Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2.rész
Egy ingatlan értékét számtalan tényező befolyásolja és nem olyan könnyű meghatározni, mint elsőre látszik.
Az előző blogcikkemben az Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. részében a lokációt – elhelyezkedést, környéket, megközelíthetőséget, tömegközlekedést és az infrastruktúrát néztük át.
Ebben a 2. részben megérkezünk az ingatlanhoz.
Nemcsak ingatlan érték szempontjából nézzük át az ingatlanokat, hanem vevői, eladói szemmel is – mivel nem értékbecslő szakembereknek akarok segíteni – éppen ezért blog cikkemet eladóknak és vevőknek is ajánlom olvasásra.
Az ingatlan környezete
Megérkezéskor az ingatlan környezetét meglátva nagyjából el is fog dőlni, hogy érezzük, vagy nem érezzük, hogy itt akarunk lakni, illetve gondolkodunk egyáltalán tovább az ingatlan megvásárlásában.
Első látásra nagyjából látható és az odavezető úton, hogy mennyire fejlett, vagy elmaradott a környék.
Arra figyeljünk, hogy vannak olyan trükkök, hogy lehet, hogy nem a legrövidebb, hanem a legszebb, legproblémamentesebb úton visznek minket az ingatlanhoz..
Telek és szomszédok
Értékcsökkentő lehet egy rendezetlen telek, rendezetlen szomszédok, rendezetlen szomszéd telek, az ingatlan mellett, mögött, környezetében lévő ipari üzem, hangos vállalkozás, hangos, szagos állattartás.
Ezért is érdemes több napszakban elmenni a vevőknek megnézni az ingatlan környezetét és a szomszédos ingatlanok tulajdonosainak a tevékenységét.
A telek szélessége, nagysága, formája, meredeksége, tájolása, benapozottsága
( ez nem vicc..Láttam már olyan telkeket, ahová alig sütött a nap..) esetleges panorámája is fontos tényező.
Ugyanígy fontos, hogy lakás, ház ablakból mit látunk egy gyönyörű panorámát, vagy egy gyártelepet állandó füstölgő kéménnyel, netán egy gondozatlan házfalat.
Előny, ha van kerítés, teljesen körbekerített a terület, vannak haszon növények adott esetben termőfák.
A telek teljesen közművesített, de minimálisan legalább víz és villany van rajta.
Természetesen a teljes közművesítettség a legjobb.
Adott esetben, ha többszöri körülnézéskor megy a szomszédban a hangos ordibálás, flexelés stb.., akkor lehet, hogy ez még sokszor fog menni.
Telek, ingatlan jogi helyzete
Szorgalmi jogok, például telki szorgalmi jog, jelzálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési jog és terhelési jog, haszonélvezeti jog, özvegyi jog, vezetékjog, vagy akár közös osztatlan tulajdon is fontos szempont lehet.
Tulajdoni viszonyok meghatározhatják az ingatlan piacképességét.
Telek beépíthetősége
Építhető valami egyáltalán a telekre és mi építhető, lakóház, gazdasági épület stb.., milyen épület építhető?
Amennyiben a telken van épület, akkor az bővíthető és milyen mértékben, hogyan bővíthető?
Ezért is szoktam javasolni vétel, eladás esetén szakembert hívni.
Az ingatlan elhelyezkedése
Nagy forgalmú út, vagy például repülőtér, vasútállomás, buszpályaudvar közelsége sem feltétlenül előny, hacsak nem vállalkozásban gondolkodunk, bár ugye van amikor előny, főként ha valaki tömegközlekedéssel jár.
Ezt lehet kombinálni azzal, ha tömegközlekedés közelében keresünk csendes helyen ingatlant.
Háztömbön belüli elhelyezkedése
Zajos helyen, nagy forgalmú út mellett jobb lehet a felsőbb lakás, mert oda kevésbé hallatszanak fel a hangok meg talán a bűz és por sem jut fel olyan könnyen.
Az is előnyös, ha bár a lakás zajos helyen van, de csendes helyre is néz több helyisége és nemcsak zajosra.
Ugyanígy jobb lehet egy belső udvari lakás, amely csendes helyen van, de mégis sok minden elérhető.
Szórakozóhely, vagy büdös, zajos tevékenységet folytató üzlet sem előnyös az ingatlan, ház, lakás, mellett, alatt.
Az ingatlan melletti adótornyok, antennák, vagy a felette átmenő távvezetékek sem a legjobbak az ingatlan értékére.
A lakáshoz, sorházhoz tartozó garázs
A z ingatlanhoz tartozóként hirdetett garázs saját helyrajzi számmal rendelkezik, vagy közös osztatlan és még alá kell íratnod például 84 emberrel egy lemondó nyilatkozatot, de még az is megeshet, hogy vevőként belép egy elővásárlásra jogosult?
Tavaly egy ilyent végig jártam, majdnem megfeszültem, amíg a végére értem, több hetembe tellett, majd írok erről az „élményemről” is egy blogcikket..
Parkolási lehetőség
Amennyiben nincs garázs az ingatlanhoz, akkor nagyon keresettek azok a lakások, amelyekhez zárt udvar tartozik és belehet állni autóval.
Itt meg kell nézni, hogy az autóhoz tartozik e hivatalosan autóbeálló, mert ez is értéket növel.
Abban az esetben ha sem garázs, sem autóbeálló nincs az ingatlanhoz, akkor tájékozódni kell a lakás környékén lévő parkolási helyzetről, lehetőségekről és árakról.
Ez nemcsak lakás esetén érdekes, mert láttam már olyan házakat, ahová nem lehet bejárni, tehát közterületen kell parkolni.
Tudsz parkolni télen, nyáron a saját telkeden?
A parkoláshoz visszatérve el tudsz jutni a saját, vagy a majdani saját házadhoz, be tudsz állni a telkedre?
Adtam már el olyan házat, ahová olyan meredek ut vezetett az utolsó 20 méteren lefelé, hogy még nyáron sem lehetett beállni, gondolom télen meg abszolút nem.
Amikor megálltam kívül, akkor meg a szomszéd ordibált velem, hogy ott a fia telke elött állok.
Azt nem tudom, hogy nehezebb dolgokat hogyan visznek a házig, mondjuk egy nagy teherautóval..
Hát ez sem egy ingatlan értéknövelő tényező..
Mikor épült az ingatlan
Egy újabb épületben szerencsés esetben kevesebb hibával fogunk találkozni, mint egy régebbiben, bár a mai világban ez sem teljesen biztos, de egy régi épület, már lehet, hogy le is amortizálódott teljesen, hacsak nem voltak közben kisebb, nagyobb felújítások.
Ezekről a felújításokról kell tájékozódni.
Az ingatlan falazata
Erősen értékcsökkentő, vagy értéknövelő tényező lehet.
Lehet a falazat tégla, beton, alagútzsalu, no-fines, panel, könnyűszerkezet, ytong, tömés, kő, fa, vegyes falazatú, vagy egyéb.
Fontos tényező lehet a könnyűszerkezetes épület ÉMI minősítése.
A falazat milyenségétől nagymértékben függhet az ingatlan hitelezhetősége.
Ingatlan külső állapota
Értékcsökkentő, ha az ingatlan fala omladozik, reped ( a repedés iránya, nagysága), burkolatok repedése, alaptest süllyedése, rossz állapotú tető héjazat, tetőszerkezet, a társasháznál a lépcsőház koszos, igénytelen, a postaládák többsége felfeszített, ellenben, ha szigetelt falazatú, igényes a külseje és belseje az értéknövelő.
Amennyiben a társasház és környezete, belseje lepusztult, akkor érdemes gyanakodni, megfigyelni a lakókat.
A nyílászárókat, ablakokat, ajtókat is érdemes nézni, hogy hány helyen van kicserélve, mert erről is lehet következtetni a lakókról.
Figyelni a házaknál és lakásoknál is főként a zárószinten a beázásra és utána kell járni, hogy volt e és mikor szigetelve a tető – magas tetőnél milyenek a tetőfák, mennyire korhadtak – még kiemeltebben a lapos tetős épületeknél.
Amennyiben az általunk eladóvá vált, vagy megvásárolandó lakás fölött, alatt, vagy mellett rendezetlen ingatlan, szomszédok vannak nem egy előny az árat illetően.
A falak szigeteltsége
A falak szigeteltsége értéknövelő tényező egyszer, mert drága és nagy, sok kosszal járó munka, másodszor mert energetika szempontjából is előnyös és hátrány a nem megléte.
Erkély, loggia
Amennyiben egypár négyzetméter rendelkezésre áll, ahová a lakáson kívül kiléphetünk, kiülhetünk ez is értéknövelő és sokan kérdezik is, hogy van e erkély, igaz, adott esetben képesek a vevők kompromisszumokat tenni és lemondani az erkélyről is egyéb előnyök, tulajdonságok megléte esetén.
Kertkapcsolat
Egy földszinti lakásnál előny a kertkapcsolat, közvetlenül kertre nyíló nyílászáró, de az ingatlan értékét még az is lényegesen befolyásolja, hogy a kis területrész közös osztatlan, vagy kizárólagos használati joga van a telekre a lakás tulajdonosának és le van e kerítve ezzel együtt.
Ugyanígy, ha a lakás kis lakószámú társasházban van, ez is értéknövelő egy nagy lakószámú társasházban lévő lakáshoz képest.
Ilyen kis lakószámú társasházi lakásoknál még az is értéknövelő, ha a lakáshoz kis konyhakert és netán talán még garázs is tartozik.
A lakás mérete
A méret meghatározó az érték szempontjából.
A kis lakások négyzetméter ára általában fajlagosan magasabb, mint a nagyobbaké és nagyon keresettek ingatlan befektetési szempontból is.
A nagyobb lakásokat is keresik főként a családos emberek, a legalább nappali + amerikai konyhás+ 2 hálószobával rendelkezőket, vagy amely lakásból ilyen lakás kialakítható.
Lakás tájolása
Általában a legtöbb vevő világos, napfényes, kelet-nyugat esetleg még déli tájolású lakást szeretne, de ez nem mindig sikerül, ha igen az árnövelő.
Lakás belső állapota
A lakás értékét erősen befolyásolja, hogy szinte csak a falak maradhatnak egy felújítás esetén, vagy csak festeni kell pl. egyedi drága, modern burkolatok, berendezések vannak.
Ezért is kedvelik az újszerű, új lakásokat, mivel sokan nem akarnak felújítani és általában ezért könnyebben eladható egy felújított ingatlan, mint egy lerobbant persze az ingatlan árától is függ.
Nyílászárók és gépészet
Fontos szempont a nyílászárók milyensége és állapota, a gépészet modern, vagy elavult, milyenek a fűtőtestek, csövek, mert pl. hiába jó állapotúak, ha ki kell a fűtőtesteket, gáztűzhelyt stb. cserélni modernebbekre, energiatakarékosabbakra.
Egybenyíló szobák
A külön bejáratú szobás lakások a legkelendőbbek, az úgynevezett zsákszobák – egybenyíló szobák előnytelenek, főként ha nem lehet megoldani sehogy sem a külön bejárást egy elválasztó falazattal.
A lakás alakíthatósága
A falakat hol lehet bontani és hogyan lehet a lakást alakítani, modernizálni, például ilyen esetben befektetőknek is előnyös lehet, ha kétszobás lakásból nappali + 2 hálószobás lakást tudnak kialakítani és ezzel értéket teremteni.
Hányadik emeleten van a lakás
Az egyik legmeghatározóbb tényező az érték szempontjából a lakásoknál.
Természetesen szinte mindenki első emeleti lakást szeretne, ez alól a legidősebbek esetleg a kivételek, akik általában kimondottan földszinti lakást keresnek a legkevesebb lépcsővel, mert az a pár lépcső is számít a feljutás szempontjából.
A második emelet még azt mondhatom, hogy elmegy, de a harmadik és az az fölöttiek, hacsak nincs lift már erősen értékcsökkentő tényező. A liftes házakat sem szereti mindenki.
A záró szint meg még jobban, na persze mondható, hogy ott ugyanannyian laknak, mint lejjebb, de elméletileg értékcsökkentő tényező.
Az 1996-óta tartó pályafutásom alatt 2 vevő keresett kimondottan zárószinten lakást, mert elegük lett a felettük élő szomszédokból.
Családi ház, sorház egyéb épület hány emeletes
Ezek az épületek nem mindegy, hogy hány emeletesek, hacsak nincs bennük lift..
Főként nagyobb sorházaknál ingatlan nézéskor csak megyünk, megyünk, megyünk és megyünk felfelé..
Fiatalkorban ez még jó lehet, hogy mindenkinek van egy kis saját zuga, birodalma, több generáció teljesen elszeparálódhat, de idősebb korban ez már teher lehet.
Teher lehet a mai energiaérzékeny világban is egy ilyen épület kifűtése, természetesen ez nagyon függ az ingatlan szigetelésétől és a fűtésrendszer, gépészet modernségétől, energiatakarékosságától.
Belmagasság, galéria
A mai világban az emberek várhatóan egyre energiaár érzékenyebbek lesznek, ezért ez nem feltétlenül értéknövelő, pláne egy hatalmas alapterülettel párosítva, hacsak valaki nem ilyen ingatlant keres kimondottan.
Letiltott kémények, villanyvezetékek
Egyre több társsasházban futok bele, hogy letiltják a kémény használatát és az ezekről működő gázberendezéseket villannyal működő berendezésekre kell cserélni.
Ilyen helyzetben az nagy kérdés, hogy a társasházban a bemenő villany vezetékek alkalmasak e a nagyobb energiaigényű berendezések ellátására, természetesen a lakás felújítását, átvezetékezését követően, ha még eddig nem volt alkalmas.
Közös képviselőtől kérdezni, kérdezni, kérdezni!
Amennyiben szükséges a házat is átvezetékezni, akkor arról van e már közgyűlési határozat, vagy mikor lesz és az mennyiben kerül lakásonként, ha nincs erre a társasháznak megtakarított pénze.
A közös képviselőtől érdemes érdeklődni többek között a fentiekről is, és milyen beruházások voltak, vannak és lesznek, valamint van e fennálló tartozás még a közös költségben, ha igen, akkor mennyi és ez mikor jár le.
Amennyiben lesz beruházás, akkor van e elég pénze a társasháznak és ha nincs, akkor mennyit terhelnek az ingatlanokra, mennyi ideig.
Az ingatlan hitelezhetősége
Az ingatlan hitelezhetősége nagyon fontos tényező az értékmeghatározásban, ugyanis nem mindegy, hogy egyáltalán hitelezhető, vagy sem, mennyire terhelhető az ingatlan, milyen hitel vehető fel rá, mennyire kedvezményes és nem utolsósorban adnak e rá állami támogatást pl. CSOK-ot.
Nem mindegy, hogy az értékbecslő a pozitív, vagy a negatív „strigulákat húzza”, amikor az ingatlant értékeli.
Ezért is meg kell nézni az ingatlan jogi helyzetét is, mert a negatívumok komoly értékcsökkenést okozhatnak.
Fontos, hogy az ingatlanon minden engedélyezett legyen, szerepeljenek az épületek és az épületrészek a térképmásolaton.
Sok mindenre figyelnek a bankok és vissza is kanyarodhatunk a sok minden mellett a blogcikkem 1. részére az Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész , ugye emlékszel a LOKÁCIÓ-ra?
Hitelezhetőségi szempontból nagyon nem mindegy, hogy hol van az ingatlan..
Adott esetben meg is hiúsulhat a hitelfelvétel, vagy nem annyit adnak a bankok, mint amennyire a vevőnek szüksége van.
Éppen ezért érdemes vétel-eladás esetén bármilyen pénz átadása-átvétele előtt előzetes értékbecslést kérni.
Lakáshitelben is tudok segíteni külsős hitelszakértő bevonásával, keress nyugodtan, a tanácsadás díjmentes, bankfüggetlen, tehát időt és energiát, akár pénzt is megtakaríthatsz.
Várható beruházások, tervek
Ingatlan vásárlás, eladás előtt érdemes utána nézni a környéken tervezett beruházásokról, fejlesztésekről, egyáltalán milyen tervei vannak a településnek a környéken, mert ez leviheti, vagy megnövelheti majd az ingatlan árát.
Családi háznál, épületnél értékcsökkentő és értéknövelő tényezők
A fentieken leírtakon kívül
Felfutó költségek
Amennyiben vevő vagy gondold át, hogy egy sorház, illetve családi ház, épület felújítása nagy eséllyel jóval több anyagi teherrel fog járni, mint egy lakásfelújítás és ezt hosszútávon bírni fogod e anyagilag és energiával, mivel egy házon mindig kell valamit tenni, venni, felújítani, fejleszteni, karbantartani, hacsak nem új házat veszel, de majd ott is lesz mit csinálni.
Ezért gondold át, hogy megteheted ezt, vagy csak szeretnéd.
Bontandó, vagy nem bontandó az épület. Megéri felújítani?
Abban az esetben, ha az ingatlan állapota kívülről és belülről is erősen felújítandó és ezen kívül a teljes tetőt, tetőszerkezettel is cserélni kell, akkor véleményem szerint erősen meggondolandó a vétel, mivel a vevő jó eséllyel ilyenkor csak a falakat veszi meg – amit fal és padozat alatt még lehet, hogy szigetelni is kell – ez erősen befolyásolja az ingatlan értékét.
Persze vesznek a telek miatt bontandó épületeket is, de ez vevő függő és vesznek teljesen felújítandó ingatlanokat is, mert az olcsóbb és majd csak sikerül megcsinálni, vagy kimondottan azt keresik.
A méretek és az energetika
Ebben a várhatóan energiaszegény világban még jobban előkerülnek az épület nagyságának a szempontjai.
Nagyon nem mindegy, hogy az épület hatalmas és energiapazarló, vagy hatalmas, de modern és energiatakarékos, vagy kicsi, szigetelt, modern és szinte fűteni sem kell.
Itt többet olvashatsz erről.. Rezsicsökkentés változás hatása az ingatlanpiacra..
Sürgősség
Attól is függ az érték, hogy milyen sürgős az ingatlant eladni, ugyanis a sürgős eladásnak kis kivételtől eltekintve általában ára van, mínuszban.
Az ingatlanpiac
Nem utolsó sorban nagyon nem mindegy, hogy amikor fontossá válik az ingatlan értékmeghatározása hogyan áll aktuálisan az ingatlanpiac.
Felszálló ágban, vagy leszállóágban van, vagy esetleg stagnál?
Milyen az általános kereslet és kínálat?
Mennyire keresettek éppen az ingatlanok és milyen a fizetőképes kereslet?
Milyen a tárgyi ingatlan keresettsége éppen az ingatlanpiacon?
Milyenek a fizetések, milyenek a hitelek az állami támogatások, milyen a gazdaság állapota.
Milyen iratok, dokumentumok, ügyintézések szükségesek?
Az ingatlan jellegétől és attól függően, hogy mit szeretnénk Tulajdoni lap, Térképmásolat, Helyi Építésügyi hatóság, Helyi építési szabályzat (HÉSZ), Országos Településrendezési és Építési követelmények ( OTÉK), Hatósági engedélyek, Társasház esetén még a Társasházi alapító okirat és a Szervezeti és Működési szabályzat stb…
Mint láthatod egy ingatlan értékét nem olyan könnyű meghatározni és sok tényező függvénye, kell hozzá tapasztalat és jó, ha már olyan tapasztalata van, aki ezt elvégzi, hogy csak ránéz egy ingatlanra és szinte pár pillanat alatt, nagyvonalakban már kialakul a véleménye, tehát „nem ma kezdte”, nem téved hatalmasakat, ezért is érdemes ingatlan szakembert keresni és nem egyedül házi ingatlan értékbecslést végezni..
Egyébként van egy mondás, hogy eladhatatlan ingatlan nincs, csak magas ár.
Ezt én is meg tudom erősíteni, olyan ingatlanokat láttam már eladni az 1996-óta tartó pályafutásom során, hogy csak néztem, közmű nélkül, alig megközelíthető helyeken, csak ár és vevő kérdése volt.
Kapcsolódó blog cikkeim:
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
