Ingatlanpiaci Kórkép 2023 év eleje. Rekord közeli adásvétel mínuszban..

Ingatlanpiaci Kórkép 2023 év eleje.
Rekord közeli adásvétel mínuszban..

2 hete sincs, hogy hangosan gondolkodtam azon, hogy Megállt az ingatlanpiac 2023-ban? Mi várható? – mivel én is érzem a visszaesést, és mint olvastam mások is – és lám így legyen lottó ötösöm, ha nem is állt meg, de közel történelmi visszaesést produkált a 2023-as évi Januári Magyarországi ingatlan adásvételek száma..

Amennyiben eladó vagy és pláne, ha pont most lenne sürgős az eladás, akkor nem akarlak ijesztgetni, ha meg vevő lennél és vársz a lakásáresésre, akkor lehet, hogy boldog kezdhetsz lenni?

2023 januári Ingatlanpiaci felmérés, rekord közeli visszaesés az adásvételek számában

A Duna House országos franchise Ingatlanhálózat évek óta készít felméréseket az ingatlanpiacról.

Az ez évi, januári lakáspiaci felmérése, becslése szerint mindössze 5853 ingatlan tranzakció, azaz Ötezer nyolcszázötven három ingatlan adásvétel történt az országban.

A 2023 januári érték 46%-os visszaesés a 2022 januári értékhez képest.
Utoljára 2013-ban volt ennél kevesebb tranzakció januárban.

A problémát még tetézi, hogy a hitelvolumen is csökkent, de az adásvételek számának a tükrében az természetes, mivel kevesebben vettek fel lakáshitelt, feltehetőleg a magas kamat miatt is, azért csökkent az adásvételek száma is.
A hír bővebben: https://fb.watch/irO-pjRBxT/

Nyilván, most azt is gondolhatod, hogy valószínűleg a télnek is köszönhető az ilyen alacsony ingatlan adásvételi szám, meg télen nem is nagyon érdemes ingatlan hirdetni, eladni.
Majd meglátjuk tavasszal..

A 2023 januári alacsony tranzakciószám tükrében az éves adatok

Amennyiben megnézed a KSH által kimutatott eddigi adásvételi számokat 2021-ig, akkor látod meg igazából, hogy az 5853 ingatlan adásvételi szám milyen alacsony és milyen nagy bajban lehet az ingatlanpiac.

Láthatod, hogy az éves ingatlan adásvételi számok 2008 és 2013 között voltak a legalacsonyabbak a jelzáloghitel válságban és 2013-ban volt 5853 -nál kevesebb tranzakció januárban.

KSH magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók száma: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0015.html

A 2023 január 19-én bevezetett inflációkövető állampapír vs ingatlanpiac

Az ingatlanoknak nagy konkurenciát jelent főleg azoknak, akik a kockázatmentes befektetést keresik az inflációkövető állampapír.
Az is igaz, hogy az állampapír egy másfajta befektetés, mint az ingatlan, ott annyi a hozam és kész.
Nincs kockázat, de nincs esély a nagyobb haszonra, a hosszú távú nagyobb haszonra.

Nemcsak rossz hírek vannak, hanem jónak mondhatók is, amig befolyásolhatják az ingatlanpiacot

Egyenlőre mostanában nem emelte tovább a jegybank az alapkamatot, amely jelenleg 13%
Link: https://www.mnb.hu/Jegybanki_alapkamat_alakulasa

Talán nem emelkednek tovább drasztikusan a hitelkamatok.

Az állami támogatások nagy része maradt, ami segíti továbbra is az ingatlanpiacot

Maradt a CSOK, Családi otthonteremtési kedvezmény a Babaváró és az új lakáspiacot támogató 5%-os áfa bizonyos feltételekkel.
Amennyiben ezeket kivezették volna, akkor most még nagyobb probléma lenne az ingatlanpiacon.

Az is igaz, hogy amikor bevezették őket, akkor beépültek az árakba és általában pont akkor vezették be, amikor amúgy is pörgött az ingatlanpiac, ez miatt sokan tudtak a támogatások igénybevételével lakást venni, sokan viszont a még feljebb kúszó ingatlanárak miatt kiszorultak a lakáspiacról és vagy lemondtak, akár végérvényesen is a lakásvásárlásról, vagy várják a nagy lakásár esést, vagy albérletbe mennek, vagy egyszerüen maradnak otthon a „mamahotelbe”.

Moratórium hatása az ingatlanpiacra

Sokan várhatták, hogy ha majd megszűnik a fizetési moratórium, akkor eljönnek a nagy ingatlan bedőlések.
A moratóriumot 2020 elején vezették be és 2022 végén vezették ki.
Ahogy tájékozódtam róla, a végén már alig voltak benne, úgyhogy úgy néz ki, hogy valószínűleg nem lesz nagy hatása az ingatlanpiacra, legalábbis eddig tudtommal nem volt.

Rezsitámogatás

Ez mindenképpen nagyon jó és időt is nyerünk az ingatlanok korszerűsítésére, ha lesz miből, de olyan hangok is hallatszanak, hogy támogatni kellett volna már jóval előtte a gázról való átállást és a lakáskorszerűsítést..

Infláció és az élelmiszerárak hatása az ingatlanpiacra

Nagyon nagy mértékűek ezek a hatások, sokan bizonyára azért szorulnak ki az ingatlanpiacról és azért nem jelenhetnek meg vevőként, mert nem tudnak félre tenni megfelelően, illetve lakáshitelt, hitelt fizetni. Az élelmiszer árak láthatóan nagyon magasak és nagy eséllyel sokkal olcsóbbak már nem lesznek, bár én nagyon remélem, hogy ebben nem lesz igazam..
A fizetéseket és a minimálbért meg, ha emelik, akkor a vállalkozók és munkaadók fogják szívni a fogukat és a KKV-ék közül lehetséges, hogy sokan csődbe mennek, mert nem tudják kigazdálkodni a munkabéreket, de most a gazdaságba nem akarok jobban belemenni, remélem nem így lesz.. 

Bizonytalanság az ingatlanpiacon

Én bárkivel beszélek, szinte minden eladó és vevőjelölt is bizonytalan.
Az eladók bizonytalanok, illetve vannak, akik kezdenek elbizonytalanodni, amikor már hónapok óta azt látják, hogy nem megy el az ingatlan, nincs érdeklődő sem, vagy alig van.
Ilyenkor egy eladó azért elkezd gondolkodni, ha tényleg el akarja majd adni valamikor a közeljövőben az ingatlanát, hogy mi lehet a baj?

Talán a hirdetés lehet túl hosszú, vagy túl rövid?
A képek rosszak, cserélni kellene őket?
Nem jó helyen hirdeti a lakást, nem kap elég publicitást?

Amennyiben ingatlanost bízott meg az eladással, miért nem csinál semmit az ingatlanos, miért nem hozza az érdeklődőt, miért nem hozza a vevőt végre?

Az eladók is nézik, hallják a híreket és halják az egyre rémisztőbb ingatlanpiaci híreket, elemzéseket, ilyenkor felmerül az ingatlanár kérdése is.

Ingatlanárak magasak, most vagy sem?

Tudom, ha most eladó vagy nem fogsz nagyon szeretni ezért a kijelentésemért, de jót tenne egy kis árcsökkenés az ingatlanpiacnak, mert mivel így felmentek az utóbbi időben az ingatlanárak – lakásárak, ezért egyre kevesebb vevő engedheti meg magának az ingatlan vásárlást és ez nem tesz jót, lelassul az ingatlanpiaci mozgás, nyilván nem csak ez a probléma, csak az egyik.
Jót tenne egy kis árcsökkenés az ingatlanpiacnak, mert több vevő lenne nagy eséllyel.

Az imént beszéltem pont egy volt szomszédommal, aki 2008-ban adta el a két szobás, 53 négyzetméteres, belvárosi gázfűtéses téglalakását 8,5 mFt-ért, aminek most kb. 22-23 mFt lenne a körülbelüli reális ára, de szerintem jópáran első körben legalább 26-28 mFt körül árulnák. Itt olvashatsz régi, korábbi ingatlanárakat az 1990-es, 2000-res évekből.
Azért, mert most még kitart az eladók azon reflexe, hogy meghirdetem jó magas áron a lakásomat, amiből majd alig alkudnak, ha alkudnak egyáltalán, meg különben is, ha nem veszik meg, akkor meg majd a folyamatos ingatlanár emelkedésnek köszönhetően majd be érik az árak az elképzeléseimet.
Most úgy néz ki, hogy ennek vége lett egyenlőre, vagy lehet, hogy nominálisan beéri nagy nehezen, de a reálár, ami inflációval kiigazított az más, olvasd itt a példát:

Van, aki tudja és van, aki nem tudja, hogy ha tavaly is például 100 millió forintért és most is annyiért árulja az ingatlanát és még nem adta el, akkor csak elvitt valamit az infláció.
Ezt egyhamar valószínűleg nem hozza vissza, hacsak nem emelkedik az ingatlan ára, vagy jól tudja hasznosítani az ingatlant, ha tudja.
Szerinted mikor fog emelkedni mostanában az ingatlan ára és meddig lesz ilyen magas az infláció?

A vevők pedig, ahogy egyre rosszabb híreket hallanak az ingatlanpiacról persze, hogy nem fogják nagy valószínűséggel elkapkodni a lakásvásárlást, hacsak tényleg nem találják meg hirtelen az „ellenállhatatlan” ingatlant.

Ezt a helyzetet hívják bizonytalanságnak és kivárásnak..

Az ingatlanárak alakulása a kereslet és kínálat helyzetétől függ

Amennyiben sokáig tart a kivárás a vevők részére, akkor lehetnek eladók, akik úgymond megtörnek, illetve árengedményre kényszerülnek és nyilván lesznek, akik kilépnek az ingatlanpiacról jobb időkre várva és csak „altatják” az ingatlant, vagy próbálják hasznosítani.

Ingatlanpiac 2023. Hogyan tovább?

Nyilvánvaló, hogy az adásvételek számának a csökkenését a csökkenő kereslet okozza, csak az a kérdés, hogy ennek következtében bekövetkezik-e az ingatlanárak csökkenése, és ha igen, akkor milyen mértékben.

Mint korábbi cikkeimben írtam, természetesen nem minden ingatlan típusra és nem minden helyen értendő az áresés, mivel nincs egységes ingatlanpiac, szegmensek vannak, tehát még az sem elképzelhetetlen, hogy van, lesz olyan szegmens, ahol nőhetnek az ingatlanárak.

Nem mindegy, hogy milyen ingatlanról van szó és milyen az ingatlan lokációja.
Látszik, hogy többnyire megyünk lefelé, a konjunktúra után azt is mondhatnánk, hogy természetes is a recesszió, a gazdaság, illetve az ingatlanpiac ilyen, csak az a kérdés, hogy meddig megyünk lefelé és mikor kezdünk el megint felfelé menni..

Érdemes most lakást venni? Érdemes ingatlanba fektetni?

Van egy örökzöldmondásom, tudom, hogy Nesze semmi fogd meg jól, de talán mégis segít valamit..

Véleményem szerint bármikor lehet jó az ingatlanbefektetés, csak attól függ, hogy mit, hol, mennyiért veszünk, plusz van egy alapszabály, hogy olcsón kell venni és drágán eladni..illetve olyan ingatlant vegyél, ahol értéket tudsz teremteni.
Az olcsón venni és drágán eladni egyébként más befektetéseknél is igaz például a tőzsdén.

Amennyiben pedig otthont keresel, persze, ekkor is kell befektetői szemmel is nézned az ingatlant, de ilyenkor feltehetőleg egy élethelyzetet kell megoldanod.
Ezen kívül arra vigyázz, hogyha a vételhez ingatlant kell eladnod, akkor ügyesen hangold össze a vételt és az eladást.

Egy érdekes megfigyelésem a végére az ingatlanpiacon

Mostanában egyre többen keresnek meg az idősebb korosztályból, hogy nem tudok-e olyan vevőt, ingatlan befektetőt, aki úgy fektetné be a lakásba a pénzét, hogy nem akarna ott lakni, csak tulajdonjogot venne a haszonélvezetet hagyná meg a korábbi tulajdonos, aki élete végéig bent lakna a lakásban.
Én az ilyeneket nem tartom annyira jó ötletnek, mivel a „tiszta” „hocinesze” dolgokat szeretem, de vannak ilyen gondolatok, igények is, gondolom, a magas lakásárak szülték..

Ez a 2023. 01. 26-án írt blog cikkem is érdekelhet:

Megállt az ingatlanpiac 2023-ban? Mi várható?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon