Mire figyeljünk lakás bérbeadásakor, bérléskor?

Lakás bérbeadáskor és lakás bérléskor több mindenre is kell figyelni, többre is, mint sokan gondolnák.
A lakás bérbeadásnak és bérlésnek nemcsak napos, hanem árnyoldalai is lehetnek és nemcsak nyereséged lehet, hanem hatalmas veszteségeket is elszenvedhetsz, ezekről is írok..
Lássuk, hogy mikre figyelj elsősorban, milyen trükkök lehetnek, amennyiben lakást akarsz bérelni, vagy kiadni.
1999-ben adtam ki az első lakást, úgyhogy előnyödre lehetnek a leírt gondolataim, ezért bérlőknek, de bérbeadóknak is érdemes elolvasni a blog cikkemet.

Add ki, vagy ne add ki a lakásodat?

1996-óta foglalkozok ingatlan eladással, úgyhogy én sok Ingatlan befektetővel, ingatlan vásárlóval találkoztam, akik különféle lakásvásárlást követő gondolatokat osztottak meg velem, hogy mire fogják használni a lakást a vásárlást követően.
Vannak, akiknek csak áll a lakásuk, akár 20 évig is kiadatlanul és vannak kis befektetők, akik kimondottan lakáskiadási célból vesznek ingatlanokat.
Legutóbb, amikor megbíztak egy 20 éve üresen álló lakás eladásával, akkor kiszámoltam az elmaradt bérleti díj összegét és szép kis summa jött össze, ami nem volt.
Olyan eladóval is találkoztam nem eggyel, akiknek több káruk származott a kiadásból, mint bevételük.
Az utóbbiak meggyőződésem, hogy valahol elrontották, mert ha jól csinálod a lakáskiadást, akkor elméletileg unatkoznod kell közben, na persze, azért kell egy jó adag szerencse is az unalomhoz.

Rezsicsökkentés változás hatásai a bérlakás piacon

Erről egy külön cikket lehetne írni a bérlakások esetében is, de egyébként itt olvashatsz a Rezsicsökkentés változás hatásairól az ingatlanpiacra.

Bérlők

Mindenesetre amennyiben megengedheted magadnak, akkor érdemes lehet az energiatakarékosabb ingatlanok között is keresgélned, ugyanis előfordulhat, hogy olcsóbban úszod meg a rezsit, de valószínű a bérleti díj magasabb lesz, mert ezt a bérbeadó is tudja, hogy energiatakarékos és kurrens a lakása.

Kérj rezsi számlákat, kérdezz rá, hogy mennyi volt az utolsó évi fogyasztás és hányan laktak az ingatlanban.

Amennyiben nem jól választasz lakást, akkor adott esetben a rezsi csökkenés változás miatt horror árat is fizethetsz a rezsire és gyorsan kereshetsz másik albérletet vállalva az albérlet keresés és a költözés nem kicsi maceráját.

Bérbeadók

Nagyon gondold meg, hogy milyen lakást adsz ki, milyen energia falók a berendezések, adott esetben kérj véleményt egy szakembertől némi felújításra, cserékre, mert lehetséges akkora rezsi számla is, hogy nem tudja kifizetni az albérlőd, vagy gyorsan tovább áll és kereshetsz másikat.
Ez a figyelem fokozottan fontos, ha külföldieknek, illetve sok külföldinek például munkásoknak adod ki a lakásodat, mert a több ember több fűtés és villanyszámlát tud csinálni, ami adott esetben kezelhetetlen lehet főként akkor, ha netán talán időközben tovább állnak.

Bérlőknek

Készülj fel a lakás keresésre

Ugyanúgy, mint bármi másra, ha jól és hatásosan akarod csinálni a kiadó lakás keresésre is fel kell készülnöd.
Hová szeretnél költözni, melyik környékre?
Egyedül bérelnél, vagy lakótársakkal, akár a főbérlővel is együtt laknál?
Társbérlővel is laknál együtt?
Milyen ingatlant keresel?
Milyen színvonalú ingatlant vennél ki minimum?
Bútorral, vagy bútor nélkül keresel ingatlant?
Teljesen berendezett ingatlant keresel?
Kisállatot is vinnél az ingatlanba?

Mekkora albérleti díjat tudsz maximum bevállalni a rezsivel és egyéb költségekkel együtt?

Készülj fel, hogy általában 2 havi kauciót és első havi bérleti díjat kérnek a bérbeadók egy összegben, de néha több havi kauciót is kérhetnek.

Az sincs kizárva, hogy ügyvédhez, vagy közjegyzőhöz is fogtok menni szerződést kötni.

Milyen szerződést szeretnél kötni, határozott idejűt, vagy határozatlant?
Milyen szerződési feltételeket tudsz elfogadni?

Hol keress lakást?

Amennyiben tudod már pontosan, hogy melyik környéken szándékozol lakást bérelni, akkor érdemes szóró lapozni, hogy olyan ingatlant találhass, amiről még más nem tud, vagy esetleg még nem is fogalmazódott meg a tulajdonosban a lakáskiadási szándék.

Érdemes egy kicsit más szórólapot használnod, mint a többiek, egypár mondatban írnod magadról, és már ezzel bizalmat ébresztened a majdani bérbeadónál.

Érdemes még körbejárnod a környéket, farmingolnod, érdeklődnöd, hogy nem tud e valaki kiadó lakást. Ebben a cikkben bővebben olvashatsz a farmingolásról, amelyet ingatlankeresőknek írtam.

Szólj az ismerősöknek a lakásbérlési szándékodról, mert sok kiadónak lehet nagyobb a bizalma olyan bérlők iránt, akiket az ismerősein keresztül ismert meg.

Hirdesd meg közösségi oldaladon és ugyanitt lokális csoportokban is az albérlet keresésedet.

Hirdess ingatlan hirdető oldalakon és böngészd az albérlet kínáló hirdetéseket, valamint keress meg ingatlanközvetítőt is.

Címkiadó irodák

Belefuthatsz olyan irodákba, főként nagyobb városokban, ahol címeket adnak bizonyos összegért és ott véget is ér a címkiadó feladata. Ennek igénybevételét nem igazán ajánlom, mert ők is valószínűleg úgy ollózzák ki a hirdetésekből a címeket, amelyet te is megtudsz tenni.
Na persze, ha nem tetted meg és nem is akarod és még fizetnél is, akkor tedd meg..

Legyél gyors, ha megtaláltad a megfelelő kiadó lakást!

Mivel véleményem szerint kevés a kiadó ingatlan, ezért nagyon fontos, ha megtaláltad a megfelelő kiadó lakást, akkor azonnal lépj, mert valószínűleg mások is fognak.
Telefonban már tegyél fel kérdéseket és véletlenül se legyél türelmetlen, sem követelőző, szimpatikus légy, mivel a bérbeadás nagyon bizalmi kérdés és a bérbeadó a legszimpatikusabbnak fogja kiadni a lakását valószínűleg.

Milyen kérdéseket kérdezz már a telefonba?

Amennyiben a hirdetésben nincsenek benne ezek az információk, akkor ezeket is kérdezd meg.
Milyen a környék?
Mennyi a közös költség, rezsi, villany, ha gázfűtéses a lakás, akkor gáz fogyasztás, szigetelt az épület, milyenek a nyílászárók, milyen tájolású a lakás és mekkora?
Volt felújítva a lakás, mikor és mi volt felújítva? Mik a bérlési feltételek?
Amennyiben úgy döntesz, hogy megnéznéd az ingatlant, már mesélj egy kicsit magadról, hogy egyedül, vagy többen költöznétek stb..kelts szimpátiát.

Lakás megtekintése

A lakásnézésre vidd magaddal a kauciót, bérleti díjat, amennyiben, akár rögtön kész vagy szerződni, és vigyél magaddal olyan személyt, aki segít megnézni az ingatlant és tanú is lehet.
Amennyiben a fiatalabb korosztályba tartozol és lehetséges vidd magaddal a szüleidet is, mert ez bizalmat ébreszt és mesélj magadról pl. Hol laktál eddig, ki fogja fizetni az albérletet, hol dolgozol, vagy tanulsz, egyedül, vagy kivel fogsz költözni, ha nem egyedül költözöl, menjen el a lakásnézésre a társ is.

A cím és név alapján nézd meg előre a tulajdoni lapot, amelyet a földhivatalba nézhetsz meg ingyenesen, vagy az ügyfélkapun évente kétszer szintén díjmentesen.
A tulajdoni lap azért fontos, hogy a tulajdonossal tárgyalj, mivel lehetnek visszaélések, éppen ezért már a lakás megtekintése előtt érdemes egy kicsit körbejárnod a környéket és a szomszédokkal is érdemes beszélned, hogy ki a tulajdonos, hogy néz ki, mióta övé az ingatlan stb..

Csalárd is lehet a bérbeadó

A tulajdonostól minél több mindent kérdezz a házról, lakásról, fogyasztásról, kérd meg pl. Hogy mutassa meg a pincét, közös tárolót, mutassa meg a szolgáltatók felé befizetett csekkeket stb..
Amennyiben bizonytalan, vagy sok mindent nem tud, akkor lehetséges, de nem biztos, hogy nem a tulajdonossal tárgyalsz, ekkor én ügyvédhez, vagy közjegyzőhöz ragaszkodnék.

Akkor is gyanakodnék, ha nem a tulajdonossal, hanem egy meghatalmazottal tárgyalsz és meghatalmazással akar veled szerződést kötni, ekkor is érdemes lehet ügyvédhez, vagy közjegyzőhöz fordulnod, ugyanis lehet a meghatalmazás is hamis, de akár a személyi igazolvány is.

Időnként szárnyra kapnak olyan hírek, hogy nem a tulajdonos és nem is a jogosult adja bérbe a lakást és egy nap, minél többeknek.
Ez valóban előfordulhat, ezért mindig légy résen!

Bérbeadóknak

Nyilván a profitért adod ki a lakásodat és a lakáskiadás időtartama alatt nyugodtan szeretnél aludni. Ahhoz, hogy így alakuljanak a dolgok nem mindegy, hogy kinek adod ki a lakásodat, ugyanis, ahogy átlépi a bérlő a küszöböt őt a birtokvédelem fogja védeni, mivel ő lesz birtokon belül.

Különféle teóriákkal van tele az internet, azzal hogyan lehet megszabadulni egy nem fizető bérlőtől, leszerelni az ablakokat, ajtót, kikapcsoltatni a villanyt, gázt..stb.. de ennél durvábbakat is szoktak írni és esetenként ajánlkozók is vannak, akik elintézik ezt a dolgot, de rossz hírem van ezekből rendőrségi és egyéb ügyeid lehetnek, a hivatalos út pedig lassú és kín keserves éppen ezért, nem feltétlenül célszerű a legelső embernek kiadni a lakásodat, de legalább hallgass meg másokat is.

Lakásbérbeadás hosszú, vagy rövidtávra?

Mindkettő lehet jövedelmező, attól függ, hogy mire rendezkedsz be, mekkora energiát és tőkét tudsz belerakni. 
Vannak, akik kimondottan átutazóknak adnak ki lakást például Airbnb, panziók, hotelek, de akár irodákat is adnak ki alkalomszerűen.
Olyan vállalkozások is léteznek, akik nemcsak saját lakásaikat adják ki, hanem bérbe vesznek további lakásokat és azokat is kiadják további albérletbe.
A rövid távú kiadásnál sok elő és utómunka szükséges, sok lakásnál, akár még külön személyzet is kell.
Sokan hosszútávra szeretnék kiadni az ingatlanjukat és jellemzően 1-2 lakást adnak ki.
Ez van amikor sikerül, van amikor nem. 

Lakásbérbeadás bútorozottan, vagy bútorok nélkül?

Több teória létezik arra, hogy bútorral, vagy bútor nélkül adjunk ki a lakásunkat.
Olyant is hallottam már, hogy üresen kell kiadni, mert akinek nincs semmije, annak pénze sem lesz a bérleti díjra.
Adott esetben ebben is lehet valami, de lehetnek külföldiek, vendégmunkások, vagy máshonnét származók, akiknek nincsenek bútoraik, se evőeszközeik, berendezéseik és nem azért, mert nincs pénzük.
Nyilván, ha régi „nagymama” bútoraid vannak, akkor nagy eséllyel ne is számíts sokat fizető, kvalifikált bérlőre, de ezzel semmi probléma, mert ebben az esetben ez nem a te célcsoportod, hanem azé, aki újszerű lakást ad ki, igény szerint berendezve. 

Kisállattal, vagy  kisállat nélkül adj ki lakást?

Az alap véleményem az, hogy szűrd meg a lakásra az érdeklődőket és, ha bent marad a gazda a rostán, akkor alaposan interjúvoltasd meg, mint bárki mást és ha oké, akkor gondolkozz el rajta.
Ezenkívül gondolkozz el azon is, hogy az adott kisállatot beengednéd e a lakásodba.
Amennyiben igen, de vannak még kétségeid kérhetsz korábbi albérletekből referenciát, véleményeket a főbérlőktől.
Természetesen kutyára és macskára gondolok, vagy egyéb egzotikus állatra.
Bár adott esetben egy hörcsögöt, tengeri malacot, madarat is lehet rendetlenül tartani.
Nem akarlak befolyásolni, de nekem eddig a kisállattal érkezők bejöttek, lehet, hogy azért is, mert nekem is vannak állataim és sokat sétáltattam, sétáltatok kutyát már a 3-dik kutyámat és sokat beszélgettem más gazdákkal a kb. 20 év alatt és jól kijöttem velük, a mai napig beszélgetünk, ha találkozunk, pedig szegény állatkák már meg sincsenek, nálam nem rossz pont a kisállat, ezenkívül bútorozatlanul adok ki lakást, tehát legfeljebb a saját magukéban tehetnek kárt. 

Amennyiben kisállattal adnád ki a lakásodat, akkor előtte feltétlenül nézd meg, ha társasházi lakást adsz ki, hogy nincs e bent a Szervezeti és működési szabályzatban a kisállatok tartásának tiltása a társasházban!

Cigizés a lakásban..Engedd, hogy cigarettázzanak a lakásodban?

Ezt már közöld az ingatlan hirdetésedben és írd is bele kiemelve a bérleti szerződésedbe, hogy nem lehet cigarettázni a lakásban.
Azt is kösd ki, ha amennyiben cigarettáznak a lakásban, akkor átadás – átvételkor marad a kaució a lakás felújítása miatt.

Mivel jár, ha cigiznek a lakásban?

Le vakarhatod a tapétát, szerencsétlen esetben a festéket is. Szerencsés esetben elég átkenned a falakat, plafonokat egy speciális, jó drága izoláló festékkel többször is. Amennyiben az ajtók is festettek, akkor azokat is átkenheted többször is valószínűleg, de minimum többször bő vizzel moshatod őket. Az sincs kizárva, hogy másba is beeszi magát a cigaretta füst és mindent bonthatsz szét, ugyhogy még a kaució sem lesz elég..

Az  ingatlan bérbeadás, befektetés hozamának kiszámítása

Az ingatlanok hozamát gyakran a kezdeti bevételekből származtatják a kezdeti nettó éves bérleti bevételt elosztva az ingatlan értékével és ezt a kapott számot megszorozzák százzal, ekkor megkapod százalékban az adott ingatlan hozamát. Természetesen ez csak egy lecsupaszított szám, ebben nincsenek bent egyéb költségek, mint például az üresen állás, takarítás, felújítás, lakásbiztosítás, esetleges hitel fizetés stb..

Az ingatlan befektetés megtérülési idejének kiszámítása

A ingatlan befektetés megtérülési idejét úgy számolhatod ki, hogy az ingatlan értékét elosztod az éves bérleti díjjal.
Ebben a számításban sem veszünk sok mindent figyelembe például, hogy lelakhatják az ingatlant, az ingatlan amortizálódik, adózás, az ingatlan vásárlás költségei stb..

Hogyan kezdj neki a lakáskiadásnak?

Első körben keresd meg az ismerőseidet, rakd fel a közösségi médiára a keresést és böngészd a különféle csoportokat, ahol bérlők keresnek kiadó ingatlanokat.
A közösségi média azért jó mert ott láthatod a hirdető profilját, ahol láthatsz róla infókat és a fényképeit, ami által kialakulhat egy kép róla.
Érdemes rá keresni a nevére a googleban is, mert lehetnek meglepő dolgok.

Ezzel egy időben adjál fel hirdetéseket ingatlan hirdető oldalakra és akár a megyei újságban is, ne sajnáld ettől a pénzt, hogy legyen „merítésed”, legyen bőven jelentkeződ.

Amennyiben ennyit megtettél, valószínűleg lesz elég jelentkeződ, ahhoz, hogy megtaláld a megfelelő bérlődet.

Mit tartalmazzon az ingatlanhirdetés

A hirdetésben írd le minél részletesebben a kiadó lakást kívül és belül is például, hogy hány szobás, négyzetméter, különállóak a szobák, vagy zsákszobák, fűtés típusa, felújítás szintje, falak szigeteltek, vagy nem, ablakok milyenek és a lakás bútorozott, vagy sem, berendezett, ha bútorozott és berendezett, akkor milyen felszereltségű a lakás és mikor lehet költözni legkorábban.
A tároló megléte is egy fontos információ és ha vannak extrák.

Nyugodtan írhatsz hosszú szöveget is, mert akit érdekel, az el fogja olvasni valószínűleg, de hosszú szöveg esetén használj címsorokat.

A valóságnak megfelelőket írd le, mert különben csőstül telefonálnak és mennek olyanok is megnézni a lakást, akiket nem is érdekel.

Azok is fontos infók, hogy gyereket fogadsz e, illetve kisállatok mehetnek, vagy nem. A dohányzást a lakásba ne engedd meg. 

További fontos közlendők a lakás hirdetésben: Havi bérleti díj, kaució, közös költség, várható rezsi, minimális bérlési idő, határozott, vagy határozatlan idejű a bérleti szerződés.

Az egyik legfontosabb, hogy nagyon jó képeket készíts és lehetőleg alaprajzot is.

Bérlő előszűrés a telefonon

Már a telefonon keresztül érdemes elkezdened a bérlő előszűrést, ha nem akarod, hogy átjáróház legyen az ingatlanod.

Mondd el minél részletesebben a feltételeidet és kérdezz, kérdezz a bérlődről.
Hol tanul, vagy dolgozik, egyedül, vagy kikkel költözik, mennyi a keresete, ki fogja fizetni a bérleti díjat stb..
Amennyiben a fiatalabb korosztályba tartozik, akkor megkérheted, hogy jöjjenek el a szülei is a lakás megtekintésre.

Bőven mesélj a lakásról, ne csak a pozitívumokról, hanem a negatívumokról is.

Arról is beszélj, hogy milyen feltételekkel szerződnél, határozott, hogy határozatlan időre kötnél bérleti szerződést.

Amennyiben a hirdetésben nem volt kép, ez nagy hiba, akkor küldj minél több képet a megbeszélt elérhetőségre, enélkül sok csalódás érheti mindkét felet a lakásnézéskor.

Lakásbemutatás

Amennyiben a bérlő és te is úgy látjátok, hogy „egymásra találtatok” és megfelelő lehet a lakás eljön a lakásnézés ideje.

Itt mindent mutass be és mondj el a lakásról, ne titkolj semmit, a negatívumokat is mondd le és mutasd meg, ne csak a pozitívumokat, mert úgyis kifog derülni, ha nem most, akkor később.

Érdemes elmondanod, hogy milyenek a szomszédok, mik a szokások a házban, mik az elvárások, házirend.

Milyen fogyasztás várható, mennyi a rezsi, közös költség, összességében mekkora költségre lehet számítani a bérleti díjjal együttvéve és számoljátok is ki együtt, az ő majdani egyéb szolgáltatás megrendeléseivel együtt pl. Internet, kábel TV stb..

A bérlő kiválasztása, vagy újabb bérlő keresés

Abban az esetben volt megfelelő a bérlő kereső tevékenységed, ha több bérlő jelölt marad a keresési folyamat végére, akinek szívesen kiadnád a lakásodat.
Őket egymás után érdemes még egyszer elhívnod és átbeszélned velük mindent.
Kérhetsz munkaviszony és kereseti igazolást, ajánlást az előző főbérlőtől, illetve az előző főbérlőktől. Ezek is lehetnek egyfajta rosták és az is, ha valakinek nincsenek ilyenek, vagy nem partner ezek beszerzésében.

A végén döntened kell, vagy nem..

Amennyiben úgy érzed, vagy úgy látod, hogy egyik bérlő jelöltnek sem adnád ki a lakásodat, akkor lehet, hogy el kell gondolkodnod egy újabb keresés elindításán némi idő múlva.

Ne felejtsd el, hogy jobb lehet várni, mint egy rossz bérlőt találni.
Ezek a döntések évekig befolyásolhatják az életedet és rossz döntés esetén évekig stresszelhetsz, várhatsz a bérleti díjra, rezsire stb. és még évekig pereskedhetsz, esetleg ha le pusztítják a lakást arról nem is beszélve, tehát szerencsétlen esetben nemhogy hozamod nem lesz, hanem veszteségekkel számolhatsz, nem is kicsikkel.

Elárulom, hogy én is inkább várni szoktam, mint kapkodni, ha nem jön meg a számomra megfelelő bérlő..

Bérlőknek és bérbeadóknak

Lakás bérleti szerződés szóban, vagy írásban?

Remélhetőleg minden jól fog menni és hosszú távon egy gyümölcsöző és nyugodt kapcsolat lesz mindkettőtök részére, de mindig ott van a de és a ha..

Éppen ezért is véleményem szerint érdemes ragaszkodni mindkét részről az írásos bérleti szerződéshez, mivel ez mindkét felet védi és mindkét fél tudja a jogait és kötelezettségeit és nem utolsósorban a bérbeadó ezzel és az adó befizetésével védve van az esetleges „zsarolástól”.

A bérleti szerződés nélkül a bérlő és a bérbeadó is kiszolgáltatott helyzetbe kerül.

A bérleti szerződést érdemes lehet közjegyzővel kötni, mert ez külön jogi eljárások nélkül végrehajtható, de legalább kiköltözési nyilatkozatot kötni a közjegyzőnél.

Amennyiben mégsem a közjegyző mellett döntöttetek, akkor lehet ügyvédnél is, vagy ha nem akartok ezért külön pénzt fizetni, akkor lehet 2 tanúval is lakás bérleti szerződést kötni, ugyanis nem ügyvéd köteles, mint az ingatlan adásvételi szerződés, azonban ekkor is lehet ennek a bérleti szerződés kiegészítéseképpen kiköltözési nyilatkozatot kötni közjegyzőnél.

Lakás bérleti szerződés

Iránymutatások lehetnek számodra az itt címszavakban leírtak, de ezenkívül is lehet a jog keretei között még megállapodni egyebekben, mivel nem teljes körűek az itt leírtak.

Mindenek előtt a címből ki kell tűnni és a szövegből, hogy ez egy lakásbérleti szerződés.

Minden beköltözőt bele kell foglalni a szerződésbe és megadni az adataikat, valamint bele kell foglalni a szerződésbe, hogy a bérlő további albérletet nem létesíthet, tehát nem adhatja ki a bérbeadó engedélye nélkül a lakást, vagy helyiségeit.

Fontos megadni a felek elérhetőségeit, telefonszám, e-mail-cím, amin pl. egy esetleges hiba, vagy kár, használatot akadályozó körülmény esetén a bérlő értesíthesse a bérbeadót, illetve a bérbeadó is elérhesse a bérlőt.

Érdekességképpen jegyzem meg, hogy sokszor olvasható, hogy albérletbe adnám a lakásomat, holott az albérlet jogilag azt jelenti, hogy a bérlő adja ki a lakást további albérletbe.
Amennyiben olyan bérlővel találkozol, aki kiadna neked albiba lakást, lakrészt, szobát, mindenekelőtt járj utána, hogy jogosult e rá, kapott egyáltalán engedélyt a tulajdonostól?

Meg kell adni a bérlet tárgyát, vagyis az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát, négyzetméterét.

A szerződésben a bérbeadó kötelezettséget vállal arra, hogy a bérlő az ingatlant a bérleti időtartam alatt zavartalanul használhatja és nem akadályozza más a bérleti jogának a gyakorlásában.

A bérlet időtartama határozott, vagy határozatlan idejű is lehet.
Amennyiben határozott a bérlet időtartama, akkor meg kell jelölni a kezdeti és a végső időt, határozatlan esetében a kezdeti dátumot és felmondási időt.
Itt meg kell határozni, hogy a bérleti időtartam végén milyen formában lesz a lakás és a kulcsok átadása és átvétel és kinek lehet átadni a lakást, milyen állapotban.
Szükséges még belefoglalni a bérleti szerződésbe, hogy a bérleti jogviszony lejártakor a bérlő kiköltözik és önmaga köteles gondoskodni az elhelyezéséről.

Ezt a pontot is érdemes lehet beletenni a szerződésbe: A bérbeadó a KSH által megállapított infláció mértékével jogosult a bérleti díj infláció mértékével történő évenkénti emelésére.

A költésegek meghatározása, bérleti díj plusz egyéb költségek pl. Víz, villany, gáz, közös költség és a fizetés módja készpénz, vagy utalás, nyilván utaláskor meg kell adni a számlaszámot és hogy ezt meddig kell fizetni, általában a hónap 10, vagy 15-dikéig megállapodás szerint.
Szükséges kikötni, hogy mi történik akkor, ha a bérleti díjat és, vagy a rezsit a bérlő nem fizeti meg időben és esetleg a szolgáltatást az áram, vagy a gázszolgáltató kikapcsolja.
Kit terhel ennek visszakapcsolásának a költsége.

A szerződéskötéskor megfizettetett összegek leírása, időpontja, tárgyhavi bérleti díj és kaució.

Bérbeadó és bérlők kötelezettségei, valamint szankciók, ha nem tartják be, valamint azonnali felmondási okok mindkét részről.

Rögzíteni szükséges és előre meg kell beszélni, hogy a lakás állapotát a bérbeadó mikor ellenőrizheti a bérlő szükségtelen zavarása nélkül, természetesen akkor, ha a bérlő otthon tartózkodik.
Ezenkívül ki kell kötni, hogy a bérlő, csak a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával végezhet beruházást az ingatlanon, különben nem.

Hely és dátum, majd a bérbeadó és bérlő, alatta a tanuk adatai és aláírásuk.

A személyi igazolványban és a lakcímkártyán az adatokat mindkét részről ellenőrizni kell! Amennyiben valamelyik fél ehhez nem járul hozzá, akkor én meggondolnám a szerződéskötést..

Az ingatlan birtokbavétele, birtokba adása

Egy külön birtokbaadási nyilatkozaton, vagy a bérleti szerződés végére is jó, le kell írni a villany, víz, gázórák állását, ha gázfűtéses a lakás és a fogyasztásmérőket érdemes lefotózni és megőrizni.

Érdemes átvételkor-átadáskor a hibákat külön mellékletben leírni és lefényképezni, szintén a bent lévő bútorokat, berendezési tárgyakat leltározni a későbbi félreértések elkerülése végett, beleértve a fűtőtesteket, melegítők, sütő stb.. Számait, típusát megjelölni, lefényképezni, mert ne adj isten olyan is megtörténhet, hogy kicserélik őket egy másikra menet közben a bérbeadó tudta nélkül.

Érdemes lehet az egész lakásról is fotókat, vagy akár videót is készíteni.
A bérlő védelmében is érdemes ezeket megtenni, mert előfordulhat, hogy a kiköltözéskor nem akarja vissza adni a kauciót a bérbeadó olyan hibára rámutatva, amely beköltözéskor is megvolt.

Lakásbiztosítás kötése bérbeadónak és bérlőnek is

A bérbeadónak érdemes lakásbiztosítást kötnie az ingatlanra, a bérlőnek pedig az ingóságaira, illetve ha teljes bútorzattal adja ki a lakást a bérbeadó, akkor érdemes neki kötnie nemcsak az ingatlanra, hanem az ingóságra is biztosítást..
Amennyiben bérbeadó vagy, akkor nézz utána, hogy nincs e már tömb biztosítása a társasháznak a házra, ha nem önálló házban, ingatlanban laksz. 
Amennyiben bérlő vagy, most gondolj bele, egy tűz esetén mennyi holmid, ingóságod veszne oda és mennyibe kerülne ezt mind megvenned? Számolj utána, hogy szükséged van e  biztosításra.
Az ingatlan és az ingóság biztosítás esetén figyelni kell arra, hogy ne legyenek alul biztosítva, mert abban az esetben egy esetleges kár esetén a biztosító az úgynevezett PRO RÁTA szerint számol.

Bérbeadóknak most pedig jöjjenek a valós rémtörténetek

Nem akarok senkit megijeszteni, de láttam már teljesen lepusztított, kitört ablakú lakásokat is a bérlők által hátrahagyva, nemcsak Zalaegerszegen, Nagykanizsán is, de érdekességképpen írom le, hogy nemcsak Magyarországon, hanem Svájcban, Bázelban is, amikor ott dolgoztam a 90-es években egy ingatlanközvetítőnél, aki lakásfelújításokkal is foglalkozott.

1996 körül találkoztam egy olyan bérbeadóval, akinek a bérlői összesen 400 ezer forint bérleti díjat és rezsit nem fizettek ki a zalaegerszegi Átalszegett utcai lakásában, ez az akkori lakásárakat figyelembe véve hatalmas összeg volt, amikor egy lakás kb. 2,5-3 millió forint volt, de egyébként ennek a lakásnak a vételára, mivel le volt pusztítva 1,7 millió forint volt.

A közjegyzőnél kötött bérleti szerződés esete

Az egyik eladó ügyfelem mesélte, hogy amikor kiadta a lakását az egyik bérlője távozáskor „elfelejtette” kifizetni a bérleti díjat és a rezsi költséget és ezt a továbbiakban sem fizette ki.
Nem emlékszem, hogy hány év múlva, de végül is pont, amikor velem volt kapcsolatban a lakás eladás miatt, akkor kezdték el a tartozást levonni a bérlő számlájáról, mert elment hivatalosan dolgozni, tehát megtérült végül is a bérbeadó vesztessége, ha lassan is.
Ugye, ugye..feljebb írtam, hogy érdemes lehet közjegyzővel kötni a bérleti szerződést..

A behajthatatlan követelés a bérlőtől

Egy másik ügyfelem mesélte, hogy nem kötött bérleti szerződést a bérlővel, hanem csak szóban állapodtak meg. A bérlő nagyon sokáig nem fizetett, de végül is elköltözött, a bérbeadó beperelte a bíróságon, de végül is nem sikerült behajtani az összeget, mert nem volt szerződés. A bérlő pedig feljelentette az adóhivatalnál a bérbeadót – nem volt nehéz dolga, mivel a bérbeadó minden fillérről beszámolt a bíróságon – aki pedig több millió, 4-5 millió forintos bírságot kapott, amit végül is az adóhivatal jó indulata miatt részletekben is ki fizethetett. 

Bérlő, aki sem fizetni, sem költözni nem akart

Úgy gondolom, hogy az ilyen bérlő a bérbeadók réme, lázálma.
Ilyen is volt a pályafutásom alatt, több évig ment a huzavona, amíg végül is kiköltözött a lakásból a bérlő. Volt bérleti szerződés és a bérbeadó adót is fízetett szerencséjére a bérbeadás után, tehát nem volt zsarolható, de így is beütött a krach.
Amennyiben közjegyzővel kötötték volna a bérleti szerződést, de legalább kiköltözési nyilatkozat lett volna, akár gyorsabban is elintéződhetett volna ez az „ügy”.

Természetesen a bérlők is mesélhetnének az inkorrekt bérbeadókról

Rengeteg rémtörténetet osztanak meg a bérlők is az interneten különböző fórumokon, mint például életveszélyes, használhatatlan, vizes, dohos lakásokról, olyan bérbeadókról, akik mondvacsinált ügyek miatt nem akarják visszaadni a kauciót, de folytathatnám a sort..
A bérlőknek is ugyanúgy érdemes megválasztaniuk, hogy melyik bérbeadó lakásába költöznek be szívesen és kivel működnének együtt hosszú ideig.

Nyilván nagyon sok olyan bérbeadóval és bérlővel is találkoztam, akiknél semmi gond nem volt, tehát nem kell megijedni, de résen kell lenni..

Ez a cikkem is érdekelhet:
Ingatlan bérleti díj emelése. Infláció mértékével?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon