Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet!

Végre megjelent a várva várt Csok plusz rendelet, amelyben kihirdették a jogszabályt és itt a nagy kérdés, hogy itt az újabb ingatlanpiaci őrület, vagy lanyhán minden megy a maga útján az ingatlanpiacon, mint eddig.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Beszéljünk az állami támogatások hatásairól
Az állami támogatások élénkítik a piacot, de nem feltétlenül vezetnek lényeges áremelkedéshez

Családi Otthonteremtési Kedvezményt, röviden CSOK, családtámogatást 2015 nyarán vezették be abból a célból, hogy a gyermekes családok könnyebben jussanak ingatlanhoz.
Sokszor hallom, hogy az akkori családtámogatási eszköz bevezetése okozta az ingatlan árrobbanást.
Ne felejtsük, hogy 2014 és 2022 között kb. 4 szeres lakásár áremelkedés, adott esetben még nagyobb ingatlan áremelkedés söpört végig az ingatlanpiacon Magyarországon.

Amennyiben abban az időben már elkezdtek árulni egy adott ingatlant és még mindig nem került eladásra a mai napig, akkor szerintem elég reménytelen lehet, reménytelen helyen és reménytelen áron, bár a remény hal meg utoljára..
Bár, ugye már többször írtam, hogy az ingatlanpiac nem egységes, de akkor is, akkora kereslet volt ebben az időben az ingatlanokra, hogy eddig már illett eladni.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Az állam számos támogatást nyújt az ingatlanvásárlóknak azóta is

Ezek a családtámogatások a Csok – városi Csok( várhatóan 2023. december 31-én kivezetésre kerül), a Csok hitel, a babaváró hitel, és a falusi Csok.
Ezek a támogatások általában élénkítik az ingatlanpiacot, mivel növelik a vásárlói keresletet.

A vásárlók ugyanis a támogatások miatt több pénzt tudnak előteremteni egy lakásra, ami miatt az árak is emelkedhetnek.

Az a probléma, hogy a legtöbbször tapasztalatom szerint az eladók már rendszerint bele is kalkulálták előre a lakásárukba az állami támogatásokat, ezért és az infláció miatt is sajnos idővel eldevalválódott az állami támogatás és a jogosultak továbbra is nehezen tudtak lakást vásárolni a megemelkedett ingatlanárak miatt és adott esetben a megnövekedett keresletek miatt gyorsan is kellett dönteniük és nagyobb összeget is megadtak egy ingatlanért, mint kellett volna, így az eladók elkényelmesedtek és az árak csak mentek és mentek felfelé.

Időközben volt egy megtorpanás, ebben közrejátszott a Covid 19, Koronavírus is, de aztán ismét egy ugrás, kb. 10-20-os áremelkedés, amely mára nagyjából kifulladt.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Csak és kizárólag az állami támogatások hajthatták fel az ingatlanárakat?

Mint a blog cikkem elején írtam sokan így vélik, de nem.
Ugyanis több kedvező tényező együttese pörgette fel a lakásárakat.
Ebben, csak az egyik tényezők voltak az állami támogatások.
Többek között a kedvező gazdasági környezet, a Covidra adott plusz támogatások és több minden más, de ezekbe nem akarok belemenni most, mert nem vagyok közgazdász.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – A gazdaság és az ingatlanpiac ciklikus, egyszer fent, másszor lent

Ebben az időszakban egy felívelő ciklikusság volt tapasztalható, ami után törvényszerű volt, hogy be kellett következnie egy korrekciónak, ez gazdasági törvényszerűség.
Jelenleg nem lehet még tudni, hogy ez egy kis korrekció volt, vagy tovább haladunk a lejtőn lefelé.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – A jelenlegi ingatlanpiaci helyzet

Jelenleg már egy ideje stagnálnak a lakásárak, illetve némi emelkedés volt esetenként, vannak viszont olyan ingatlantípusok, ahol pedig, ha nem is árcsökkenés, de legalább stagnálás ment végbe.
Ezek főleg a túlzottan nagy méretű, energiapazarló ingatlanok, mivel a rezsi cirkusz is elért minket időközben az orosz–ukrán háborún kívül, és most itt az Izrael és a Hamasz háborúja is, ami remélem nem okoz egy 1973-as Jom kipuri háborúhoz hasonló helyzetet, amikor is az első olajválság bekövetkezett a világon.
Ezenkívűl itt van az EU forrás megvonása is Magyarországtól.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Amikor az eladók kitartják az árat és egy év múlva eladják ugyanannyiért, vagy kevesebbért, mint a hirdetés kezdetekor..

Jelenleg többször hallottam, hogy csökken az infláció, amit én sajnos a boltban nem igazán érzek.

Mondjuk egy eladó 1 éve árulja az ingatlanát 100 millió forintért, közben példának okáért engedett 20 milliót és most eladta 80 millió forintért lehet, hogy örül, de az inflációval lehet, hogy nem számolt, de azért reméljük talált másikat, ha akart másik ingatlant venni és megtalálta végül is a számításait.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Itt a nagy kérdés! Emelkednek az ingatlanárak, vagy csökkenek?

A Csok plusz rendelet megjelenése következményeként nincs kizárva, hogy lesznek ingatlan eladók, akik úgy gondolják, hogy most is bele kellene kalkulálni pozitívan az állami támogatásokat az ingatlanárába, mint korábban.
Ez egy veszélyes játszma lehet, mert lehet, hogy bejön, de lehet, hogy nem.
Ez főleg, akkor veszélyes játszma, ha belátható időn belül, esetleg sürgősen el kell adni az ingatlant.
Aki, csak a madarát várja, az nem feltétlenül kockáztat, de sajnos ezek a jelenlegi túlárazott ingatlanpiacot még túlárazzák és ezek az ingatlanok torzítják a lakáspiacot.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Az állami támogatások hatása a lakásárakra nemcsak a támogatás összegétől, hanem a támogatások feltételeitől is függ

Ne felejtsük el, hogy a Csok plusz egy kamattámogatott hitel, tehát hitel, bár igaz, hogy adnak vissza támogatásokat a gyerekek megszületésekor, de akkor is hitel.
Az viszont nagyon kedvező, hogy a támogatásokat össze lehet vonni, babaváró, Csok plusz és falusi Csok és még illeték elengedés is lesz a Csok pluszra 80 millió forintig.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Beindulhat az ingatlan gépezet, ha elkezdik keresni az ingatlanokat a Csok plusz-os vevők?

Az állami támogatások, köztük a Csok plusz hatása nemcsak a vásárlói keresletre, hanem a kínálatra is hatással lehet és beindíthatja a most döcögő ingatlanpiaci gépezetet, ugyanis, ha egy Csok pluszos lakást vesz, akkor az eladója is tovább léphet, ha lakást akar venni az ingatlan vételárából és így tovább.
Így az élethelyzetekből és ingatlan befektetésekből adódó lakás vásárlásokon kívül lehetnek az állami támogatások hatására még egyéb ingatlan vásárlások is.

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet! – Konklúzió

Összefoglalva elmondható, hogy az állami támogatások hatása az ingatlanárakra összetett és nehezen megjósolható és közben is bármi történhet a világban, a gazdaságban, ami csökkentheti, vagy emelheti az ingatlanárakat.

Az állami támogatások várhatóan élénkítik az ingatlanpiacot, de az is lehetséges, hogy az eladók belekalkulálják a támogatást az ingatlanok árába, ami miatt az árak emelkedhetnek és így ismét eldevalválódik ez az állami támogatás is.

Azt sem felejtsük el, hogy nem ingyen pénz lesz, mivel hitel a Csok plusz és kemény banki előbírálat szükséges az igényléséhez és  gyerek, gyerekek és jó fizetés, biztos, hosszútávú jövedelem SZÜKSÉGES.

Szumma szummarum véleményem szerint olyan kirobbanó sikert nem fog valószínűleg hozni az ingatlanpiacon a Csok plusz, mivel egy viszonylag szűk kör tudja felvenni, azok, akik jó jövedelemmel rendelkeznek és gyermeket vállalnak, ezenkívül házasnak is kell lenni, de mint korábban többször is írtam az ingatlanpiac nem egységes, tehát lehetnek eltérések helyenként.

Kapcsolódó blog cikkeim:

A kivárás, reménykedés és halogatás időszaka az ingatlanpiacon 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?

Változnak a Csok és a babaváró hitel szabályai 2024. január 1-től! Ingatlanpiaci és emberi hatások

10% önerő első lakás vásárláshoz. Áldás, vagy átok?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

10%-os önerő első lakás vásárláshoz
Áldás, vagy átok?

Számos lényeges változás indul hamarosan a hitelek piacán és számos intézkedés fogja befolyásolni a hitelfelvételt, állami támogatásokat, lakás hitelfelvételét.

MNB 2023. októberben jelentette be, hogy a Magyar Nemzeti Bank az első lakásukat megvásárló fiatalokat támogatná a hitelfedezeti mutató (HFM) 90%-ra való növelésével.

Ezenkívül a napokban, 2023. októberben az illetékes miniszter is bejelentette a Csok plusz új kamattámogatott hitel konstrukciót, amelyben az első lakásukat megvásárlók 10% önerővel kapnának 3%-os kamattámogatott hitelt.
A Csok plusz hitel konstrukcióban 10% önerőre lesz szüksége csak az első lakás vásárlóknak a mostani 20% helyett.

Ezeket az bejelentéseket megelőzően lépett életbe a hiteleknél a bankoknál a 8,5%-os önkéntes THM kamat plafon.

Lássuk a részleteket, milyen könnyítések, vagy nehézségek lehetnek a hitelfelvétel során?

Bocsi, ha úgy érzed, hogy túl szofisztikált lett ezen blog cikkem, és úgy érzed, hogy egy kicsit túl lihegem ezt a témát, de egy hitel felvételen, illetve egy ingatlan vásárlás során könnyen eluszhat egy ember, egy család élete, de sikert, jó, otthon érzést is jelenthet.

Egyszóval a hitelfelvétel és a lakás vásárlás áldás is lehet, de átok is..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – A 10% önerő, vagy más néven önrésznek is nevezhetjük mit jelentene a gyakorlatban a hitelfelvétel során?

Ez azt jelentené a gyakorlatban, hogy a jelenlegi adósságfék szabályozásban hatályba lévő 20% önerő helyett a jövőben 10% önerő is elegendő lenne a hitel felvételéhez az első lakásvásárláshoz.

A könnyebbség kedvéért vegyünk egy kerek, nagy számot, ha például valaki 100 millió forintért akarna lakást vásárolni, akkor, csak 10 millió forint önerőre volna szüksége és ez mellett 90 millió forint lenne a hitel.

Persze ez a 100 millió forintos példa ne tévesszen meg senkit, a Csok plusz konstrukcióban első lakás vásárlására 80 millió forintos, család bővűlés – csere esetén pedig 150 millió forintos ingatlan ár a maximum limit.

Nyilván ez azt jelenti még, hogy a 10% önrész mellé 90% lakáshitel szükséges az ingatlan vásárlásra.

Abban az esetben, ha pedig babaváró hitelre is jogosult, akkor adott esetben még önerő sem kellene, ha elfogadja a hitelező bank.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Jó, vagy rossz a 10% önerő a lakásvásárláskor?

Én általában nem a dúsgazdag emberek között tevékenykedek, mint ingatlanközvetítő.
Általában az átlagember, vagy nézzük inkább a kis keresetűeket, ha eddig nem vettek ingatlant, akkor általában az önerő hiánya, vagy a kevés önrész, illetve csekély megtakarítási képesség, ezenkívül a hitelképtelenség miatt – vagy egyszerűen nem mertek bele vágni a nagy hitelbe nem vásároltak ingatlant – mivel a bankok jelenleg minimum 20% önerőt kérnek ingatlanvásárlásra.
Nyilván létezik sok nagyon jó keresetű ember, akinek meglehet más forrásokban a felvett hitelek fedezete, illetve magas a keresetük.

Ezenkívül vannak készpénzes lakás vásárlók, akik nem gondolkodnak lakáshitelben, vagy esetleg csak mondjuk a Csokot veszik fel azért, hogy illeték mentességet kapjanak, ami lehetőség még 2023. november elején hatályban van és így azt is mondhatjuk, hogy a gazdagok illeték kedvezménye, mert akár ilyen is lehet..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – A jelenlegi 20% önerő elég lehet egy ingatlan vásárláshoz a hitelfelvételre?

A jelenlegi szabályozás szerint igen, ha más paramétereknek is megfelel a hitelfelvevő, de adott esetben, nem biztos, hogy elegendő a 20% főleg egy olyan településen nem, ahol ritkább az ingatlanforgalom, vagy messze van a nagyobb településektől, azt is mondhatjuk finoman, hogy a semmi közepén van, de persze itt visszakanyarodunk az előbbihez, hogy mennyire keresettek ott az ingatlanok és mekkora a forgási sebességük – mennyi idő alatt kelnek el.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Miért adhatnak nehezebben a fenti településeken a bankok hitelt az ingatlan vásárlásra?

Azért, mert a bankok biztosítéka az ingatlan, ha valami balul üt ki és az adós, illetve ha még van adóstárs, valamiért nem fizetne.
Ezért a bankok úgynevezett menekülési értéket – hitelbiztosítéki értéket – HBÉ, vagy HB értéket
(az előbbi elnevezések egyet jelentenek) vesznek figyelembe az ingatlan értékbecslés során felmért forgalmi érték mellett, amekkora összegért feltehetőleg belátható idő alatt el tudják adni az ingatlant.

Mint írtam, ha egy településen kevés az ingatlanforgalom, gyenge az ingatlanpiac, akkor az ingatlan esetleges eladási képességét is mérlegelhetik és ezért is kérhetnek még a 20% önrésznél is nagyobb önerőt, akár még a dupláját is, esetleg még többet, de az sincs kizárva, hogy valamely települést valamely bank esetleg nem is hitelezi, mivel rossz az elhelyezkedése.

Tehát különbséget tesznek település és település között a bankok, ezért is nem mindegy, hogy hol veszel ingatlant például Hévízen, vagy Csajágaröcsögén.

Példának okáért, több hitelt kaphatsz egy Megyeszékhelyen vásárolt ingatlanra, mint egy szomszédos településen vásároltra és adott esetben ennél is kevesebb hitelt kaphatsz a még messzebb lévőre, természetesen minden település ingatlanpiaca más és más, lehet, hogy valahol alig keresettek az ingatlanok, máshol pedig sorban állnak értük.

A bankok egyedi elbírálásuk szerint adnak hitelt, de a nagy verseny miatt lehet, hogy az egyik bank bevállal kockázatosabb ügyfeleket is kockázatosabb településeken, a másik pedig nem.
Ezért is lehet jó hiteltanácsadóhoz fordulnod.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Mire figyelj hitelfelvétel előtt, illetve lakáshitelfelvételkor?

A teljesség igénye nélkül értelem szerűen, hogy milyen ingatlant akarsz megvásárolni és hol, mert ha kimegy az ingatlan értékbecslő, nehogy röhögjön, vagy bosszankodjon magában, illetve fogja a fejét, vagy úgy lehúzza az ingatlan értékét, hogy nemhogy 10%-ra lesz szükséged, hanem, akár 50%-ra.
Aztán, ha mégis nagyon meg akarod venni az ingatlant, akkor jöhetnek a pótfedezetek, adóstársak stb…

Figyelned kell és tudnod kell az elérhető családtámogatások, állami támogatások feltételeit.

Ne legyél a KHR-ben, BAR listán.

Ki kell választanod a megfelelő bankot, amelyik a legjobb neked.

Figyelned kell a THM-re –Teljes hiteldíj mutatóra, a kamat mértékére, kamatperiódusra, a hitel futamidejére és nem utolsósorban minden Bank, vagy a kiválasztott Bank feltételrendszereire.

Majd össze kell gyűjtened a doksikat és be kell nyújtanod a hitelkérelmet.

Egyébként a legjobb, ha az ingatlan vásárlást megelőzően kérsz a bankban egy elő bírálatot, vagy akár egy Banki, hivatalos ingatlan értékbecslést, mert ott kibukhat például, hogy nem kapsz hitelt az ingatlanra, vagy nem annyit kapsz, vagy nem is az a valóságos helyzet, amit látsz az ingatlan megtekintésekor, például nem szabályosan lett bővítve a ház, a garázs, az ingatlan nincs is a térképmásolaton és különböző nyalánkságok stb..

A legjobb, ha még az ingatlan foglalózását megelözően kérsz egy banki értékbecslést, mert, ha a foglalózást követően megy ki az értékbecslő, akkor lehet, hogy úszik a foglalód.

Amennyiben hiteltanácsadó viszi végig a banki ügyedet, akkor adott esetben kedvezményt is kaphatsz a banktól, többet, mintha egyedül mentél volna, de erről a kiválasztott hiteltanácsadót minden esetben kérdezd meg.

Éppen ezért is, ha nem akarod az összes bankot végigjárni, a Bankokban bóklászni és megismerni a feltételrendszerüket, akkor nyugodtan keress engem!

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Ajánlom a 10% önerő igénybevételét lakásvásárlás esetén hitelfelvételkor?

Én nem igazán ajánlom, hacsak nincs meg a háttere a hitelnek például a szülőnek, vagy valakinek a családban, vagy más forrásban.
A Csok plusz konstrukcióval például, akár 25 évre is lehet hitelt felvenni, de mind tudjuk, az nagyon hosszú idő és bármi megtörténhet ez idő alatt.
Ahogy jönnek előreláthatóan a gyerekek, annál nagyobb anyagi teher lesz a lakáshitel felvevőn..

Természetesen, akik a Csok plusz felvételén kívül még babaváró hitelre is jogosult és még a falusi Csok-ot is ki tudja használni, annak nagymértékben lecsökkenhetnek a terhei.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – A falusi Csokkal kombinálnád?

Mivel még nem jött ki a közlönyben a rendelet, azért még egy kicsit teória, hogy hogyan lehet a kettőt kombinálni, meg még a Babaváró hitelt is hozzá dobni. 
Mindenesetre baromi jó ötletnek tűnik, de sajnos már nem vagyok annyira fiatal, sok mindennel megetettek már életemben, így nem hiszek mindent el azonnal, bármennyire jó ötletnek tűnik..
Nos, az a kérdés, hogy érdemes-e kimenned vidékre, vidéken ingatlant vásárolnod, házat építened, illetve a vidéken belül is hová, milyen településre?

Mindenesetre jól nézd meg, hogy hová viszed ki a családodat, hová vállalsz adott esetben 3 gyermeket, mert a gyerekeket iskolába, edzésekre stb..kell vinni.

Ezenkívül milyen a falúban az infrastruktúra?
Vannak boltok, intézmények stb..mert ez meghatározza majd az életedet, most pedig az ingatlan értékét.

Az sincs kizárva, ha rossz helyen veszel ingatlant, vagy rossz helyen építkezel, akkor amint elkészül a ház abban a pillanatban, akár az is elképzelhető, hogy felét éri csak a bekerülési értéknek.
Ez jelenleg nem is annyira érdekes, de ha majd mégiscsak el kellene adnod valamikor az ingatlant, hát akkor jöhet csak az igazi hideg zuhany.
Lehet, hogy ezzel a döntéssel bebetonozod magadat oda, mert lehet, hogy soha nem tudsz tovább lépni, vagy esetleg ismét nagy hitellel, de hát, akkor már nem tudsz gyermeket vállalni.

Természetesen most nem azokról beszélek, akiket egy adott településre oda köt a családja és ott építkeznek, vagy ingatlan vásárolnak, mert nekik az az otthonuk, akár hol is van.
Mindenesetre, akár hol is veszel ingatlant, jól gondolt át elötte, hogy milyen ingatlant vegyél, veszel és hol!

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Természetes félelem a hosszú lejárattól

Annak idején voltam biztosítási ügynök és 5-15 éves életbiztosításokat ajánlottam az ügyfeleknek és ilyeneket kötöttem.
Legtöbbször az volt az aggály és a kifogás is, amikor a 15 éves futamidő szóba jött, hogy ennyi idő beláthatatlan, plusz csődbe mehet az ország, elinflálódhat a forint stb, tehát a hosszú futamidőtől a legtöbbször féltek az emberek.
A 25 év meg gondolj bele 10 évvel több, mint a 15 év.
Nyilván, csak akkor veszik fel minél hosszabb időre az adósok a hitelt, ha magas a törlesztőrészlet, viszont ha kevesebb a futamidő, akkor jóval nagyobb is lehet a hitel törlesztő részlete.
Az a lényeg, hogy nagyon át kell gondolni a hitelfelvevőnek az anyagi helyzetét és a fizetési képességét.

Az egy másik kérdés, ha eddig mondjuk 20% önerőt valaki nem tudott félretenni, akkor hogyan tud majd hatalmas összegeket félretenni a hitelfizetésre, de reméljük menni fog.

Az is igaz, hogy sajnos sokan nem tudnának másképpen ingatlant venni, csak kedvezményes hitelekkel és állami támogatásokkal és azért a nagy hitelvállalást is meglehet érteni adott esetben.

Ezenkívül az ingatlanpiacot is megmozgatják a kedvezményes hitelek és állami támogatások, tapasztalatom szerint többnyire az eladók be is árazzák az ingatlanok árába ezeket a lehetőségeket, legalábbis virtuálisan, mert a végén lehet, hogy mégis csak engedni kell a lakás árából.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – 2008-as jelzálog és ingatlanpiaci válság és deviza hitelezés

Mindig hallok olyan hangokat, hogy nem szabad hitelt, lakáshitelt felvenni, mert csak nézd meg, mi történt annak idején a deviza hitelekkel, deviza hitelesekkel, deviza adósokkal.

Akkoriban még nem volt ilyen szigorú adósságfék szabályozás Magyarországon, mint manapság, illetve az MNB 2015-ben vezette be az adósságfék szabályt.
Akkoriban szinte mindenki kaphatott hitelt, akinek volt igazolt jövedelme, úgy mondták, hogy a Bankok szinte hozzávágták az emberekhez a hiteleket, lakáshiteleket, vagy ha laza akarok lenni, akkor azt is mondhatnám, hogy úgy kapdosták a Bankok az embereket, mint a legyeket..

Mivel nem volt adósságfék szabályozás, nem volt HFM – Hitelfedezeti mutató, tehát nem kellett a Bankoknak elvárni a legalább 20% önerőt, ezért nem volt ritka, hogy úgy értékelték fel az ingatlan értékbecslők az ingatlant és úgy vették figyelembe a Bankok a majdani adósok jövedelmét, hogy az ingatlan vételárának szinte a teljes összegét odaadták hitelben, adott esetben még vehettek fel például személyi kölcsönt is a felújításhoz. 
Nem volt JTM – Jövedelem arányos törlesztő részlet mutató sem, ami azt határozza meg, hogy a nettó, igazolt jövedelmedből hány százalékot fordíthatsz a hiteled törlesztésére, tehát nem fordulhat elő, hogy akár óvatlanul 100%-át fordítanád a jövedelmednek a hiteled törlesztésére.
Nyilván, most sokan gondolhatják, hogy hiszen jóval többet keresnek, mint amit lát a bank, mert a többit készhez kapják feketén, csakhogy ezt nem fogadja el a bank.

Amikor még lazábban vették a bankok a hitelezést és nem volt az adósságfék szabályozás, abban az időben például az egyik bank az egyik foglalkozásra egyszerűen feltételezte, hogy mennyit kell egy bizonyos szakmában dolgozónak minimum keresnie havonta és ennek figyelembe vételével kaphattak hitelt, vagy legalábbis úgy tekintettek rájuk.

Aztán jött a nagy válság, a lakásárak zuhantak, a deviza árfolyama meg ment az egekbe és így többszöröződött meg a havi törlesztőrészlet egy csapásra.

Azoktól az időktől már nem kell szerencsére félni, legalábbis reméljük, illetve sajnos vannak még tudomásom szerint olyan adósok, akik még mindig bele vannak az akkori helyzetükbe ragadva, még mindig gurgatják maguk előtt az akkor és azt követően felgyülemlett adósságukat.

Abban az időben abban volt más a helyzet a devizahitelekkel, mint most a forint hitelekkel, hogy elszálltak az árfolyamok és nemritkán a törlesztőrészletek megemelkedtek, akár 2-3 szorosukra, ami vállalhatatlan volt sok adósnak.
Ezenkívül az ingatlanok is kevesebbet értek sokszor többszörösen, mint a hitelösszeg és ezért, még az ingatlan értékesítésével sem lehetett a hitelből nullásan kimenekülni.
A válság következtében jócskán csökkentek az ingatlan árak, a hitel törlesztő részlete megtöbbszöröződött, az ingatlan ára pedig ment lefelé.

Szerencsés esetben egyes bankok kiengedték a hitelt úgy, hogy engedték eladni az ingatlanokat az adósoknak, de volt, amikor ez nem ment, aminek kényszerárverezés lett a vége és egyéb eljárások, ingatlan eladások.

Voltak ingatlan befektető cégek, akik a bankoktól csomagokban vásárolták fel az adósok lakásait, családi házait, ingatlanjait és a szabadpiacon árulták, illetve ha jól látom árulják még ma is jó pár esetben.

Időközben az állam megtett bizonyos adós védelmi lépéseket, amik nagyot segítettek azoknak, akinek még megvoltak az ingatlanaik, de egyébként ezek az új intézkedések nemcsak ingatlan vásárlóknak, hanem például autóhiteleseknek is segítettek, többek között nekem is, de így is majdnem duplájába került az autóm, mintha készpénzre vettem volna, de akkoriban ez óriási segítség volt sokaknak..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Most nagy vonalakban, tehát nem teljes részletességgel leírom a jelenleg Magyarországon érvényben lévő adósságfék szabályokat.

2015-ben vezette be a szigorú adósságfék szabályokat az MNB – Magyar Nemzeti Bank.
JTM – Jövedelem arányos törlesztő részlet mutatót és a HFM – Hitelfedezeti mutatót.

HFM Hitelfedezeti mutató lényege, hogy az ingatlanfedezet forgalmi értéke 100%, ebből 80% a maximálisan nyújtható hitelösszeg és szükséges 20% önerő.
A Hitelfedezeti mutató limitek eltérnek jelzálog hitelek és autó fedezeti hiteleknél és HUF, EUR és egyéb devizáknál.
Egyébként a hitelfedezeti érték eltérhet a hitelfelvevők által fizetett ingatlan vételártól!

JTM a Jövedelem arányos törlesztő részlet mutató, amely a jövedelem terhelhetőségét mutatja meg.
Jelzálog hitelek esetében, ha legalább 10 év, vagy annál hosszabb a hitel futamideje az igazolt, nettó, rendszeres jövedelem 50%-át lehet adni hitelként jelenleg 600 ezer forint nettó jövedelemig.
Ezt az összeget ebben az évben 2023-ban emelték meg 500 ezer forintról 600 ezer forintra, azt is mondhatnám, hogy szigorítottak az adósvédelem miatt.
600 ezer forintos nettó jövedelem felett, akár 60% hitel is adható.
A JTM limitek eltérnek fogyasztási hiteleknél és jelzálog hiteleknél, valamint a jelzálog hiteleknél különbséget tesznek, attól függően, hogy milyen hosszú a kamatperiódus, 5, 10, vagy 10 évnél hosszabb, tehát rövidebb futamidőknél kevesebb hitel adható.
Minden felvett hitel beleszámít a JTM-be.

Tehát, mint láthatjuk szerencsére, azért működik az adósságfék szabályozással a hitelfelvevők védelme, de ezt lazítja a 10% önerő engedélyezése az első lakás vásárlása esetén.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Mindenki felveheti 10% önerővel a lakáshitelt első lakás vásárláskor?

Elméletileg igen, de gyakorlatilag pedig nem. Miért? Azért, mert a bankok mindig egyedileg bírálják el az adós hitelképességét, az ingatlan hitelezhetőségét, tehát mondhatja, hogy nem ad hitelt, vagy nem annyi hitelt ad – tehát ekkor nagyobb önerőre lesz szükség – amire az adós számít és így dugába dőlhet az ingatlanvásárlás, meg hát ha alacsonyabb a fizetésed, mint amit elvár a bank és sorolhatnám még a többi feltételt, úgyhogy véleményem szerint ez a lehetőség egy szűk kört fog érinteni..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Bérlakáspiac
Hogy jön ide most az állami bérlakáspiac?

Mint láthatod nem mindenki fog hitelt kapni, nem mindenki hitelképes és vannak, akik soha nem tudnak saját lakást venni.
Számukra marad a Mamahotel, a piaci bérlakás, vagy esetleg a szívességen alapuló lakáshasználat, vagy az állami bérlakás.

Állami bérlakás? Abból pedig elég kevés van sajnos..

Tehát most ejtsünk egypár szót a állami bérlakás piacról is, ami nagyon gyenge Magyarországon, pedig régóta nagyon kellene.
Mint, már többször írtam a blog cikkeimben 1996-óta vagyok az ingatlanpiacon és azóta figyelem a sajtóban megjelenő cikkeket az ingatlanpiacról és manapság főleg a netet.

Már attól az időtől folyamatosan napirenden van felvilágosult gondolkodóktól, ingatlan szakértőktől, hogy több, jóval több állami bérlakást kellene építeni Magyarországon, de amint látjuk a döntéshozóknál süket fülekre talált.
Arról is szoktak írni, hogy olyan bérlakás törvényt kellene létrehozni, ha lenne végre számos bérlakás, ami hasonló, mint Ausztriában, Németországban, ahol aki akar az egész életét nyugodtan leélheti bérlakásban és nincs kitéve a szabadpiaci albérletpiacnak.

A múlt rendszerben felépített rengeteg bérlakást az állam az 1990-es évek elején fillérekért kiárusította, azért, hogy ne neki kelljen a lerobbant házakat, lakásokat, ingatlanokat felújítani, rendbe tenni.

A lakás állomány kiárusítása egyrészről jó volt olyan szempontból, hogy tényleg nem az államnak kellett ezeket felújítani, hanem a tulajdonosoknak és sok ember, akinek valószínűleg ma sem lenne ingatlanvagyona, akkoriban olcsón ingatlanvagyonhoz jutott és saját lakásban lakhatnak.

Másrészről viszont az állam elvesztette a bérlakás állományának a nagy részét és nem igazán tudja támogatni most a kis keresetűeket, illetve azokat, akik nem tudnak lakást vásárolni és egyre jobban kiszorulnak a magán albérlet piacról is a megnövekedett ingatlan bérleti árak miatt. 

Kapcsolódó blog cikkeim:

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?

Változnak a Csok és a babaváró hitel szabályai 2024. január 1-től! Ingatlanpiaci és emberi hatások

CSOK Plusz kinek lehet jó? Fellendíti az ingatlanpiacot?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Csok plusz kinek lehet jó? Fellendíti az ingatlanpiacot?

A napokban jelentette be az illetékes miniszter a Csok plusz kamattámogatott hitel konstrukciót, amelyet egyelőre úgy néz ki, hogy ingatlan vásárlásra, felújításra és bővítésre lehet igénybe venni.

Csok plusz kinek lehet jó? – Feltételes módban fogalmazok?

Bocsi, ha végig úgy érzed, hogy feltételes módban fogalmazok és a lehet, valamint a ha, akár stb.. pongyola megfogalmazások sokasodnak a blog cikkemben.

Miért vagyok ilyen feltételes módban fogalmazó?

Azért, mert még nem jelent meg a közlönybe a rendelet, ez azt jelenti, hogy még bőven változhatnak a Csok plusz feltételei és egyébként utána is változhat bőven, mint általában mindennel megszokhattuk, ezenkívül sok minden ködös még a mostani ki hirdetésben, rengeteg kérdés fogalmazhatódig meg bennünk, de én most nem fogok találgatni, úgyhogy ne vegyél semmit még készpénznek, azonban nagyvonalú iránymutatásnak, kormányzati szándék megértésének már jó lehet a bejelentés..

Csok plusz kinek lehet jó? – Fogy a magyar..

Amennyiben tájékozódsz a médiában és a sajtóban, akkor hallhatod, hogy rendesen fogy a magyar és nemcsak a magyar, hanem a nyugati társadalmak, de még a kínai népesség is.
Minél nagyobb valahol a jó lét és minél felvilágosultabbak az emberek, úgy néz ki, hogy ott egyre kevesebb gyerek születik és kezd veszélyes lenni ez a tendencia.

Ezzel a legnagyobb baj az, hogy évszázadok alatt, akár népek tűnhetnek el, de olyan abszurdum helyzetek is előfordulhatnak, hogy a bevándorlók többen lesznek előbb-utóbb, mint az őslakosok és átvehetik a politikai hatalmat is nemcsak erőszakosan, hanem demokratikusan is, mert egyszerűen többen lehetnek.

Azért is kellenek, akárhogy ágálnak ellene és magyaráznak a döntéshozók a vendégmunkások Magyarországra is, mert már nincs elég dolgozó, többek között az épülő Akkumulátor gyárakban, de nagyon sok más helyre is.
Minden esetleges szigorítás, amely a külföldi munkavállalókat érintheti nagyon kedvezőtlenül jöhet a vállalkozóknak, bizonytalan lehet a profitjuk, ugyanis nekik munkaerőre van szükségük, nem is kevésre, anélkül nem tudnak megfelelően termelni és a kapitalizmus alapvetően erről szól, hogy mindig több és több termelés legyen és nőjön a profit..

Csok plusz kinek lehet jó? – Milyen konstrukció a Csok plusz?

A kölcsön egy része átalakul támogatássá!
A Csok plusz egy kamattámogatott hitel konstrukció, amely vissza nem térítendő támogatást is tartalmaz a születendő gyermekek számától függően, 1 gyermek születése után 1 millió forint, 2 gyermek születését követően 4 millió forint, 3 gyermek születését követően pedig 15 millió forint a vissza nem térítendő támogatás, amennyiben preferált településen falusi Csok-kal kombinálod.

A kamattámogatott hitel kamat mértéke igen kedvező, maximum 3%.

A futamidő 10-25 évig terjed.

Az első évben nem kell tőkét törleszteni, csak kamatot fizetni.

Amennyiben megszületik a gyermek az első évben a hitelfelvevők 1 évre hitel moratóriumot kérhetnek.

Amennyiben megszületik a második gyermek, akkor a tőkéből minden további gyermek után 10 millió forintot elengednek, tehát minden megszületett gyermeknél elengednek 10 millió forintot a tartozásból.

Mindenképpen kell gyermeket vállalni, különben nem vehető fel a Csok plusz.

Csok plusz kinek lehet jó? – Lesz illetékmentesség a Csok plusznál is?

Igen, lesz illetékmentesség 80 mFt értékű ingatlan vásárlásáig, felette illetéket kell fizetni, a feletti lévő részre.

Csok plusz kinek lehet jó? – Mekkora kölcsönt lehet felvenni?

A Csok plusz hitelt a gyermekszám függvényében 15, 30 és 50 m Ft összegben lehet felvenni.

Minél több gyermeket vállal egy házaspár, annál nagyobb lehet a felvehető kölcsön összege:

A még gyermektelen házaspárok egy gyermek vállalása esetén 15 m Ft, két gyermek vállalása esetén 30 m Ft, három gyermek vállalása esetén 50 m Ft hitelt igényelhetnek.

Azok a házaspárok, akiknek már megszületett az első gyermekük és vállalnak egy másodikat, 30 m Ft hitelt igényelhetnek, ha pedig vállalják, hogy nagycsaládossá válnak, m Ft hitelt kaphatnak.

Egy kétgyermekes vagy egy már nagycsaládos házaspár is igényelhet CSOK Pluszt további gyermek vállalásával, így rögtön 50 millió forint hitelre jogosultak. 

Csok plusz kinek lehet jó? – Mikor indul el a Csok plusz?

A Csok plusz várhatóan 2024 év elejétől indul el.
A jelenlegi Csok vissza nem fizetendő támogatás 600 ezer Ft-tól 10 mFt-ig ( városi Csok ) és Csok hitel helyébe lép be a Csok plusz, ami támogatott hitel. 

Csok plusz kinek lehet jó? – Hány éves korig vehető fel a Csok plusz?

Az édesanyák 41 éves korukig vehetik fel, de 2 éves türelmi idővel azok az idősebb nők is felvehetik, akik igazoltan 12 hetes terhesek.

Házaspárok vehetik igénybe.

Örökbefogadás esetén is igénybe vehető.

Csok plusz kinek lehet jó? – Mire vehető igénybe a Csok pluszt?

Új és használt Ingatlanvásárlásra, felújításra, bővítésre.

Telek vásárlásra nem igényelhető.

A CSOK Plusz az első otthon megszerzéséhez, a meglévőnél nagyobb otthon vásárlásához, vagy a család már meglévő otthonának bővítéséhez is felhasználható.

Csok plusz kinek lehet jó? – Szükséges önrész, önerő mértéke?

Az első közös otthon megvételénél az önrész mértéke 10%, felújításnál, bővítésnél pedig 20%.
Ez azt jelenti, hogy jó magas hitel törlesztő részlettel számolhatsz, hacsak nincs nagyobb önrészed, mert minél kisebb az önerőd, annál több hitelt szükséges felvenned, tehát, ha alacsony a jövedelmed, lehet, hogy meg sem kapod a hitelt.
A magas hitelt, magas törlesztőrészletet pedig mondjuk 25 évig fizetni meredek lehet, amikor azt sem tudjuk, hogy mi lesz holnap..

Hitel felvétel előtt feltétlenül gondolt át a lehetőségeidet, az anyagi helyzetedet, a várható alakulását az életednek, a munkahelyednek, jövedelmi helyzetednek. Érdemes lehet egy B vészforgatókönyvet is felállítani, ha esetleg balul ütnek be a dolgok a jövőben.

Fordulj hitelközvetítő szakemberhez, vagy banki hitelügyintézőhöz.
Engem is kereshetsz lakáshitel ügyben!

Csok plusz kinek lehet jó? – Akár nulla önerővel is fel lehet venni, de valószínű, hogy mégsem, vagy csak nagyon magas jövedelemmel!

Az első lakás vásárlására 10% önerő szükséges, mint a hirdetmény tartalmazza és ha az igénylő még jogosult a babaváró hitelre is, ami nagy része, úgy tudom, hogy legalább 75%-a önerőnek használható, elfogadható, akkor akár önerő nélkül is felvehető a Csok plusz.
De, a bankok fejével, illetve a banki kockázat értékelők fejével gondolkodva ezt nem hiszem, hogy önerő nélkül odaadják, vagy esetleg nagyon magas fizetéssel, illetve visszafizető képességgel, tehát véleményem szerint nagyon megnézik az igénylők jövedelmi helyzetét a bankok, mivel, ha valakinek nincs önrésze a hitel felvételhez, akkor kétséges, hogy utána tudja fizetni a nagy törlesztő részleteket mondjuk 25 évig.

Csok plusz kinek lehet jó? – Marad a Csok plusz mellett a falusi Csok?

Igen marad a falusi Csok is.
Ami nagyon fontos, hogy összevonhatók a támogatások, tehát elég szép összeg is öszejöhet jövőre olyan vásárlóknak, akik a preferált falusi Csokos településen vesznek ingatlant, ha jogosultak rá.

Ezenkívűl, az olyan ingatlan vásárlók, akiknek már van gyermekük és nem akarnak többet vállalni, azok csak falusi Csokos preferált településen vehetnek fel állami támogatást ingatlan vásárlásra, ha tényleg megszűnik 2023.12.31-től a városi CSOK..

Emlékeztetőül a falusi Csok preferált települései meg vannak jelölve, de ezek is változhatnak még.

Visszatérve a falusi Csokra, csak az a kérdés, hogy megéri-e kimenned falúra, főleg jó messzire a várostól a munkahelyektől ezzel a benzinárral?
Nyilván sok vásárló ár érzékeny és nem is tud a városokban, de még a városi zártkertekben – külterületekben sem ingatlant vásárolni, de még a városok környéki településeken sem, mivel magasak az árak és egyszerűen nem érik fel ezeket a nagyon megemelkedett ingatlan árakat, de szeretnének saját ingatlant, otthont, főként ezért mennek ki a messzi településekre, falvakba.
A hírek szerint egyébként nem igazán jött be eddig a falusi Csok és a Csok bevezetésétől fogva sem született annyi gyerek, ami kihúzná Magyarországot a demográfiai problémákból, gondolom ezért is találták most ki a Csok pluszt.

Egyébként jó páran lehetnek olyanok is, akik nem otthonnak keresnek falusi, vidéki ingatlant, hanem nyaralónak, kikapcsolódásra, de egyébként otthonnak vehetik a helyiek is, akinek helyben laknak a rokonok.

Csok plusz kinek lehet jó? – Kinek lehet érdemes nem megvárni a Csok pluszt és kinek lehet most érdemes lépni a jelenlegi Csok konstrukcióval?

A fenti döntéshozói gondolatmenetet folytatva és a hirdetményt látva véleményem szerint, aki már nem akar gyermeket vállalni, valamint a Falusi Csok településlistán – preferált település listán kívüli településen venne, vagy építene ingatlant, annak a jelenlegi Csok konstrukcióval lehet érdemes 2023. december 31-ig lépni, ha nem változik, illetve nem hosszabbítják meg, ugyanis a Csok plusz a gyerek születéseket támogatja, amely egy jó gondolat.
Ezenkívűl is lehetnek még olyanok, akiknek nem érdemes megvárniuk a 2024-es évet.

A Csok pluszt a meglévő gyermekre, gyermekekre nem lehet felvenni, viszont beleszámítanak a vállalásba.

A dolog lényege, hogy menj szakértőhöz és számolj, számolj és számolj, hogy melyikkel jársz jobban, ha megvárod a Csok pluszt, vagy a mostani Csok-ot veszed igénybe, mert ezt én innét, ha nem ismerem a lehetőségeidet, akkor nem tudok pontosan tanácsot adni!

Mindenesetre, ha bármit döntenél, előtte feltétlenül beszélj hozzáértő szakemberrel!

Csok plusz kinek lehet jó? – A nagyon sok mindenen kívül miket gondolj át feltétlenül a Csok Plusz felvétele előtt?

Azt gondold át feltétlenül, hogy mennyire stabil a kapcsolatod, házasságod és biztos, hogy tudjátok vállalni, akár a 3 gyermeket és az elidegenítési és terhelési tilalom alatt, amíg ez a bejegyzés az ingatlan tulajdoni lapján lesz, addig biztos, hogy nem akartok majd máshová költözni? Miért? Azért, mert, igaz, hogy biztosan nem ismerjük még a feltételeket, de nagy eséllyel lesznek büntető kamatok, ha ezek közül valami nem jönne össze, vagy rosszul sikerülne és ekkor könnyen egy adósság spiriálban találhatjátok magatokat. 
Bár manapság hallani olyanokról, hogy az egyik fél elköltözik otthonról, a másik pedig ott marad úgy, hogy nem vállnak el hivatalosan.

Csok plusz kinek lehet jó? – Szükséges hitelképesség a Csok plusz felvételéhez?

Igen, szükségesség a hitelképesség és az igénylő nem lehet fent a KHR-ben, illetve BAR listán.

Csok plusz kinek lehet jó? – Fellendíti az ingatlanpiacot?

Mint eddig is minden állami támogatás beépült az ingatlan árakba, na persze, ehhez kellett a túl fűtött gazdaság és a hitelek alacsony kamata is és nem utolsósorban az ingatlanpiacon lévő pozitív hangulat is, de egyébként az ingatlan árak emelkedése nemcsak magyar sajátosság, hanem külföldön is ment az árak emelkedése rendesen, legalábbis a nyugat-európai országokat nézve.

Egyszóval a Csok plusz is nagy eséllyel beárazódik az árakba, tehát némi áremelkedés lehetséges, vagy ha negatív lesz a lakáspiac, akkor tompíthatja az áresést.
Mindenesetre beindíthat egy keresleti folyamatot a lakáspiacon, ami a jelenlegi kínálati ingatlanpiacnak jót tehet, mivel, aki lakást vesz, hacsak az nem új lakás, hanem használt ingatlan, akkor az ő eladója is valószínűleg vesz másik ingatlant és így tovább.

Szűk kör az igénybe vevő, olyan házaspárok, akik első lakást vesznek, illetve gyereket vállalnak, vagy tovább bővül a család.

Mint írtam, szűk kör tudja igénybe venni, főként véleményem szerint, mert a 10-20 % önerő mellett, de főleg a 10% önrész mellett nem kis tehernek számít majd a 90%-os hitel, tehát nagyon jó jövedelem és jó fizető képesség kell a Csok plusz igénybevételéhez.

Várhatóan, ha a meghirdetett összegek megmaradnak a Csok plusz konstrukcióban, akkor a max. 80 millió Ft-os ingatlanok lehetnek a Csok plusznál a fő nyertesek, mivel a támogatást eddig az összegig lehet első lakás megvásárlásra igénybe venni.
Lakásbővítés, vagy új lakásba költözés esetén, remélve, hogy bővül a család 150 millió Ft értékű ingatlan a plafon.
Az 5000 fő alatti településeknél nincs értékhatár, mivel várható, hogy ott alacsonyabbak amúgy is a költségek, az ingatlan árak.
Az 5000 fő feletti településeknél pedig, a 80, illetve a 150 mFt a határ, mint feljebb írtam.

2023 Novemberre készülnek el a részletes szabályok.

Csok plusz kinek lehet jó? Fellendíti az ingatlanpiacot? – Egyéni véleményem kiegészítés

Véleményem szerint olyan hatalmas fellendülés nem várható ingatlanpiacon a Csok plusz bevezetését követően, de azért létrehozhat országosan egypár ezer ingatlan adásvételt, persze, ha közben nem jön közbe valami a gazdaságban, illetve a politikában, ami visszaveti a lakáspiacot.

Forrás: https://kormany.hu/hirek/uj-otthonteremtesi-tamogatas-csok-plusz

És Hornung Ágnes Facebook hirdetés

Csok plusz kinek lehet jó? Fellendíti az ingatlanpiacot? – Megjelent a Kormányrendelet a CSOK Pluszról 

Időközben megjelent a CSOK Pluszról a kormányrendelet a Magyar Közlönyben.

A CSOK plusz kormányrendeletét itt olvashatod:
https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/59ba20495cd587e54decf5b41b0e6f9e4bba3926/megtekintes

A blog cikk utolsó frissítése: 2023.12.01

Kapcsolódó blog cikkeim:

A kivárás, reménykedés és halogatás időszaka az ingatlanpiacon 

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?

Változnak a Csok és a babaváró hitel szabályai 2024. január 1-től! Ingatlanpiaci és emberi hatások

10% önerő első lakás vásárláshoz. Áldás, vagy átok?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Változnak a Csok és a babaváró hitel szabályai 2024. január 1-től!
Ingatlanpiaci és emberi hatások

Az ingatlan ügyletekben nyugalomra, jó idegekre van szükség.
Én is azt szoktam mondani, hogy jól gondold meg, ne kapkodj, nehogy olyan ingatlanba, hitelbe, költségekbe ugorj bele, amit később megbánsz és ne olyan ingatlant vásárolj, ami nem lesz megfelelő, rossz helyen veszel rossz ingatlant, vagy eladósodsz. Ne vállald túl magad!
Eladóknak pedig segítek a legjobb, legmegfelelőbb vevőt közvetíteni a lehető legjobb áron.
Most, hogy megváltozik a csok és a babaváró feltétele, illetve lesz, ami megszűnik, nem biztos, hogy tudsz várni, vagy annyit, amennyit kellene, nem tudod olyan alaposan átgondolni a dolgaidat lakás vásárlásodat, ugyanis elkezdődött a siettetés.

A támogatások feltételeinek a megváltozása egyszerű helyzetnek tűnik, de hidd el, nem olyan egyszerű, rengeteg kérdést vet fel, amelyre lehet, hogy a jogalkotó sem tudja a választ.

Az állami támogatások, csok, babaváró átalakítása már nagyon időszerű volt

Az utóbbi években az ingatlanárak nagymértékben emelkedtek és az infláció is nagyon magas. Bár van az infláció letörésében egyfajta optimizmus a kormányzat részéről, amelyet remélem, hogy nemcsak kincstári optimizmus.
Az állami támogatások összege folyamatosan elértéktelenedett, illetve amire eddig elég volt a kapott összeg, az már nem elég, így sokan kieshettek az ingatlanpiacról, ha más nem átmenetileg.

Különbség a Csok-os élet és a Csok nélküli élet között az ingatlanpiacon

Hidd el hatalmas különbség van az között, hogy van Csok, vagy nincs Családok otthonteremtési kedvezménye, illetve fel tudod venni, vagy nem tudod felvenni a Csok-ot, érdemes kíszámolnod, vagy egy hitel szakértővel kíszámoltatnod.
Egyszer ma még létezik a Csok, amihez a jogosultak fel vehetnek fix. 3%-os kamatozású hitelt, ami nagy támogatás, nagyon sok millióban mérhető támogatás, ha éppen magasabbak a banki hitel kamatok, mint ez a 3%.
Ezenkívűl, ha csokot veszel fel megkaphatod az illetékmentességet, ez sem kicsi összeg.
Amennyiben ehhez hozzávesszük még a babaváró hitelt, akkor gyönyörű szép összeg jön ki, ami nélkül sokan ugymond labdába sem rughatnak a lakáspiacon a magas ingatlan árak láttán.

Ingatlan áremelkedés kontra Csok és Babaváró

Sokan azt mondhatják, hogy az állami támogatás miatt nőttek hatalmasra az ingatlan árak. Én is így látom, hogy ezek a támogatások mindig beépültek az ingatlan árakban, azonban azt se felejtsük el, hogy időközben külföldön is nagyrészben ugyanez az ingatlan drágulási folyamat ment végbe, ugyanis pörögtek a gazdaságok, a Covid-19-et, koronavírust követően pedig még jobban noszogatták az államok gazdaságpolitikusai a fogyasztást támogatásokkal és a hírek szerint pénznyomtatással.
A gazdasági konjuktúrára, tehát itt még rájöttek az állami támogatások, ami véleményem szerint túl fűtötte az ingatlanpiacot.

Amennyiben megszűnik a városi Csok lesznek, akik kiesnek az ingatlanpiacról?

Igen, lesznek véleményem szerint nem kevesen, hacsak nem jön egy következő állami támogatás, amit hasonló, vagy még jobb feltételekkel tudnak felvenni ingatlanvásárlásra a jogosultak.
Az ingatlanpiacról kiszorulók várhatóan, vagy visszatérnek a mamahotelbe, vagy kiadó lakásokat kereshetnek, amelyek bérleti díjai szintén lényeges mértékben emelkedtek az utóbbi időben.

Küszködik az ingatlanpiac, jelentősen visszaesett a hitelfelvétel

Mint a címsorban is írtam nem igazán akar menni ebben a 2023-as évben az ingatlanpiac és a hitelfelvétel.
Egymást követően jönnek a gyászos hónapok.
A 2023-as első félév ingatlanpiaci mérlege az adásvételi számokat tekintve egyenesen siralmas lett, még a covid 19 évében is jobb volt..
Mivel a támogatások meg szigorításának, átalakulásának a ténye várhatóan némi ingatlanpiaci élénkülést hozhat, ez hozhatja magával az ingatlanpiaci tranzakciók és a hitelfelvételi kedv emelkedését is, amely most nem valami hatalmas a magas banki kamatok miatt.
Bár nem vagyok közgazdász, de véleményem szerint az államnak is jól jöhetnek az előrehozott lakásvásárlások, mivel várhatóan sok pénz megindul, nagyobb lesz a pénzáramlás.
Láthatóan szüksége lehet az államnak a pénzre, illetve a gazdaságnak a nagyobb mozgásra, ezt mutatja az inflációkövető állampapír nagymértékű reklámozása.
Egyenlőre úgy néz ki, hogy nem jönnek az EU-s pénzek sem.

Lássuk mi változik!
Módosul a babaváró, a csok pedig megszűnik az 5000 főnél nagyobb településeken

A csok változásai a következők:

2024. január 1-től a csok falun érvényes szabályai megmaradnak, a keretösszegek emelkednek egész nagy mértékben – használt lakásra 1 gyerek 1 millió forint, 2 gyerek 4 millió forint, 3 gyerek 15 millió forint – és a csokot az 5000 főnél alacsonyabb, prefererált településeken lehet csak igénybe venni. A csokon kívül ez az intézkedés hozza magával azt is, hogy az 5000 főnél nagyobb településeken a csokon kívül nem lehet igénybe venni a csok hitelt és illetékmentesség sem lesz, mivel a csokkal együtt jár.

Időközben, 2023.július 11-én késő este nyilvánosságra hozták a Magyar Közlönyben a preferált Csok települések sorát, ahol 2024.január 1-től lehet igénybe venni a Csok-ot, Családi otthonteremtési kedvezményt. A települések listáját itt tekintheted meg:
Forrás: https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/cbea889f18f0b3427821ec4b85e806d0210d4686/megtekintes

A babaváró hitel változásai:

2024. január 1-jétől azok a házaspárok vehetik fel a babaváró hitelt, ahol a nő 30 év alatti. Egy átmeneti időszak alatt, amely 2024 januárja és 2025. január 1-je között lesz, a 30-40 év közötti nők is jogosultak lesznek várandóságuk igazolása esetén a babaváró támogatásra.
A hitel összegét 10 millió forintról 11 millió forintra növelik.
Forrás és a teljes tájékoztató a csok és babaváró hitel új feltételeiről, megemelt összegekről:
https://kormany.hu/hirek/megemelt-tamogatasok-jonnek-az-otthonteremtok-szamara

2024 január 1. után új támogatások? Spekulációk garmada..

A kormány azt is kihirdette, hogy új szabályok lesznek a megszűntek helyett. Ezzel nyitva hagyták a spekulációt, ami talán a legrosszabb, mert lehet, hogy sokan arra fognak spekulálni, hogy majd jobb, kedvezőbb támogatások lesznek. Biztos lesznek olyanok is, akik arra spekulálnak, hogy nem lesznek és arra is lehet spekulálni, hogy lehet, hogy éppen 2023. december 31-én éjfélkor kijön a rendelet, hogy mégis meghosszabbítják a régi feltételeket. Persze, mint írtam mindez spekuláció, lesz akinek bejön és kaszál az ingatlanpiacon és lesz akinek nem jön be és bukik.

A változások valakinek probléma, másnak pedig lehetőség lehet
A lakás vásárlók idegeskedhetnek, az eladók is lassan

Mint tudjuk az utóbbi időben elég erősen lanyhult az ingatlanpiaci kereslet, jóval kevesebb az ingatlan vásárlások – eladások száma, mint ezt megelőzően.
Elméletileg most a kereslet a CSOK képes ingatlanok iránt némileg megnőhet főleg azok részéről, akik még fel akarják venni az állami támogatásokat az 5000 főnél nagyobb településeken és 2024. január 1-től nem férnének bele a babaváró támogatásba.

Amennyiben kicsúsznál a támogatásból, vagy nem tudsz most ingatlant vásárolni

Ebben az esetben még ott lehet a remény a hosszabbításra és hogy lesznek újabb támogatások.
Ha nem lesznek, vagy számodra roszabbak lesznek, akkor pedig marad az 5000 főnél alacsonyabb település.
Itt majd azt döntheted el, hogy vidéken jó lesz neked az élet, a családi ház, ha mondjuk örökké városban laktál?

Az is egy érdekes kérdés, hogy az esetleges megnövekedett majdani falusi ingatlanpiaci keresletet, az esetleges nagy számú betelepülőt el tudják-e látni a falvak, a falusi infrastruktúra.
Érdemes-e egy kis faluba költöznöd, ahol szinte semmi nincs, messze van minden és ha majd el akarod adni az ingatlanodat nem ér esetleg annyit, mintha a városban lenne. Persze ezt falúja válogatja, van ahová nem, van ahová igen.

Ne várj az utolsó pillanatig átgondolni a hatályban lévő csok, babaváró feltételeket átgondolni és összeszedni a pénzedet a lakásvásárlásra!

Keress meg egy hitel szakértőt, akivel átbeszélitek, hogy milyen ingatlant keresel, milyen ingatlan lenne számodra megfelelő, az mennyiben kerül, mik az állami támogatásoknak, hiteleknek a feltételei, milyen feltételeknek kell megfelelned.

Fordulj hozzám bizalommal, mint hitel ügyben és akkor is ha ingatlant keresel!

Ne várj az utolsó pillanatig, ha eldöntötted a támogatások felvételét!

Mit feljebb írtam, hogy spekulálhatsz, lesz új támogatás, nem lesz új támogatás, jobb támogatás lesz, felmennek a lakásárak, ha nem lesz új támogatás leesnek végre a lakásárak..
Azonban, ha te lakást akarsz venni és a támogatások nélkül nem tudsz lakást venni, akkor rizikós a spekuláció, amely lehet, hogy nem jön be és lehet, hogy bejön.

Ne várj az utolsó pillanatig a csok, babaváró igényléssel

Biztos lesz némi spekuláció és képzeld majd el az utolsó hónapokat, hogy ha addig nem lesznek új fejlemények, nem hosszabbítják meg a feltételeket, akkor lehet, hogy roham várható a bankokban.

Ne várj az utolsó pillanatig a házassággal

Ha még nincs komoly párod, akkor gáz van, ha van, akkor lassan kezd szervezni az esküvőt. Amennyiben férfiként keresel társat, akkor „csok kompatibilis” nőt kell keresned, ha csok-ban gondolkodsz komolyan, ugyanis egy kis átmeneti időszakot kapsz,mint feljebb írtam, 30 év alattinak kell lennie 2025. január 1-től. Ezt egy kicsit egyébként negatív diszkriminációnak tartom én személy szerint..

Ne várja az utolsó pillanatig az ingatlan megtalálással, kiválasztással

Gondolj csak bele! Eddig a támogatások beépültek azonnal az ingatlan árakba, tehát megjelentek a támogatás feltételei, összegeket, az eladók már újra is árazták ezekkel az ingatlanjukat. Nincs kizárva, hogy most is próbálkoznak vele, az más kérdés, hogy menni fog-e, vagy mennyire tudják megemelni a lakásárat, vagy mennyire fogadja el a piac a megemelt árat, mekkora lesz a kereslet ezen a visszafogott ingatlanpiacon. Ezt nem lehet tudni előre, ez ingatlan szegmensektől is függhet, mivel nincs egységes ingatlanpiac.

Ne várj az utolsó pillanatig! Nézzünk az ingatlan eladók és vevők érdekeit is!

Amennyiben az utolsó pillanatig vársz a vétellel és lefoglalózod az ingatlant, netán egy drágább ingatlannál sok millió forinttal, rosszul is jöhettek ki mindketten. Tegyük fel valami oknál fogva elcsúszol valamilyen banánhéjon, nem kapod meg a támogatást és kicsúszol az időből. Ebben az esetben, ha nem lesz jobb feltételekkel támogatás 2024- január 1-től, akkor az eladó is megszívja, mert neki sem lesznek olyan jó feltételei az ingatlanpiacon ki tudja meddig, mint most és lehet, hogy a foglalót sem adja vissza. Neked meg se pénzed, se ingatlanod..

Mit láthatsz már most és mit fogsz látni a következőkben az ingatlan hirdetésekben?

Majd meglátod lesznek ingatlan ügynökök, új lakásoknál beruházók, akik rettenetesen siettetni fognak, holott nekik sincs semmi fogalmuk sem, hogy mi lesz..

A családi otthonteremtési kedvezmény esetében a használt lakásoknál is hiányozhat nagymértékben a támogatás összege, de az új építésű lakásoknál még komolyabbak ezek az összegek.

Mit feljebb írtam, ha más nem az agyakban elkezdődött a felbolydulás és a kapkodás.
Éppen ezért is már most látok erősen ösztönző, manipulatív ingatlanhirdetéseket egyes ingatlanügynököktől, pedig hol van még az év vége, sőt bent vagyunk a nyár közepében, amikor hagyományosan nem mozog annyira az ingatlanpiac.

Hasonló ingatlan hirdetések tömkelegét láthatod majd:

Az 5000 fő feletti településeken a CSOK támogatás megszűnik, ne hagyja kárba veszni a sok millió forintot! Használja még ki az állami támogatások lehetőségeit, amíg lehet! Ne hagyja elveszni a lehetőséget, ha jogosult rá! A siettetős ingatlan hirdetési szövegeken túl még összegeket is láthatsz majd felkiáltó jellel..

Nemcsak a vevőknek, hanem az eladóknak is sürgőssé válik előbb utóbb az ingatlan ügylet a megváltozott feltételek miatt

Amennyiben lakás vásárló vagy, akkor gondolj csak bele, hogy nemcsak a te életed kezd felbolydulni, hanem a használt és az új ingatlanok eladóinak az élete is, bár az eladók még számíthatnak a készpénzes vevőkre és azokra az ingatlan vásárlókra is, akik készpénzzel rendelkeznek és hitelképesek, de nem jogosultak az állami támogatásokra, vagy esetleg nem érdekli őket.

Ahogy megyünk előre az időben és közeleg a 2024. január 1. az eladóknak is egyre sürgősebb lesz az ingatlan eladása, akiknek Csok képes ingatlanuk van, a vevő megtalálása ilyen szempontok szerint.

Az új lakásoknál kedvezmény az idő szorítása miatt?

Ez sincs kizárva, mivel az új lakásoknál több pénzt lehet felvenni, mint a használt lakásoknál és jóval drágábbak is, tehát vannak olyan vevők, akik csak támogatással, babaváróval, csok hitellel, piaci hitellel, illeték elengedéssel tudnak venni új lakást és ugye kérdés, hogy lesz és ha lesz, milyen támogatás lesz 2024. január 1. után..
Ahogy szorítani kezd az idő a beruházóknak az sincs kizárva, hogy valami kedvezményt is kaphatsz, vagy legalábbis próbálkozz meg vele, tárgyalj, próbálj alkudni a lakás árából, de legalábbis a feltételekből például ajándék konyhabútor.

Mi várható az ingatlanpiacon 2023-ban, illetve 2024 január 1-től a Csok és a Babaváró feltételek változásai miatt?

Most a nyári, meleg, pláne a kánikulai napokban, hetekben, hónapokban véleményem szerint hatalmas érdeklődés nem várható az ingatlanok iránt hagyományosan, de elképzelhető, hogy az Őszi hónapokban, az év végén lesz némi élénkülés legalább azoktól a vevőktől, akik még ki akarják használni a nagyobb településeken a CSOK-ot, és ahol elfogják törölni 2024 év elejétől, hacsak nem lesz spekuláció arra, hogy meghosszabbítják a törvényt, vagy új állami támogatás lesz.. 
2024 január 1-től pedig lehet, hogy nagyobb vevői érdeklődés lesz a nagyobb, megemelt összegek miatt a preferált településeken.
Nyilván a Babaváró miatt is lehet előrehozott érdeklődés, vásárlás, mert lesz, aki kiesik a körből 2024.január 1-től.

Megjelennek feltételezhetően az eladók is a piacon a változások miatt

Valószínűleg lesznek eladók, akik belépnek az ingatlanpiacra, a már fent lévők pedig aktivizálódnak, mert ki akarják használni még a vevők által felvett támogatásokat azokon a településeken, amelyek kiesnek a CSOK támogatott körből.
Amennyiben, ha nem lesz hatalmas érdeklődés a vevők részéről mégsem, akkor könnyen lehet, hogy megnő a vevők alkupozíciója, illetve az eladók jó részének engedni kell az árból, illetve jól kell megállapítani a lakás árát, ha komolyan el akarják adni az ingatlanjukat..

Mindenféle ingatlanra lehet nagyot alkudni?

Nem minden ingatlanra lehet feltétlenül alkudni – még akár licit helyzet is kialakulhat egyes ingatlan típusoknál, egyes helyeken – még egy kínálati piacon sem, ugyanis nincs homogén, egységes ingatlanpiac és mindig vannak keresettebb ingatlanok, amiket minden lakásvásárló szivesen megvásárolna, illetve vadásznak ezekre az ingatlanokra a lakás keresők, ingatlan befektetők, akiknek sok esetben a készpénz a zsebükben van.

Tehát, nagyon fontos, hogy ne várj az utolsó pillanatig, ha állami támogatásokat akarsz felvenni, főleg akkor nem, ha az igen keresett ingatlan típusok valamelyikéből akarsz vásárolni!

Kapcsolódó blog cikkeim:

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?

Megállt szerinted az ingatlanpiac 2023 év közepén? Hogyan tovább lakáspiac?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon