaviccsal szórt szendvicspanelek voltak, szakipari falazat, nyílászárókkal, majd következik a belső szerelés.
A lakásoknál gyakran gipsz, tégla válaszfalakkal. Ezeknek a falaknak köszönhető, hogy általában az alagútzsalus lakások viszonylag jól alakíthatók, legalábbis a panelekhez képest.
Az alagútzsalus falazat, mivel Magyarország éghajlata változó, ezért építéskor még némi vékony hőszigetelést is kapott általában, amit, mivel vékony, ezért manapság ki kell egészíteni vastagabb hőszigeteléssel.
Az alagútzsalus építési módban nagyon sokféle lakóházat, sorházakat, kertes sorházakat, de intézményeket is építettek. A lakásokban voltak négy emeletesek és tíz emeletes épületek is. Nagyon gyakran tévesen panel házaknak hiszik az alagútzsalus építési módot, pedig véleményem szerint stabilabbak, mint a panel, illetve eleve stabilabbak, mivel öntött betonról van szó.
Zala megyében, ahol én ingatlanközvetítőként tevékenykedek többek között, csak alagútzsalus technológiával épült házak vannak, panel épületek és azokból is csak egypár Keszthelyen találhatók meg.
Zala megyében azért nem építettek panelt, mert a dimbes-dombos vidéken nehéz és körülményes lett volna szállítani a panel elemeket.
Az alagútzsalus építési módban épült lakások között egyaránt megtalálhatóak a központi fűtéses, az egyedi gázfűtéses lakások és a távfűtéses lakások.
Amennyiben jól tudom az alagútzsalus, illetve csúszózsalus megoldást ma is alkalmazzák új építésű beruházásoknál.
Az alagútzsalus építési technológia nem terjedt el annyira, mint a panel, mivel nehéz
összehozni, hogy állandóan pontos időre jöjjenek a betonmixerek, a legkisebb fennakadás is galibát tud
okozni, mert ennek a technológiának ez az egyik lényege.
• No-fines lakás építési technológia
A No-fines házakat is gyakran összekeverik a panel házakkal. Ezt az építési módot a Balaton felvidéki építőipari szövetkezet készítette elsőként Magyarországon Angol koprodukcióban, az első No-fines minta házakat Keszthelyen építették 1973-ban.
A No-fines építési technológia, egyszemcsés öntött beton technológia, a falazatba a zsaluk közé nagy szemcsés betont öntöttek, majd a lakások felől a falazatot gipszkartonnal burkolták. Akkoriban nagyra tartották, de mára elavult többek között a falak hőszigetelő képessége, ezért manapság már általában szigetelik a No-fines társasházakat.
Milyen tégla épületek vannak?
• Falazott tégla épület kis méretű téglákból és nagyobb méretű téglákból
Az égetett tégla már bizonyított építőanyag egészen az Ókori római kortól.
A falazott építési móddal az volt a probléma, hogy nem lehetett egy bizonyos emeletnél magasabbat építeni belőlük, mivel egyre szélesebb falazatra volt szükség az épület alján, minél magasabbat házat akartak építeni.
A 19 dik század végén, 20 század elején szokás volt nagy méretű tömör téglákból építkezni, tudtommal a több emeletes belvárosi bérházak, amelyeket polgári házaknak is nevezünk ilyen téglákból épültek többnyire.
• Blokk tégla építési mód
Ahogy a második világháborút követően egyre jobban fokozódott a lakáshiány egyre termelékenyebb építési módokat kellett kitalálni. Ilyen volt többek között a blokk téglás építési mód. Ez az építési mód az 1960-as években élte fénykorát.
A lényege az, hogy előregyártott tégla blokkokat szállítottak a helyszínre, vagy az építés helyén állították össze és nem egyesével falazták a falazatot, hanem blokkonként rakták össze. Az volt a probléma ezzel az építési technológiával is, hogy nem lehetett ezzel sem igazán magas házakat építeni.
• Falazott tégla épület beton vázszerkezettel
A beton vázszerkezetű és tégla kitöltő falazatú épületekből már lehetett magas, 10 emeletes házakat építeni. Manapság is használják ezt az építési technológiát az új építésű lakások egy része is ilyen szerkezetekből épül, nyilván manapság már a mai kor követelményeit kielégítő téglákból.
• Falazott tégla épület nagy méretű téglákból
Az 1960-as években megjelent a B30-as égetett agyagtégla. Ezzel a téglával a méreténél fogva már jóval gyorsabban lehetett haladni az építkezéssel. A belseje üreges, a nyomószilárdságuk nem túl nagy, ezért, csak maximum 4 emeletes épületeket lehetett belőlük építeni. Az 1990-es évekig volt kb. a B30-as tégla nagy divat, éppen ezért az addig épült B30-as épületek hőszigetelésre szorulnak, mivel a hőszigetelő képességük már jócskán elmarad a mai kor követelményeinek.
• Tégla darabokból épült magas ház
Ilyen építési stílussal is találkoztam, amikor is a magas ház váz szerkezete beton, a falazatát pedig tégla darabokból öntötték be beton nélkül különféle kötőanyagokkal.
Egyéb anyagokból épült házakról most nem írok, mivel nem ismerem őket, csak hallottam ilyenekről, például acél, kohósalak stb..
Most pedig lássuk a panel épületeket!
Az első panel épületeket az egykori Sztálin városban a mai Dunaújvárosban építették az 1950-es évek végén. Özönlöttek az emberek a városokban, elkezdődött a nagy mérvű iparosítás és el kellett az embereket helyezni, ezért olcsó és gyors lakás építési technológiára volt szükség.
A panel építési mód lényege, hogy úgynevezett házgyárakban elkészítették, előregyártották a panel házak építési elemeit, majd az építkezés helyszínére szállították őket, majd darukkal beemelték az előre elkészített helyükre, majd ezeket a panel elemeket, fal-födém kapcsolatokat összehegesztették és kibetonozták a korróziógátlás miatt. Érdekességképpen az előregyártott fürdőszobákat is úgy emelték be.
Amikor a panelházak felső emeletének a visszabontásán is gondolkodtak, mert féltek a panelházak tönkremenetelétől..
Időnként megjelennek vészmadarak és azt harsogják, hogy csinálni kell valamit a panel házakkal, mivel attól félnek, hogy összedőlnek, mivel csak rövid élettartamra tervezték őket. Kb. 6 évvel ezelőtt az egyik miniszter is ezt propagálta különösebb hozzáértés és szakértelem nélkül.
Németországban valóban bontottak vissza, alakítottak át panel épületeket, de ott viszonylag könnyen tehetik meg, mivel kis számban vannak magántulajdonú lakások.
Az tény, hogy a szocializmusban nagy kapkodás volt, mivel teljesíteni kellett az 5 éves terveket és a rengeteg embernek lakhatást, lakást kellett biztosítani, tehát lehetnek rosszul, hanyagul kivitelezett panelházak, de azért az összeborulásukon véleményem szerint nem kell gondolkodni.
Amennyiben normálisan karban vannak ezek a panel épületek tartva például a hegesztések nem kapnak vizet, a fal találkozásoknál a réseken lévő vízvetők a helyükön maradnak, hogy csak egypár probléma lehetőséget említsek, akkor talán nem lesz baj a panelházakkal.
Mire figyelj különösen a panelban, ha szakipari munkákat végeztetnél?!
Amennyiben panelban laksz és megy hozzád például egy villanyszerelő és elkezdi ész nélkül vésni a beton falat, akkor azonnal kergesd el, ugyanis a panel épületekben nem szabad vésni a beton falakat, csak marni, tárcsás marógéppel és azt is a lehető legszükségesebbet csak. Amennyiben lehetséges a falak találkozásánál alul és felül lehet elvinni a hornyokban a vezetéket, illetve ha azokban a hornyokban esetleg nem malter van, hanem ott is beton, akkor pedig műanyag sínben lehet elvinni a vezetékeket.
Azért nem szabad a panel épületekben vésni a beton falakat, hanem csak marni, mert rezgéssel jár és meggyengítik a beton szerkezetét, valamint, vízszintesen sem lehet marni, csak függőlegesen és azt sem eszetlenül. A vízszintes marás is meggyengítené a falakat. A panel házakban minden fal a válaszfalak is betonból készültek.
Amennyiben falat szeretnél kivenni, ahhoz pedig statikus szakvéleménye és engedély szükséges az építési hatóságtól, amelyben meghatározzák, hogy mit változtathatsz és mit nem.
Legjobb egyébként, ha előzőleg konzultálsz a közös képviselővel is és ne azt nézd, hogy más mit csinált, mert lehet, hogy szabálytalanul csinálta.
A tégla és beton házak fűtésrendszeréről
A korai falazott tégla házaknak még egyedi fűtésesek voltak a lakások, kályha, vagy konvektorosok, vagy éppen Héra fűtés. Még manapság is vannak alacsony emeletes házak, ahol kályhával fűtenek.
A panel házakban leggyakrabban távfűtés lett beszerelve. Az alagútzsalus épületekben gyakran házközpont fűtés, egyedi gáz fűtés, ritkán távfűtés.
A No-fines épületekben egyedi gáz fűtést alakítottak ki általában.
Mi a távfűtés, a házközponti fűtés és az egyedi központi fűtés?
Ha már írok a panelekről, az egyéb beton szerkezetű építési módokról és a tégla építésről, természetesen nem hiányozhat az írásomból ezekben a házakban lévő fűtés rendszer bemutatása sem.
• Mi a távfűtés?
A távfűtés hő központokból távvezetékeken történő hőenergia szolgáltatás. Hatékony és környezetbarát megoldás, főként például lakótelepeken, ahol egy egységben több száz fűtési igényt szolgálnak ki.
• Mi a házközponti fűtés?
A távfűtéssel ellentétben, ahol nem a házaknál van a fűtés rendszer, hanem hőközpontokból érkezik a fűtési szolgáltatás, a házközponti fűtéses megoldásnak a lényege, a házakban van a kazánház, tehát nem távolról érkezik a szolgáltatás. A társasház tulajdonosai egy közös kazánnal rendelkeznek és a ház közös használatú helyiségének egyikében helyezkedik el a kazán, kazánház.
• Mi az egyedi központi fűtés?
Az egyedi központi fűtés nevében is benne van a jelentése az egyedi és központi.
Minden lakásban külön – külön van egy gázkazán és ezek biztosítják minden lakásnak egyedileg a fűtést.
• Mi az egyedi fűtés?
Az egyedi fűtés azt jelenti, hogy helyileg, minden lakásban külön – külön egy fűtő berendezés biztosítja az egyedi fűtést. Ilyen lehet például a gázkonvektor, a kályha, cserépkályha és a ma már egyre ritkábban látható Héra fűtő berendezés.
Ezek a régi egyedi fűtési módok nem annyira biztonságosak, mint a távfűtés és a házközponti fűtés az esetleges felszabaduló szén monoxid és füst miatt, bár elég jó konvektorokat és gázkazán berendezéseket gyártanak manapság.
A fűtés mellett meg kell említeni még a lakások meleg víz ellátását is
A távfűtéses és a házközponti fűtéses lakásokban ugyanaz a rendszer szolgáltatja a meleg vizet, mint a fűtést.
A főzésre szoktak külön használni egy külön gáztűzhelyet ( ezért láthatod a közös költségben a lakás költségei között a gázt ), manapság, ahol az elektromos hálózat engedi ott lehet villanytűzhelyet is beépíteni, illetve használni főzésre.
Az egyedi központi fűtéses, gázkazános lakásokban általában a gázkazán állítja elő a fűtést és a meleg vizet is, de néha bojler.
Az egyedi fűtéses lakásokban, ahol például konvektor állítja elő a fűtést, ott, vagy gázkazán, vagy bojler biztosítja a meleg vizet, ahol pedig kályha, vagy éppen Héra ott pedig általában bojler.
Térjünk vissza az eredeti kérdéshez! Tégla, vagy panel lakást vegyél?
Mint láthatod nem minden panel, amire gondolsz.
Véleményem szerint onnét kellene megközelíteni, hogy részt vett-e a társasház a panel programban, vagy sem, felújították a lakótömböt, szigetelték-e a falakat, kicserélték a nyílászárókat, netán a fűtés rendszert is, vagy éppen felújították, vagy sem. Adott esetben a radiátorokra kerültek-e egyedi fűtésmérők, vagy sem.
Amennyiben fel lett a társasház újítva, akkor véleményem szerint jó lehet a panel ház is.
Nem utolsó sorban a statisztikák szerint nagyjából együtt mozognak a panel árak a tégla ház árakkal, tehát manapság már olyan óriási különbség sincs árban a kettő között, mint korábban egyenesen szitokszó volt a panel, ne persze az ár nagyban függ az épület elhelyezkedésétől, minőségétől, felújítási szintjétől, szintek számától és több mindentől még. Egyébként az alagútzsalus épületeknek jobb a megítélése, mint a panel épületeknek.
Egyébként, ha jól tudom kb. 800 ezer panel ház van Magyarországon.
Azt is érdemes meggondolni a lakás vásárlás előtt, hogy a ház 10 emeletes, vagy éppen 2,3, vagy 4 emeletes.
Nyilván a kisebb házak értékesebbek lehetnek, illetve keresettebbek.
Vannak vevők, akiknek tériszonya is van és nem is bírják a magasságot, bár nem túl nagy számban vannak.
A beton épületek hátránya egyébként a gyenge hőszigetelés és hangszigetelés.
A hő szigetelés az alagútzsalus épületeknél főleg a végfalaknál lehet problémás, ahol nem úgy öntötték a betont. A végfalaknál és a paneles épületeknél a beépített szigetelőanyagok az idő során tönkre mehettek, tehát megint visszatérünk a ház utólagos hőszigeteléséhez, hogy van, vagy nincs.
Ugyanígy a No-fines épületek hőszigetelése sem üti meg a mai szintet már.
A régi tégla épületek, amelyek nem lettek szigetelve viszonylag jól szigetelnek a betonhoz képest, főleg az 1950-es években és az előtte épült tégla házak, mert azok jó vastag falazatúak, még nem iparosított technológiával készültek, legalábbis az én tapasztalatom szerint. Viszont, ha a házban nem volt felújítás, strang csere stb, akkor később kell majd valamikor belenyúlni a lakóknak a pénztárcájába méghozzá elég mélyen.
A beton hangszigeteséslével sok mindent nem lehet csinálni utólagosan, hacsak nem raksz szigetelőanyagot a belső faladra és a plafonodra, de akkor helyet veszítesz.
Megsúgom azonban, hogy a tégla házban is lehet hallani a szomszédok tevékenységeit, ha nem is annyira, mint a panel, illetve a beton házakban, a társasház már csak ilyen.
A lakás belső variálhatósága, modernizálása
A panel lakások általában kicsik, kevés nagyobb panel lakás van, viszont az alagútzsalus, illetve a tégla lakások között, de főleg a tégla építésű lakások között jócskán találni nagy lakást, főleg ilyenek például a belvárosi részeken a nagy polgári lakások, amiknek igaz, hogy egyedi hangulatúak van, viszont a kialakításuk már elavult, hacsak meg nem tudod csinálni.
Mivel a lakás belsője a tégla építésű házakban és nagy részben az alagútzsalus házakban, valamint a No-fines házakban is, legalábbis utóbbiaknál a válaszfalak, jobban alakíthatók, véshetők, ezért, ha nagyon változtatni szeretnél, akkor jobb lehet a tégla, mint a panel, na persze, itt se magad kezd kidöntögetni a falakat, hanem keress hozzá értő szakembert.
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
