10%-os önerő első lakás vásárláshoz. Áldás, vagy átok?

10%-os önerő első lakás vásárláshoz
Áldás, vagy átok?

Számos lényeges változás indul hamarosan a hitelek piacán és számos intézkedés fogja befolyásolni a hitelfelvételt, állami támogatásokat, lakás hitelfelvételét.

MNB 2023. októberben jelentette be, hogy a Magyar Nemzeti Bank az első lakásukat megvásárló fiatalokat támogatná a hitelfedezeti mutató (HFM) 90%-ra való növelésével.

Ezenkívül a napokban, 2023. októberben az illetékes miniszter is bejelentette a Csok plusz új kamattámogatott hitel konstrukciót, amelyben az első lakásukat megvásárlók 10% önerővel kapnának 3%-os kamattámogatott hitelt.
A Csok plusz hitel konstrukcióban 10% önerőre lesz szüksége csak az első lakás vásárlóknak a mostani 20% helyett.

Ezeket az bejelentéseket megelőzően lépett életbe a hiteleknél a bankoknál a 8,5%-os önkéntes THM kamat plafon.

Lássuk a részleteket, milyen könnyítések, vagy nehézségek lehetnek a hitelfelvétel során?

Bocsi, ha úgy érzed, hogy túl szofisztikált lett ezen blog cikkem, és úgy érzed, hogy egy kicsit túl lihegem ezt a témát, de egy hitel felvételen, illetve egy ingatlan vásárlás során könnyen eluszhat egy ember, egy család élete, de sikert, jó, otthon érzést is jelenthet.

Egyszóval a hitelfelvétel és a lakás vásárlás áldás is lehet, de átok is..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – A 10% önerő, vagy más néven önrésznek is nevezhetjük mit jelentene a gyakorlatban a hitelfelvétel során?

Ez azt jelentené a gyakorlatban, hogy a jelenlegi adósságfék szabályozásban hatályba lévő 20% önerő helyett a jövőben 10% önerő is elegendő lenne a hitel felvételéhez az első lakásvásárláshoz.

A könnyebbség kedvéért vegyünk egy kerek, nagy számot, ha például valaki 100 millió forintért akarna lakást vásárolni, akkor, csak 10 millió forint önerőre volna szüksége és ez mellett 90 millió forint lenne a hitel.

Persze ez a 100 millió forintos példa ne tévesszen meg senkit, a Csok plusz konstrukcióban első lakás vásárlására 80 millió forintos, család bővűlés – csere esetén pedig 150 millió forintos ingatlan ár a maximum limit.

Nyilván ez azt jelenti még, hogy a 10% önrész mellé 90% lakáshitel szükséges az ingatlan vásárlásra.

Abban az esetben, ha pedig babaváró hitelre is jogosult, akkor adott esetben még önerő sem kellene, ha elfogadja a hitelező bank.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Jó, vagy rossz a 10% önerő a lakásvásárláskor?

Én általában nem a dúsgazdag emberek között tevékenykedek, mint ingatlanközvetítő.
Általában az átlagember, vagy nézzük inkább a kis keresetűeket, ha eddig nem vettek ingatlant, akkor általában az önerő hiánya, vagy a kevés önrész, illetve csekély megtakarítási képesség, ezenkívül a hitelképtelenség miatt – vagy egyszerűen nem mertek bele vágni a nagy hitelbe nem vásároltak ingatlant – mivel a bankok jelenleg minimum 20% önerőt kérnek ingatlanvásárlásra.
Nyilván létezik sok nagyon jó keresetű ember, akinek meglehet más forrásokban a felvett hitelek fedezete, illetve magas a keresetük.

Ezenkívül vannak készpénzes lakás vásárlók, akik nem gondolkodnak lakáshitelben, vagy esetleg csak mondjuk a Csokot veszik fel azért, hogy illeték mentességet kapjanak, ami lehetőség még 2023. november elején hatályban van és így azt is mondhatjuk, hogy a gazdagok illeték kedvezménye, mert akár ilyen is lehet..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – A jelenlegi 20% önerő elég lehet egy ingatlan vásárláshoz a hitelfelvételre?

A jelenlegi szabályozás szerint igen, ha más paramétereknek is megfelel a hitelfelvevő, de adott esetben, nem biztos, hogy elegendő a 20% főleg egy olyan településen nem, ahol ritkább az ingatlanforgalom, vagy messze van a nagyobb településektől, azt is mondhatjuk finoman, hogy a semmi közepén van, de persze itt visszakanyarodunk az előbbihez, hogy mennyire keresettek ott az ingatlanok és mekkora a forgási sebességük – mennyi idő alatt kelnek el.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Miért adhatnak nehezebben a fenti településeken a bankok hitelt az ingatlan vásárlásra?

Azért, mert a bankok biztosítéka az ingatlan, ha valami balul üt ki és az adós, illetve ha még van adóstárs, valamiért nem fizetne.
Ezért a bankok úgynevezett menekülési értéket – hitelbiztosítéki értéket – HBÉ, vagy HB értéket
(az előbbi elnevezések egyet jelentenek) vesznek figyelembe az ingatlan értékbecslés során felmért forgalmi érték mellett, amekkora összegért feltehetőleg belátható idő alatt el tudják adni az ingatlant.

Mint írtam, ha egy településen kevés az ingatlanforgalom, gyenge az ingatlanpiac, akkor az ingatlan esetleges eladási képességét is mérlegelhetik és ezért is kérhetnek még a 20% önrésznél is nagyobb önerőt, akár még a dupláját is, esetleg még többet, de az sincs kizárva, hogy valamely települést valamely bank esetleg nem is hitelezi, mivel rossz az elhelyezkedése.

Tehát különbséget tesznek település és település között a bankok, ezért is nem mindegy, hogy hol veszel ingatlant például Hévízen, vagy Csajágaröcsögén.

Példának okáért, több hitelt kaphatsz egy Megyeszékhelyen vásárolt ingatlanra, mint egy szomszédos településen vásároltra és adott esetben ennél is kevesebb hitelt kaphatsz a még messzebb lévőre, természetesen minden település ingatlanpiaca más és más, lehet, hogy valahol alig keresettek az ingatlanok, máshol pedig sorban állnak értük.

A bankok egyedi elbírálásuk szerint adnak hitelt, de a nagy verseny miatt lehet, hogy az egyik bank bevállal kockázatosabb ügyfeleket is kockázatosabb településeken, a másik pedig nem.
Ezért is lehet jó hiteltanácsadóhoz fordulnod.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Mire figyelj hitelfelvétel előtt, illetve lakáshitelfelvételkor?

A teljesség igénye nélkül értelem szerűen, hogy milyen ingatlant akarsz megvásárolni és hol, mert ha kimegy az ingatlan értékbecslő, nehogy röhögjön, vagy bosszankodjon magában, illetve fogja a fejét, vagy úgy lehúzza az ingatlan értékét, hogy nemhogy 10%-ra lesz szükséged, hanem, akár 50%-ra.
Aztán, ha mégis nagyon meg akarod venni az ingatlant, akkor jöhetnek a pótfedezetek, adóstársak stb…

Figyelned kell és tudnod kell az elérhető családtámogatások, állami támogatások feltételeit.

Ne legyél a KHR-ben, BAR listán.

Ki kell választanod a megfelelő bankot, amelyik a legjobb neked.

Figyelned kell a THM-re –Teljes hiteldíj mutatóra, a kamat mértékére, kamatperiódusra, a hitel futamidejére és nem utolsósorban minden Bank, vagy a kiválasztott Bank feltételrendszereire.

Majd össze kell gyűjtened a doksikat és be kell nyújtanod a hitelkérelmet.

Egyébként a legjobb, ha az ingatlan vásárlást megelőzően kérsz a bankban egy elő bírálatot, vagy akár egy Banki, hivatalos ingatlan értékbecslést, mert ott kibukhat például, hogy nem kapsz hitelt az ingatlanra, vagy nem annyit kapsz, vagy nem is az a valóságos helyzet, amit látsz az ingatlan megtekintésekor, például nem szabályosan lett bővítve a ház, a garázs, az ingatlan nincs is a térképmásolaton és különböző nyalánkságok stb..

A legjobb, ha még az ingatlan foglalózását megelözően kérsz egy banki értékbecslést, mert, ha a foglalózást követően megy ki az értékbecslő, akkor lehet, hogy úszik a foglalód.

Amennyiben hiteltanácsadó viszi végig a banki ügyedet, akkor adott esetben kedvezményt is kaphatsz a banktól, többet, mintha egyedül mentél volna, de erről a kiválasztott hiteltanácsadót minden esetben kérdezd meg.

Éppen ezért is, ha nem akarod az összes bankot végigjárni, a Bankokban bóklászni és megismerni a feltételrendszerüket, akkor nyugodtan keress engem!

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Ajánlom a 10% önerő igénybevételét lakásvásárlás esetén hitelfelvételkor?

Én nem igazán ajánlom, hacsak nincs meg a háttere a hitelnek például a szülőnek, vagy valakinek a családban, vagy más forrásban.
A Csok plusz konstrukcióval például, akár 25 évre is lehet hitelt felvenni, de mind tudjuk, az nagyon hosszú idő és bármi megtörténhet ez idő alatt.
Ahogy jönnek előreláthatóan a gyerekek, annál nagyobb anyagi teher lesz a lakáshitel felvevőn..

Természetesen, akik a Csok plusz felvételén kívül még babaváró hitelre is jogosult és még a falusi Csok-ot is ki tudja használni, annak nagymértékben lecsökkenhetnek a terhei.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – A falusi Csokkal kombinálnád?

Mivel még nem jött ki a közlönyben a rendelet, azért még egy kicsit teória, hogy hogyan lehet a kettőt kombinálni, meg még a Babaváró hitelt is hozzá dobni. 
Mindenesetre baromi jó ötletnek tűnik, de sajnos már nem vagyok annyira fiatal, sok mindennel megetettek már életemben, így nem hiszek mindent el azonnal, bármennyire jó ötletnek tűnik..
Nos, az a kérdés, hogy érdemes-e kimenned vidékre, vidéken ingatlant vásárolnod, házat építened, illetve a vidéken belül is hová, milyen településre?

Mindenesetre jól nézd meg, hogy hová viszed ki a családodat, hová vállalsz adott esetben 3 gyermeket, mert a gyerekeket iskolába, edzésekre stb..kell vinni.

Ezenkívül milyen a falúban az infrastruktúra?
Vannak boltok, intézmények stb..mert ez meghatározza majd az életedet, most pedig az ingatlan értékét.

Az sincs kizárva, ha rossz helyen veszel ingatlant, vagy rossz helyen építkezel, akkor amint elkészül a ház abban a pillanatban, akár az is elképzelhető, hogy felét éri csak a bekerülési értéknek.
Ez jelenleg nem is annyira érdekes, de ha majd mégiscsak el kellene adnod valamikor az ingatlant, hát akkor jöhet csak az igazi hideg zuhany.
Lehet, hogy ezzel a döntéssel bebetonozod magadat oda, mert lehet, hogy soha nem tudsz tovább lépni, vagy esetleg ismét nagy hitellel, de hát, akkor már nem tudsz gyermeket vállalni.

Természetesen most nem azokról beszélek, akiket egy adott településre oda köt a családja és ott építkeznek, vagy ingatlan vásárolnak, mert nekik az az otthonuk, akár hol is van.
Mindenesetre, akár hol is veszel ingatlant, jól gondolt át elötte, hogy milyen ingatlant vegyél, veszel és hol!

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Természetes félelem a hosszú lejárattól

Annak idején voltam biztosítási ügynök és 5-15 éves életbiztosításokat ajánlottam az ügyfeleknek és ilyeneket kötöttem.
Legtöbbször az volt az aggály és a kifogás is, amikor a 15 éves futamidő szóba jött, hogy ennyi idő beláthatatlan, plusz csődbe mehet az ország, elinflálódhat a forint stb, tehát a hosszú futamidőtől a legtöbbször féltek az emberek.
A 25 év meg gondolj bele 10 évvel több, mint a 15 év.
Nyilván, csak akkor veszik fel minél hosszabb időre az adósok a hitelt, ha magas a törlesztőrészlet, viszont ha kevesebb a futamidő, akkor jóval nagyobb is lehet a hitel törlesztő részlete.
Az a lényeg, hogy nagyon át kell gondolni a hitelfelvevőnek az anyagi helyzetét és a fizetési képességét.

Az egy másik kérdés, ha eddig mondjuk 20% önerőt valaki nem tudott félretenni, akkor hogyan tud majd hatalmas összegeket félretenni a hitelfizetésre, de reméljük menni fog.

Az is igaz, hogy sajnos sokan nem tudnának másképpen ingatlant venni, csak kedvezményes hitelekkel és állami támogatásokkal és azért a nagy hitelvállalást is meglehet érteni adott esetben.

Ezenkívül az ingatlanpiacot is megmozgatják a kedvezményes hitelek és állami támogatások, tapasztalatom szerint többnyire az eladók be is árazzák az ingatlanok árába ezeket a lehetőségeket, legalábbis virtuálisan, mert a végén lehet, hogy mégis csak engedni kell a lakás árából.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – 2008-as jelzálog és ingatlanpiaci válság és deviza hitelezés

Mindig hallok olyan hangokat, hogy nem szabad hitelt, lakáshitelt felvenni, mert csak nézd meg, mi történt annak idején a deviza hitelekkel, deviza hitelesekkel, deviza adósokkal.

Akkoriban még nem volt ilyen szigorú adósságfék szabályozás Magyarországon, mint manapság, illetve az MNB 2015-ben vezette be az adósságfék szabályt.
Akkoriban szinte mindenki kaphatott hitelt, akinek volt igazolt jövedelme, úgy mondták, hogy a Bankok szinte hozzávágták az emberekhez a hiteleket, lakáshiteleket, vagy ha laza akarok lenni, akkor azt is mondhatnám, hogy úgy kapdosták a Bankok az embereket, mint a legyeket..

Mivel nem volt adósságfék szabályozás, nem volt HFM – Hitelfedezeti mutató, tehát nem kellett a Bankoknak elvárni a legalább 20% önerőt, ezért nem volt ritka, hogy úgy értékelték fel az ingatlan értékbecslők az ingatlant és úgy vették figyelembe a Bankok a majdani adósok jövedelmét, hogy az ingatlan vételárának szinte a teljes összegét odaadták hitelben, adott esetben még vehettek fel például személyi kölcsönt is a felújításhoz. 
Nem volt JTM – Jövedelem arányos törlesztő részlet mutató sem, ami azt határozza meg, hogy a nettó, igazolt jövedelmedből hány százalékot fordíthatsz a hiteled törlesztésére, tehát nem fordulhat elő, hogy akár óvatlanul 100%-át fordítanád a jövedelmednek a hiteled törlesztésére.
Nyilván, most sokan gondolhatják, hogy hiszen jóval többet keresnek, mint amit lát a bank, mert a többit készhez kapják feketén, csakhogy ezt nem fogadja el a bank.

Amikor még lazábban vették a bankok a hitelezést és nem volt az adósságfék szabályozás, abban az időben például az egyik bank az egyik foglalkozásra egyszerűen feltételezte, hogy mennyit kell egy bizonyos szakmában dolgozónak minimum keresnie havonta és ennek figyelembe vételével kaphattak hitelt, vagy legalábbis úgy tekintettek rájuk.

Aztán jött a nagy válság, a lakásárak zuhantak, a deviza árfolyama meg ment az egekbe és így többszöröződött meg a havi törlesztőrészlet egy csapásra.

Azoktól az időktől már nem kell szerencsére félni, legalábbis reméljük, illetve sajnos vannak még tudomásom szerint olyan adósok, akik még mindig bele vannak az akkori helyzetükbe ragadva, még mindig gurgatják maguk előtt az akkor és azt követően felgyülemlett adósságukat.

Abban az időben abban volt más a helyzet a devizahitelekkel, mint most a forint hitelekkel, hogy elszálltak az árfolyamok és nemritkán a törlesztőrészletek megemelkedtek, akár 2-3 szorosukra, ami vállalhatatlan volt sok adósnak.
Ezenkívül az ingatlanok is kevesebbet értek sokszor többszörösen, mint a hitelösszeg és ezért, még az ingatlan értékesítésével sem lehetett a hitelből nullásan kimenekülni.
A válság következtében jócskán csökkentek az ingatlan árak, a hitel törlesztő részlete megtöbbszöröződött, az ingatlan ára pedig ment lefelé.

Szerencsés esetben egyes bankok kiengedték a hitelt úgy, hogy engedték eladni az ingatlanokat az adósoknak, de volt, amikor ez nem ment, aminek kényszerárverezés lett a vége és egyéb eljárások, ingatlan eladások.

Voltak ingatlan befektető cégek, akik a bankoktól csomagokban vásárolták fel az adósok lakásait, családi házait, ingatlanjait és a szabadpiacon árulták, illetve ha jól látom árulják még ma is jó pár esetben.

Időközben az állam megtett bizonyos adós védelmi lépéseket, amik nagyot segítettek azoknak, akinek még megvoltak az ingatlanaik, de egyébként ezek az új intézkedések nemcsak ingatlan vásárlóknak, hanem például autóhiteleseknek is segítettek, többek között nekem is, de így is majdnem duplájába került az autóm, mintha készpénzre vettem volna, de akkoriban ez óriási segítség volt sokaknak..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Most nagy vonalakban, tehát nem teljes részletességgel leírom a jelenleg Magyarországon érvényben lévő adósságfék szabályokat.

2015-ben vezette be a szigorú adósságfék szabályokat az MNB – Magyar Nemzeti Bank.
JTM – Jövedelem arányos törlesztő részlet mutatót és a HFM – Hitelfedezeti mutatót.

HFM Hitelfedezeti mutató lényege, hogy az ingatlanfedezet forgalmi értéke 100%, ebből 80% a maximálisan nyújtható hitelösszeg és szükséges 20% önerő.
A Hitelfedezeti mutató limitek eltérnek jelzálog hitelek és autó fedezeti hiteleknél és HUF, EUR és egyéb devizáknál.
Egyébként a hitelfedezeti érték eltérhet a hitelfelvevők által fizetett ingatlan vételártól!

JTM a Jövedelem arányos törlesztő részlet mutató, amely a jövedelem terhelhetőségét mutatja meg.
Jelzálog hitelek esetében, ha legalább 10 év, vagy annál hosszabb a hitel futamideje az igazolt, nettó, rendszeres jövedelem 50%-át lehet adni hitelként jelenleg 600 ezer forint nettó jövedelemig.
Ezt az összeget ebben az évben 2023-ban emelték meg 500 ezer forintról 600 ezer forintra, azt is mondhatnám, hogy szigorítottak az adósvédelem miatt.
600 ezer forintos nettó jövedelem felett, akár 60% hitel is adható.
A JTM limitek eltérnek fogyasztási hiteleknél és jelzálog hiteleknél, valamint a jelzálog hiteleknél különbséget tesznek, attól függően, hogy milyen hosszú a kamatperiódus, 5, 10, vagy 10 évnél hosszabb, tehát rövidebb futamidőknél kevesebb hitel adható.
Minden felvett hitel beleszámít a JTM-be.

Tehát, mint láthatjuk szerencsére, azért működik az adósságfék szabályozással a hitelfelvevők védelme, de ezt lazítja a 10% önerő engedélyezése az első lakás vásárlása esetén.

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Mindenki felveheti 10% önerővel a lakáshitelt első lakás vásárláskor?

Elméletileg igen, de gyakorlatilag pedig nem. Miért? Azért, mert a bankok mindig egyedileg bírálják el az adós hitelképességét, az ingatlan hitelezhetőségét, tehát mondhatja, hogy nem ad hitelt, vagy nem annyi hitelt ad – tehát ekkor nagyobb önerőre lesz szükség – amire az adós számít és így dugába dőlhet az ingatlanvásárlás, meg hát ha alacsonyabb a fizetésed, mint amit elvár a bank és sorolhatnám még a többi feltételt, úgyhogy véleményem szerint ez a lehetőség egy szűk kört fog érinteni..

10%-os önerő első lakás vásárlásnál. Áldás, vagy átok? – Bérlakáspiac
Hogy jön ide most az állami bérlakáspiac?

Mint láthatod nem mindenki fog hitelt kapni, nem mindenki hitelképes és vannak, akik soha nem tudnak saját lakást venni.
Számukra marad a Mamahotel, a piaci bérlakás, vagy esetleg a szívességen alapuló lakáshasználat, vagy az állami bérlakás.

Állami bérlakás? Abból pedig elég kevés van sajnos..

Tehát most ejtsünk egypár szót a állami bérlakás piacról is, ami nagyon gyenge Magyarországon, pedig régóta nagyon kellene.
Mint, már többször írtam a blog cikkeimben 1996-óta vagyok az ingatlanpiacon és azóta figyelem a sajtóban megjelenő cikkeket az ingatlanpiacról és manapság főleg a netet.

Már attól az időtől folyamatosan napirenden van felvilágosult gondolkodóktól, ingatlan szakértőktől, hogy több, jóval több állami bérlakást kellene építeni Magyarországon, de amint látjuk a döntéshozóknál süket fülekre talált.
Arról is szoktak írni, hogy olyan bérlakás törvényt kellene létrehozni, ha lenne végre számos bérlakás, ami hasonló, mint Ausztriában, Németországban, ahol aki akar az egész életét nyugodtan leélheti bérlakásban és nincs kitéve a szabadpiaci albérletpiacnak.

A múlt rendszerben felépített rengeteg bérlakást az állam az 1990-es évek elején fillérekért kiárusította, azért, hogy ne neki kelljen a lerobbant házakat, lakásokat, ingatlanokat felújítani, rendbe tenni.

A lakás állomány kiárusítása egyrészről jó volt olyan szempontból, hogy tényleg nem az államnak kellett ezeket felújítani, hanem a tulajdonosoknak és sok ember, akinek valószínűleg ma sem lenne ingatlanvagyona, akkoriban olcsón ingatlanvagyonhoz jutott és saját lakásban lakhatnak.

Másrészről viszont az állam elvesztette a bérlakás állományának a nagy részét és nem igazán tudja támogatni most a kis keresetűeket, illetve azokat, akik nem tudnak lakást vásárolni és egyre jobban kiszorulnak a magán albérlet piacról is a megnövekedett ingatlan bérleti árak miatt. 

Kapcsolódó blog cikkeim:

Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?

Változnak a Csok és a babaváró hitel szabályai 2024. január 1-től! Ingatlanpiaci és emberi hatások

CSOK Plusz kinek lehet jó? Fellendíti az ingatlanpiacot?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon