Használt lakás eladásból veszel új ingatlant?

Használt lakás eladásból veszel új ingatlant?

Az imént beszéltem egy régi eladó ügyfelemmel, aki el akarja adni a használt lakását és új lakást akar venni a kapott vételárból plusz némi hitelből.
Közben elkezdte saját maga árulni jó magas áron a használt lakását és le van döbbenve, hogy nincs, vagy alig van érdeklődő és azok is alkudoznak, alacsonyabb árat adnának, mint amit előre elképzelt, közben meg az új lakás ára változatlanul magas és ott az építtető nem enged az árból, tehát több hitelt kell felvennie a különbségre, mint előre tervezte..

Egyre jobban fogy a türelmük azoknak az eladóknak, akiknek viszonylag sürgős az eladás

Tapasztalataim szerint az eladóknak, akiknek sürgősebb az eladás, akikkel az utóbbi időkben beszéltem, fogy a türelmük.

Még nem értik véleményem szerint, hogy miért nem állnak sorban a vevők az ingatlanjukért, hiszen eddig ez ment, a nagyfokú kereslet és ingatlanárakban mindig az új csúcsok döntögetése.
Nem értik, hogy az esetleges ingatlan megtekintésre jövők miért húzzák mindenre a szájukat, miért nem rohannak a vételárral.
Miért hangsúlyozzák aprólékosan az ingatlan hibáit és miért nem tetszik nekik a vételár nagysága.

Persze, ez mindig ment a vevőktől, ennek a magatartásnak mesterei egyes vevők, de egy kínálati ingatlanpiacon jobban ki hangsúlyozódik ez a magatartás, ugyanis már nem ők állnak sorban az ingatlanokért..

Amennyiben a vevő nem szeret bele azonnal a lakásba és ezáltal nem válik sürgőssé a vétel, vagy amúgy sem sürgős, akkor tud várni és ilyen helyzetben pedig még jobban vár, ha az eladón meg még a türelmetlenséget is látja, akkor még jobban igyekszik kivárni, várva az ingatlan ár csökkenést.

Nincs, vagy kevés érdeklődés van a hirdetett ingatlanodra?

Amennyiben megfelelő publicitást kap az ingatlanod és mégis kevés, vagy nincs érdeklődés, akkor valószínűleg magas az ár.
Érdemes lehet az ingatlan árát felülvizsgálnod és akár ingatlanközvetítő támogatását kérned.
Amennyiben nem kéred ingatlan szakember segítégét, hanem saját magad állapítanád meg a hirdetett lakásodnak az árát, akkor ebből a blog cikkemből tájékozódhatsz: Eladom a lakásom, mire figyeljek? Ingatlan ár megállapítás.

Használt lakáspiac 2023-as alakulása

A címsorba azt is írhattam volna, hogy a használt lakáspiac 2022-2023-as alakulása, mivel arról írok, hogy már 2022 Májusa körül kezdtem érezni, érzékelni, hogy kezd alábbhagyni a vevők lendülete a használt lakáspiacon.
A később megjelent országos elemzések is megerősítették a megfigyelésemet a használt ingatlanok piacáról, hogy valami megbicsaklott és hogy nemcsak nálam kezdődött változás az ingatlanpiacon, hanem országos tendencia kezdődött.

A pár napja írt blog cikkemet itt olvashatod a Ingatlanpiaci kórkép 2023 év eleje. Rekord közeli adásvétel mínuszban.. címmel. Ebben a blog cikkemben arról írok, hogy nem túl rózsás az ingatlanpiaci helyzet, de azért nem reménytelen.

Arról is írok, hogy ez a helyzet, az ingatlan kínálati piac nem feltétlenül országos jelenség, mert olyan, hogy egységes ingatlanpiac nincs, hanem szegmensek vannak, ezért nem feltelenül lehet ingatlan áresésre számítani mindenhol, sőt adott esetben még lehet áremelkedés is, egy adott helyen, környéken, adott ingatlan típus esetében, ahol nagyon keresettek az ingatlanok és vadászhatnak az ingatlanokra a vevők, ekkor még licit helyzet is kialakulhat.

A használt lakáspiacon működik a kemény alku, az új lakáspiacon is alkudhatsz?
A használt lakáspiac más, mint az új ingatlanpiac?

A használt lakáspiacon, mint írtam kínálati piacot érzékelek és hagyományosan is az a vevők hozzáállása, hogy a lakások árából alkudni kötelező és adott esetben nagyot akarnak, és néha tudnak is alkudni.
Nem tudom, ez hogyan alakult ki, mivel én csak 1996-óta vagyok az ingatlanpiacon, akkor már így működött az ingatlanok adásvétele, sokszor pofátlanul és keményen is alkudoztak a vevők az 1990-es évek végén még keményebben is, mint manapság.

Láthatólag vannak olyan vevők, akik addig mennek, amíg valamelyik megszorult, vagy türelmét vesztett eladó enged, az árból.

Ez főként az ingatlan befektetőknél fordul elő, mivel ők nem feltétlenül kötődnek az ingatlanhoz, nem olyanok, mint például egy otthont kereső, akinek megtetszik az ingatlan és beleszeret, pont az az ingatlan kell neki és remeg, még adott esetben alkudni sem mer, nehogy vissza lépjen az eladástól az eladó.

Tehát egyelőre kínálati piacot érzékelek az ingatlanok területén és véleményem szerint ez el fog még tartani egy darabig, felkészülhetsz, hacsak nem lesz hirtelen valami gyökeres fordulat, de ha lesz is, akkor is kell majd némi idő a visszarendeződésre, mert az ingatlanpiac általában lassú, lassan reagál az eseményekre.

Miben más az új ingatlanok piaca, mint a használt ingatlanpiac?

Az új ingatlanok piacán már a bank megvizsgálja az építtető terveit a bankhitel adásához, magyarul a hiteligénylő már bankban át kell, hogy menjen egy szigorú rostán.
Az imént írtam a terveket, és ugye a bank előtt van egy tervezési időszak, amikor meg kell találni a telket, fejleszteni kell, szakemberekkel kell tárgyalni, tehát már egy komoly tervezői munka előzi meg a hitelfelvételt is.

A beruházónak meglesznek a költségei és meglesz az, hogy mennyiért kell eladnia a lakásait, ingatlanait, hogy az egész építkezés, beruházás rentábilis legyen.
Közben ráadásul az építőanyagok árai is módosulhatnak rossz esetben felfelé.

Engedni fog neked az ingatlan árból az új lakás építtető a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben?

Nincs kizárva, de nem feltétlenül.

Főleg akkor nem biztos, ha komoly, tőkeerős beruházóról van szó, ugyanis, ha nem tudná eladni azonnal a lakásait, akkor is feltehetőleg tud várni, vagy végszükség esetén más módon próbálná meg hasznosítani, vagy megpróbálna téged kipiszkálni az adásvételi szerződésből az időt húzva, mint a rétestésztát, hogy majd másnak drágábban eladja. Lehetett ilyen és hasonló sztorikat olvasni a közelmúltban, a médiában.

Ezenkívül energiahatékonysági szempontból megfelelnek a kor követelményeinek az új építésű lakások, ezért lehet egy tehetősebb réteg, aki főként új lakás vásárlásban gondolkodik, vagy esetleg újszerű, pár éves lakásban. Mindig is voltak olyan vevők, az én eddigi ingatlanközvetítői tevékenységem alatt is, akiknek csak új, vagy újszerű lakás jött szóba, illetve csak energiahatékony, kedvező fentartású, modern ingatlanokat akartak vásárolni, amely igény most ebben az energiatudatosabb világban megerősödhet.

Abszolút nincs esélyed alkudni az új lakások árából?

Vannak ez irányú tapasztalataim, több új építésű házban is adtam el új lakásokat, különben nem fogtam volna bele ennek a blog cikknek a megírásába.

Én is árultam már jó pár új építésű lakást, házat és az volt a tapasztalatom, hogy ha hirtelen ingatlanpiaci változás történt, vagy megroggyant a beruházó anyagi háttere, vagy nem volt akkora kereslet az ingatlanokra, akkor lehetett némi összeget alkudni, vagy ha más nem, akkor abban lehetett alkudni, hogy mit építsenek be az adott árban és mit nem, némileg jobb feltételeket lehetett kialkudni.

Az árengedményen kívül lehetnek különféle akciók az új lakás építőinél?

Igen, mivel általánosságban érzékelhető az ingatlanpiaci keresleti visszaesés, most is lehet olyant olvasni az új lakásépítés területén is, hogy az építtető elengedi az áfát az új lakások áraiból, tehát ha direktben nem is alkudhatsz, ha nem akkora a kereslet, adott esetben akció lehet.

Az sincs kizárva, hogy nem pont az esetleges kereslet visszaesés miatt akciózik az új lakás építtető, hanem hogy gyorsan kipörögjön az üzlet és be tudja egy másik projektbe forgatnia a tőkét, de igazából az már nem is érdekes nekünk, hogy miért van akció.

Próbálj meg azért alkudni az új lakás árából?

Természetesen kultúráltan meg próbálhatod, hiszen az nem kerül semmibe, főleg, ha ingatlanos árulja az új lakásokat nyugodtan rákérdezhetsz, hátha kaphatsz valamilyen kedvezményt, ha más nem fizetési könnyítést.

Milyen cégtől vegyél lehetőleg új építésű ingatlant?

Lehetőleg nagy, tőkeerős vállalkozástól vegyél új építésű ingatlant, de legalább olyantól, ha teheted, akinek utána tudsz nézni a referenciáinak, ingatlanainak, lakásainak.

Véleményt tudsz kérni a már megvalósult lakásokban lakó lakóktól, hogyan voltak megelégedve az adott vállalkozóval, az építkezés, lakás átadások után elengedte a lakók kezét, vagy sem és hogyan teljesítette a garanciális munkákat, azt is írhatnám, hogy milyen össz szolgáltatást nyújtott.

Sokszor lehet olvasni projekt cégekről, akik új építésű ingatlan árulnak
Mit jelent a projekt cég?

Azt értem projektcég alatt, amikor egy adott projektre alakult egy cég, vállalkozás, egy adott építkezésre.

Ebben az esetben nyilván jobban utána érdemes járni a cégnek, a tulajdonosoknak az anyagi háttérnek, de visszatérve a tőkeerős nagy beruházókra, azokért sem tenném tűzbe a kezemet, rizikó minden üzletben van.

Keress saját jogi képviselőt, ügyvédet, ha új lakást vásárolsz!

Addig alá ne írd az új lakásra az adásvételi szerződést, amíg nem nézi át a saját, te jogaidat képviselő ügyvéded.

Ne sajnáld rá a pénzt, ha már sok milliót ki fogsz az új lakás vásárlására fizetni plusz egy csomóidegeskedéstől is megkímélheted magadat.
Adott esetben vidd is el magaddal az adásvételi szerződésre az ügyvédedet.

Egyébként ez nem fikció

Volt olyan vevőm, aki elfogadta, hogy az eladó ügyvédjénél lesz az adásvételi szerződés egy használt lakás eladásomnál, de ő is elhozta a saját ügyvédjét és átnézték az adásvételi szerződést, ami előtt aláírta volna és a pénzt is odaadta volna.

Látod nem könnyű a használt lakás eladást és az új lakásvásárlást összehozni..

Amennyiben te is ebben a cipőben jársz, nyugodtan keress meg és támogatom az ingatlanügyeidet, de legalább kérd ki a véleményemet, mint a fent írt ügyfelem.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon