Mielőtt elkezdenél egyáltalán foglalkozni az ingatlanod meghirdetésével, eladásával, a következőket gondold át, mert ezeknek az ismeretében tudsz előre tervezni és a folyamatokat alakítani.
Az ingatlan eladása a megoldás a problémádra?
Az embereknek élethelyzeteik, problémáik vannak, amiket meg kell oldaniuk. Amikor lakás eladáson töröd a fejedet, akkor első körben gondold át, hogy mindenképpen az ingatlan értékesítés oldja meg a problémádat, vagy esetleg más megoldás is jó lehetne?
Tehát, alaposan gondold át, írd össze a szempontjaidat, hogy miért is döntenél a lakásod eladása mellett.
Például, amikor lakáscserén gondolkodsz egy mély felújítás nem oldja-e meg a problémádat, vagy, ha kertet akarsz, akkor egy kis hétvégi ház vétele a lakásod mellé, vagy amennyiben pénzre van szükséged, akkor az ingatlanra hitel felvétel az értékesítés helyett.
Teljesen biztos vagy abban, hogy el akarod adni a lakásodat? Komoly eladó leszel az ingatlanpiacon?
Szerencsére nem sok komolytalan eladóval volt már dolgom, mivel mielőtt elkezdek bármilyen ingatlannal foglalkozni alaposan elbeszélgetek az ingatlan eladókkal, de ezért mások elmondása alapján is vannak olyan eladók, akik láthatóan tesztelik az ingatlanpiacot, hogy mennyit kaphatnának az ingatlanukért, de amikor megjön a vevőjük, akkor adott esetben visszatáncolnak a lakás eladástól különféle indokokkal.
Nagyon nem jó az ilyen magatartás, mivel másoknak, a komoly vevőknek, akár könnyedén kárt okozhatnak a komolytalan eladók a csalódásról már nem is beszélve, mivel számos vevő komolyan veszi már az ingatlan megvásárlását és akár hitelt intéz, kiveszi a bankból a pénzét stb..
Miért akarod eladni a lakásodat?
Számos oka lehet egy ingatlan eladásnak.
Kisebb, vagy nagyobb lakásba költözés, ingatlan befektetés realizálása, öröklés utáni eladás, válás, lakáshiteltől való megszabadulás és egyéb, akár kényszerítő jogi dolgok pl. végrehajtás.
Olyan helyzet is előfordulhat, hogy már le foglalóztál egy másik ingatlant és nem akarod elbukni a foglalót, illetve mindenképpen szeretnéd megvásárolni a kiszemelt ingatlant.
A közelmúltban adtam el egy olyan társasházi háromszobás lakást tulajdonképpen az első érdeklődőnek, amin 3 db végrehajtás is volt, ha nem adta volna el a tulajdonos, akkor nagy eséllyel hamarosan elárverezték volna és rengeteg plusz költsége és idegeskedése lett volna az ingatlan tulajdonosának az árverezés miatt.
Hová fogsz költözni, ha hirtelen betoppan egy vevő lakás vásárlási szándékkal?
Ezt a kérdést is válaszold meg magadnak, mert nehogy akkor kezdj el gondolkozni rajta, amikor megjelenik egy komoly vevő a lakásod ajtajában.
Az eladóim között sokféle variáció szokott lenni e tekintetben.
A legnehezebb azoknak az ingatlan eladóknak, akik, csak a lakásuk eladásából kapott pénzből tudnak tovább lépni egy másik ingatlanba.
Voltak már a praxisomban olyan eladók, akik a szülőkhöz, rokonokhoz, barátokhoz költöztek átmenetileg.
Aztán voltak, akik albérletbe és szerencsére sokan meg tudták oldani azt is, hogy egyből a kiköltözést követően már a másik vásárolt ingatlanba költöztek.
Alkalmas az időpont az ingatlanod eladására?
Az 1990-es évek közepén és ezt követően egy darabig – amikor beléptem az ingatlanpiacra – nem voltak hatalmas kilengések sem a kínálati, sem a keresleti oldalon és nem emelkedtek és nem zuhantak hatalmasat az ingatlanárak gyors ütemben.
Manapság már bármelyik lehetséges, ha nem is pillanatok alatt, mivel az ingatlanpiac merev, általában lassan szokott reagálni az eseményekre.
Ezért át kell gondolnod a helyzetedet, tervezd meg alaposan és állíts fel A és B tervet, ha bármi balul üt ki.
Ezenkívül ismerned kell az ingatlanpiacot, ugyanúgy, mint azoknak, akik részvényekkel foglalkoznak, mert az ingatlanpiacon is hullámvölgyek váltogatják egymást és nem mindegy, hogy mikor lépsz be.
Magyarországon az a probléma, hogy kicsi a lakásmobilitás, tehát egy ember egész életében általában 1-2 alkalommal vesz, vagy ad el ingatlant, ezért egyszerüen nem rendelkezik megfelelő tapasztalattal. Ezért is érdemes többek között egy Ingatlanközvetítőhöz fordulnod, aki elmondja az ingatlanpiac helyzetét és végigvisz az ingatlan eladás, vagy vétel útján.
Amennyiben holnap lenne vevőd, akkor is eladnád a lakásodat?
Elmennél, akár albérletbe is a másik lakásba költözésig?
Az 1990-es évek közepén életem első lakásában laktam és feladtam egy hirdetést, akkor még a megyei lapban, az „újságban”.
A hirdetésben a lakás árát is pontosan meghatároztam, amely akkor a maximum volt, amelyet lehetett egy akkora lakásért kérni.
Abban az időben kínálati ingatlanpiac volt, nagyon sok eladó lakás, családi ház, ingatlan volt a piacon bőven lehetett válogatni.
A lakás hirdetés napján, amely egy hétfői nap volt, reggel 7 óra körül csengetett valaki és miután beengedtem letett az asztalra egy nagy nejlon zacskót és azt mondta, hogy a lakás vételára bent van a zacskóban, az egészet ma kifizeti az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg, nem alkuszik semmit, csak az a kérése, hogy szerdára költözzek ki.
Érdekességképpen jegyzem meg, hogy akkor még ügyvédi ellenjegyzés sem volt kötelező az ingatlan adásvételhez. Én is írtam több ingatlan adásvételi szerződést akkoriban és adtam el lakásokat azokkal az adásvételi szerződésekkel.
Mivel nem gondoltam át még teljesen komolyan a lakásom eladását és nem terveztem meg az egész folyamatot azt mondtam, hogy nem.
Erre felkapta a vevőjelölt a nejlonzacskót, sarkon fordult és eltűnt.
Ekkor láttam utoljára.
Mit gondolsz kedves olvasóm, hogy mikor adtam el a lakást?
2 év múlva, akkor lett igazán komoly az eladás gondolata..és csak érdekességképpen az akkori ingatlanpiacon nem is kaptam igazán lényegesen több vételárat, mint 2 éve kaptam volna, mivel akkor még nem volt ilyen változó az ingatlanpiac, mint azután.
Neked mennyire komoly az ingatlan eladás gondolata?
Mekkora vételárra van szükséged feltétlenül a lakásod eladásakor, illetve a tovább lépéshez? Reális az elképzelésed?
Ez egy tipikus hiba, amibe számos eladó beleeshet, hogy ekkora és ekkora összegre szüksége van az ingatlana eladásakor, ez alatt az összeg alatt nem tudja odaadni az ingatlanát, mivel például a tovább lépéshez, a másik lakás megvásárlásához egy adott pénz összeg mindenképpen szükséges, mert az egyéb forrásból pl. hitel, készpénz nem áll rendelkezésre.
Igen ám, teljesen jogos így gondolkodni, azonban ezzel már akár be is betonozhatja az ingatlanát az eladó a lakáspiacra, mert adott esetben eladhatatlanná válik a lakása, mivel rossz az ingatlanár megállapítás.
Ebben a fázisban adott esetben még az ingatlanpiacra lépés előtt könnyen visszaléphetsz a lakásod eladásától, ha annyival magasabb az elvárt ingatlan vételár, mint a reális ingatlanár, amennyiért eladható egyáltalán az ingatlanod.
Pénzügyileg kivitelezhető az ingatlanod eladása?
Amennyiben nagy összegű hitel van az ingatlanodon és éppen lent van az ingatlanpiac, lent vannak az ingatlanárak és kevés az érdeklődő, a potenciális vevő, akkor az sincs kizárva, hogy nem tudod eladni az ingatlanodat, mert akár a vételárat is meghaladhatja a fennálló hitel összege.
Ilyenek több esetben voltak a pályafutásom alatt a 2008-as világválságot kezdődően, amikor is eladták az ingatlant az eladók, csak hogy szabaduljanak a folyamatosan emelkedő hitelektől.
Manapság már azért más a helyzet, de azért az eladás előtt kérd ki feltétlenül a bankodtól, jelzálog jogosulttol a tartozás összegét, hogy ne csak a sötétben tapogatózz és találgass, mert amikor eljutsz a tárgyalásig egy komoly vevővel, akkor ugyis közölni kell ezt vele és ha akkor kezdesz el találgatni, becsülgetni, akkor lehet, hogy ugrik az üzlet, mert nem fog benned megbízni a vevő.
Az eladás előtt akkor is kérdezd meg természetesen a lakásodon fennálló tartozás összegét, ha csak kisebb összegről van szó.
Az eladás előtt még felújítanád a lakodat, vagy inkább a jelenlegi állapotában hirdetnéd meg eladásra?
Az amortizáció és a használat miatt kevés makulátlan használt lakás van, vagy nincs is
Érdemes lehet még a legszebb lakásoknál is a kisebb hiányosságokat, hibákat kijavítani, a nagyon lerobbant lakások esetében meg célszerű is legalább kisebb felújításba, illetve legalább egy falfestésbe belefogni a lakáspiacra lépést megelőzően, mivel ezzel, akár sok százezer, de akár több millió forint alkut takaríthatunk meg.
Gondolj bele, hogy például hupi lila falak helyett mennyivel jobb lehet egy semleges pasztell színű fal.
Ebben az esetben nem csak a rossz állapotot javítjuk ki, hanem már a lakásvásárlók érzelmeire is hathatunk, mert egyből jobb kedvel lép be a lakásba és jobbak is a friss illatok.
Én az ingatlan szemrevételezéskor, amennyiben szükséges tájékoztatni szoktam az ingatlan eladókat arról, hogy mit érdemes esetleg korrigálni az ingatlanon, az más, hogy nem minden esetben teszik meg ezt, mert nincs rá idő, energia, pénz stb.
Milyen az ideális vevőd 1?
Milyen fizetési feltételeket kell tudni a vevőnek, hogy eladhasd neki a lakásodat?
Lehet, hogy egy másik lakás vételéhez készpénzre van szűkséged, akkor nem gondolkozhatsz olyan vevőben, aki több részletben tud fizetni.
Olyan szituáció is lehetséges, hogy neked időhöz van kötve valamilyen tartozás kifízetése és például 1 hónapon belül szükséges fizetned, akkor nem jöhet szóba fundamentás vevő.
Az sem jó vevő számodra például egy lánc eladás esetében, aki azonnal költözne, mert mondjuk az ő vevője is azonnal költözne, de te nem tudsz a következő lakásodba még hónapokig beköltözni, ha csak nem vagy hajlandó albérletbe költözni vállalva a többszöri cuccolást.
Sorolhatnám itt a további példákat..
Milyen az ideális vevőd 1?
Ki a célcsoportod, aki szóba jöhet az ingatlanodra, mint lakásvásárló?
Amennyiben például negyedik emeleti lakásod van és nincs lift, akkor ne akard eladni azt nyugdíjasoknak, hacsak nem lakáskiadás, vagy éppen ingatlan befektetés céljából keresnek ingatlant, vagy éppen az unokának akarnak lakást vásárolni.
Azért érdemes meghatároznod a célcsoportodat, az ideális lakásvásárlódat, mert akkor a lakás hirdetéseidet is szegmentálva tudod megfogalmazni, ami jobban megfogja, elérheti már elsőre a célcsoportodat, így gyorsabb lehet az ingatlan értékesítésed.
Mennyi időd van az eladásra?
Az előbb felsoroltakból következik, hogy mennyi időd van a lakásod eladására.
Mennyire sürgős az eladás és mennyire sürgős megkapnod a vételárat?
Amennyiben sürgős a lakás eladás és az ingatlan vételára is mielőbb kellene, akkor olyan vevőkkel érdemes csak tárgyalnod, akik szintén gyorsan akarnak lakást venni és gyorsan tudnak fizetni.
Amennyiben nem sürgős az eladás, akkor jóval kedvezőbb helyzetben vagy, akár olyan vevőt is kivárhatsz, aki jobb árat is ad a lakásodért, illetve jobb feltételekben is megalkudhattok pl. hosszabb kiköltözés.
Drágább ingatlant akarsz vásárolni?
Megengedheted magadnak a drágább lakásvásárlást, vagy csak szeretnéd?
Rendelkezel a szükséges önerővel, vagy lakáshitelből pótolnád a szükséges vételár különbséget? Utána néztél már a hitelnek? Jogosult lehetsz állami támogatásokra?
Lakáshitelben, hitelben is tudok segíteni külsős hitelszakértő bevonásával, keress bátran!
Kockázatok mérlegelése, megéri, vagy nem éri meg kockáztatni?
Pár napja olvastam egy internetes jogi fórumon – a javaslatommal hozzá is szóltam – egy olyan segítségkérést, amelyben az volt az eladó problémája, hogy eladná az ingatlanát és egy olyan ingatlant vásárolna, amelyet még ki kell függeszteni, mivel nincs kivonva a művelési ág alól, és ezért lehet, hogy eladja az ingatlanát, de közben nem tudja megvásárolni a másikat, mivel előfordulhat, hogy belép egy elővásárlásra jogosult.
Ezzel több probléma is adódhat.
Nemcsak az, hogy eladja az ingatlan és esetleg nem lesz hová költöznie, hanem az is előfordulhat ezen a változó ingatlanpiacon, hogy közben felmennek az ingatlanárak és tulajdonképpen eladta olcsón feleslegesen az ingatlanát, aztán a végén még idegeskednie, kapkodnia kell, hogy találjon másikat, adott esetben felesleges plusz költségeket bevállalnia.
Minden eladás – vétel ingatlan tranzakcióban lehet némi kockázat, javaslok mindig átgondolni előre egy B tervet is.
Folytatásként az Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakáseladás előtt 2. részét olvashatod.
Többek között ezért is érdemes egy tapasztalt ingatlanközvetítővel elbeszélgetned, aki megismeri a körülményeidet, motivációdat, kockázataidat és lehetőségeidet.
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
