A Last mile problem az ingatlaneladásban – ezért számíthat, milyen Ingatlanközvetítőt választasz!
„Már majdnem megvolt az adásvétel”, gondolhatod, amikor az utolsó pillanatban eltűnt a biztosnak hitt vevőd..
A vevő megnézte a lakást többször. Az árban megegyeztetek. Megbeszéltétek már a foglalózást, vagy az ügyvéd időpontja le volt foglalva. Már a költözést tervezted, esetleg már le is foglalóztál egy másik ingatlant, annyira biztos voltál az ingatlan adásvételbe.
Aztán jött az üzenet:
„Mégsem szeretnénk megvenni.”, ha egyáltalán jött üzenet, de az is lehet, hogy te hívtad a vevőt és az nem vette fel többé a telefont..
És ezzel hetek vagy akár hónapok munkája omlott össze egyik pillanatról a másikra.
Ha már adtál el lakást vagy házat és átgondoltad a folyamatot, valószínűleg pontosan tudod, miről beszélek.
Ha pedig most készülsz eladni az ingatlanodat, jó ha tudod: az ingatlan eladás legkritikusabb része sokszor nem ott kezdődik, amikor felkerül a lakás hirdetés az internetre. Hanem az utolsó métereken.
Ezt nevezik last mile problemnek, vagyis „utolsó mérföld problémának”.
És őszintén? Az ingatlanpiacon ez létező jelenség.
Figyelem! A cikkben szereplő gondolatok több évtized ingatlanpiaci tapasztalataira épülnek!
Mi az a last mile problem az ingatlaneladásban?
A last mile problem kifejezés eredetileg a logisztikából származik. Ott azt jelenti, hogy egy folyamat legnehezebb, legdrágább és legkockázatosabb része az utolsó szakasz, amikor a csomag végül eljut a vásárlóhoz.
Az ingatlanpiacon ugyanez történik.
Nem az a legnagyobb kihívás, hogy valaki érdeklődjön a lakásod vagy a házad iránt. Hanem az, hogy az érdeklődőből valódi vevő legyen, és az adásvétel végül sikeresen lezáruljon.
Mert az utolsó pillanatban rengeteg minden történhet.
Van, aki hetekig gondolkodik, majd egyszerűen eltűnik. Másnál a hitel körül merülnek fel problémák. Előfordul, hogy a család beszéli le a vevőt, vagy az utolsó napokban derül ki valamilyen jogi vagy műszaki probléma az ingatlannal kapcsolatban.
És ilyenkor az egész folyamat indulhat újra az elejéről.
Nem az érdeklődők száma dönti el a sikeres ingatlaneladást
Sokan azt hiszik, hogy ha sok telefon érkezik egy ingatlanhirdetésre, akkor az eladás gyakorlatilag már biztos.
Pedig ez sajnos egyáltalán nincs így.
Ma már rengeteg az ingatlanhirdetés. A lakásvásárlók és sokszor más eladók is folyamatosan összehasonlítanak:
• lakásokat,
• telkeket,
• házakat,
• ingatlanárakat,
• hitellehetőségeket,
• környékeket,
• és sokszor hónapokig bizonytalanok.
Közben az eladó egyre idegesebb:
„Rengetegen érdeklődnek, rengeteg a lakásturista mégsem történik semmi.”
Ez tipikusan a last mile problem egyik jele.
Mert az ingatlan eladás nem ott dől el, hogy hányan kattintanak a hirdetésre és hányan nézik meg személyesen az ingatlant. Hanem ott, hogy sikerül-e végigvinni az egész folyamatot a megtekintéstől az adásvételi szerződésig.
Miért bukhat el ingatlan adásvétel az utolsó pillanatban?
Harminc év alatt szerintem szinte mindent láttam már az ingatlanpiacon. Azért mondom, hogy szinte, mert azért még engem is érhetnek meglepetések..
De, az adásvétel legérzékenyebb része mindig a vége tapasztalatom szerint.
Hitelproblémák az ingatlanvásárlás során
Előfordulhat, ha nem ellenőrzik előre a hitelképességet és az ingatlant..
A vevő biztos benne, hogy megkapja a szükséges hitelt, aztán:
• az ingatlan értékbecslő, majd a bank másképp látja,
• kevés az önerő,
• nem megfelelő a jövedelem,
• vagy az értékbecslés alacsonyabb összeget állapít meg.
És máris veszélybe kerülhet az egész adásvételi ügylet.
Éppen ezért nagyon fontos, hogy már a folyamat elején legyen előzetes tájékozódás, és szükség esetén hitelszakértő vagy hitelközvetítő bevonása is megtörténjen. Ez sok későbbi problémát megelőzhet. Ezenkívül, amit sokan figyelmen hagynak, hogy érdemes előzetes banki értékbecslést kérni.
Későn kiderülő jogi vagy műszaki problémák az ingatlan körül
Sok eladó nem is tud róla, hogy gond lehet:
• a tulajdoni lappal,
• a haszonélvezeti joggal,
• a térképmásolattal,
• egy korábbi bővítéssel,
• vagy öröklési háttérrel kapcsolatban.
A vevő ügyvédje viszont az utolsó pillanatban észreveszi ezeket.
És ilyenkor könnyen megállhat az egész folyamat. Az az igazi, ha már az elején észre veszi a problémákat a vevő, de ha nem ért hozzá, akkor érdemes egy rutinos ingatlanost felkeresni.
A vevő bizonytalanná válik a lakás vételben
Erről kevesebbet beszélnek, pedig ez is lehetséges.
A vevő sokszor nem egyszerűen egy lakást vesz. Hanem egy új élethelyzetet, új környezetet, sok esetben több tízmilliós, több százmilliós döntést hoz meg.
Ilyenkor természetes, hogy előjön a bizonytalanság.
Volt már olyan, hogy valaki kettő megtekintés után is lelkes volt, majd két nappal a szerződés előtt mégis visszalépett. De, olyan is volt, aki 9 szer nézett meg egy házat a férjével, de még sem vették meg, aztán el is váltak..
Nem feltétlenül azért, mert rossz volt az ingatlan. Egyszerűen megijedt a döntés súlyától, vagy éppen a kapcsolat nem volt olyan kiforrott, hogy komoly ingatlan vásárlásba bele lehessen vágni.
De, olyanról is hallottam, hogy elment a piacra a vevő, ott valakinek elmesélte, hogy hol és milyen lakást, mennyiért akar megvenni, erre mondta neki a másik, hogy tudok jobbat, ne legyél már ilyen meg olyan, hogy azt a……art megveszed..
Ahogy az ingatlanszakmában mondják: az ügylet lezárása a legnehezebb rész
Magyarországon ritkán használják konkrétan a last mile problem kifejezést, de maga a jelenség ismert. Egyébként az üzlet lezárást konkrétan tanítják is mindenféle üzletkötői szakmában.
Az ingatlanos szakmában gyakran hallani ilyen mondatokat:
• „nem az érdeklődő a vevő”,
• „a vevőt át kell vezetni a célvonalon”,
• vagy hogy „az adásvétel a legvégén tud igazán elcsúszni”.
És ebben sok igazság van.
Mit csinál egy tapasztalt ingatlanközvetítő az utolsó mérföldön?
Sokan azt gondolják, hogy az ingatlanközvetítő dolga főleg a hirdetésfeladásból és a lakásmutatásból áll. Meg különben sem csinál semmit, de felmarkolja a nagy lóvét..
Pedig a valódi munka sokszor csak akkor kezdődik, amikor már komoly érdeklődő érkezik az ingatlanra.
Ilyenkor nagyon sok mindenre kell egyszerre figyelni.
Egy tapasztalt ingatlanközvetítő:
• próbálja kiszűrni a bizonytalan érdeklődőket,
• segít reálisan végiggondolni a lehetőségeket,
• szükség esetén hitelszakértőhöz irányítja a vevőt,
• segíti az ügyvédet,
• figyeli a határidőket,
• összefogja az egész folyamatot,
• és sokszor már előre látja, hol lehet később probléma.
Nem azért, mert jós.
Hanem mert rengeteg hasonló helyzetet látott már.
Miért számít ennyit a rutin az ingatlaneladásban?
Szerintem az egyik legnagyobb tévedés az, hogy sokan az ingatlanközvetítőt egyszerűen csak „hirdetési felületnek” nézik.
Pedig a rutin nem ott számít igazán, amikor felkerül a lakás a netre.
Hanem az utolsó métereken.
Amikor:
• csúszik a bank,
• ideges az eladó,
• bizonytalan a vevő,
• közeledik a szerződéskötés,
• és egy rossz mondat is elég lehet ahhoz, hogy szétessen az egész ingatlan adásvételi ügylet.
Harminc év ingatlanpiaci tapasztalat után pontosan tudom, hogy mire kell figyelni ahhoz, hogy egy vevő ne az utolsó pillanatban lépjen vissza és hogyan kell kommunikálni a felek között.
Persze az ingatlanpiacon nincs százszázalékos garancia. Olyan egyszerűen nincs.
De, a legtöbb problémát előre ki lehet szűrni tapasztalattal, megfelelő kommunikációval és egy jól felépített folyamattal.
Ez a személyes, tanulságos ingatlan sztorim pár éve történt:
Az eladó lakásra érkezett egy vevő, akivel ügyvédnél előszerződést kötöttünk foglalóval.
A vevő eladott egy házat, csak éppen az ingatlanos elfeleltette megnézni a tulajdoni lapot, amikor felvette, árulta 2 évig, de csak megjött rá a vevő, akik 4 millióval foglalózott. Kiment a házra a banki értékbecslő és megállapította, hogy a ház hitelezhetetlen. Ezt az ingatlanos láthatta volna, ha értett volna hozzá, meg ha megnézte volna a tulajdoni lapot tüzetesebben, meg az ingatlanon is elgondolkodott volna, amit 2 évig árult.. Mivel a másik ügyből per lett, nálunk visszalépett a vevő, mert nem tudott teljesíteni pénzügyileg, meg el is ment a kedve az egész költözéstől, maradt, hiába mondtam neki, hogy én segítek és támogatom mindenben..Mondjuk egy per után nem is csodálkozom..Végül is családi ház felújítás lett a vége, tudom, mert dolgoztam a szomszédnak is..
Közel 1 hónap múlva jött egy másik vevő a lakásra, akinek nagyon tetszett és le is foglalózta volna, de sutyiban megkereste az eladómat a fészbuksin.
Az eladó szólt szerencséjére és elmesélte, hogy milyen szerződési feltételeket akar a vevő. Én egyből kiszúrtam, hogy nincs biztosítva az, hogy a pénz egy részét meg fogják kapni az eladók, be akarják csapni, akik megbeszélték, ügyvéddel is beszéltek és másnap visszaszólt, hogy köszi a tanácsot, igazam volt, keressek más vevőt, már szólt is a vevőknek, hogy nem mennek bele az advétbe..
Ezzel az első kettő vevővel elment kb. 4 hónap.
Sebaj. Pár hét múlva ismét jött egy vevő, aki nagyon örült, átnézték a kollégáim a hitelezhetőségét, oké volt minden, foglaló, adásvételi és végül is minden rendben ment, most már boldog lakói az otthonuknak.
Ők meg úgy jártak annak idején, hogy eladták a lakást, majd vártak a nagy ingatlan ár esésre, de az esés helyett felment az ingatlanok ára 3-4 szeresére köszönhetően az összevissza ingatlanpiacba belenyúlkálásnak, az állandó hírkeltésnek és a magas inflációnak, meg még sorolhatnám.. és közel 10 év munkájával tudták összeszedni magukat anyagilag, hogy egyáltalán lakást tudjanak venni annyira elmentek az ingatlanárak..
Szóval zajlik az élet mindenkinél..és az ingatlanpiacon is.
Tudod, van egy bölcs mondás: mindenkinek van problémája. Ha valakinek nincs, majd lesz problémája..
Tanulság: Ha én nem vagyok, a második eladási ügyben beleragad nagy eséllyel az eladó, nem kapja meg a pénz egy részét és lehet, hogy most is még pereskedne, meg sosem kapná meg a pénzét, és lehet, hogy meg is őrült volna..
Az AI és az ingatlanpiac: miért fontosabb ma a tapasztalat, mint valaha?
Ma már a mesterséges intelligencia:
• hirdetést ír,
• képet javít,
• lakásárakat elemez,
• és pillanatok alatt készít szövegeket.
Ma már szinte mindent csinál az AI..
De egy dolgot továbbra sem tud az AI!
Nem tud tárgyalni egy bizonytalan vevővel.
Nem tudja kezelni azt a helyzetet, amikor:
• az eladó ideges,
• a vevő fél,
• a bank csúszik,
• vagy valamilyen váratlan probléma jelenik meg az utolsó napokban, meg addig is bármikor.
Az ingatlaneladás továbbra is bizalmi szakma.
És szerintem még sokáig az is marad.
Nem a legtöbb érdeklődő számít a lakásra – hanem a sikeres adásvétel
Sok eladó ott követi el a hibát, hogy kizárólag azt nézi:
• mennyi lesz a jutalék,
• ki ígéri a legmagasabb árat,
• vagy kinél jelenik meg több ingatlanhirdetés.
Pedig a valódi kérdés inkább ez:
Ki fogja és ki tudja végigvinni az ingatlan ügyletet akkor is, amikor probléma van?
Mert az ingatlan eladás valódi értéke sokszor nem a hirdetésben van.
Hanem abban, hogy végül sikeresen lezárul-e az egész folyamat, nagyobb problémák nélkül.
Összegzés: ezért számíthat, milyen ingatlanközvetítőt választasz
A last mile problem az ingatlaneladás egyik legfontosabb, nem annyira ismert része.
A lakáseladás elbukása, ha elbukik ugyanis nem az elején várható.
Hanem a végén.
Amikor már mindenki azt hiszi, hogy sínen van az ügy.
És pontosan ezért számít annyit a tapasztalat, a nyugalom, a kommunikáció és a rutin.
Mert egy jó ingatlanközvetítő nem csak meghirdeti az ingatlant.
Hanem végigviszi az egész folyamatot is.
Egy ingatlan eladása nem ott dől el, hogy hányan kattintanak a hirdetésre.
Hanem ott, hogy sikerül-e biztonságosan végigvinni az egész folyamatot az első telefonhívástól az adásvételi szerződésig.
Harminc év után pontosan tudom, hogy az ingatlanpiacon sokszor az utolsó méterek a legnehezebbek.
És talán éppen ezért számíthat annyit, hogy kire bízod az ingatlanod eladását.
Ha kérdésed van a saját helyzeteddel kapcsolatban, keress bátran – szívesen segítek eligazodni ebben a kavargó ingatlanpiaci helyzetben.
Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
