Lakás eladás? Így ne trükközz az ingatlan hirdetéseddel!
Korábban a magas keresleti ingatlanpiacon sorban álltak a vevők még a problémás, túlárazott ingatlanokért is. Manapság az ingatlan megfelelő beárazása kulcskérdés, amelyik eladó ezt nem teszi, az nagy eséllyel hosszabb, elhúzódó ingatlan értékesítési idővel számolhat.
Ilyenkor jönnek a különféle trükkök az eladás meggyorsítására, amik csodák csodájára mégsem működnek minden esetben.
Mik azok a trükkök, amiket lehetőleg ne használj a lakás hirdetésed során?
A túl drága lakás hirdetési árát 50-100 ezer forintonként csökkenti
A közelmúltban eladtam egy lakást és hamarosan beszéltem egy eladóval, aki szinte ugyanolyan lakást kezdett el árulni a szomszéd társasházban. Ugyanazok az adottságok, négyzetméter, állapot és még az emelet is stimmel.
Akkor el mondtam neki, hogy mennyiért sikerült a másik lakást eladnom és valószínűleg, hogy sokkal több vételárra ő sem számíthat, mivel én már akkor éreztem a lanyhuló keresletet, mivel egy az ingatlanpiacon aktívan dolgozó ingatlanközvetítő érzi legkorábban az ingatlanpiac mozgásait, mert tudod, amikor a KSH lehozza az elemzését, akkor már többnyire késő.
Én mindig becsületesen elmondom az eladóknak a véleményemet az ingatlanról, az eladó által elképzelt árról, az aktuális ingatlanpiac állásáról, aminek számos esetben sértődés lesz a vége és másik ingatlan ügynököt keresnek, aki nagyobb összeget mond számos esetben tapasztalatom szerint és olyan szerződést köt, amiből szinte lehetetlen kilépni, ezzel meg megy az idő.
Közben megjelent nála egy ingatlan ügynök, aki beadta, hogy ő majd drágábban is el fogja adni a lakását és megbízta az értékesítéssel.
Közel 3 millió forinttal többért kezdték el hirdetni a lakást, mint amennyiért én eladtam szinte ugyanazt a szomszéd házban.
Most gondolhatod, hogy milyen béna ingatlanközvetítő vagyok, hogy csak olyan olcsón tudtam eladni azt a lakást, de nézzük a másik lakás eddigi hirdetési történetét.
A tulajdonos 50-100 ezer forintonként vette lejjebb az ingatlan irányárát bizonyos időnként. Kiszámolhatod, hogy kb. hányszor csökkentett árat, amire végül is eladta hasonló áron, mint én kb. 1 év múlva.
Mi a legnagyobb probléma a lakásár csökkentgetéssel?
Az egyik, hogy nem veszik véleményem szerint komolyan a vevők és várnak, várnak és várnak még tovább az árcsökkentésekre, mert gondolják úgyis csökkenteni fogja majd a lakás árát nemsokára ismét.
A másik probléma, ami sokkal nagyobb probléma, hogy azóta elméletileg, ha nem is csökkentek drámai mértékben az árak, de nincs is annyi vevő, mint akkor az ingatlanpiaci elemzések szerint és az infláció eszi az eladó pénzét, tehát, ha egyszer csak mégis el tudja adni a lakást, akkor az a pénz már nem annyi, mint 1 éve, legalábbis vásárlóerőben és a végső eladási ár is kétséges, bizonytalan.
Mi ezenkívül még a probléma ezzel a lakás hirdetéssel?
Az még a probléma, hogy, csak az árat csökkentgeti ilyen kis mértékben és nem vesz más intézni valókat figyelembe, amiket meg kellene tennie, ha beragadt az ingatlana az ingatlanpiacon.
Természetesen az sem biztos, hogy rosszul jár a várakozással, mert lehet, hogy egyszer csak hirtelen meg ugranak az ingatlanárak felfelé, de az sincs kizárva, hogy lemennek a lakásárak és majd ki tudja mikor mennek vissza.
Véleményem szerint számos ingatlan eladó abban bízik jelenleg, hogy úgy, mint eddig, ha más nem utolérik az árak az ő megállapított hirdetési árát, ezért tartják adott esetben magasan az árat. Viszont, ha zuhan a lakásár, akkor lehet, hogy éveket kell várni, például a legutóbb 2008 és 2014 között lent voltak az ingatlanárak, Japánban pedig érdekességképpen írom ide 1990-óta nem kapaszkodtak fel az ingatlanárak az akkori szintre, miután leestek..
Mindenesetre a vége az lett a történetnek, hogy annyiért adta el 1 év múlva kín keservvel nagyjából, mint én, de közben volt kb. 20%-os infláció, úgyhogy valójában sokkal kevesebbért adta el a lakását, mint én a szomszédos lakást..
Kétféle lakásár megadása az érdeklődőnek. Felújítottat, vagy nem felújított lakást akar venni?
Találkoztam már több olyan ingatlan eladóval is, aki, ha felhívod, vagy megnézed a lakását azt kérdezi, hogy milyen állapotban akarod a lakást, mert, most éppen felújítás alatt van és, ha ebben az állapotban akarod megvásárolni, akkor ennyi, ha pedig ő felújítja, akkor meg kb. 4-5 millióval magasabb az ára?
Mi ezzel a lakásár képzéssel a nagy baj?
Az, hogy a pszichológia szerint melyik lakásárat hallod meg és melyikre zummolsz rá, melyiken szeretnéd megvenni? Hát persze, hogy az alacsonyabb lakásár érdekel.
Állandóan követi az ingatlanpiaci árakat a tulajdonos a ház árával, ha mennek felfelé az árak. Mi van akkor, ha csökkennek?
Olyan megoldást is látok többször, hogy már az ingatlan megjelenésekor az ingatlanpiaci ár felett állapította meg a családi ház árát a tulajdonos és úgy hirdette meg az ingatlant.
Azóta már a 3 szoros, azaz háromszoros áron hirdeti az ingatlant az eredeti magas árhoz is képest.
Közben, ugye nem számolt az ingatlanpiac lanyhulásával, mert mindig az emelkedésre számított és arra várt, hogy mikor emelje meg ismét a ház árát igazítva az ingatlanárak emelkedéséhez és most véleményem szerint bennragadt a családi háza legalább 20 millióval magasabban az ingatlanpiacon.
Kiadó, vagy eladó az ingatlan? Netán mindkettő?
Ilyen hirdetéseket is látok, hogy tök mindegy a tulajdonosnak, hogy kiadja, vagy eladja a lakást és ezt hirdeti.
Mi ezzel a probléma?
Az, hogy szerintem el kellene dönteni az ingatlan hirdetése előtt, hogy most kiadó, vagy eladó a lakás, mert így meg kavarodik a vevő.
Mit lehet tenni?
Mint írtam eldönteni, hogy kiadó, vagy eladó. Amennyiben ezt nem lehet eldönteni, akkor külön kellene venni az ingatlan kiadását és eladását egy külön-külön teljesen más és más hirdetéssel és képekkel. Ezzel még az lesz a probléma, hogy ha jó áron hirdeti a kiadást, akkor lehet, hogy már a hirdetés első napján bérbe akarják venni. És ekkor mit lehet tenni.
Hát, ezért is gondolom én úgy, hogy le kellene tenni a voksot, vagy a kiadás és az eladás mellett és csak az egyiket hirdetni teljes mellszélességgel és komolysággal.
Albérlővel is eladó a lakás
Ilyen megfogalmazással is lehet látni lakás hirdetéseket, hogy akár albérlővel is eladó a lakás.
Mi ezzel a probléma?
Megítélésem szerint az ingatlan értékcsökkentő tényező, ha az albérlővel együtt hirdeted a lakást, tehát az sincs kizárva, hogy kisebb vételárat fogsz kapni az ingatlanért, mintha albérlő nélkül hirdetnéd.
Miért?
Azért, mert az átlag ember véleményem szerint fél a problémás ügyektől, a problémás lakásvásárlástól meg pláne és ezzel megtudja, hogy albérlő van a lakásodba, aki még nem költözött ki és lehet, hogy ezért nem is fog felhívni, nem veszi fel veled a kontaktust, inkább keres egy másik lakást.
Gondolhatod, hogy sebaj az ingatlan befektető majd felhív és jól megfizeti a lakást, mivel még albérlőt is adsz hozzá adott esetben.
Ugye, mivel már leszűkült a kör, mint az előbb írtam, kevesebben fognak keresni és ha sürgőssé válik az eladás az ingatlan befektetők meg ezt kiszagolják, gondolhatod, hogy mi lesz, ha csak nem egy igen magas keresleti piacon kezded el árulni a lakásodat.
Persze hazudnék, ha azt mondanám, hogy lehetetlen eladni albérlővel lakást, plusz több csodás lakás eladást hallottam már és én is adtam már el albérlővel lakást, hiszen léteznek ingatlan befektetők, akik örülnek neki, de azért jobb, ha nem albérlővel együtt akarod eladni a lakásodat.
Garázzsal, vagy garázs nélkül hirdeted a lakásodat?
Úgy gondolod, hogy jobban megveszik a lakásodat, ha a közelben lévő garázsoddal együtt hirdeted? Lehet, de az is lehet, hogy nem. Amennyiben udvari, ház alatti garázsról van szó és saját helyrajzi számmal rendelkezik, nem osztatlan közös, akkor valószínű, mivel ebben az esetben a több pénzzel rendelkező vevők fognak keresni, mert az ilyen adottságú lakás mindig keresett és, akár jóval többet hajlandóak adni árban az ilyen adottságú ingatlanért a vevők.
Azonban, ha máshol van a garázs, akkor nem biztos, hogy a több pénzzel rendelkező vevők keresnek, hanem az átlag lakásvásárló és ha a garázs árát még hozzá is adod a lakás hirdetési árához, akkor lehet, hogy észre sem veszik, hogy van plusz garázs és fel sem hívnak, mivel arra gondolnak, hogy hú, milyen drága ez a lakás, miért is?.
A másik nagy probléma ebben az esetben az, hogy lehet, hogy meg sem tudja venni a vevőjelölt a garázsodat, mert ha nem saját helyrajzi számon van a garázs, hanem osztatlan közös, akkor a tulajdonostársaknak le kell mondaniuk a vételi szándékukról, de lehet, hogy lesz, aki nem fog lemondani és ezt nem tudhatod előre, főleg, ha sokan vannak. Úgyhogy feltételes módban árulhatod a lakáshoz ebben az esetben a garázsodat.
Nincs egységes ingatlanpiac és nincsenek egyen vevők
Nincs egységes ingatlanpiac, tehát lehet olyan ingatlantipus, vagy környék, ahol lehetnek olyan keresettek az ingatlanok, hogy a fenti ingatlan hirdetési módszerek is beleférnek.
Attól is függhet ez a beleférés, hogy éppen mikor olvasod ezt a blog cikkemet, amikor kicsi az ingatlanokra a kereslet, vagy amikor hatalmas, mert az utóbbi esetén sok féle ingatlant keres a sok vevő sokféle megoldással. A vevőknek számtalan keresési szempontjaik vannak.
Kapcsolódó blog cikkem:
Így ne hirdesd az eladó ingatlanodat! 7 tipikus hiba, amit feltétlenül kerülj el!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
