Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

Az utóbbi 1 évben átalakult, lelassult a használt lakáspiac, lényegesen kevesebb lett az ingatlan adásvétel, kevesebb a vevő és több az eladó ingatlan.
Láthatóan egyre több a beragadt ingatlan, amit már hónapok, esetleg évek óta nem tud eladni a tulajdonosa.

Beragadt a lakásod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

Megváltozott az ingatlanpiac az utóbbi időben, kevesebb az ingatlan adásvételek száma, mint az ezt megelőző időkben, a 2023 negyedév ingatlanpiaca a 2013 negyedév szintjének a szintjére esett vissza legalábbis az ingatlan adásvételi tranzakciókat nézve.

Amennyiben árulod már hónapok, esetleg évek óta a lakásodat és nem tudtad eladni, akkor már problémás a helyzet..

Itt már elvesztetted azt az előnyödet, hogy a vevőknek mindig a „friss húsra fáj a foguk”.
Tapasztalatom szerint az első lakáshirdetésre jönnek a legtöbben lakásnézésre, ha már erre sem, akkor ha tényleg el akarod adni a lakásodat, akkor érdemes lehet már rövid időn belül felülvizsgálnod, hogy mi a vevők érdeklődésének az elmaradásának az oka.

Ugyanis én azt tapasztalatom, hogy ezt követően már kevesebben fognak érdeklődni az ingatlanod iránt és mindig meg kell várnod a vevők újratermelődését, akiknek éppen akkor a jövőben lesz aktuális a lakás vásárlás.
Akkor van szerencséd, ha vannak olyanok, akik addig nem is nézték a lakáshirdetéseket és nem látták az ingatlanodat, ugyanis ha régóta látták, akkor szép áralkura számíthatsz.
Aztán lesznek olyanok is, akik éppen a beragadt lakáshirdetésekre utaznak, azokat figyelik és egy adott pillanatban árcsökkentéskor bemondják a nagy áralkut.

Ebben az a szép, hogy az sincs kizárva, hogy kevesebbért adod el a végén a lakásodat, mintha az elején jó áron dobtad volna a piacra, hacsak nem változik meg közben gyökeresen az ingatlanpiac.

Felkészülés a lakás eladásra

A lakás eladásra érdemes előre alaposan felkészülni, főként, ha az ingatlanodat jó áron akarod eladni. Mit jelent a lakás eladásra való felkészülés?
Mint esztétikailag, műszakilag, mind jogilag el kell készítened a lakáseladást, hogy lehetőleg ne legyen semmilyen probléma a vevők megjelenését követően, vagy esetleg minimális probléma lehessen, de ezt megelőzően már az ingatlan hirdetésben eljusson a vevőjelölt a lakáshirdetésedig, lássa azt és egyáltalán felkeltse az érdeklődését, mert ha el sem jut a személyes érdekelődésig, akkor nincs is miről tovább beszélni.

Most csak részben ismertetem veled, hogy mit tehetsz, ha beragadt az ingatlanod, nem tudod eladni, a teljesebb anyagot, praktikákat majd egy következő blog cikkben írom meg.

Amennyiben beragadt a lakásod, akkor két dolgot tehetsz

Az egyik, ha nem sürgős és ráérsz kivárni a vevődet, illetve van időd és türelmed kivárni azt a vevőt, aki az általad elképzelt vételárat hajlandó megadni.
Ennek az a kockázata, hogy nem lehet tudni, hogy mikor jön el ez a pillanat, akár évek is eltelhetnek. 
Tehát kiülöd, illetve kivárod a számodra megfelelő pillanatot és addig hasznosítod, kiadod albérletbe a lakásodat, vagy sem, ha például bent laksz.

A másik lehetőség, hogy tevékenyen megpróbálsz elmozdulni az ingatlanod eladásának az irányába, amelyről itt alább olvashatsz. 

Hogyan keresnek a vevők az ingatlanpiacon?

Először is kezdjünk el gondolkodni a lakásvásárlók fejével

A vevők több helyen kereshetnek például ismerősök útján, szórólapon ( bár az a tapasztalatom, hogy a szórólapozó vevők száma elenyésző, inkább ingatlanosok használják a szórólapokat hirdetésre, lakás keresésre)

A vevők használják még a nyomtatott sajtót is lakás keresésre, bár ez egyre visszaszorulóban van tapasztalatom szerint, hol van már az expressz újság ideje..

Vannak vevők, akik kimennek terepre gyalog, vagy járművel és nézegetik az ingatlanokat, hirdető táblákat, esetleg kérdezősködnek az emberektől, hogy nem tudnak-e eladó ingatlanokat.

Nézhetnek különféle utcai hirdető oszlopokat is, ahol lakáshirdetéseket látnak.

Lakás keresők az online térben, ingatlan hirdető oldalak böngészése

Tapasztalatom szerint manapság már a lakás keresők többsége felmegy az online térbe, elkezd keresni az ingatlanhirdető oldalakon. Aki túl idős, vagy nem használja az internetet, az marad az előbbiekben felsorolt módszereknél, vagy segítenek az ismerősök, családtagok.

Listába rendezik az ingatlanokat egy olyan árkategóriába, amelyben úgy gondolják, hogy meg tudják fizetni.

Itt meg kell jegyeznem azt is, hogy vannak olyan ingatlanosok, akik akár 8 szor ismétlik el ugyanazt a lakáshirdetést ugyanazon ingatlan hirdető oldalon egymás alatt, ez bezavarhatja a keresőt, mert mit gondolhat..hogy csak nincs valami baj az ingatlannal, ha ennyire el akarják adni?
Ha én eladó volnék biztos, hogy nem örülnék neki, ha ilyent látnék, hogy így hirdetik az ingatlanomat..

Nem mellékesen jegyzem meg, hogy aztán a keresés végén nem mindig sikerül a lakás vásárlás, mert nem jól, vagy nem mérték fel a lakás keresést megelőzően a hitelképességüket és, amikor élesbe fordul a keresés, illetve megtalálják a megfelelő ingatlant, akkor derül ki, hogy végül is nem kapnak, vagy nem annyi lakáshitelt kapnak és el kell állni a lakásvásárlástól.

Éppen ezért érdemes előre már felmérni a hitelképességedet, amennyiben vevő lennél, fordulj hozzám nyugodtan!

Visszatérve a lakás keresésre az ingatlan hirdető oldalakon, árba rendezik a vevők az ingatlanokat, majd át böngészik a hirdetéseket. Én, ha lakást értékelek a legdrágábbakat és a legolcsóbbakat már ki is szoktam szedni a listából, illetve megnézem tüzetesen, hogy miért olyan drága, vagy miért olyan olcsó az eladó ingatlan, mit tud pluszban a túl drága, amit a többi nem, mi lehet az esetlegesen hozzáadott érték, vagy esetleg nagyon jó a lokáció és, ha nagyon olcsó mi lehet a probléma vele.
Ezek a kérdések főleg akkor érdekesek, ha nagy az árban a különbség a lista alján, illetve tetején lévő ingatlanok és a sorban következő ingatlanok között.

Amennyiben és főként ez a túl drága lakásokra igaz, akkor meg is lehet az egyik probléma forrása.
A túl olcsó lakás problémája lehet például az is, hogy fél, negyed tulajdonjogot akarnak eladni, illetve haszonélvezettel terhelt lakást akarnak neked eladni, de folytathatnám a sort, vagy nagyon rossz helyen van a lakás, vagy nagyon rossz adottságú, vagy extrém állapotba felújításra szoruló.

Miért lehet akkora ár különbség kettő szinte ugyanolyan lakás között?

Vannak a túl drága ingatlanok, amelyeknek a tulajdonosai egyszerűen nem veszik tudomásul a megváltozott ingatlanpiaci körülményeket, vagy szerencsevadászok, vagy egyszerűen ráérnek várni hátha utoléri őket a lakáspiac, kifogynak az előttük lévő ingatlanok és csak majd sorra kerül az övéké.

Az is lehet, hogy egyes ingatlanügynökök hitegetik őket, hogy az ingatlanukat majd ők drágábban is el tudják adni, hogy ők kapják az ingatlan eladási megbízást az eladótól.

Az a tendencia, hogy majd elfogynak a hirdetett lakások igaz is volt eddig, mivel nagyon gyors áremelkedés ment végbe az ingatlanpiacon a 2014-es évet követően, viszont most lelassultak az események, kevesebb az ingatlan adásvétel, tehát most ez már nem feltétlenül lehet igaz, illetve az sincs kizárva, hogy éveket kell várni arra, hogy a listában lévő ingatlanokat eladják a túl drága ingatlanok előtt és, ha ez az ingatlanpiaci tendencia tovább folytatódik, akkor az sem kizárható, hogy újabb eladó, olcsóbb ingatlanok „furakodnak be” a túl drága ingatlanok elé és azokat is el kell még adni, mielőtt a drága ingatlan sorra kerül, tehát a hirdetés megkezdése és az eladás között, akár évek is elmehetnek.

Túl drága az ingatlanod

Ez szokott a legfőbb probléma lenni tapasztalatom szerint, hogy rosszul lett megállapítva az ingatlannak a hirdetési ára és ez vezethet a leggyorsabb eredményre, ha árat csökkentesz, ha sürgőssé vált a lakásod eladása, vagy ha már türelmedet vesztetted.

Amennyiben az ingatlanos beszélt rá a magas árra és, ha el kellene adnod végre az ingatlant, akkor keress másik ingatlanost, aki nem fog hitegetni és megfelelően, szakszerűen becsli meg az ingatlanod reális hirdetési árát.

A helyes aktuális hirdetési ár eredményt hozhat, mert az sincs kizárva, hogy azok is jelentkezhetnek, akik már régóta figyelemmel kísérték az ingatlanodat, de nem léptek a magas ár miatt, de az új ingatlan piacra lépők közül is lehet esélyed a lakás eladásra.

Újragondolod a hirdetésed szövegezését

Eredetileg a hirdetés megjelenésekor nem szegmentáltad a lakáshirdetésed szövegét? Lehet mindenkihez beszélni, de nem minden ingatlannál érdemes, mert lehetnek célcsoportok egy adott ingatlannál, amelyik célcsoportot meg lehet célozni.
Példának okáért egy legfelsőbb szinti, lift nélküli lakást nagy eséllyel nem idősek, hanem fiatalok fognak megvenni, hacsak nem lakáskiadásra, vagy ingatlan befektetésre veszik meg, ezért meg lehet célozni konkrétan a fiatal, illetve az első lakásvásárlókat.

Fizetési könnyítés, részletfizetés, azonnali költözés lehetősége hirdetése a lakáshirdetésben

Amennyiben „nagyon szorít a cipő” és hirtelen nagyon gyorsan el kellene adni a lakást, akkor fizetési könnyítést, azonnali költözést, vagy akár részletfizetést is fel lehet ajánlani, természetesen, hangsúlyozom megfelelő szerződéses garanciákkal.
Adott esetben ez segítség lehet a vevőnek, mert éppen nincs meg a teljes vételára, de folyamatban van az ingatlana eladása, vagy nincs meg a teljes összeg, de folyamatosan nagy pénz összegeket tud keresni ( ilyen esetben én megszoktam vizsgálni a vevő ingatlanának az eladásának az esélyét is és úgy teszek javaslatot az eladónak, hogy érdemes, vagy nem érdemes az üggyel foglalkoznia, illetve én foglalkozok a vevő ingatlan eladásával is, hogy egy, biztonságos kézben legyen a teljes adásvétel folyamata).

Megjegyzem én is vettem úgy ingatlant 1999-ben, hogy csak egy része volt meg a lakás vételárának tehát nem a levegőbe beszélek, a többit kölcsönkértem a szüleimtől, amit később visszaadtam és közben a munkámból befolyt pénzekből fizettem a részleteket az eladóknak, akiknek így tökéletes volt az eladás, mert ők meg egy falúban vettek egy családi házat, ahová beköltözhettek, szintén részletekben fizettek és az én vételár részleteimből újították folyamatosan a családi házat.

Amennyiben én nem tudom megvenni akkor az ingatlant, akkor elárverezték volna, úgyhogy láthatóan nagyon örültek nekem.
Akkoriban sok eladó ingatlan volt, nyomott áron és ez pedig nem a legelőnyösebb ingatlan volt és nem tudták eladni évekig.
Az eladók akkori elmondása szerint volt egy híres vállalkozó, aki 3-szor is megnézte a lakást, de pont akkor kezdtek a vállalkozásában problémák lenni, amely aztán tönkre is ment sajnos, és ezért nem tudott vásárló lenni, pedig nagyon tetszett neki a lakás.

Egyébként a részletfizetés, illetve fizetési könnyítés hirdetése, biztosítása nagy divat volt kb. a 2000-res évek elejéig.
Ma már nem divat, elenyésző ezek száma, legalábbis az én ingatlanközvetítői tevékenységi körömben, gondolom a keményebb világ, a nagyobb bizalmatlanság miatt.

Az eladó ingatlan teljes újrafotózása, új fotók a lakáshirdetésben, fotók cserélgetése

A régi fotókat cserélgetheted, mindig más fotót tehetsz az első helyre.
Arra figyelj, hogy a fő kép figyelemkeltő legyen.
Azt is megteheted, hogy teljesen újra fotózod az egész ingatlant, új helyzetekből, ügyelve a napfényre, világosságra és leveszed az ingatlan hirdető oldalakról a régieket és felteszed az újakat.

Lakás hirdetés kiemelés

Kiemelheted az ingatlanodat különféle kiemelésekkel, kreditekkel, de ez lehet felesleges kemény pénzégetés is, ha túl magas az ingatlan ára és esetleg más egyéb bajok is vannak.

A lakásfelújítása. Részfelújítás, vagy teljes felújítás a jobb eladhatóságért? 

Igazából ezt a lépést már a lakás meghirdetése előtt meg kellene tenned, de ha nem tetted, akkor talán még most sem késő.
Ezt az utat is választhatod, ha van rá időd, energiád és pénzed.
Részfelújításokat is végezhetsz, attól függően, hogy milyen állapotú a lakás és hogy részfelújítással mutatósabb lesz-e, vagy sem. 
Egy teljesen lelakott lakásnál is, ahol például „csicsás” nem hétköznapi színekkel vannak festve a falak már szinte csodát érhetsz el egy pasztel színekkel való falátfestéssel és kisebb hibajavításokkal például ne lógjanak a fogantyúk, kilincsek, záródjon rendesen az ablak, ajtó és működjenek a gépészeti berendezések.
A fürdőkádat is újra lehet festeni és akár a csempét, munkalapokat, konyhabútort is, de itt nagyon fontos a szép munka, mert ha nem lesz szép, akkor lehet, hogy nagyobb kárt csinálsz, mint hasznot.
Ezzel a részfelújítós módszerrel, ha nem is tudod adott esetben többért, sokkal többért eladni a lakásodat, akkor is több esélyed lesz a gyorsabb eladásra a felújítás mértékétől és módjától függően.

Amennyiben teljesen lepusztult, teljesen felújítandó a lakás és nem csinálsz vele semmit, akkor is legalább takarítsd ki, mert ha tele van lommal, meg még lepusztult is, akkor nagy eséllyel sokba fog neked ez kerülni az ingatlan alku során.

Érdemes lehet teljeskörűen felújítani az ingatlant?

Tapasztalatom szerint az újszerű állapotú, mutatós ingatlanokat könnyebb és jobb áron lehet eladni, na persze ez az ártól és több mindentől függ még, de nyilván egy szép lakás, ahová bemegy a vevő és látja az értékteremtést, érzi az új szagokat és nem kell neki foglalkozni a felújítással, „csak költözni kell” kapósabb lehet.
Érdemes azért elötte átnézni az ingatlanpiacot, az ingatlanárakat, hogy mennyi pénz fér bele a felújításba, hogy nehogy túl sokat kelljen a lakásra költeni, ami miatt megintcsak nehezen értékesíthető lesz.
Home stégerek szokták mondani, hogy ők inkább nem az árcsökkentésben hisznek, hanem a lakás színpadra állításában, felújításában.

Az eladó lakás szinpadra állítása

Amennyiben nem teljesen lepusztult a lakás, szépek a falak, vagy egy kisebb felújítást végzel, ha meg teljesen felújítottad, akkor meg pláne, ezzel együtt érdemes lehet a lakást színpadra állítani, magyarul kívánatossá tenni. Gondolj csak bele, hogy az autódat hogyan készíted elő eladásra, ha meg akarod hirdetni, vagy ha társat kellene most keresned, akkor milyen fényképet raknál fel magadról a netre, meg milyen állapotban mennél el a randira? A színpadra állításhoz kiegészítők, bútorok kellenek ez a Home Staging része.

Nincs egységes magyar ingatlanpiac

Nincs homogén magyar ingatlanpiac, tehát van ahol kínálati piac van, de az sincs kizárva, hogy van, ahol még keresleti piac is lehet, mivel minden ingatlanpiaci szegmens más és más lehet, tehát ha el akarod adni az ingatlanodat, akkor egyedileg kell megvizsgálni a helyi lakáspiacot, az ingatlanodat..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon