Eladnád a lakásod, de maradnál benne? Így működik a haszonélvezet!
Az utóbbi időben egyre több nyugdíjas fordul hozzám azzal a problémával, hogy nem jönnek ki a nyugdíjukból, vagy még hiteltartozásuk is van, és úgy érzik, nem tudják tovább fenntartani az ingatlanukat. Sokan közülük azt fontolgatják, hogy egy befektetőnek átadják az ingatlan tulajdonjogát egy fix összegért és életjáradékért cserébe, miközben ők életük végéig megtartanák a haszonélvezeti jogot, így továbbra is a saját lakásukban élhetnének. Más esetekben pedig a tulajdonosok küzdenek a haszonélvezőkkel, akik bent laknak az ingatlanban, de nem fizetik a költségeket, és a viszonyuk megromlott, ezért segítséget kérnek, hogyan tudnának megszabadulni tőlük.
Ez a két helyzet nagyon eltérő, de mindkettő az ingatlanhasználat és tulajdon viszonyainak bonyolultságát mutatja.
Eladnád a lakásod, de benne maradnál? Vagy nem tudod használni az örökölt ingatlant? Tudj meg mindent a haszonélvezeti jogról és életjáradékról!
Hangsúlyozom, hogy nem vagyok jogász, tehát, ha ilyesmi ügyed van, akkor keress meg feltétlenül egy jogászt, közjegyzőt, illetve egy ügyvédet, aki segít a jogi lebonyolításban.
Én az ingatlan értékesítésedet tudom támogatni.
Ezen blog cikkemben, csak az általam ismert esetekről tudok beszélni, lehetnek még más igények és megoldások is.
Életjáradék vagy csapda? – A haszonélvezeti jog rejtett buktatói, amikről kevesen beszélnek
Előfordul, hogy idős emberek a nyugdíjuk kiegészítéseként életjáradék fejében eladják a lakásukat, de haszonélvezeti jogot tartanak fenn maguknak. Ez elsőre logikus döntésnek tűnhet: pénzhez jutnak, miközben továbbra is használhatják az otthonukat. Csakhogy van ennek a történetnek egy másik oldala is, amiről ritkábban esik szó.
Mi is a haszonélvezeti jog az ingatlanon pontosan?
A haszonélvezeti jog lehetővé teszi, hogy valaki egy olyan ingatlant használjon és hasznosítson, amely nem az ő tulajdonában van. Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy ha valaki például eladja a lakását, de haszonélvezeti jogot ír bele a szerződésbe, akkor élete végéig lakhat ott, vagy akár ki is adhatja azt – függetlenül attól, hogy ki a tulajdonos.
Ez jól hangzik… egészen addig, amíg mindkét fél él, egészséges és rendesen viselkedik…
Bővebben írva mi is a haszonélvezeti jog?
A haszonélvező jogosult más tulajdonában álló ingatlant a birtokában tartani, hasznosítani és használni.
Viszont a haszonélvező nem adhatja el az ingatlant és arra sem lehet hatása, ha az ingatlan tulajdonosa értékesítené az ingatlant.
A tulajdonos változástól függetlenül a haszonélvezeti jog fennmarad ha csak a tulajdonos és haszonélvező másban meg nem állapodik. A haszonélvezeti jog, hacsak meg nem állapodnak másban a felek a haszonélvező élete végéig fennmarad. Az sincs kizárva, hogy ezzel forgalomképtelen lesz, magyarul eladhatatlan lesz az ingatlan, mert adott esetben nem talál vevőt az ingatlanra haszonélvezeti joggal a tulajdonos, vagy nagyon olcsó áron.
FONTOS! Mikor nem adhatja el az ingatlant a tulajdonos haszonélvezeti joggal?
Abban az esetben, ha elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került a tulajdoni lapra, a haszonélvező engedélye nélkül nem adhatja el a lakást a tulajdonos!
A láthatatlan kötél – hogyan válik csapdává?
Sajnos sokan nincsenek tisztában azzal, hogy egy életjáradéki szerződés, vagy haszonélvezeti jog mennyire korlátozhatja a jövőbeni lehetőségeiket.
• Az eladó nem adhatja el újra az ingatlant, hiszen már nem az övé.
• A vevő nem tudja szabadon használni, kiadni vagy értékesíteni az ingatlant a haszonélvező engedélye nélkül.
• Ha vita alakul ki, nagyon nehéz és költséges lehet a jogviszony megszüntetése.
• Egyébként a haszonélvezeti jog megszüntetése hosszadalmas és bonyolult lehet. Nem véletlen, hogy a lakáseladás időseknek sokkal körültekintőbb tervezést igényel, mint elsőre gondolnánk.
Miért köt ki sok nyugdíjas ilyen helyzetben, hogy eladná az ingatlanát, viszont maradnának?
Az idősek lakáseladása gyakran sürgető körülmények között történik. Sokszor a családon belül sincs megegyezés, vagy épp nincs kinek eladni az ingatlant. Az életjáradék ilyenkor egyszerű megoldásnak tűnik: „kapok egy kis pénzt, és lakhatok, amíg élek”.
De a valóság gyakran másképp fest.
A nyugdíjas ingatlantulajdonos kiszolgáltatottá válik, különösen, ha a vevő nem tartja be a szóbeli ígéreteit. Az is lehetséges, hogy később vita alakul ki, amikor a haszonélvező már nem tudja használni az ingatlant, de más sem férhet hozzá.
Haszonélvezeti jog és életjáradék – az egyik oldal
Az életjáradéki szerződés egyre népszerűbb megoldás az idősebb korosztály körében, akik pénzügyi nehézségeik miatt szeretnének stabil jövedelemhez jutni úgy, hogy közben nem kell elköltözniük az otthonukból. Ebben a konstrukcióban az ingatlan tulajdonjoga a befektetőre száll, a nyugdíjas pedig életjáradékot kap, és életfogytig megőrzi a haszonélvezeti jogát, ami biztosítja számára a lakás használatát és birtoklását.
Fontos tisztában lenni az életjáradék kapcsán:
• Érdemes megemlíteni, hogy az életjáradék összege általában az ingatlan értékének függvénye, és az életkor is számít: minél idősebb a haszonélvező, annál magasabb lehet az életjáradék, hiszen várhatóan rövidebb ideig kell fizetni.
• Fontos tudni, hogy az életjáradék rendszeres jövedelem, de nem feltétlenül fedezi az összes kiadást, ezért a nyugdíjasnak továbbra is érdemes takarékoskodni vagy más bevételi forrást keresni.
Előnyök
• Biztos anyagi háttér: Az eladásból származó egyszeri összeg és az életjáradék rendszeres jövedelmet biztosít, ami segíthet fedezni a megélhetési költségeket, hiteltartozásokat vagy váratlan kiadásokat.
• Élethosszig tartó lakhatás: A haszonélvezeti jog garantálja, hogy az idős személy továbbra is a saját lakásában élhet, nem kell elköltöznie, így megmarad az otthon biztonsága és megszokott környezete.
• Gazdasági hasznosítás joga: A haszonélvező akár bérbe is adhatja az ingatlant, vagy annak egy részét, és a bérleti díjból bevételhez juthat, ami további anyagi előnyt jelenthet.
• Jogbiztonság: A haszonélvezeti jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban védi a jogosultat harmadik személyekkel szemben, így biztosítva, hogy a tulajdonos változása ne veszélyeztesse a lakhatási jogot.
Hátrányok
• Tulajdonjog elvesztése: Az ingatlan tulajdonjoga átkerül a vevőhöz vagy befektetőhöz, így az eladó nem rendelkezik többé a teljes tulajdon felett, ami hosszú távon korlátozhatja a döntési szabadságát.
• Életjáradék kockázata: Az életjáradékot fizető fél fizetőképessége kulcsfontosságú; ha a járadékfizető nem teljesít, az anyagi biztonság veszélybe kerülhet.
• Korlátozott átruházhatóság: A haszonélvezeti jog személyhez kötött, nem adható el vagy örökölhető, így az eladó nem tudja továbbadni vagy pénzzé tenni ezt a jogot.
• Költségek viselése: A haszonélvező köteles viselni az ingatlan rendszeres karbantartási és üzemeltetési költségeit (rezsi, közös költség, adók), ami anyagi terhet jelenthet.
• Csökkentett eladási ár: Az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt eladása általában alacsonyabb vételárat eredményez, mivel a vevő a haszonélvezeti jog miatt korlátozottan tudja hasznosítani az ingatlant.
Összességében az életjáradékos haszonélvezeti jog megtartása mellett történő tulajdonjog-átadás egy olyan megoldás, amely anyagi biztonságot és otthoni biztonságot nyújthat az idős személynek, de fontos mérlegelni a tulajdonjog elvesztésének és a járadékfizetés kockázatainak következményeit. Minden esetben érdemes jogi és pénzügyi szakértővel konzultálni a döntés előtt.
Eladnád a lakásod, de maradnál benne? Így működik a haszonélvezet!
Egyéb megoldások
Abban az esetben, ha a tulajdonos látja, hogy nem fog tudni kijönni a pénzéből sehogyan sem, a tulajdonjog átengedése, értékesítése helyett, megpróbálkozhat, amennyiben nagy, értékes ingatlana van, akkor az ingatlan értékesítésével, kisebbre cserélésével, vagy olcsóbb helyre költözéssel, ahol olcsóbbak az ingatlanok. Esetleg albérletet is a bérelhet az ingatlana értékesítését követően és az ingatlan árát ossza be az élete hátralevő részében, vagy idősotthonba fizet be, erre is volt számos precedens az eladó ügyfeleim körében. Ezekben az esetekben érdemes lehet ingatlanközvetítő szakembert megkeresni, hogy a gondolatok reálisak és kivitelezhetők-e.
Tulajdonos és haszonélvező konfliktusok – a másik oldal
Gyakran előfordul, hogy a haszonélvező és a tulajdonos között megromlik a viszony, vagy mielőtt valaki megörökölné az ingatlan tulajdonjogát nem is ismerte a haszonélvezőt, vagy nem voltak jó viszonyban, például a haszonélvező nem fizeti a lakás költségeit, de bent lakik az ingatlanban. Ilyenkor a tulajdonos szeretne megszabadulni a haszonélvezőtől, de jogilag ez nem egyszerű.
Képzeld el, hogy örökölsz egy lakást, de egy teljesen ismeretlen bácsi, vagy néni él benne, akinek élete végéig ott van a helye.
Eladni nem tudod. Kiadni nem lehet. Használni sem. Akkor mire is jó a lakás?
Jogi helyzet
• A haszonélvezeti jog megszüntetéséhez a haszonélvező halála szükséges, vagy a felek közös megegyezése, illetve bírósági úton csak nagyon indokolt esetben lehet korlátozni.
• A haszonélvező birtoklási joga erősebb, mint a tulajdonosé, így akár a tulajdonost is kiűzheti az ingatlanból, ha ő maga használja azt.
• A tulajdonosnak ugyanakkor joga van ellenőrizni, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant, és kérhet biztosítékot a költségek fedezésére, ha a haszonélvező nem fizet.
• Ha a haszonélvező nem teljesíti kötelezettségeit, a tulajdonos bírósághoz fordulhat a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztése érdekében. Tehát, ha például a haszonélvező nem fizeti a közös költséget, vagy rezsit, a tulajdonosnak jogában áll felszólítani, és ha nem fizet, akár bírósági úton követelni a tartozásokat.
Mi történik az örökléssel?
Sokan meglepődnek, amikor egy örökölt ingatlan használhatatlan, mert valaki másnak van rajta haszonélvezeti joga. Ez az örökös számára teher, nem ajándék. Eladni csak akkor lehet, ha a haszonélvező hozzájárul, vagy ha lemond a jogáról – gyakran pénz ellenében.
Megoldások
• Megállapodás keresése: A legjobb, ha a felek megegyeznek a költségek megosztásában, vagy a haszonélvezeti jog megszüntetésében.
• Haszonélvezeti jog megváltása: A tulajdonos megvásárolhatja a haszonélvezeti jogot, amelynek ára a haszonélvező életkorától és az ingatlan értékétől függ, illetve erre vannak meghatározott értékek, ebben ügyvéd tud segíteni.
• Ingatlan tulajdonjog értékesítése: A tulajdonos ingatlan befektetőnek eladhatja a tulajdonjogát a haszonélvezeti jog fennmaradásával. Ezzel a befektető lesz az ingatlan tulajdonosa. Ennek az eladó számára a hátránya az, hogy lényegesen kisebb eladási árat kap, mintha nem lenne haszonélvezet az ingatlanon, de az sincs kizárva, hogy el sem tudja adni az ingatlant.
• Az ingatlan tulajdonos befektetésként kezeli az ingatlant és nem adja el: Nyilván számolni és kalkulálni kell ez esetben, mert lehetséges, hogy jobban jár a tulajdonos, ha „kibekkeli” a haszonélvezőt és nem adja el az ingatlant, hanem ő is egyszerűen befektetésként kezeli az ingatlant, illetve a helyzetet abban bízva, hogy jócskán emelkedik az ingatlan ára addig, amíg a haszonélvező halálával a haszonélvezeti jog az ingatlanról lekerül és hozzájut végre az ingatlanhoz. Ehhez a megoldáshoz jó idegek kellenek és nagy türelem, mert több tíz évről is beszélhetünk ez esetben.
• Bírósági út: Ha nincs megegyezés, a tulajdonos bírósághoz fordulhat, de ez hosszadalmas és költséges folyamat lehet.
Esetleges alternatív megoldás:
• Az ingatlan bérbeadása is lehet megoldás, ha a haszonélvező nem lakik benne, vagy a tulajdonos másik ingatlanban él.
Eladnád a lakásod, de maradnál benne? Így működik a haszonélvezet! Összegzés
Az ingatlanhasználat és tulajdonjog viszonyában a haszonélvezeti jog egy különleges, személyhez kötött jog, amely mindkét félnek biztosít bizonyos előnyöket, ugyanakkor komoly korlátokat is jelent. Az életjáradéki szerződés keretében a nyugdíjasok számára ez egy olyan megoldás lehet, amely anyagi biztonságot nyújt anélkül, hogy el kellene hagyniuk otthonukat. Ugyanakkor a haszonélvező és tulajdonos közötti konfliktusok esetén a helyzet bonyolult, és nem ritka, hogy mindkét fél elveszíti a kedvét az ingatlanhoz kapcsolódó ügyek intézésétől.
Ha ilyen helyzetben vagy, érdemes jog szakértői, ügyvédi tanácsot kérni, és lehetőség szerint békés megoldást keresni, mert a jogi csatározások hosszú távon mindkét fél számára hátrányosak lehetnek.
Ez a téma egyre fontosabbá válik a társadalom elöregedésével, az ingatlanárak emelkedésével, valamint a megélhetési költségek, az élelmiszer árának a drasztikus emelkedésével.
Az életjáradék és haszonélvezeti jogok körüli lehetőségek és buktatók ismerete segíthet abban, hogy a nyugdíjasok és tulajdonosok a legjobb döntéseket hozzák meg saját érdekeik védelmében.
Ez a blog cikkem is érdekelhet:
Eladhatod haszonélvezettel terhelten az ingatlanodat? Vásárolható haszonélvezettel terhelt ingatlan?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
