Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Egy ingatlan értékét látszólag nagyon egyszerű meghatározni, de ha elkezdjük ezt a témát jobban boncolgatni, akkor rájövünk, hogy rengeteg ingatlan értéket befolyásoló tényező lehetséges.
Ekkora terjedelembe lehetetlen ezeket felsorolni, ezért most csak a teljesség igénye nélkül a főbb irányvonalakat vesszük át.

Ezenkívül lehetnek egyéni szempontok is, mert adott esetben, ami valakinek értékcsökkentő tényező, az másnak lényegtelen lehet, mondjuk egy otthon keresés esetében.

Továbbá nem mindegy, hogy milyen célból akarunk ingatlant, lakásnak, otthonnak, vagy vállalkozásnak.

Most az otthon, lakáscélú ingatlanokkal foglalkozunk.

Nemcsak ingatlan érték szempontjából nézzük át az ingatlanokat, hanem vevői, eladói szemmel is – mivel nem értékbecslő szekembereknek akarok segíten – éppen ezért blog cikkemet eladóknak és vevőknek is ajánlom olvasásra.

Ingatlan elhelyezkedése

Az ingatlanszakemberek azt szokták mondani, hogy egy ingatlan értékét legfőképpen 3 dolog határozza meg, mégpedig a Lokáció, lokáció és a lokáció, tehát a hely, hely és a hely, röviden, hogy hol van az ingatlan.

Gondoljunk bele, hogy ugye nem mindegy például, hogy egy ugyanolyan adottságú telek a Rózsadombon fekszik, vagy egy Zalai kis falu végén.

Az egyik jó ismerősöm kért meg egyszer, hogy menjek ki hozzá egy Zala megyei falúba felértékelni a házát.
Hosszabb beszélgetésünket követően az első kérdésem volt a ház előtt, hogy miért ide építkeztél annak idején, hiszen semmi nem köt ebbe a falúba – se rokon, se szülő, semmi – mert építkezhettél volna ingatlanforgalmi szempontból keresettebb helyre is, mivel, ha Zalaegerszegen lenne a házad, akkor most kb. 3-4 szer többet érne.

Mivel itt szinte ingyen volt a telek kaptam a választ..

Az ingatlan környéke

Vannak jó hírű és igazán rossz hírű környékek, ahová én sem szeretnék semmi pénzért költözni, de még ingyen sem.

Egyszer Pesten a Nagykörúton sétálgattam estefelé és egy hirtelen ötlettől vezérelve bementem a mögötte lévő utcákba.
Nem túlzok, de szinte halálfélelmem lett, amikor a teljesen kihalt, ember mentes utcákban megjelentek olyan arcok engem vizslatva, hogy rájuk sem mertem nézni pedig vannak tapasztalataim küzdősportokban.
Olyan arcok voltak kb. mint, amilyeneket Hamburgban, St. Pauliban 1998-ban láttam egy Németországi kirándulásom alkalmával.

Az ingatlan megközelíthetősége

Az sem elhanyagolható szempont, hogy hogyan lehet megközelíteni egy ingatlant.
Egysávos, vagy kétsávos úton, vagy például egy meredek horgosban?
Amennyiben egysávoson, akkor vannak kitérők?
Milyen az út anyaga? Aszfalt, köves, vagy földút?

Ingatlan megtekintéseim során jártam úgy párszor, hogy mentünk, mentünk megnézni az ingatlant kilométereken keresztül a tulajdonossal először aszfaltos úton, majd köves úton, majd ez a köves út erősen hepehupás lett, majd gödrös, majd felfelé mentünk egyesben, majd a végén alig bírtunk felkapatni az ingatlanhoz egy 10 méteres föld útszakaszon, ahol is azon kezdtem el gondolkodni, hogy jól tettem e, hogy felkapattam ide, mert hogyan fogok majd visszatolatni, hacsak le nem csúszok, vagy oldalt le nem esek addig..

A csúcs az volt eddig, amikor a szomszéddal közös föld úton mentünk be a házhoz, amiért előtte a szomszéddal kellett pereskedni, hogy ne zárja el az utat, de ez már jogi kérdés, ezt most nem tárgyaljuk.

Rendben, ha kertészkedni mész ki néha még elmegy, vannak akik erre a nyugalomra vágynak, de ha ott is akarsz majd lakni, akkor már nem lesz olyan könnyű dolgod jönni, menni, esőben, hóban, sárban, sötétben stb..

Tömegközlekedés

Milyen tömegközlekedési eszközökön tudod megközelíteni az ingatlant, vagy nincsenek is a közelben.

Amikor külterületi ingatlanokat árulok, akkor szinte mindig ez az első kérdés az érdeklődőktől:
A buszmegálló milyen messze van?
Amennyiben a válaszom erre, hogy kb. 1-2 km, akkor köszönöm és többnyire minden további nélkül leteszik a telefont.
Ezzel azt akartam mondani, hogy azok az ingatlanok az értékesebbek elméletileg, ahol minél közelebb van a busz.

Lakás, ház esetében is szokták kérdezni a buszt, amennyiben nem tudják, hogy van e a közelben főként az idősebbek, illetve akik tömegközlekedéssel járnak..

Természetesen vannak, akiknek ez lényegtelen, mint a blogcikk elején írtam – mert van autó, mert biciklivel, gyalog járnak stb..

Az ingatlan környékén lévő infrastruktúra

Az egy ősrégi intelem, hogy mindig nézd meg a környéket sötétben is ne csak világosban, ha ingatlant akarsz venni, mivel az sincs kizárva, hogy világosban nem figyeltél rá, de vagy nincs közvilágítás az ingatlan környezetében, vagy csekély.

Sokszor járok úgy, hogy este kicsúszok az időből és már csak sötétben tudok elmenni kutyát sétáltatni. Amikor öltözök a kutya már örömében ugrál és hevesen csóválja a farkát.
Nekem is nagyon jó a séta, mert egyszer mozgás, másszor kiszellőztetem a fejemet.

Ilyenkor járok úgy hegyi utakon – mert ugye most már hegyi részeken is sokan laknak, gyönyörű házakat lehet látni – hogy megyek a kivilágított aszfaltos úton, aztán egyszer csak rákeveredek olyan bokatörő, hepehupás, kavicsos utakra is, ahol egy szem közvilágítást nem látok, úgy hogy be kell kapcsolnom a fejlámpámat, hogy lássam hová lépek, meg hogy mit csinál a kutyám.
Ilyen helyeken is sokan laknak, nyilván ennek is megvan valakiknek az előnye, ami másoknak pedig hátrány.

Intézmények, boltok

Sokan nem szeretnek a belvárosban lakni, én pedig nagyon bírtam, mivel szinte minden megtalálható volt a lakásom közelében.
Persze, ez már régen volt, manapság már pl. a nagy bevásárló központok a városok szélein vannak, de nagyon sok ügyet el lehet intézni a belvárosban illetve nagyobb egyéb városrészeken is. 
Egyszóval milyen oktatási, kulturális, társadalmi intézmények és boltok, Posta stb.. vannak az ingatlan közelében.

Közművek

Ez egy következő vesszőparipája a vevő jelölteknek..

Mit gondolsz kedves olvasóm, hogy mi az érdeklődők második kérdése, ha éppen nem az első? Milyen közművek vannak?
Amennyiben nincs teljes közmű, akkor már hátrányban vagyok legtöbbször a hirdetett ingatlannal.

Egyébként van egy mondás, hogy eladhatatlan ingatlan nincs, csak magas ár.
Ezt én is meg tudom erősíteni, olyan ingatlanokat láttam már eladni az 1996-óta tartó pályafutásom során, hogy csak néztem, közmű nélkül, alig megközelíthető helyeken, csak ár és vevő kérdése volt.

Amint a blog cikkem elején írtam, nem olyan könnyű meghatározni egy ingatlan értékét, kell hozzá tapasztalat és jó, ha már olyan tapasztalata van, aki ezt elvégzi, hogy csak ránéz egy ingatlanra és szinte pár pillanat alatt, nagyvonalakban már kialakul a véleménye, tehát “nem ma kezdte”, nem téved hatalmasakat, ezért is érdemes ingatlan szakembert keresni és nem egyedül házi ingatlan értékbecslést végezni..

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon