Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon
Éves szinten még mindig kb. 10% a drágulás, de az irány megfordult. Mit mutat az Eurostat, a KSH és az MNB, és mit jelent ez annak, aki most akar eladni vagy venni?
Sipos András, ingatlanközvetítő, ingatlan-értékbecslő és hitelközvetítő | Becsületes Ingatlanos | 2026. október 2.
Röviden
• 2026 második negyedévében a magyar lakásárak az előző negyedévhez képest 1,4%-kal csökkentek az Eurostat és a KSH adatai szerint. Az MNB saját indexe 1,1%-os csökkenést mutat.
• Egy évvel korábbihoz képest még mindig kb. 10% a drágulás (KSH: 10,1%, Eurostat: 10,2%, MNB nominálisan: 12,3%).
• Az éves drágulás üteme egy év alatt 21,7%-ról 10,2%-ra lassult. Az Eurostat szerint a negyedéves változás 6,6%, 3,3%, 1,4%, majd -1,4% volt.
• Az EU 26 adattal rendelkező tagállamából háromban esett az ár éves alapon (Finnország, Luxemburg, Franciaország), 23-ban nőtt. Az uniós átlag +4,7%, az euróövezeté +4,0%.
• Egyetlen negyedév nem trend. Ez fékezés, nem összeomlás, de eladóként már nem a tavalyi árakkal érdemes számolni.
Az elmúlt hetekben többen megkérdezték tőlem, igaz-e, hogy már nem drágulnak a lakások. A válaszom röviden: a drágulás fékezett, az utolsó negyedévben pedig az árak enyhén vissza is estek. Ezt nem én állítom, hanem az Eurostat 2026. október 1-jei közleménye, amelynek magyar adata a KSH számain alapul. Az MNB saját, külön módszertannal készült lakásárindexe ugyanazt az irányt mutatja.
Nézzük meg számokkal, mi történt, hogyan áll Magyarország Európához képest, és mit jelent mindez annak, aki most akar eladni vagy venni.
Mit mutatnak a hivatalos ingatlan adatok Magyarországról?
Három forrást néztem meg, mert egyetlen szám önmagában kevés. Íme a 2026 második negyedévi változás forrásonként.
A KSH összevont lakáspiaci árindexe 2026 második negyedévében az előző negyedévhez képest 1,4%-kal csökkent, az egy évvel korábbihoz képest pedig 10,1%-kal magasabb.
Az Eurostat ugyanezt 1,4%-os negyedéves csökkenéssel és 10,2%-os éves drágulással közli.
Az MNB országos, nominális indexe 1,1%-os negyedéves csökkenést és 12,3%-os éves emelkedést mutat. Reálértéken, vagyis a pénzromlást levonva az MNB szerint a negyedéves csökkenés 1,7%, az éves drágulás 10,3%. (Források: KSH STADAT 18.2.1.8., Eurostat Euro indicators 2026. október 1., MNB Lakásárindex 2026. II. negyedév.)
A KSH és az Eurostat száma azért közel azonos, mert az Eurostat a nemzeti statisztikai hivatalok adatait gyűjti össze, így a magyar adatot a KSH szolgáltatja. A két közlés ennek ellenére nem feltétlenül egyezik minden módszertani részletben, ezért lehetnek tizednyi eltérések. Az MNB más módszertannal számol, ezért az ő számai nagyobb mértékben eltérnek, de az irány ugyanaz. Az MNB maga is jelzi, hogy a KSH és az MNB országos indexe nem egyezik meg teljesen.
Éves és negyedéves változás: miért nem mondhatjuk, hogy „esnek a lakásárak”?
A két szám két különböző dolgot mér. Az éves változás azt mutatja, mennyivel magasabb az ár, mint egy évvel korábban. A negyedéves változás azt, hogy az előző negyedévhez képest merre mozdult.
Egy egyszerű példa (szemléltetés, nem valós ingatlan): ha egy lakás egy éve 40 millió forintot ért, és az árak azóta 10%-kal nőttek, akkor ma 44 millió körül mozog az értéke. Ha ebből az emelkedésből az első három negyedévben sok jött össze, az utolsóban viszont az árak 1,4%-ot visszaestek, akkor az éves szám még mindig szépen pozitív, a negyedéves viszont már negatív. Pontosan ez történt most. Az éves szám a múltat mutatja, a negyedéves a jelenlegi irányt.
Egy év alatt az első helyről a kilencedikre: a magyar lakásár lassulás számokban
Magyarország 2025 harmadik negyedévében 21,7%-os éves drágulással vezette az Eurostat közleményében szereplő országok sorát. Azóta a negyedéves emelkedés folyamatosan gyengült, a legutóbbi negyedévben pedig mínuszba fordult.
Az Eurostat adatai szerint a magyar lakásárak 2025 harmadik negyedévében negyedéves alapon 6,6%-kal, éves alapon 21,7%-kal nőttek, miközben az euróövezetben az éves növekedés 5,2% volt. A negyedik negyedévben a negyedéves emelkedés 3,3%, az éves 21,0% lett (euróövezet: 5,1%). 2026 első negyedévében a negyedéves növekedés 1,4%-ra, az éves 14,1%-ra mérséklődött (euróövezet: 4,6%). A második negyedévben a negyedéves változás már -1,4%, az éves 10,2% (euróövezet: 4,0%).
Az éves drágulás szerinti sorrendben Magyarország 2025 harmadik és negyedik negyedévében az első helyen állt, 2026 első negyedévében az ötödik, a második negyedévben a kilencedik volt az Eurostat adattal rendelkező 26 országa közül. A helyezést az Eurostat táblázatából számoltam, Görögország adata hiányzik.
Magyarország tehát még mindig az uniós élmezőnyhöz közeli ütemben drágul éves alapon, de a tavalyi csúcs óta az éves növekedés több mint a felére esett vissza.
Európában nem mindenhol nőttek úgy az ingatlanárak, mint nálunk
Az Eurostat szerint 2026 második negyedévében az euróövezetben 4,0%-kal, az EU egészében 4,7%-kal voltak magasabbak a lakásárak, mint egy évvel korábban. A 26 adattal rendelkező tagállam közül háromban csökkentek, 23-ban nőttek az árak. Az alábbi országadatok mind a 2026. második negyedév és a 2025. második negyedév összevetését jelentik, vagyis az előző év azonos negyedévéhez viszonyított éves változást.
Az éves drágulás 2026 második negyedévében Portugáliában volt a legnagyobb (+16,5%), utána Bulgária (+15,5%), Litvánia (+14,3%), Szlovákia (+13,6%) és Horvátország (+12,7%) következik. Spanyolországban és Romániában egyaránt 12,1%-kal, Lettországban 11,4%-kal nőttek az árak. Magyarország 10,2%-kal a kilencedik, mögötte Csehország (+8,6%), Lengyelország (+6,3%) és Ausztria (+5,1%) áll. Az uniós átlag +4,7%, az euróövezeté +4,0%. A sor végén Németország alig emelkedett (+0,6%), Franciaországban (-0,8%), Luxemburgban (-2,2%) és Finnországban (-2,7%) pedig csökkentek az árak.
Negyedéves alapon a legnagyobb emelkedés Litvániában (+5,0%), Bulgáriában (+4,5%) és Romániában (+4,4%) volt. Magyarországon -1,4%, Franciaországban -0,8% volt a változás, az EU-ban átlagosan +1,2%, az euróövezetben +1,1%. Görögországra nem állt rendelkezésre adat, az uniós és az euróövezeti átlagba az Eurostat ezt becsléssel építi be. (Forrás: Eurostat, 2026. október 1.)
Három dolog látszik ebből. Először: nem mindenhol nőttek az árak, három országban egy év alatt csökkentek. Másodszor: negyedéves alapon Magyarország és Franciaország az egyetlen két ország, ahol esés volt. A különbség az, hogy Franciaországban az éves szám is negatív, nálunk még +10,2%. Harmadszor: a régiónkban sem egységes a kép. Szlovákiában, Romániában, Csehországban és Lengyelországban a negyedéves változás még pozitív volt.
Egy fontos pontosítás: ezek az indexek az árváltozást mérik, nem az árszintet. Attól, hogy egy országban kevésbé drágult az ingatlan, nem következik, hogy ott olcsóbb is.
Budapest, vidéki városok, községek: nem egyformán fékeztek a lakásárak
Az MNB lakásárindexe településtípusonként is megmutatja a változást. 2026 második negyedévében mindhárom típuson csökkentek az árak negyedéves alapon, de az éves növekedés eltérő maradt.
Az MNB szerint országos átlagban az első negyedévben 3,0%-kal nőttek, a másodikban 1,1%-kal csökkentek az árak. Budapesten az első negyedéves +1,9% után -0,6% jött, a vidéki városokban +4,3% után -0,6%, a községekben +1,2% után -2,8%. Éves alapon az országos növekedés 12,3%, Budapesten 8,3%, a vidéki városokban 15,6%, a községekben 9,3%. (Forrás: MNB Lakásárindex, 2026. II. negyedév, nominális indexek.)
A községekben volt a legnagyobb a visszaesés (-2,8%), a vidéki városokban viszont még mindig 15,6% a drágulás egy év alatt. Budapesten az éves ütem a leggyengébb, 8,3%. Az MNB szerint a városi lakásárak éves változása régiónként is nagyon eltér: Dél-Dunántúlon 22,8%, Észak-Magyarországon 10,2% volt.
A Nyugat-Dunántúl városaira az MNB regionális táblázata negyedéves alapon -0,2%-os változást, éves alapon +11,9%-os drágulást mutat. Az első negyedévben itt még +3,6% volt a negyedéves emelkedés. Vagyis nálunk is megtorpant az emelkedés, de a mérték enyhébb, mint az országos átlag.
Fontos, hogy ez a városi lakásokra vonatkozik, megyei bontás nincs.
Használt és új lakás: a KSH szerint más a kép
A KSH összevont indexe két részből áll: a használt és az új lakásokéból. A „tiszta árváltozás” azt mutatja, mennyit változott az ár, ha az eladott lakások összetételének változását kiszűrjük.
A használt lakásoknál a tiszta árváltozás negyedéves alapon -1,5%, éves alapon +11,5%. Az új lakásoknál a negyedéves változás +0,3%, az éves -0,7%. (Forrás: KSH STADAT 18.2.1.8. A KSH a legfrissebb adatok egy részét előzetesként jelöli.)
A használt lakások ára tehát egy évvel ezelőttnél még jóval magasabb, de az utolsó negyedévben már csökkent. Az új lakásoknál az ár nagyjából egy helyben áll.
Hosszabb távon a kép így fest: a KSH összevont lakáspiaci árindexe 2021 első negyedévétől 2026 második negyedévéig megközelítőleg 53-ról 106-ra emelkedett (2025 = 100%), vagyis megközelítőleg megduplázódott. Ez nominális érték, az inflációt nem vonja le. Ezen a hosszú emelkedésen egy negyedévnyi visszaesés nem változtat, de azt jelzi, hogy a gyors drágulás üteme fékez.
Miért ne vonjunk le túl nagy következtetést egyetlen negyedévből a lakáspiacon?
Mert a statisztikának vannak korlátai, és ezt tisztességes kimondani. Ezeket tartsd észben, amikor a híreket olvasod:
• Az adatokat módosíthatják. A KSH táblázata előzetes adatokat is tartalmaz, és a számok később változhatnak. Az Eurostat a legutóbbi közleményében korrigálta a korábbi negyedévek euróövezeti számait (például a 2025 negyedik negyedévi negyedéves változást 0,5%-ról 0,4%-ra).
• Nem szezonálisan kiigazított adat. Az Eurostat külön jelzi, hogy a számok nincsenek szezonálisan kiigazítva.
• Országos átlag. Egy balatoni nyaraló, egy zalaegerszegi panellakás és egy budapesti téglalakás ugyanabban a statisztikában szerepel. A te ingatlanod ára attól még eltérhet az átlagtól.
• Nominális és reál érték. Az MNB szerint az országos éves drágulás nominálisan 12,3%, a pénzromlást levonva 10,3%.
• Az okot az adat nem mondja meg. Hogy miért fékezett a piac, azt a statisztika nem árulja el. Több tényező is szerepet játszhat, és erről a szakma sem egységes.
Mit jelent ez, ha most akarsz ingatlant eladni?
Eladóként nem ijedni kell, hanem pontosan számolni. Az alábbi, a saját szakmai tapasztalatomon alapuló gondolatokat érdemes végiggondolni.
• Ne a tavalyi árból indulj ki. A szomszéd tavaly eladott lakásának ára egy gyorsabban emelkedő piacon született. Ma már más a helyzet.
• Az árat a mostani piac és az ingatlanod adottságai döntik el. Kérj valós, aktuális értékbecslést, ne csak hirdetési árakat nézegess.
• A túlárazás ára az idő. Az az ingatlan, amelyik hónapokig áll a piacon, gyengébb alkupozícióba kerül, mint az, amelyiket az első naptól reális áron hirdettek.
• Ha nem sürget semmi, van mozgásterőd. Egy negyedévi visszaesés nem ítélet. De a csúcsárra várni ritkán jó stratégia.
• Vigyázz a hízelgő ígéretekkel. Aki a tavalyi áron ígéri az eladást, lehet, hogy a megbízást akarja megszerezni, nem a valóságot mondja.
És ha lakás vásárló vagy, vagy befektetnél?
Lakás vásárlóként most valamivel nagyobb eséllyel tudsz tárgyalni, mint egy évvel ezelőtt, de a jó fekvésű, korrekt árú ingatlanok így is elkelnek. Ne várj csodára, és ne hagyd, hogy egy hír elbizonytalanítson. Kérj értékbecslést, és ellenőrizd a jogi helyzetet.
Aki befektetésként gondolkodik az ingatlanban, annak egy negyedév nem változtat a nagy képen. Az ingatlan hosszú távú befektetés, és egy rövid időszaki visszaesés elsősorban a rövid távon spekulálóknak fáj. Erről részletesebben itt írtam: Ingatlan, mint befektetés. Ez általános szakmai vélemény, nem egyedi befektetési tanácsadás.
Gyakori kérdések – Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon
Csökkennek a lakásárak Magyarországon 2026-ban?
2026 második negyedévében az előző negyedévhez képest igen: a KSH és az Eurostat szerint 1,4%-kal, az MNB szerint 1,1%-kal csökkentek az árak. Egy évvel korábbihoz képest viszont még mindig kb. 10%-kal magasabbak a lakásárak. Egyetlen negyedév alapján nem lehet tartós trendről beszélni.
Mennyivel drágultak a lakások Magyarországon egy év alatt?
2026 második negyedévében az Eurostat szerint 10,2%-kal, a KSH szerint 10,1%-kal voltak magasabbak az árak az egy évvel korábbinál. Az MNB nominális indexe 12,3%, reálértéken 10,3% éves drágulást mutat. Az ütem gyorsan lassul: 2025 harmadik negyedévében az Eurostat szerint még 21,7% volt.
Hol csökkentek az ingatlanárak Európában 2026-ban?
Az Eurostat szerint 2026 második negyedévében éves alapon Finnországban (-2,7%), Luxemburgban (-2,2%) és Franciaországban (-0,8%) estek az árak. Negyedéves alapon Magyarországon (-1,4%) és Franciaországban (-0,8%) volt csökkenés.
Melyik uniós országban nőttek a legjobban a lakásárak?
2026 második negyedévében éves alapon Portugáliában (+16,5%), Bulgáriában (+15,5%) és Litvániában (+14,3%) nőttek a legjobban a lakásárak az Eurostat szerint. Az uniós átlag +4,7%, az euróövezeté +4,0%.
Budapesten vagy vidéken csökkentek jobban az ingatlanárak?
Az MNB szerint 2026 második negyedévében a községekben volt a legnagyobb a negyedéves csökkenés (-2,8%), Budapesten és a vidéki városokban egyaránt -0,6%. Éves alapon a vidéki városokban a legerősebb a drágulás (+15,6%), Budapesten a leggyengébb (+8,3%).
Mi az Eurostat lakásárindex (HPI)?
A House Price Index az új és használt lakóingatlanok (lakások, családi házak, sorházak) árváltozását méri, amelyeket háztartások vásároltak. A nemzeti statisztikai hivatalok számolják, az uniós és euróövezeti átlagot az Eurostat. Az adatok nincsenek szezonálisan kiigazítva.
Mikor jön a következő adat az ingatlanpiacról?
Az Eurostat 2026 harmadik negyedévi adatait 2027. január 11-re ütemezte. Az MNB 2026 júliusától a tárgynegyedévet követő első hónap végén teszi közzé lakásárindexét, így a harmadik negyedéves adat várhatóan október végén jelenik meg.
Érdemes most eladni a lakásomat?
Erre nincs általános válasz, mert az időzítés a céljaidtól és az ingatlanod adottságaitól függ. Az adatok annyit mondanak, hogy az árak gyors emelkedése lassult, ezért a reális, aktuális értékbecslésre alapozott ár most fontosabb, mint tavaly. Ha tudni szeretnéd, mennyit ér az ingatlanod, kérj személyes értékbecslést.
Összegzés – Lassul a magyar ingatlanpiac? Az Eurostat szerint 1,4%-kal csökkentek az árak negyedéves alapon
Az Eurostat, a KSH és az MNB adatai ugyanazt mondják: a magyar lakáspiac 2026 második negyedévében negyedéves alapon visszaesett, miközben éves szinten még mindig kb. 10%-kal drágább, mint egy éve. Európában nem mindenhol nőttek az árak úgy, mint nálunk, és vannak országok, ahol esnek. Egy negyedév nem trend, de jelzés, hogy a gyors drágulás időszaka lassul.
Ha tudni szeretnéd, mennyit ér most az ingatlanod, értékbecslőként és ingatlanközvetítőként őszintén megmondom, akkor is, ha nem ezt szeretnéd hallani. Keress bizalommal!
Források
1. Eurostat: House prices up by 4.0% in the euro area (2026. október 1.): https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-01102026-bp
2. KSH STADAT 18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként (frissítve: 2026. október 1.): https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html
3. MNB Lakásárindex, 2026. II. negyedév: https://statisztika.mnb.hu/sw/static/file/MNB_Lakasarindex_2026Q2.pdf
4. Eurostat Statistics Explained: Housing price statistics, house price index (módszertan): https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_price_statistics_-_house_price_index
5. Eurostat adatbázis, prc_hpi_q (éves változás): https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/bookmark/4920aba9-4c00-44cd-b4f3-78555a71e570?lang=en
6. Becsületes Ingatlanos: Ingatlan, mint befektetés: https://becsuletesingatlanos.hu/ingatlan-mint-befektetes/
Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia?
Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
