Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés: kinek jó valójában?
Az eladónak, az ingatlanosnak – vagy akár mindkettőnek?

Beszéljünk végre őszintén a kizárólagosságról, mert láthatóan mindenki kerüli ezt a témát, mint macska a forró kását..

Mit tegyél magadévá legalább ebből az ingatlanos kizárólagosságról szóló cikkemből?

Ha most nem akarsz, vagy nem tudsz tovább olvasni, akkor legalább ezeket jegyezd meg jól ( de egyébként jobb, ha majd tovább olvasol, mert ez a cikk is szükséges lesz a releváns és megfontolt döntésedhez, csak megsúgom neked bizalmasan..):

Úgy köss kizárólagos ingatlanközvetítői megbízást, hogy:

– Előre tájékozódsz arról az ingatlanosról, hogy ki ő, mik a vélemények róla, mennyire szakember, nézz utána az interneten.
– Felkészülsz a megbeszélésre, átgondolod, hogy számodra mik az ingatlanod eladásának a fontosabb körülményei.
– Bőven átbeszélsz vele minden fontosat, igényedet, megkérdezed, hogy tudja-e vagy akarja-e teljesíteni és figyelj, amikor beszél, hogy igazad mond-e, vagy csak ígérget.
– Kikérdezed, hogy mivel jár a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízása mikor mennyit kell fizetni. Mennyibe kerül, ha felmondod a szerződést, ( Azt most nem írom ide, hogy mennyibe kerül akkor, ha te magad adod el, mert később írom, ha magad akarod eladni, akkor ne köss kizárólagos szerződést, mert minek..)
– Az egész ingatlanközvetítői szerződést magyaráztasd el vele és olvasd el pontonként és értsd is meg, ha nem érted kérj időt, beszélj meg másik időpontot.

Bátran kérdezz, ha nem értesz valamit és, ha bármi kérdésed van a kizárólagossággal kapcsolatba.

– Amennyiben magadévá tetted az egész kizárólagosságot és megértetted pontosan, és el is fogadod, akkor aláírhatod. Ha nem tudod elfogadni, vagy és nem érted, akkor ne írd alá, vagy kérj időt..

Milyen érzéseid vannak az ingatlanközvetítői kizárólagosság hallatán?

Amikor eladóként először hallod ezt a szót, hogy „kizárólagos ingatlan megbízási szerződés”, ösztönösen összeszorul és összerándul a gyomrod.

Miért adnám oda az ingatlanom sorsát egyetlen embernek? Mi van, ha nem teljesít és nem tudja eladni a lakásomat? Mi van, ha közben én magam találok vevőt mondjuk a piacon? 10 ember közül 6-7 nem szeretné első körben aláírni a kizárólagossági szerződést be kell vallanom neked, mert félnek az ismeretlentől, nem csoda, én is félnék tőle..

Teljesen jogos kérdések. 30 éve vagyok a pályán először ingatlanforgalmazóként, majd ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is, és pontosan tudom, honnan jön ez a bizalmatlanság.

Nagyon sok ingatlanos kolléganő és kolléga visszaélt már ezzel a szerződéstípussal, szinte naponta panaszkodnak az emberek a különböző internetes fórumokon, és emiatt az egész kizárólagossági fogalom rossz hírbe keveredett.

Meg, amúgy is nagy zavar van a kizárólagossággal kapcsolatban a fejekben, de most megpróbálom ezt tisztába tenni..

De, azt is tegyük tisztában, hogy nagyon sokszor a megbízók is ludasak a rossz hírek szereplőiként, mert úgy írnak alá kizárólagossági ingatlanos szerződéseket, hogy azt sem tudják mit írnak alá, ilyen esetben meg hogyan és miről is tárgyaltak volna alapossággal és itt kezdődnek a bajok, utána meg panaszkodnak. Hát kérem, mit lehet erre most mondani?

Ha, ilyen csacsiságokat csinálsz, akkor utána ne sírjon a szád, szokták mondani katona koromba..

ELŐRE TISZTÁZZUK, HOGY EZ NEM BEFEKTETÉSI ÉS JOGI, MEG EGYÉB TANÁCSADÁS, HA ILYEN ÜGYEID VANNAK, VAGY LESZNEK, LEGJOBB, HA TÁRGYALSZ A JOGÁSZODDAL! Saját véleményemet írom le, ami más lehet másokénál.

Fogyasztóvédelem és Ügyészség állásfoglalásai az ingatlanközvetítői szerződésekről..

Most én nem akarok bele menni azokba, hogy mit szeretnek és mit nem szeretnek a hatóságok az ingatlanközvetítői szerződésekben, pláne a kizárólagosságokban, nevezetesen a Fogyasztóvédelem és az Ügyészség, de egy biztos, hogy ők nyilván a megbízók érdekeit védik, de igazából reálisan ennek két oldalú érdekvédelemnek kellene lennie, mert itt is meg ott is vannak, hogy szépen fogalmazzak inkorrekt emberek.

Tehát, hogy pontosan mik a tisztességtelen kikötések az ingatlanközvetítői szerződésekben, azt más fórumokon tudod megnézni, ezeket itt nem taglaljuk, vagy nem teljeskörűen, csak részben és nem egy blokkban.

Az bizonyos, hogy ha ezek a hivatalnokok is ingatlanosként keresnék a kenyerüket, ami meló nem annyira könnyű, mint sokan hiszik, akkor egy csöppet másként gondolkodnának. Na, persze, nekik kiadják a feladatot, amit el kell végezni, tehát nem orrolhatunk meg rájuk, ez a dolguk, de azért ingatlanozhatnának egy kicsit..

Kinek áll érdekében az ingatlan kizárólagos szerződés?

A kizárólagosság – ha jól van megkötve és jól át van beszélve – nem az eladó ellen, hanem az eladó mellett tud dolgozni és az ingatlanost is védheti( azért írom, hogy védheti, mert sajnos nem mindig tudja megvédeni, mert ugye akkor van elsőbbséged, ha megadják..gondolom érted..)

Ebben a cikkben végigmegyünk azon, hogy pontosan mit jelent ez a szerződés típus, kinek jó, mikor nem jó, és – mivel ez is egy őszinte és becsületes cikk ismét tőlem – azt is elmondom, miért éri meg neked, ha épp velem szerződsz kizárólagosan, meg mikor ne szerződj kizárólagosan és mikor szerződj és még sok mindenről lesz szó..

Mi az a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés?

Röviden: a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés azt jelenti, hogy egy meghatározott időszakra csak egyetlen ingatlanközvetítőt bízol meg az ingatlanod eladásával. Amíg ez a szerződés érvényben van, nem szerződhetsz másik ingatlan irodával, vagy éppen magánzó ingatlanossal – de a jogodat, hogy te magad is megtaláld és eladd a lakásodat, ez a szerződéstípus nem veheti el tőled.

Ez is félreértésekre adhat okot, hogy te magad, ha megtalálod a vevőt eladhatod az ingatlanodat..

Igen, eladhatod, de akkor kérdezem én minek bíztál meg ingatlanost, ha te magad akarod eladni ingatlanos nélkül az ingatlanodat? Nem gondolkoztál már el ezen?

Vegyünk egy festőt, mert ez is egy szakma, meg az is, legalábbis, aki normálisan csinálja, most nem azokról beszélek, akik csak ma belevágnak, holnap már megint mást csinálnak, hanem, akik hosszú évekig, vagy akár évtizedekig az ingatlanközvetítésből élnek, mint pl. én.
Tehát, térjünk vissza a festőhöz.

Ha festőt hívsz, akkor eljön, elkezdi a munkát, te is oda állsz mellé és lelököd a létráról, majd magad fejezed be a festést? Ugye nem? Azért hívsz festőt, hogy elvégezze jól a munkát és ne neked kelljen festeni, rááldozni az idődet, energiádat és nem utolsósorban te nem is fogod tudni nagy eséllyel olyan szépen lefesteni, mert ő ezt tanulta és lehet, hogy már évtizedek óta ezt csinálja.

Csak hogy pontosan érthető legyen, mire gondolok a festő-hasonlattal: a törvény adta jog, hogy te magad is eladhatod az ingatlanod, egy védőháló, ami mindig ott van a hátad mögött – attól függetlenül, hogy élsz-e vele. Ez nem egy meghívó arra, hogy közben te is aktívan dolgozz a saját ingatlanod eladásán.

A festő is pontosan így dolgozik: megkapja a kulcsot, bemegy, és onnantól végzi a munkát – kizárólagosan. Te nem állsz mellé festeni, nem hívsz be közben egy másik festőt is, és nem vágod bele magad a munkába féloldalasan, amiért ő is dolgozik. Miért? Mert eldöntötted, hogy ezt rábízod. A törvény persze nem tiltja meg, hogy te magad is fessél – ha akarnál, senki nem állíthatna meg –, csak épp nincs is értelme, hiszen pont azért hívtad a szakembert, hogy ne neked kelljen.

Ma kifizettem egy csomó pénzt én is ajtó zár szerelőre. Nem gondolkodtam abban, hogy nekiállok saját magam és ezért hívtam szakembert, aki elvégezte a munkát, elkérte érte a pénzt és ennyi.

Ugyanez igaz a kizárólagos ingatlanközvetítésre is. Ha úgy döntesz, hogy engem bízol meg, és teljesen átadod nekem ezt a munkát, az ingatlanod értékesítését – a hirdetést, a tárgyalást, az alkudozást, az egész folyamatot –, akkor éld is meg úgy: hagyd, hogy dolgozzak. A törvény adta jogod, hogy közben te magad is eladhatod, egy biztonsági háló marad a hátad mögött, nem pedig egy párhuzamos meló, amit neked kellene végezned.

Ha viszont azt érzed magadban, hogy szeretnél te magad is aktívan keresgélni vevőt, alkudozni, tárgyalni – az teljesen rendben van, csak akkor ne kizárólagos szerződést köss. Kössél nem kizárólagos, vagy add el egyedül, vagy gondold át, hogy egyáltalán szükséged van-e ingatlanosra, mert ebben az esetben szerintem jobb, ha te csinálod egyedül, meg ha van időd, energiád stb..telefonálgatni, mutogatni, tárgyalni, meg még értesz is hozzá, akkor minek fizetsz ingatlanost, hiszen te is el tudod adni magad, egyedül. Persze, az más kérdés hogyan és mennyiért és mit csinálsz, ha közben kérdések merülnek fel..

De ha egyszer aláírtad a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést, és utána párhuzamosan magad is dolgozol az eladáson, azzal pont azt az egy dolgot ütöd el, amiért a kizárólagosság létezik: hogy legyen valaki, aki teljes erőbedobással, társ nélkül képviseli az érdekeidet, mert hidd el, a jó ingatlanosnak nincs szüksége társra..

Amikor az ingatlanos azt mondja, hogy oké én is hirdetem, meg te is hirdetheted a lakásodat, és el is adhatod, de kérem a pénzt..

Szerintem az összes Ingatlan franchise hálózatnak és a hozzá hasonlóknak ez a napi gyakorlata..De, nézz vissza az előző bekezdésre! Akkor minek bíztad meg, hát nem azért, hogy biztonságban levegye rólad a terheket? Ne neked kelljen csinálni, ne neked kelljen tárgyalni és alkudozni, megállapodni mindenben? Akkor van ennek így sok értelme? Miért fizetsz, hát nem a szolgáltatásért, mint a festőnek, meg én a zárszerelőnek meg sok iparosnak?

Ha, te magad akarod hirdetni, akkor hirdesd te magad és ne add be kizárólagossággal ingatlanosnak, hogy majd akár milliókat is fizethessél akkor is, ha te magad adod el. Lehet, hogy az ingatlanos ott sem lesz és akkor is fizetsz. Ennek sok értelmét én legalábbis nem látom, de te tudod..

Gondolom ennek a franchise ingatlan hálózatos és hasonlók gyakorlatának is van értelme. Azért szeretnéd te is hirdetni az ingatlanos mellett, mert hátha nem tudja eladni az ingatlanos te meg el tudod adni, ezért legyen bent a lehetőség a kezedbe és ezzel is biztonságban érezd magadat. Oké, de mondon nem sok értelmét látom annak, hogy te magad tárgyalgass, telefonálgass, ha már megbíztál valakit egyszer, másszor pedig egy piacon vagyunk és miért ne látnák meg az ingatlanos hirdetését a tiedével együtt, aztán lesz olyan, aki téged hív fel és veled fog tárgyalgatni. Ilyenkor, mint írtam, érdemes átadni a staféta botot annak, akit megbíztál. 

A másik értelme ennek az ingatlanos gyakorlatnak, ha mégis vissza táncolnál a szerződéstől, meg később vitatnád a jogszerűségét, illetve a hatóság is vitatná, akkor pedig az ingatlanos mondhassa, hogy hiszen azt is megengedte, hogy saját maga is hirdesse..Ugye, ugye, akkor meg, ha vissza táncolnál nem értem meg, hogy miért is kerestél előzőleg ingatlanost.. 

Saját ingatlanközvetítői történetem:

Megbíztak egy vidéki ingatlannal, egy totál tönkrement házzal..Amikor kimentem és megláttam a házat, vagy csak nehezen nevezhető háznak, csak azért vállaltam el, mert mondtam magamnak, ha már itt vagyok megcsinálom ezt a munkát is..

A tulajdonos messze lakott adott kulcsot. Meghirdettem először nem jött senki érdeklődő, majd el kezdtek jönni, de mindenki alacsonyabb árat ajánlott, mert hát látták, hogy komoly bajok vannak, meg mondtam is, hogy itt az alap az alap megerősítése és aláalapozása.

Mondtam természetesen a tulajnak, az elején is, hogy sok, meg utána is, de nem erőltettem, hogy nagyot engedjen ( már megint a jó szívem, már másodszor faragtam rá, mert az eladó megbízóim érdeke van az én érdekem felett is, hát nem vagyok tiszta hülye?) mert tudtam, ha kell valakinek majd visszajön. Egy darabig nem beszéltünk, majd visszajött kettő vevő és mondták az árat, amennyit adnának az ingatlanért. Fel licitáltam. Hívtam a tulajt, nem vette fel. Hívtam a másik tulajt ő mondta, hogy eladták nélkülem.

Az én vevőm már ingatlan adásvételre akart menni, azért hívtam a tulajokat és 1 millióval többet akart adni, mint amennyiért bevallásuk szerint eladták a házat, de lehet, hogy még olcsóbban adták el. Nos, 4 millió forintnál 1 millió sok, még 500 ezer forint is sok szerintem fejenként. Szóval ennyit buktak fejenként, mert önmaguk adták el, akkor meg minek bíztak meg ingatlanközvetítőt, ha tudták, hogy képesek maguk is eladni. Ez az emberi butaság csúcsa, legalábbis nekem ez a véleményem.

Az ilyen eljárás nem csacsiság, hanem butaság véleményem szerint. Most egyék meg, amit főztek. Nekem jön a következő lakás eladás, teszek rá, de nekik nincs sok ingatlan eladásuk, nekik életük végéig meg lesz a tüske, hogy elszúrták azt az egy lehetőséget, hogy akár többet kihozhattak volna belőle..

Azért hirdetem én is és adom be az ingatlanosnak a lakásomat, hogy hátha nagyobb lesz a merítés, gyorsabban és jobb áron el fogom adni ( legalábbis reményeim szerint)..

Igen, úgy gondolod, hogy elmész a piacra, elmondod valakinek, hogy el akarod adni a lakásodat és már futtok is az ingatlan adásvételi szerződésre..

Hát, nem hiszem, vagy azszem eddig egy ilyenről hallottam egész életemben, tehát kicsi az esélye..

A másik, hogy te is hirdeted az ingatlanos mellett..

Na, ennek megint sok értelme lehet, nem baj csak csináld, főleg, amikor most napokkal ezelőtt is láttam, hogy egy ingatlan franchise irodától 4 ingatlan ügynök hirdeti az ingatlant egymás alatt és ott van 5 diknek az eladó hirdetése is. Szerinted sok értelme van ennek? Ugyanaz a lakáspiac és a vevők nem hülyék és nem vakok, látnak mindent.

Mit gondolsz mit gondolnak? Nem gondolod, hogy ez inkább kontraproduktív? Tehát, mit gondolnak a vevők, hogy ennek gyorsan kell a pénz, nagyon el akarja adni, ha ennyien hirdetik, meg még maga a tulaj is, meg lehet, hogy van valami baja az ingatlannak, hogy nem tudják ennyien sem eladni.

Nem lenne egyszerűbb pl. vagy a te hirdetésed és ekkor nem bízol meg ingatlanost, vagy az ingatlanközvetítő hirdetése, aki nem engedi másoknak hirdetni a te ingatlanodat és csak ő foglalkozik vele, nincs mindenféle információ össze vissza..

Egy a lényege, hogy az én véleményem szerint így nem sok értelme van a kizárólagosságnak részedről, bár a te döntésed. Így egyszerűbb a nem kizárólagos, hogy aki kapja az majd marja, bár akkor megint ott van az összevissza ingatlanhirdetések lehetősége, bár ez akkor is benn van, ha olyan ingatlan céget bízol meg, ahol sokan dolgoznak az irodában és többen hirdetik egyszerre, akár 8-10 ingatlan ügynök is..

Tehát, ha még kell magyaráznom mi az ingatlan kizárólagosság pontosan?

A kizárólagosság valójában egy egyszerű dologról szól: arról, hogy egyszerre csak egy ingatlanközvetítőnek adsz megbízást. Nem tízet hívsz fel, nem tíz hirdetést kell figyelned, és nem kell tíz emberrel egyeztetned, ha valami változik, na persze már ezerszer leírtam az előbb is, viszont befuthatsz kizárólagos szerződés kötéssel is 10 ugyanazon hirdetésben ezért is nézd meg kivel szerződsz előre...

A gyakorlatban négyféle plusz 1 ingatlan eladási megbízási formával találkozhatsz:

• Nem kizárólagos (általános) szerződés: bár hány ingatlanosnak adhatsz megbízást egyszerre, és annak fizetsz jutalékot, aki ténylegesen eladja az ingatlant.
• Fél kizárólagos szerződés: te és a kiválasztott ingatlan közvetítőd is kereshet vevőt, de más ingatlan irodát nem vonhatsz be.
• Kizárólagos szerződés: egyetlen közvetítő dolgozik az ingatlanoddal, de te magad is eladhatod – csak másik irodát nem bízhatsz meg. ( de hát ennek sok értelmét nem látom, attól te még láthatsz..)
• Eseti megbízás: egyetlen konkrét vevőre szól, jellemzően akkor kötik, ha egy ingatlanosnak már van érdeklődője. ( oké, de hát azért, hogy pont az vegye meg sok értelmét nem látom, de biztos vannak sikeres ingatlan ügyletek..)
• Ingatlan keresési megbízás: Ez a megbízás forma nem az ingatlan eladóknak, hanem az ingatlan vásárlóknak szól, mivel nekik keresek a megbízás alapján ingatlant. Ez is egy hasznos megbízás és nagy segítség tud lenni a vásárlóknak és őt is védem a kellemetlenségektől és biztonságossá teszem az ingatlan ügyletet. 

Ezekről az ingatlanközvetítői szerződés típusokról egy korábbi cikkemben is részletesen írtam – ha kíváncsi vagy a jutalékok és a felmondás részleteire is, azt is érdemes elolvasnod.

Amikor becsönget hozzád a vevő és megakarja tőled venni közvetlenül a lakást..

Hát bizony a magyar ember találékony akar lenni és van, mikor rá akar bírni téged arra, hogy oldjátok meg a lakás eladást az ingatlanközvetítő nélkül okosban. Aztán remélem megszólal benned a vészcsengő, hogyha ilyen a manus, hogy csak így pofátlanul becsönget és okosban akarja megoldani, szemrebbenés nélkül átbacná az ingatlanost, akinek ebből kellene megélnie és eltartania a családját.

Megszólal benned? Remélem igen. Mert, ugye, gondolj bele, aki másokon képes átgázolni simán, átbacni bárkit, az nem gondolod, hogy téged is simán átfog baszni, ha tud? Vagy, adott esetben majd találhat egy hibát az ingatlanon az ingatlan adásvétel után és elindít ellened egy kellékszavatossági pert, vagy fenyeget és még pereskednie sem kell, mert fizetsz, mit a köles, mert ugye egy megbízhatatlan ember..
Szóval, remélem nem mész bele..és hívod az ingatlanost, hogy itt van egy vevő és kérem jöjjön intézze a továbbiakat, vagy elrakod a vevő számát és odaadod az ingatlanosnak, hogy hívja, mivel kizárólagost kötöttél. Vagy nem ezért kötötted a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízást, hát akkor miért?..

Saját ingatlanközvetítői történetem:

Melyik ingatlanközvetítőnek ne csengettek volna már be a hirdetett ingatlanába? Nekem is persze, de az eladók hívtak és szóltak, hogy menjek, csináljam tovább és vigyek papírokat a foglalózáshoz. Amikor esetleg nem szóltak ( szerencsére nem volt sokszor), akkor többen is megszívták, volt, akinek a gatyája is ráment szó szerint, mert nem voltam ott, nem tudtam megvédeni és ezzel keményen visszaélt a vevő..

Hát, kérem ezért fizetnek, meg ezért bíztak meg kizárólagosan, nem azért, hogy saját maguk görcsöljék ki a feltételeket és kitalálják, hogyan kell jól csinálni, hiszen én 30 év alatt hidd el kitaláltam már, volt időm..

A rutinos eladók például, ha találkoznak a vevőkkel, akkor ha kérdezik őket, hogy mennyi az annyi, akkor mosolyogva mutatnak rám és azt mondják, hogy a Sipos Úrral kell mindent megbeszélni. Ennek a technikának nagyon sok haszna van, főleg az időnyerés és, hogy megkerüli a kérdést, nem kell azonnal válaszolni és neki állhatunk komolyabban tárgyalni, átbeszélni a feltételeket.

Miért jó neked a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízás, mint eladónak?

Ha valaki azt mondja, hogy a kizárólagosság kizárólag az ingatlanosnak jó, az vagy nem érti a saját szakmáját, vagy nem akarja, vagy nem érti a lényeget, mert laikus, hogy értsd, mi történik a háttérben. A jól megkötött kizárólagos szerződésnek konkrét, számokban is mérhető előnyei lehetnek számodra.

De, persze ez a most következő leírás egy idealizált gondolat. Így kellene lennie, de ez nagyon sokszor nem így van. Itt sok múlik az ingatlan eladóján is, hogy mennyire partner és mennyire fogadja el az ingatlanos tanácsait, vagy egyáltalán tanácsol-e valamit az ingatlanos, vagy csak a szerződést akarja megkötni. Mindenre fogsz találni példát és olyanra is, hogy az ingatlanközvetítő tényleg ért ahhoz, amit csinál, megbeszélitek azt az árat, amennyiért el lehet adni az ingatlant és el is adja, nem pedig rágódtok rajta évekig, te meg szidod, hogy nem csinál semmit..

1. Reális áron indul az ingatlan értékesítés

Amikor egy közvetítő nem kizárólagos alapon dolgozik, gyakran azt az árat fogadja el, amit te mondasz – még akkor is, ha az irreális –, mert nincs vesztenivalója: ha nem sikerül, egyszerűen tovább lép a következő megbízásra. A kizárólagosság pont ezt fordítja meg: mivel a közvetítő tudja, hogy csak ezen az egy ingatlanon dolgozhat egy ideig, sokkal inkább érdekelt abban, hogy azonnal reális, piacképes árat javasoljon – nem pedig hetekkel, hónapokkal később, egy kényszerű „ármódosítással” szembesítsen. Létezik egy olyan technika is, én is szoktam alkalmazni, ha az eladó is partner, hogy egy picit alá árazzuk az ingatlant, sok érdeklődőt vonzzunk be egyszerre és licitálnak az ingatlanra és magasabb árat érhetünk el szerencsés esetben, mintha átlag árat hirdettünk volna.

2. Egy felelőse van az ingatlan eladási folyamatnak ( tudod nem három festő festi a lakást három különböző cégtől..)

Nem kell 5-10 irodával tartanod a kapcsolatot, nem kapsz egymásnak ellentmondó tanácsokat, és pontosan tudod, kit kérdezz, ha bármi történik. Ha valami nem működik, egyértelmű, kivel kell erről beszélned – és ha kell, kivel kell szerződést bontanod. Na, persze ettől meg ahogy írtam sokan hirdethetik ugyanazon irodában az ingatlanodat, aztán ez a módszer vagy bejön, vagy nem..

3. Nagyobb figyelmet és nagyobb büdzsét kapsz az ingatlan értékesítésre

Amíg egy ingatlanközvetítő 8-10 tulajdonos között osztja meg a hirdetési keretét, addig egy kizárólagos megbízásnál minden erőforrás egy helyre összpontosul: professzionális fotózás, kiemelt hirdetések, gyakran videós bemutatás, teljes lebonyolítás, a jobbak ezt biztonságosan tudják. Ez nem jótékonykodás a részünkről – egyszerűen ez a modell logikája.

4. Jellemzően alacsonyabb jutalék

Mivel az ingatlan közvetítő biztos abban, hogy a munkájáért cserébe meg is kapja a jutalékát, cserébe általában alacsonyabb díjjal dolgozik, mint egy nem kizárólagos megbízásnál, ahol a bizonytalanság miatt magasabb jutalékkal kompenzálja a kockázatot.

Egyébként pont fordítva kellene lennie, mert ide elméletileg sokkal több pénzt kellene belerakni, de ez kérem Magyarország és nem pedig Amerika..

Biztos kimaradt valami, de a fő lényeg ennyi..

Miért jó az ingatlanosnak a kizárólagos eladási megbízás?

Ez a cikk arról szól, hogy őszintén, becsületesen beszéljünk, mint mindig is – szóval nem hallgatom el, hogy a kizárólagosság nekünk, ingatlanosoknak is jó.

De szerintem fontos megérteni, hogy miért, mert ez nem trükk, hanem egyszerű gazdasági logika.

Egy ingatlan értékesítése nem ingyen történik – még akkor sem, ha végül nem sikerül eladni. Az más kérdés, hogy általában azért nem sikerül végül eladni az ingatlant, mert az eladó kitartja az árat és nem enged annyit, amennyit kellene. Aztán felmondja a megbízást és vagy visszalép az eladástól, vagy eladja más ingatlanos, vagy 

A hirdetésnek ára van. A hirdetési portáloknak, ahol megjelenünk, ára van. A jó minőségű fotóknak ára van. Az én időmnek is ára van, a benzinnek is ára van, nem is kevés – annak az időnek, amit rád és az ingatlanodra fordítok, miközben épp nem tudok mással foglalkozni. És ára van annak a szaktudásnak is, amit 30 év alatt szedtem össze hatalmas energiával és időráfordítással: annak, hogy tudom, mire figyeljek egy vételi ajánlatnál, egy foglalós szerződésnél, egy adásvételnél és hossszan lehetne sorolni, mert idő kellett ahhoz, hogy a kisujjamban legyen az ingatlanközvetítés és, hogy, hogyan tegyem biztonságossá az ügyletet, milyen buktatókat kell elkerülni.

Ha egy ingatlanközvetítő úgy dolgozik hetekig, hónapokig egy ingatlanon – hirdet, fényképez, kiszáll, mutogatja az ingatlant, tárgyal az érdeklődőkkel, telefonál, dumál stb.. –, majd a tulajdonos egyszerűen „kisétál” egy másik irodával vagy egy ismerőssel megkötött üzlettel, akkor a közvetítő nemhogy ingyen dolgozott, hanem ténylegesen kemény veszteséget könyvelhet el a befektetett idő és pénz miatt. Ez ellen véd a jól megfogalmazott kizárólagos szerződés – és szerintem ez teljesen jogos elvárás egy ingatlan szakember részéről.

De van egy fontos „de”. A kizárólagosság szerintem soha nem lehet a kényelemért, hogy az ingatlanos kényelemben érezze magát és ezért ne úgy csinálja az eladást, ahogy kell.

Van egy jelenség, amit sokszor látok, főleg egyes országos franchise-hálózatoknál és hasonló gondolkodású ingatlan ügynököknél: az ügynökök szinte sportot űznek abból, hogy minél több kizárólagos szerződést gyűjtsenek össze..

Nem hiszem, hogy egy embernek – vagy akár egy irodának – ennyi egyidejű kizárólagos megbízás valóban indokolt lenne és az normális, hogy egyes hálózatos és hozzájuk hasonló ingatlanügynökök hirdetett ingatlanjait nézve hosszú oldalakon ezt olvasod, mást nem is nagy piros címkékkel, hogy „KIZÁRÓLAGOS MEGBÍZÁS, CSAK NÁLUNK” és stb.. És pontosan itt van elásva a kutya: ha valaki sportból gyűjti a kizárólagosságokat, nincs ideje arra, hogy alaposan átbeszélje veled, mire számíthatsz, milyen feltételekkel dolgozik, és valójában kell-e neked egyáltalán ez a fajta szerződés.

Ehelyett gyakran az történik, hogy 5-10 perccel az ajtón belépve már az asztalon van a papír: „tessék, itt írja alá”. Az átlagember eközben azt sem érti pontosan, mit írt alá, mert nem is hagyják gondolkodni – és amikor otthon nyugodtan elolvassa, joggal lesz dühös. De, akkor is csacsiság aláírni bármit úgy, hogy pontosan nem vagyunk tisztában a tartalmával és nem gondoljuk át, hogy ez jó, vagy nem jó nekünk.

Szerintem sok „sikeres” ingatlan ügynök sikerének is ez a titka: pár perc alatt eladja saját magát, aláíratja a kizárólagossági szerződést anélkül, hogy bármit is elmagyarázna róla, aztán vagy sikerül eladnia, vagy nem – ha igen, sztárnak érzi magát, ha nem és mondjuk az eladó adja el saját maga, vagy felmondja, joggal utálják érte, miközben a jutalékáért tartja a markát, akár milliókért és ünnepelteti magát, hogy ő a siker záloga és a legsikeresebb ingatlan ügynök, én is tudok ilyenről a környezetemben, az én ingatlanpiacomon, nem egyet. Ez nem az a fajta kizárólagosság, amiben hiszek.

A korrekt kizárólagos szerződés ezzel szemben egy alapos, közös beszélgetésből születik: elmondom, mit vállalok, mit várok el cserébe, mire van szüksége az eladónak, meddig szól a megbízás, és mi történik, ha közben te magad találsz vevőt, illetve becsönget hozzád egy vevő, vagy éppen egy másik ingatlanos, mert ilyen is van sajnos a kedves egypár kolléganőtől, kollégától..

Az én véleményem a kizárólagos ingatlan közvetítői megbízásról, vagy ahogy szokták nevezni a kizárólagos szerződésről – röviden
Igen, elfogadhatónak – sőt, szakmailag indokoltnak – tartok egy korrekt feltételekkel megkötött kizárólagos megbízási ingatlanközvetítői szerződést.

Az ingatlanközvetítő munkája ugyanolyan vállalkozás, mint bármelyik más szakmáé: ha nincs mögötte biztonság, hogy a befektetett munkájáért cserébe meg is kapja a jutalékát, észszerűtlen elvárni tőle, hogy a maximumot nyújtsa.

Amit viszont nem tartok elfogadhatónak, az a kizárólagosság kényelemből vagy tömegtermelésből történő alkalmazása – amikor egy ügynök tíz, húsz, ötven megbízást gyűjt össze anélkül, hogy valóban foglalkozni tudna mindegyikkel és fennen hirdeti a weblapján, hogy KIZÁRÓLAGOS MEGBÍZÁS!

Ez pontosan az a viselkedés, ami miatt az ingatlan szakmának rossz híre van, és amiért sokan – jogosan – gyanakodva tekintenek minden kizárólagos szerződésre.

Mikor NEM éri meg kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést kötnöd?

Korábban ebben a cikkemben is írtam róla, de most nézzük át bővebben, MIKOR NEM éri meg kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést kötnöd?:

Fontos, hogy ne csak a szép oldalát lássuk. Van néhány helyzet és figyelmeztető jel, amire mindenképp figyelj:

• Ha a szerződési feltételek homályosak vagy nehezen érthetők. Ha egy mondatot kétszer-háromszor el kell olvasnod, és még mindig nem érted, mit jelent, az önmagában is figyelmeztető jel. Ezek a mondatok főleg az ingatlan franchise hálózatokra jellemzők, meg az őket másolókra, egykori dolgozóikra. Tudod, amikor azt érzed, hogy aki leírta, az sem értette, hogy mit írt le, akkor te hogyan értenéd?

• Ha kötbért kötnek ki arra az esetre, ha nem fogadsz el egy ajánlatot. Ez azt jelentené, hogy egy számodra irreális vagy kockázatos vételi ajánlatot is kénytelen lennél elfogadni – ilyen kikötést a hatóságok több esetben tisztességtelennek is minősítettek.

Pláne ez akkor vérlázító, ha az ingatlan ügynök letétet vesz át a helyedbe, vagy éppen bánatpénz stb, te ott sem vagy és kötelező lenne bele menned akkor is az ingatlan eladásba, ha történetesen később kiderülnek olyan feltételek, amikbe bele sem mentél volna, ha szemtől szemben alkudoztok. Éppen ezért én nem veszek át más helyébe pénzt és az eladó, vevő találkozni fog pénz átadáskor, ami előtt átbeszélünk minden fontos feltételt.

• Ha a szerződés korlátozná a felmondási jogodat. Minden szerződést fel lehet mondani, csak el kell egymással számolni az előre megállapodottak szerint.

Nyilván az eladó megbízó részééről a felmondás tisztességtelen, ha azért mond fel, mert azt gondolja, hogy úgy megússza a jutalék fizetést, ha végül is az ingatlanközvetítő szerezte a vevőt.

• Ha az első találkozókor azonnal alá kellene írnod, alapos átbeszélés nélkül. Egy komoly ingatlan szakember időt hagy neked a döntésre, és őszintén válaszol minden kérdésedre, mielőtt aláírnál bármit.

Ökölszabály: soha ne írj alá olyan papírt, amit nem olvastál el alaposan, és amit nem magyaráztak el neked érthetően. Ha bizonytalan vagy, mutasd meg egy ügyvédnek, mielőtt aláírod. Mert az is lehetséges, hogy nem is tudod, hogy kizárólagos szerződést írtál alá, aztán fizethetsz utána.

Miért jó neked, ha velem kötsz szerződést Sipos András ingatlanközvetítővel?

Most nézzük a kérdést a saját szemszögemből – hiszen ha idáig eljutottál, valószínűleg azon gondolkodsz, hogy nekem adj-e megbízást, legalábbis remélem..
30 éve dolgozom az ingatlanpiacon. Nem csak ingatlanközvetítő vagyok, hanem ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő is – ez a hármas szakértelem azt jelenti, hogy nem kell három különböző embert bevonnod ahhoz, hogy pontosan tudd, mennyit ér az ingatlanod, hogyan add el jó áron, és hogyan finanszírozza majd a vevőd az ügyletet. Emellett építőipari, villanyszerelői háttérrel is rendelkezem, ami olyan műszaki részletek átlátásában segít, amit sok kolléga egyszerűen kihagy egy ingatlan felmérésekor, meg nem is ért hozzá.

Amikor velem kötsz kizárólagos szerződést, ez nem egy aláírás 5 perc alatt. Leülünk, átbeszéljük az ingatlanod valós piaci értékét – nem azt, amit hallani szeretnél, hanem amit a piac ténylegesen elfogad

Elmondom, milyen lépéseken megyünk keresztül az értékesítés során, és azt is, mit várok el tőled cserébe. Alaposan átbeszéljük a részleteket.
Ha kíváncsi vagy a teljes folyamatra, a honlapomon, az Értékesítési folyamat oldalon lépésről lépésre bemutatom, hogyan dolgozom.

A „Becsületes Ingatlanos” nevet nem véletlenül választottam. Nekem az a célom, hogy ne csak eladjam az ingatlanodat, hanem hogy utólag is nyugodtan tudj rám gondolni – hogy tudd, reális áron, biztonságos ügylet keretében adtad el az otthonodat vagy a befektetésedet.

Ha most gondolkodsz azon, hogy eladnád az ingatlanod, keress nyugodtan – nézzük át együtt, hogy neked melyik szerződéstípus és melyik stratégia a legjobb.

Gyakran ismételt kérdések – Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés: kinek jó valójában?

Az eladónak, az ingatlanosnak – vagy akár mindkettőnek?
Mit jelent a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés?

Azt jelenti, hogy egy meghatározott időszakra csak egyetlen ingatlanközvetítőt bízol meg az ingatlanod értékesítésével. Ez alatt az idő alatt nem szerződhetsz más irodával, de a saját eladási jogodat ez a szerződés nem veheti el tőled.

Eladhatom saját magam az ingatlanomat kizárólagos szerződés mellett is?

Igen. A magyar jog és a bírói gyakorlat egyértelmű: egy tulajdonos soha nem zárható ki abból, hogy saját maga értékesítse az ingatlanát. Ha egy szerződés ezt mégis kizárná, az tisztességtelen kikötésnek számít. ( de, ahogy írtam, ha saját magad akarod eladni, akkor meg minek kötöttél kizárólagos szerződést?)

Kell jutalékot fizetnem, ha én magam találok vevőt a lakásomra?

Egy korrekt kizárólagos szerződésnél ilyenkor általában nem jár jutalék, hiszen az eladás nem a közvetítő munkájának eredménye. Ez a pont mindig a szerződésben kerül rögzítésre – érdemes külön rákérdezni, mielőtt aláírsz. Azonban kötbér, ha közben más ingatlanos bíznál meg és egyéb esetekre lehet benne. Lehet költségtérítés is, hiszen senki nem szeret ingyen dolgozni.

Miben különbözik a kizárólagos és a fél kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés?

Kizárólagos szerződésnél csak a megbízott közvetítő dolgozik az ingatlanon (te magad is kereshetsz vevőt), fél kizárólagos esetén te és a közvetítőd is aktívan kereshet vevőt – de más irodát egyik esetben sem vonhatsz be.

Miért olcsóbb a jutalék ingatlan kizárólagos szerződésnél?

Mert a közvetítő biztos abban, hogy a befektetett munkájáért cserébe meg is kapja a díját, ezért nem kell a bizonytalanságot magasabb jutalékkal kompenzálnia.

Meddig szól egy ingatlanos kizárólagos szerződés, és fel lehet mondani?

Észszerű időtartamra szól. A felmondás feltételeit mindig a szerződés rögzíti; ügyelj rá, hogy ez ne legyen indokolatlanul korlátozva.

Kockázatos aláírni egy kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést?

Önmagában nem – egy tisztességes, átlátható feltételekkel és alaposan áttárgyalt és megkötött kizárólagos szerződés az eladónak is előnyös lehet. A kockázat ott jelenik meg, ha a feltételeket nem érted, vagy ha a szerződést alapos átbeszélés nélkül, néhány perc alatt íratják alá veled. 

30 éve ezen a piacon, ingatlanforgalmazóként, ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is amellett teszem le a voksomat, hogy az őszinteség, becsületesség – hosszú távon – mindig megéri. 

Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Eladnád a lakásodat? Ingatlanossal vagy nélküle? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg? 

Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő) 

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés: kinek jó valójában? Az eladónak, az ingatlanosnak – vagy akár mindkettőnek? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő, értékbecslés Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.