Közös ingatlan tulajdon megszüntetése
Hogyan szabadulhatsz meg a másik ingatlan tulajdonostól?
Egy ismerősöm megkeresése adta az alapötletem ennek a blog cikkemnek a megírásához.
Azzal a kérdéssel keresett meg, hogy a testvére bent lakik a közösen szülőktől megörökölt családi házban és nem tud vele mit kezdeni, mert sem kiköltözni, sem kifizetni nem akarja, semmiben nem partner, pedig neki szüksége lenne a pénzre..
Amikor felajánlotta a közös értékesítést, akkor olyan magas irányárat szabott, hogy minden vevő „röhögött” és bosszankodott.
Ugyanígy magas árat talált ki, amikor felajánlotta, hogy megveszi tőle az ingatlant. A közös bérbeadásban sem lehet vele gondolkodni, mivel nem akar kiköltözni és a családi ház egy generációs csak, nem tudnák úgy megosztani, hogy két család lakja.
Lássuk, hogy mit lehet tenni ilyen esetben, hogyan szabadulhatsz meg a másik tulajdonostól.
FIGYELEM!
Nemcsak ennek a fentiekben leírt ügynek a lehetséges megoldásáról írok, hanem általánosságban a közös tulajdonról!
A blog cikkem nem minősül jogi tanácsadásnak, csak általánosságban a tapasztalataimat írom le ezekben az ügyekben, amennyiben ilyen ügyed lenne, akkor mindenképpen kérdezd meg a jogi képviselődet, illetve az ügyvédedet, hogy milyen lehetőségeid vannak!
Mit jelent a közös tulajdon egy ingatlanon?
Több személynek van joga ugyanazon az ingatlanon tulajdonjogot gyakorolni.
Jogosultak az ingatlan birtoklására, használatára és hasznosítására.
A tulajdonostársak tulajdonrészük arányában jogosultak a hasznokra és kötelesek viselni, fizetni a terheket is.
Hogyan használhatják a tulajdonos társak a közös ingatlan tulajdonukat?
Mindegyik tulajdonostárs jogosult az ingatlan használatára. Ezt a jogukat azonban, csak úgy gyakorolhatja mindegyik tulajdonostárs, hogy a többi tulajdonostárs jogait és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeit ne sértse.
Békés utak a közös ingatlan tulajdon rendezésére
Előre bocsájtom, hogy jobban jársz, jobban jártok, ha megpróbáljátok békésen rendezni egymással a dolgaitokat, különben sokat fizethettek az ügyvédeknek és, ha eljut odáig az ügy, akkor a végrehajtónak is, valamint járhattok a bíróságra, plusz nagy eséllyel kevesebbet kaptok, elherdáljátok az ingatlant, a pénzeteket, mintha például közösen adnátok el az ingatlant..
Mi lehet a probléma a közös tulajdonnal
Sokféle probléma lehet, ha tulajdonos társad van egy ingatlanon.
Persze a legjobb, ha megértés van és mindenki fizeti időben a saját részét, de nem mindig így van.
Lehetséges, hogy a másik tulajdonos társ, csak lakik, lakik, lakik az ingatlanban, lepusztítva azt és még a rezsit, közös költség rá eső részét stb. sem fizet, adósságokat halmoz fel a lakásra.
Ennek a vége könnyen, akár árverés is lehet, vagy te fizeted ki helyette a költségeket, tartozásokat.
Az ingatlan eladását, hasznosítását is megvétózhatja a másik tulajdonostárs.
Az sincs kizárva, hogy egyikőtök sem lakik az ingatlanban, de a tulajdonostárs adósságokat halmoz fel, eladósodik, a végén a végrehajtó megterhelheti az ingatlant a bejegyzésével és, ha továbbra sem fizet, nem állapodik meg a végrehajtóval, annak könnyen árverés lehet a vége, elárverezik a tulajdonostársad részét és kapsz egy másik társat, aki vagy megakar veled egyezni, vagy pereskedik veled, vagy kiakar piszkálni az ingatlanból.
Egyébként jó pár ingatlan eladásom származott abból az indokból, hogy az egyik tulajdonos el kezdett eladósodni és ezért kellett eladni a közös ingatlant.
Olyan is előszokott fordulni, hogy az egyik ügyintéző tulajdonos panaszkodni szokott, hogy mindent ő intéz, a többiek csak a pénzt várják.
A tulajdonosok együtt szedhetik az ingatlan hasznait, de a terheket is együtt fizetik és együtt viselik az esetleges kárt is
Természetesen létezik olyan, hogy az egyik tulajdonos bent lakik az ingatlanban a másik nem és nem is kér tőle semmit, de ez akkor nagy probléma, mint az előzőekben írtam, ha egy tulajdonos használja az ingatlant, de éppen nem akar semmit fizetni, a terhekbe sem száll be, nem fizeti például a rezsit, vagy és a társasházi lakás esetén a közös költség ráeső részét.
Ezenkívül, ha a másik tulajdonosnak szüksége van a pénzre és a tulajdonostárs semmiben nem partner.
Hogyan jöhet létre a közös tulajdon
Múlt nap hívott egy idős néni és nem értette, hogy a válófélben lévő lánya és vője miért vannak közös ingatlan tulajdonban. Aztán felvilágosítottam, hogy azért, mert 1/2-1/2-ed részük van az ingatlanban, úgyhogy, mondtam neki, hogy lehetőleg ne vesszenek össze, békésen váljanak és adják el a családi házukat, mert, ha a másik berág, akkor nem lesz könnyű megszabadulni tőle..
Sokféle módon lehet egy ilyen közös ingatlan tulajdonba „belecsöppenni”, akár akaratodon kívül is.
Például lehetséges örökléssel, ez nagyon sokszor előfordul, vagy éppen ajándékozással.
Közös ingatlan tulajdon létrejöhet még vásárlással, csereszerződéssel, házastársi vagyonközösséggel, de akár hozzáépítéssel. bírósági határozattal, peres eljárással is.
Én 1996-óta foglalkozok ingatlanok eladásával, nagyon sok több tulajdonossal rendelkező ingatlant láttam – adtam el – sőt olyant is, ahol a tulajdonosokon kívül haszonélvezői is voltak az ingatlannak.
Az egyik lakásnak 7 tulajdonosa volt, de az is rendszeres, hogy 3-4 tulajdonosa is lesz az ingatlannak öröklés által.
Az sincs kizárva, hogy olyan tulajdonos társakat kaphatsz magad mellé, akiket nem is ismersz, vagy távoli rokonokat, unokatestvéreket, de folytathatnám a variációk felsorolását.
Több tulajdonos esetén is jól jöhet egy tapasztalt ingatlanközvetítő, aki minden tulajdonossal szót ért.
Voltak olyan sztorijaim, amikor egymással alig beszéltek, velem viszont minden tulajdonos jól megértette magát.
Bevásárolja magát valaki az ingatlanba, megvásárolja a tulajdon részedet
Több lehetőség lehetséges erre, például az egyik tulajdonostárs eladja a tulajdonrészét egy ingatlan befektetőnek.
Azért írok ingatlan befektetőt mert problémás ügyet nagy eséllyel olyan ingatlanbefektető vesz a nyakába, akinek van ideje kivárni a befektetésének a gyümölcsét és fölös pénze is van addig, ezenkívül nyilván, mivel eladsz neki egy problémát, azért olcsóbban veszi meg a részedet az ingatlan piaci árnál és ő majd, vagy megegyezik a másik tulajdonossal, vagy pereskedik vele, vagy valahogy kiszorítja az ingatlanból, de te megszabadulsz a problémától.
Árverésen is szokták ezt alkalmazni, amikor egy árverési vevő bevásárolja magát az ingatlanba, nem foglalkozva azzal, hogy az ingatlannak más tulajdonosa ( i) is vannak.
Mivel az Árverést is megemlítettem az is érdekelhet, hogy a haszonélvezeti jog, csak akkor árverezhető, ha a haszonélvező olyan követelés kezese, amely kötelezettségért a végrehajtás indult, vagy ha a jelzálog jog keletkezését követően szerződéssel létesítették a haszonélvezeti jogot..
Ha már a haszonélvezetnél tartunk a haszonélvezeti jog nem eladható, de a jog átadása lehetséges, a tulajdonos hozzájárulásával a haszonélvező lemondhat új bejegyzéssel egy más személy javára.
Nyilván, mint előbb írtam, ilyen vásárlások befektetőknek lehet főként jó, vagy olyan vevőknek, akik arra utaznak, hogy a másik tulajdonost majd kivásárolják, vagy eladják neki a tulajdonrészüket, vagy pereskedjenek, vagy kiszorítsák valahogy az ingatlanból és a végén olcsón megszerezzék az egész ingatlan tulajdoni jogát 1/1-ben.
Ezeket a tulajdonrészeket, haszonélvezetet azért lehet érdemes megvenni, mert olcsóbban lehet hozzájutni, mint az egész ingatlanhoz a „problémás mivolta” miatt, mivel az emberek többsége ilyenekben nem is gondolkozik, messze elkerüli az ilyen ügyeket.
Amennyiben, mint eladó gondolkodsz az ilyen megoldásban, akkor nagy eséllyel veszteséget szenvedsz el árban, ahhoz képest – mintha az ingatlanpiacon közös megegyezéssel adnátok el az ingatlant – a „problémás” mivolta miatt.
Elővásárlási jog
A tulajdonos társaknak elővásárlási joga van a másik tulajdonostárs tulajdoni részére.
Ez azt jelenti, ha te el akarod adni a részedet és tegyük fel találsz is egy olyan vevőt, aki megvenné a részedet, akkor ezt az ajánlatot közölni kell a többi tulajdonostárssal és ő ugyanilyen, vagy jobb feltételekkel megveheti a részedet, vagy lemondhat róla, nyilván mindezt írásban, igazolható módon kell megtenni.
Abban az esetben nem kell közölni a tulajdonostársakkal a vételi ajánlatot, ha egy másik tulajdonostárs veszi meg a tulajdonrészedet, de értelem szerűen akkor többen vannak tulajdonosok az ingatlanban nem ketten és ebben az esetben, ha tulajdonostársnak adod el a részedet, akkor a többi tulajdonostársnak nincs beleszólása, elővásárlási joga.
Honnét tudhatod, hogy egy ingatlan közös tulajdon, illetve több tulajdonosa van?
A tulajdoni lapon láthatod a több tulajdonost, valamint haszonélvezeti jogot, egyéb jogot stb..
Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos
Jól látod, ilyen is létezhet házastársak, élettársak esetében, az együttélés során megszerzett közös vagyon esetén, akinek igaz, hogy a tulajdoni lapon nem látod a tulajdonrészét, de szerződésileg, vagy jogilag kérheti a tulajdonjogának a bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
Közös ingatlan tulajdon értékesítése
Ebben az esetben megállapodnak a tulajdonosok az ingatlan közös eladásról.
Ez talán, sőt mondhatjuk a legjobb megoldás.
Ekkor nagyon fontos az összehangoltság, a párbeszéd, a megegyezésre való törekvés, mert az értékesítést, akár az utolsó pillanatban is megvétózhatja bármelyik tulajdonos.
Eladáskor a vételárat a tulajdonosok felosztják egymás között a tulajdoni hányaduk szerint, a haszonélvező pedig, vagy lemond a haszonélvezeti jogról ellenérték nélkül, vagy, mivel a haszonélvezetnek is van értéke, ő is megkapja a maga részét a vételárból.
Megvásárolhatod a másik ingatlan tulajdonos tulajdoni részét
Remélem könnyű lesz, bár az a tapasztalatom, hogy általában nem könnyű ez a megoldás, mert valaki kevesebbet akar adni, a másik pedig többet akar kapni.
Eladhatod a másik tulajdonosnak, tulajdonosoknak a részedet
Megfelelő ellenérték fejében eladhatod az ingatlanon lévő tulajdoni hányadodat a tulajdonostársnak. Nem könnyű, bár remélem összejön!
Feloszthatjátok magatok között az ingatlant a tulajdoni hányadotok szerint, ha az lehetséges
Ezzel az ingatlan felosztással több helyrajzi számú külön tulajdonú ingatlan jön létre, fizikailag osztjátok meg az ingatlant, amennyiben ez műszakilag, fizikailag, jogszabályi feltételek szerint lehetséges.
Használati megállapodás
Egy helyrajzi számon, de közös tulajdonban lévő, különálló lakások használati jogát lehet a használati megállapodással rendezni például ikerházak, sorházak, többszintes házak, amikor alsó és felső szintjét a háznak más használja, egy házban lévő több lakás esetén, ahol nincs alapító okirat.
Társasházak esetén a közös kiskertek, melléképületek stb..használatát is lehet a használati megállapodással rendezni közös akarattal.
Találkoztam például olyan megoldással, amikor a társasházi lakás előtt kis kert volt, mint egy sorháznál és el volt kerítve kerítéssel. A lakás tulajdonosának írásos kizárólagos használati joga volt az előtte körbekerített kis telekrészre.
Hitel felvétel és ingatlan értékesíthetősége szempontjából is fontos lehet a használati megállapodás.
Társasház alapítás
Abban az esetben lehet társasházzá alakítani az ingatlant, ha az ingatlan erre alkalmas és a jogszabályi feltételek is adottak.
Lehetséges ez a megoldás például több szintes különálló, külön bejáratú családi házaknál.
Ilyenkor társasházi alapító okiratot lehet létesíteni közös akarattal.
Lesznek a különálló, külön helyrajzi számmal rendelkező lakások és lesznek az osztatlan közös helyiségek, melléképületek, telek rész, amit közösen használhattok és akár használati megállapodásban szabályozhatjátok, hogy ki mit használ.
Léteznek olyan nagyobb családi házak is, amik nehezen eladhatóak egyben, ezért érdemes lehet társasházat alapítani. Természetesen műszakilag megosztott, külön lakásként funkcionáló ingatlannál lehetséges ez, ha egyéb műszaki, jogi feltételek is adottak.
Egyébként a rezsi kormányrendelet miatt is érdemes lehet műszakilag megosztott, önálló lakásokat, társasházat létrehozni.
Bírósági út a közös tulajdon megszüntetésére
Amennyiben nem tudtok megegyezni a többi tulajdonostárssal, vagy éppen semmiben nem partner a másik, akkor Bíróságra mehetsz és pert indíthatsz közös tulajdon megszüntetésére, ez esetben a bíróság határozza meg a közös tulajdon megszüntetésének a módját.
Ez sem mindig lehetséges, nem minden esetben rendelheti el a bíróság, ha például „alkalmatlan időre esik” a közös tulajdon megszüntetése.
A bíróság általi közös tulajdon megszüntetésének az egyik módja az ingatlan árverésének az elrendelése, ekkor a megmaradt vételárat osztják fel a tulajdonosok között.
Az egyik ügyfelem azzal a kéréssel keresett meg, hogy segítsek neki, mert a testvérével közösen tulajdonolnak egy házat, a testvére bent lakik, csak halmozza a tartozásokat, őt alig engedi be.
Az elmondása szerint elsőkörben többlethasználati díjat kért a másik tulajdonostól, majd mivel nem járt sikerrel ezért elindította a közös tulajdon megszüntetését, közös tulajdon megszüntetése iránti pert indított és bíróságra került az ügyük, a bíróság megegyezés hiányában ingatlan árverést rendelt el és évek múlva olcsón elárverezték a családi házat.
Tulajdonképpen a vevő járt a legjobban, azóta már fel is újította a házat, körülbelül most az akkori értéknek az 5-6-szorosát éri a családi ház, persze a felújítással együtt, tehát az egyik tulajdonostárs miatt el lett “pacsázva” a családi ház, vele együtt a pénz is..
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
