Mennyit ér az ingatlanod? Mitől függ az ingatlan értéke?

Mennyit ér az ingatlanod? Mitől függ az ingatlan értéke?

Minden ingatlan annyit ér, amennyit adnak érte tartja a mondás..
Most gondolhatod, hogy NESZE SEMMI FOGD MEG JÓL! 

Egy kicsit gondoljunk utána, hogy mennyit érhet az ingatlanod, illetve mitől függ az ingatlan értéke?

Sokan sokféleképpen próbálják megbecsülni az ingatlanuk értékét.

Ezek közül az egyik legfélrevezetőbb lehet, amikor azt mondod, hogy te sem adod olcsóbban a lakásodat, mint a szomszéd, mivel a másik házban is ennyiért hirdetik eladásra az ingatlant, vagy ennyiért adták el feltehetőleg.

Ezenkívül sokszor kérdezik tőlem az emberek jártamban, keltemben, hogy mennyit érhet az ingatlanuk.
Meg tudom szerinted pontosan állapítani, így az utcán az ingatlan pontos értékét?

A szomszéd is ennyiért adta el a lakását, én is ennyiért fogom eladni, nem fogom elkótyavetyélni!

Miért jó és miért is lehet rossz ez a megközelítés az ingatlan árát illetően?

Többféle ingatlanár megállapítási, ingatlan értékbecslési módszer létezik, az egyik ezek közül a piaci összehasonlító alapú értékelés.
Ez az értékelési módszer a már megvalósult tranzakciókból indul ki, illetve az értékesítésre felkinált ingatlanokat elemezzük, tehát, jó ha tudod, hogy a szomszéd mennyiért hirdeti, vagy mennyiért adta el az ingatlanát.

Tök jó gondolhatod, akkor már tudod is az ingatlanod árát, hiszen a szomszéd, szinte ugyanakkora lakást, mint a tiéd, ugyanannyiért árulja, vagy azt mondta, hogy ugyanannyiért adta el, hát akkor te miért is adnád olcsóbban..

Nem ilyen egyszerű az ingatlan értékének a megállapítása

Többek között, amennyiben társasházi lakásról van szó, akkor meg kell nézni, hogy a ház szigetelt, felújított, vagy sem, milyen értéknövelő munkálatok lettek időközben elvégezve, vagy adott esetben semmilyen sem lett elvégezve.

Mennyi a társasház félretett pénze és milyen munkálatokat készülnek elvégezni, van e hitele a háznak.
Tud a társasház hitelt felvenni, ha szükséges, vagy csak cél befízetésekkel tudja teljesíteni a kötelezettségeit, vagy felújításba fogni?
Esetlegesen áll-e perben a ház?
Hol helyezkedik el a lakás a társasházon belül, hányadik emeleti, erkély van és így tovább?

Lakást vásárolnál? Mire figyelj lakásvásárláskor, mit nézz meg? 

Mitől függ továbbá egy ingatlan értéke?

Egy ingatlan értéke függ továbbá a ingatlan típusától, lokációjától, megközelíthetőségétől, infrastrukturális ellátottságától, milyen közművek vannak, vagy nincsenek, fekvésétől, tájolásától, benapozottságától, az erkély, terasz meglététől, a telken lévő épületek állapotától és korszerűségétől, telek méretétől, a föld értékétől, mit tudsz termelni rajta, a lakás belső elrendezésétől, alakíthatóságától, de folytathatnám a tengernyi sort, függhet még a környéktől, szomszédoktól is és nem utolsósorban a szomszédok tevékenységétől..

Eladom az ingatlanom, mire figyeljek? Ingatlanár megállapítás

Mi határozza még meg egy ingatlan értékét?

Őszintén megmondva kezdő koromba én is belefutottam egypárszor a csőbe, de nem egy vevő mondta már, hogy ő is befutott a csőbe.
Én azt hittem, hogy már el is adtam az ingatlant, jó pár vevő pedig mesélte már, hogy azt hitte, hogy már meg is vette az ingatlant, az eladó pedig azt, hogy el is adta..

Hogyan lehetséges az, hogy végül is nem lesz adásvétel és mitől függ?

Az ingatlan jogi és tulajdoni viszonyaitól, az eladó motivációjától, sürgősségtől, az eladás komolyságától.

Elfelejted megnézni a tulajdoni lapot, mielőtt még beleéled magadat a vételbe és egyszerűen olyan teher van az ingatlanon, amitől nehéz megszabadulni, vagy nem éri meg.

Amennyiben több tulajdonosa van az ingatlannak, akkor nekik elővásárlási joguk van, az is lehet, hogy megveszi az egyik elővásárlásra jogosult az orrod előtt az ingatlant, mert neki is megér annyit, mint neked.
Ez sorgarázsoknál például tipikus lehet.

Ugyanez lehetséges a művelési ágból még nem kivont ingatlannál, amikor is vársz mondjuk 4 hónapot és megveszi az ingatlant előled egy földműves..

Az sincs kizárva, hogy sokkal több teher, tartozás van az ingatlanon, amennyiért megérné megvenni.
Ez jellemző volt a 2008-as pénzügyi válság utáni időszakban és még mindig lehetnek ilyen ingatlanok.

Az sincs kizárva, hogy az egyik tulajdonostárs meggondolja magát az eladás előtt, hogy ő magasabb árat akar kapni, amit nem fizet meg a vevő, vagy nem hajlandó eladni az ingatlant.

Az eladó motivációjátol, az eladás komolyságától is függ, mert például rengeteg túlárazott lakást, családi házat, ingatlant látok jelenleg az ingatlanpiacon, amik torzítják a piacot és ezeknek a hirdetett ingatlanoknak a jó része lehet, hogy „meg is marad”, nem kerül végülis eladásra, mivel nem is fontos, hanem bocsi, de az eladók várják a „madarat”, aki ha nem jön, akkor várnak még ki tudja meddig, magyarul minden eladást, illetve eladói motivációt alaposan meg kell vizsgálni és az alapján alakul ki egy ár, nemcsak egy ingatlanra „ránézésre”.

A közelmúltban vettek tőlem például egy nappali+2 hálószobás lakást, de azért azt a lakást vették meg, mert már több ugyanakkora lakást meg akartak venni a környéken, de két eladó is meggondolta magát az adásvételi előtt és le is vették a hirdetésüket, a lakásokat azóta sem adták el, de addig csak csak torzították az ingatlanpiacot. 

Sokszor kérdezik tőlem, hogy mennyit ér most az ingatlanom, tegnap is kérdezte tőlem egy orvos vizsgálat közben..

Természetesen egy tapasztalt ingatlanközvetítő tisztában van az ingatlanárakkal, a legnagyobb hozzáadott értéke többek között abban van, hogy ismeri a piaci folyamatokat, a keresletet és a kínálatot, az ingatlanpiaci mozgás erősségét, vagy hiányát és azt hogy milyen ingatlanokat keresnek és mennyire.

A vásárlók jó része ingatlanbefektető, ők milyen ingatlanokat keresnek főleg, milyen áron?

Azonban, csak nagy vonalakban lehet megállapítani egy ingatlan értékét a személyes megtekintés és az értékcsökkentő, vagy értéknövelő tényezők figyelembe vétele és súlyozása nélkül.
Tehát a válasz egy ilyen kérdésre kb. olyan komoly lehet, mint a kérdés, illetve, csak nagy vonalakba lehet megállapítani így egy ingatlan értékét.

Visszatérve arra, hogy a szomszéd is annyiért adta el, te sem adod olcsóbban, inkább „megmarad”, vagy „felgyújtod”, de nem fogod elpocsékolni, elajándékozni, rengeteg ilyen mondandót hallok eladóktól..

Azt tudod, hogy mikor adta el pontosan a szomszéd és azóta mennyit változott az ingatlanpiac, mennyit változott azóta a kereslet és a kínálat, lejjebb, vagy feljebb mentek azóta az árak?
Természetesen mindig lehetnek kivételek, mivel nincs egységes ingatlanpiac, szegmensek vannak és a mozgások, árak eltérők lehetnek.

Visszatérve a szomszédra látod már adott esetben már nem is az igazi a megállapított ingatlan irányár, ha idén tavasszal adta el az ingatlanát, tehát a lakás nem feltétlenül annyit ér, amennyiért a szomszéd eladta a saját lakását és nem is biztos, hogy annyit, amennyit gondolsz érte..

Hogyan jössz rá, hogy nem jól állapítottad meg az ingatlanod értékét?

Intenzíven el kezded hirdetni, jó képekkel, jó hirdetéssel, figyelemfelkeltően és csak nincs rá érdeklődő, illetve csak az ingatlanosok hívnak, nem jönnek a magán érdeklődők 1-2 hét után,1-2 hónapon belül.
Akkor van a legnagyobb problematika, ha még az ingatlanosok sem hívnak..
Nagy az esély, hogy rosszul állapítottad meg az árat.

Magyarul, ha nem érdeklődik rá senki, akkor hogyan fog érte adni valaki valamennyit és hogyan tudod meg, hogy mennyit ér, mert ugye minden ingatlan annyit ér, amennyit adnak érte..

Jönnek a vevők, de fikázzák az ingatlanodat, jóval alacsonyabb árat mond mindenki, nemcsak az ingatlan befektetők, de igazából csak húzzák a szájukat, nem tesznek igazi ajánlatot.

Amennyiben nem érdeklődnek a vevők az ingatlanodra mit tehetsz?

Változtatsz a hirdetéseden, jobb képek, más szöveg, kiemelések stb..

Kivársz, mert „úgysem kenyérre kell”, ha jó az ingatlanpiac, mennek fel az árak, akkor majd csak beéred az árat, de közben a pénzed vásárlóereje veszít az értékéből az infláció miatt ki tudja mennyit..

Az már rosszabb, ha nem felfelé mennek az árak, hanem lefelé, akkor lehet, hogy évekig tart az eladás és ki tudja mi lesz a vége..

Árat is csökkenthetsz, vagy már eleve jól állapítod meg az ingatlan értékét egy tapasztalt ingatlanközvetítő támogatásával.. Te döntesz.

Mikor kezd jó lenni a lakásod ára?

Amikor legalább kb.1-2 vevő érdeklődik, megnézi személyesen is az ingatlanodat hetente, persze, ez függ az eladó lakás piacától, nagyságától, típusától is, ez az érték főleg városi lakásokra érvényes.
A vevők elkezdenek alkudozni, nemcsak fikáznak és látod a szemükben a csillogást, arcukon az ingatlan iránti vágyat, hangjukban az erős érdeklődést, figyelmet, akár még sürgetnek is, hogy mikor adhatnak foglalót, mikor mentek már ügyvédhez megkötni az adás-vételt. Ilyenkor már elméletileg jó úton jársz az árat illetően.
Emlékezz, csak arra, amikor megláttad az első szerelmedet, mit éreztél és hogyan éreztél és mindez hogy látszott rajtad..

Itt olvashatsz a holland licitről, mint egy lehetséges megoldásról, ami segíthet az ingatlan eladásban is..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon