Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakás eladás előtt? 2. rész

Lakás eladás előtt gondold át a következőkben felsoroltakat, ezek triviálisan is hangozhatnak, de ha nem gondolod át őket, kellemetlen meglepetésekben lehet részed, lassíthatják, meghiúsíthatják az ingatlan eladást.

Egyáltalán eladható a lakásod?

Erről tudnának mesélni a vevők, amikor már beleélték magukat a lakásvásárlásba és akkor derülnek ki a vételt akadályozó, meghiúsító tényezők.

Nézd meg az tulajdoni lapot, mielőtt el kezded hirdetni az ingatlant

Jó pár olyan eladó jelölttel találkoztam már, akik azt hitték el tudják adni a lakásukat, de miután egypár kérdést feltettem és megnéztem a tulajdoni lapot kiderült, hogy nem tudják eladni az ingatlant, vagy nem olyan könnyen.

Eladás előtt nézd meg a tulajdoni lapot, hogy nincs e rajta széljegy, bejegyzés, jelzálog, szorgalmi jog, elővásárlási jog stb..
Az eladó ingatlan nem e közös osztatlan.

Amennyiben nem csak te vagy az ingatlan tulajdonosa, akkor a többi tulajdonosnak mekkora része van az ingatlanban?

Minden tulajdonos, vagy haszonélvező hajlandó az eladásra?

Megegyeztél a tulajdonos társakkal és a haszonélvezővel az eladásról és hogy mennyi pénzt akarnak kapni az ingatlan eladás után?

Olyan eladó jelölttel is találkoztam, aki azt hitte, hogy ő a tulajdonos, de miután megnéztem a tulajdoni lapot kiderült, hogy nem ő, hanem a lánya a tulajdonos, akivel sajnos rossz viszonyban van.

Az is előfordult, hogy a lakás eladója váltig állította, hogy az ő kétszintes tetőtéri lakása hány négyzetméter, miután megnéztem a tulajdoni lapot láttam, hogy közel sem annyi négyzetméter a lakás, mert nem volt felvezetve a tulajdoni lapra a változás, miután beépítette a felső tetőteret. 
Az már más kérdés, hogy mi lett volna, ha én nem vagyok és adott esetben sem az eladó, sem a vevő nem nézi meg a tulajdoni lapot a lakás foglalózása előtt..

Minden szabályosan lett építve?

Előfordulhat, hogy nem minden lett szabályosan építve és nem lett bejelentve, nincs használatba vételi engedély. Nincs feltüntetve a térképmásolaton ill. szemmel láthatóak az ingatlanok, épületek, de a térképmásolaton pedig nincsenek, vagy nem akkorák vannak. 

Láttam olyan kétszintes épületet, amely jogilag nem, csak a telek létezett. 

Jogilag rendezett ingatlant kezdj el hirdetni, a problémákat „tedd tisztába” még az ingatlan hirdetése előtt, de legalább közöld a vevővel, ha problémák vannak az ingatlannal és nem tudod, vagy nem akarod rendezni, mert ebből komoly gondjaid lehetnek többek között lefoglalózza a vevő az ingatlant, kimegy a banki ingatlan értékbecslő és kiderülnek a problémák.

Adott esetben nem kap az ingatlanra hitelt, vagy nem annyit stb..de sorolhatnám még a gondok tömkelegét, akár jó kis hosszú pernek is nézhetsz elébe.

Társasházi lakást, sorházi lakást szeretnél eladni?

Társasházi alapító okirat és Szervezeti és működési szabályzat dokumentumokat is jó, ha átolvasod, vagy elkéred a közös képviselőtől, vagy beszerzed.
Ezekből a dokumentumokból tudhatod meg például, hogy van e elővásárlási joga valakinek és kinek, az ingatlanhoz tartozó egyéb helyiségek, közös használatban lévő területek és helyiségek, ingatlanok, esetleges használati megállapodást.
Nincs e megtiltva a hobbiállat tartás és például a rövid távú ingatlan bérbeadás AIRBNB stb..

Társasházi költségek, műszaki

A társasházban milyen felújítási munkálatok voltak és lesznek, mik a tervek.
Amennyiben most magasabb a közös költség egy korábbi felújítás miatt, akkor ez mikor fog csökkenni?
Mikor terveznek felújítást és az emeli a költségeket és mennyivel?

Lakás és Ház műszaki

Lakásnál és Családi háznál is érdemes dokumentálni a korábbi felújításokat, amit megmutathatsz a vevőnek, ezzel akár többlet árat is elérhetsz az ingatlan eladáskor.

Ingatlan kifüggesztés

Amennyiben olyan ingatlanod van, amelyet ki kell függeszteni jó pár hónap várakozással jár és lehetnek olyan vevők, amikor ezt megtudják, hogy az ingatlant ki kell függeszteni, el is állhatnak a vételtől, mert nincs idejük megvárni, vagy egyéb okok miatt.
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötését követően ki kell függeszteni az adásvételit 60 napra.
Ezt követően még egyéb jóváhagyások is szükségesek, ez a tapasztalatom szerint kb. még 2 hónapot vesz igénybe, tehát kb. az egész procedúra 4 hónap lesz legalább.
Ezért ezzel is tisztában kell lenni és előre tájékoztatni kell a vevőket már az ingatlan hirdetésben és telefonon is még egyszer, hogy ne fussátok mindketten a felesleges köröket.
Az adásvétel előtt figyelembe kell venni az elhúzódó ügyintézést és ez szerint kell megállapodni és még az is lehetséges, hogy nem a vevő tudja megvásárolni, hanem belép helyére egy elővásárlásra jogosult földműves. 

Alapvető jogi fogalmak

Tisztában kell lenni alapvető ingatlanokhoz kapcsolható jogi fogalmakkal, hogy ne akkor kelljen kezdeni utána nézni amikor már a vevő foglalóval kopogtat az ajtónkon.
Például, hogy mi a különbség az előleg és a foglaló között és mivel jár, ha az eladó, vagy a vevő visszalép.
Érdemes előre átgondolni és megtervezni az ingatlan eladás folyamatát, hogy majd mikor mit és hogyan kell tenni.

Probléma mentesítsd az ingatlanodat

Lakáshirdetés előtt lehetőleg probléma mentesítsd az ingatlanodat, mert ha nem teszed és például jogi, műszaki egyéb.. problémák fennállnak, akkor nagy eséllyel ez pénzedbe fog kerülni, mert nagyobb mértékben is alkudhat a vevő az irányárból, ha ezek a problémák, neki is lényegesek és pénzébe kerülnek.
Nagy eséllyel elhúzódó értékesítés és alacsonyabb ingatlan ár lehet, vagy akár adott esetben meg is hiúsulhat az ingatlan adás-vétel.

Ingatlanár megállapítása

Itt arról olvashatsz, hogyan állapíthatod meg az eladó lakásod, házad, ingatlanod árát, hogyan tudod elvégezni a házi értékbecslést.

Költségvetés készítése

Számold ki, hogy mekkora összeget igényelnek a költségeid, továbblépésed, ha másik lakást veszel az esetleges adód, illetéked és készülj fel, hogy mennyit engedhetsz az árból maximum.
Azonban vigyázz, mert sokan itt követik el azt a hibát, hogy „visszafelé számolnak”, hogy mennyi pénzre van szükségük és így túl magas eladási árat határoznak meg, de nálad mivel már megvolt a házi értékbecslés, így reméljük, hogy nem árazod túl az ingatlanodat.

Itt az Eladom az ingatlanomat. Mit gondolj át lakás eladás elött blogom első részét olvashatod.

Ebben a blogomban arról olvashatsz, hogy mire figyelhetnek a vevők az ingatlanodban, tehát nagyjából neked is ezekre kell felkészülnöd előre – ilyen problémákat kell megoldanod, plusz még, amik fontosak lehetnek – amire majd hirdeted a lakásodat.

Többek között a fentiekben leírtak miatt is érdemes egy tapasztalt ingatlanközvetítővel elbeszélgetned, aki megismeri a körülményeidet, motivációdat, kockázataidat és lehetőségeidet.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon