Meddig nőnek még az ingatlan árak szerinted? Az égig?
Sokan szokták tőlem kérdezni telefonon, lakásbemutatáskor, ingatlanfelvételkor, de az utcán és mindenhol, ahol megtudják, hogy ingatlanközvetítő vagyok, hogy mikor érdemes lakást venni és eladni, valamint meddig nőnek még a lakásárak, vagy mikor lesz a nagy összeborulása az ingatlanpiacnak?
Előre bocsájtom, hogy ez a cikkem nem ingatlanbefektetési tanácsadás, csak tájékoztató jellegű, nem minősül pénzügyi tanácsadásnak, a saját véleményemet írom le.
1996-óta figyelem az ingatlanpiacot és ezóta vagyok aktív szereplője is, igaz főleg a Zala megyei ingatlanpiacnak.
Lássunk egy kis ingatlanpiaci történelmet a leírtak jobb megértéséhez!
Mi jellemezte jó régen az ingatlanpiacot?
A szocializmusban természetesen stabilak voltak az ingatlan árak.
Csak érdekességképpen általában olyan másfél millió forint körül voltak az új építésű családi házak bekerülési költségei az 1980-as évek végén, tudod a nagy, kétszintes, tetőtér beépítéses házaké, amik most, attól függően, hogy hol találhatók, olyan 40 és 80 millió forint körül lehet megkapni. Ugyanakkor a használt nagy házak árai 800 eFt, a lakások árai 250-300 eFt körül alakultak..
Aztán következett a rendszerváltás, amely után következtek a tanácsi lakások kiárusításai, amikor is az állam igyekezett megszabadulni a tanácsi lakásoktól és fillérekért kiárusítani őket, mivel az állam attól tartott, hogy neki kell majd felújítani a bérlakások tömegeit, ezért inkább tömegével fillérekért eladták őket.
Ekkor természetesen nem lehetett nagy lakásár növekedés, hiszen tömegével jelentek meg az ingatlanpiacon a lakások.
Akkoriban még rengeteg lakás albetétesítve sem volt, sok esetben nem voltak a lakásoknak külön tulajdoni lapjai, hanem oldalakon keresztül sorolták sorban egymás alatt a lakásokat és tulajdonosaikat és a felsorolás végén lehetett látni a lakások terheit, tartozásaikat.
Ekkor lehetett, csak könnyen átverni a vevőt, ekkoriban könnyen lehetett lakás maffiózót játszani..
Láttam is olyan lakás vásárlót, aki megnyugodott, mert látta a felsorolás elején, hogy a tulajdonos nevén van a lakás, de nem ment el a dokumentum végéig, hanem enélkül vette meg a lakást, majd évek múlva értesítették a lakáson lévő tartozásról.
Azt is tudni érdemes, hogy ebben az időben még nem is volt ügyvéd köteles az ingatlan adásvételi.
Én is írtam például több ingatlan adásvételi szerződést akkoriban.
Az 1990-es években még stabil volt az ingatlanpiac az ingatlan árak tekintetében, sőt reálértékben inkább estek az ingatlanárak, de nem voltak nagy kilengések.
Amennyiben valaki eldöntötte, hogy eladja a használt lakását, ingatlanát és például másik használt ingatlant, vagy éppen új lakást kívánt vásárolni, akkor az évek alatt sem történtek nagy meglepetések, nem változtak különösebben az ingatlan árak.
Ez a mondhatjuk úgy is nagyjából nihil állapot többek között a magas inflációnak, a kedvező lakáshitelek hiányának és a nem túl magas béreknek volt köszönhető.
Én 1994-ben vásároltam az első lakásomat, csak érdekességképpen 1,4 millió forintért, a garázsomat 200 ezer forintért. Jelenleg együtt a két ingatlanért kb. Közel 25-27 millió forintot lehetne kapni.
Emlékszem, hogy majdnem hogy inkább bankbetétben volt érdemes tartani a pénzt 1995-1996 körül, mert olyan magasak voltak a banki kamatok, olyan 25-30% körüliek, már nem emlékszem sajnos pontosan. Akkor volt az Optima betét, az nagyon népszerű volt a nagy zöld bankban. Aztán elkezdődtek a nagy részvényjegyzések ebben az időben kezdődött a Matáv, a Mol stb. részvények jegyzése, amik nagy árfolyam emelkedéseket produkáltak. Mindenki azt hitte, hogy ennek a Hossznak soha nem lesz vége, aztán jött a Bessz a tőzsdén..
1998-ban bekövetkezett az orosz válság és zuhantak a részvény árfolyamok sok részvénynek kb. a negyedére, adott esetben még a a nagyobb cégek részvényei is. Nagyon hosszú és forró nyár volt akkor abban az évben..
Azóta gondolkodom én is csak ingatlanban, nyilván ez akkor az én saját szubjektív döntésem volt, ennek ellenére azóta is lehet keresni szépen a részvényekkel.
De!!! Egy konklúzió lett akkor, hogy nincs többé kényelem, hogy berakok 1 milliót és kiveszek biztosan 10 milliót, hanem nemcsak felfelé mehet az árfolyam, hanem lefelé is, akár a nullára is mehet bárkinek a befektetése.
Ezenkivül addig is mondták, de rájöttek velem együtt sokan, hogy csak azt a pénzt tartsd mindig részvényben, melyet akár meddig tudsz nélkülözni, hacsak nem mindennapos játékos vagy és még az árfolyam esésre is játszani akarsz.
Ebben az évben velem együtt sokan csalódtak a részvényekben és el kezdett nagymértékben a tőke az ingatlanpiac felé áramlani, ugyanis a tőke mindig keresi a helyét, mivel a a tőkének nincsenek érzelmei.
A lagymatag stabil ingatlanpiac egy -kettőre megmozdult, egyszerre csak közel duplájára emelkedtek a lakásárak pár hónap alatt.
1998 utáni ingatlanpiac alakulása
Aztán ismét csak elevickélt az ingatlanpiac a következő években, bár megfordult a trend és elkezdtek emelkedni a lakás, ingatlanárak.
Kiszélesedtek, kedvezőbbek lettek a lakáshitelek, megjelentek a kedvező állami támogatások és ezután emelkedtek az ingatlanárak egészen 2008-ig. A bankok engedékenyek voltak, adott esetben önerő nélkül is adtak lakáshitelt, ha jó volt a hitelfelvevő fizetése és jó volt az ingatlan jó helyen.
Ezt még tetőzte a svájci frankban és egyéb devizákban történő eladósodottság.
Aztán bejött az amerikai jelzálog és ingatlanpiaci válság..
Amerikában is azt történt, hogy vették az emberek ész nélkül az ingatlanokat, túl hitelezték magukat, túl értékelték az ingatlanokat, aztán egyszer csak bejött a krach, lementek ez ingatlanok értékei és nem tudták az emberek fizetni a hiteleiket.
A fedezet sokszor sokkal kisebb értékű lett, mint a hitelösszeg.
Magyarországon meg sok helyen máshol is a leértékelődött ingatlanok mellett viszont sokszorosára emelkedett a havi törlesztő részlet és az adósság a svájci frankos és a jenes hitelek miatt.
Ez az időszak, amikor is olcsók voltak az ingatlanok és nehezen lehetett bármilyen ingatlant eladni 2014-ig tartott.
2014-2015-től óriási ingatlan áremelkedés az ingatlanpiacon
A nemzetközi környezet is kedvezett a lakásárak nagymérvű emelkedésének, ugyanis kevés helyen nem emelkedtek ebben az időben tudomásom szerint a lakására, többek között Japánban nem.
Erre még az állam bevezette a Babavárót és egyéb állami támogatásokat. Igazából ekkor jött az be az embereknek, hogy az ingatlan mekkora üzlet lehet. Jó pár lakás eladást láttam, amiből mindenki kivette e részét, aki csak tudta, például eladtak egy lakást 6,5 m Ft-ért, majd 9 millióért, majd 19 m Ft-ért, majd 24 millióért pár év alatt. Azóta nem figyelem ezt a lakást speciel..
Ez az áremelkedés nagyjából 2019-ig tartott, amikor is volt egy kis megbicsaklás,aztán jött a Kovid..
A Covid 19 és az ingatlanpiac
Egyszer csak szinte megszűnt az ingatlanpiac, bár én akkor is mutattam ingatlanokat és adtam is el, de kis mértékben csak és maszkban, kesztyűben stb..
A kovidot követően hasonlóan az amerikai Rockrendroll korszakhoz, amikor is az emberek a háborútól megszabadulva élvezték az életet az emberek megint csak elkezdték vásárolni az ingatlanokat és megint csak felfelé mentek az ingatlanárak, ahelyett hogy lefelé mentek volna, legalábbis sokan ebben reménykedtek az ingatlan vásárlók közül. Az államok, köztük a magyar is támogatásokat eszközölt, hirtelen még több pénz lett az emberek zsebében és bevezették az újabb támogatásokat, az illetékmentességet, felújítási támogatást.
2021 és 2022 között nagyjából ismét emelkedtek az árak.
Orosz–ukrán háború és az ingatlanpiaci
Megint csak azt hihettük, hogy lemennek az árak, de ismét nem mentek le nagymértékben, bár a nagy áremelkedés az ezt követő években kifulladt 2022-től, legfeljebb, csak azt mondhatjuk, hogy nominálisan őrizték meg az ingatlanok az értéküket, reál árban már nem igazán.
A magyar állampapír és az ingatlanpiac
Az ingatlanpiacnak a magyar állampapír sem sokat segített, sőt láthatóan nagy tőkét vontak ki az ingatlanpiacról, illetve nem az ingatlanpiacba tették be a tőkét sokan, legfeljebb diverzifikálva, elosztva a tőkét, hogy ide is, meg oda is jusson.
Ez az időszak még mindig tart, egészen odáig fog tartani valószínűleg, ameddig kifizetik a magas kamatokat és esetleg már nem éri meg állampapírban tartani a pénzt.
Általában az ingatlan befektetés 5-6 % kamatot hoz lakáskiadással, ha nem számoljuk bele az esetleges nagy áremelkedést és amíg ennél nagyobb más kockázat kerülő befektetés hozama, addig az ingatlan befektetők nem hiszem, hogy tömegesen megjelennének, bár most a 2024-es év elején viszonylag nagy számban jelentek meg, emelkedtek is az ingatlan adásvételi számok, de ezt követően megint beállt egy átlagos szintre.
A lakáshitel kamatok és az ingatlanpiac
Pár éve, volt már a lakáshitel kamat 3-4 % is, aztán felment, most meg úgy néz ki, hogy lehet, hogy nem megy lejjebb, kb. 6% körül lehet lakáshitelt felvenni. Mondanom sem kell, hogy a lakáshitel kamatok nagy hatással vannak a lakásvásárlási kedvre, mivel nem mindegy, hogy mennyit kell majd visszafizetni a felvett hitelre. Sokan ki is eshettek már ez miatt a lakáspiacról.
A mostani ingatlanpiacról
Jelenleg én azt figyelem meg, hogy a túl árazott, rossz állapotú, rossz energetikai ingatlanokat kin-keserves eladni.
Viszont sokan keresik a jó állapotú, újszerű otthonokat és inkább többet fizetnek értük megspórolva a felújítás problémáját.
Megfigyelhető, hogy az ingatlan kínálat növekszik a vevői kereslet viszont csökken.
Tovább növekszik a külföldiek érdeklődése az ingatlanok iránt és meglepő, hogy egyre több Budapesti lakás vásárló keres meg ingatlan vásárlási szándékkal, mert látják, hogy a nyugati megyék fejlődnek és nem utolsósorban az itteni, Zala megyei ingatlan árak alacsonyabbak a Budapesti lakásáraknál és még az a fajta opció is megvan itt, hogy könnyebben, gyorsabban közelíthetik meg az ország határait egy esetleges külföldi munkavállalás miatt.
Növekszik a vidéki ingatlanok iránti érdeklődés, mivel a városokban elszabadultak az ingatlanárak és sok vevőnek ezek az árak már megfizethetetlenek és még falusi Csokot és egyéb állami támogatásokat is kaphatnak.
Mint látjuk az ingatlanpiac ciklikus
Most már senki nem ülhet a babérjain, hanem figyelnie kell az ingatlanpiacot, aki majd ingatlant akar eladni, vagy vásárolni, érdemes figyelni az ingatlan árakat, hogy, csak nominálisan emelkedik, vagy reál hozamot is termel az ingatlan, vagy érdemes lehet egy tapasztalt ingatlanközvetítőt keresni, aki segít a rutinjával.
Lássunk egypár tényezőt, amelyek befolyásolják az ingatlanárak alakulását:
Gazdasági tényezők:
• Gazdasági növekedés: A gazdaság fellendülése növeli a keresletet az ingatlanok iránt, ami áremelkedéshez vezethet.
Ez a gazdasági növekedés jellemző egyes helyekre, de lehetnek egyes helyeken csökkenések is, akár el is néptelenedhetnek egyes helyiségek..
• Kamatok: A kamatlábak emelkedése drágábbá teszi a hitelfelvételt, ami csökkentheti a keresletet és az ingatlan árakat. Amennyiben csökkenek a kamatok, akkor a tőke elkezdi keresni a helyét és nagyobb profittal kecsegtető befektetéseket keres például az ingatlan és a részvény, amelyek kockázatosabbak is, mint a banki betét. Ugyanakkor, ha emelkednek a kamatok, akkor a lakáshitel kamatok is emelkednek, ezáltal lanyhul az ingatlan vásárlási kedv.
• Munkaerőpiac: A munkahelyteremtés és a magasabb jövedelmek növelik az ingatlanok iránti keresletet, és emelkedő lakásárakat eredményezhetnek. A fejlettebb régiókban, helyeken, ahol több pénzt lehet keresni ott az ingatlanok is többe fognak kerülni főleg, mert nagyobb a fizetőképes kereslet, másszor az ingatlan befektetők is felhajtják az árakat már jó előre, amikor megtudják, hogy a településre gyárak, üzemek érkeznek lásd Akkumulátor gyárak, Debrecen és külföldi befektetők Szeged stb..
• Infláció: Az infláció általában az ingatlanárak emelkedésével járhat együtt, bár ez az infláció mértékétől is függ, mivel, ha magas az infláció, akkor elértéktelenedik az emberek pénze és ez miatt csökkenhet a vásárlóerő.
• Befektetési trendek: Ha az ingatlanokat vonzó befektetési lehetőségnek tekintik, az növelheti a keresletet és az ingatlan árakat.
• Kínálat és kereslet: Ha a kereslet meghaladja a kínálatot, az árak emelkednek. Fordítva is igaz: a túlkínálat árcsökkenéshez vezethet.
Lokális ingatlanpiaci tényezők:
• Elhelyezkedés: A vidéken, városon belüli elhelyezkedés, a környékbeli szolgáltatásokhoz és infrastruktúrához való közelség, a kilátás, fekvés, lakókörnyezet, szomszédok és még sok minden befolyásolhatja az ingatlanok árait.
• A környékbeli fejlesztések, munkahelyek létrehozása:
Mint korábban írtam egyre több vásárló érdeklődik a Zalai ingatlanok iránt. Ez abból is adódik, hogy fejlesztik a környéket, munkahelyeket teremtenek és fejlettek az utak, a közlekedés.
Egyéb tényezők:
• Kormányzati politikák: A lakhatással kapcsolatos kormányzati programok, állami támogatások pl. Csok, Babaváró és szabályozások befolyásolhatják az ingatlanárakat. korábban is voltak támogatások és ezek is növelték az ingatlanpiaci keresletet mégpedig a Szocpol és a lakástakarék.
• Demográfiai trendek: A népesség elöregedése vagy a bevándorlás, migráció, külföldi munkavállalók hatással lehetnek a lakáskeresletre és az árakra. A népesség elöregedése ingatlan kínálatot és gyengülő keresletet eredményezhet, de ezt ellensúlyozhatja a bevándorlás, ugyanis a bevándorlók, ha munkavállalók is, ha jól érzik itt magukat, akkor előbb utóbb hozni akarják a családjukat és őket el kell valahol helyezni, amely ingatlan keresletet eredményez az eladó ingatlanok és a kiadó ingatlanok oldalán is, de nemcsak innét, hanem az ingatlan befektetők oldaláról is egyre nagyobb lesz a kereslet az ingatlanok iránt, mivel a befektetők lakáskiadásban gondolkoznak egyrészt, másrészt pedig az áremelkedésben is..
• Természeti katasztrófák: A viharok, árvizek és más természeti katasztrófák lerombolhatják az ingatlanokat, és emelkedő árakhoz vezethetnek a helyreállítási munkálatok miatt, de például a környezetszennyezés leviheti az ingatlanárakat a kereslet elmaradása, vagy éppen megszűnése miatt.
• A háború, energiaválság: Mind hatással lehetnek az ingatlanárak alakulására. A nagyon magas infláció csökkentheti a vásárlóerőt, a háború és az energiaválság pedig bizonytalanságot okozhat a piacon.
• Világgazdaság alakulása:
A magyar gazdaság például nagymértékben kitett a német gazdaságnak, amely, ha lassul, akkor hatással van a magyar gazdaságra is. Ugyanez mondható a nagy hatalmak gazdaságának a magyarra gyakorolt hatására és ezek hatással lehetnek az ingatlanárak alakulására is.
Fontos megjegyezni, hogy az ingatlanárak alakulását nem lehet kizárólag egyetlen tényezőre visszavezetni. Számos tényező összetett hatása alakítja a piacot, és az árak ingadozhatnak az idő múlásával, tehát az ingatlanárak ciklikusak.
Fontos figyelembe venni, hogy az ingatlanpiac lokális jellegű!
Ez azt jelenti, hogy az ingatlan árak jelentősen eltérhetnek az ország, régiók különböző részein, sőt még egy városon belül is.
Ezért nehéz általánosítani az ingatlanárak jövőbeni alakulásáról, mivel nincs egységes ingatlanpiac.
Ha azon gondolkodsz, hogy ingatlant vásárolj, vagy éppen eladj, fontos, hogy alapos kutatást végezz a helyi piacon.
Figyelembe kell vennie a fent említett tényezőket, valamint a saját egyéni igényeidet és céljaidat, valamint a rendelkezésre álló pénz összeget, adott esetben a hitelképességet is.
Meddig nőnek még az ingatlan árak szerinted? Az égig? – Összefoglaló
Rossz hírem van azoknak, akik hosszú távon az ingatlanárak nagy visszaesésére várnak.
Ciklusok mindig lehetnek és lesznek is az ingatlanpiacon, tehát egy nagyobb felfutást követően lehetnek lakásár korrekciók és emelkedések, majd ismét csökkenések, de 15-20 év távlatában én nem várok nagy áresést, sőt áremelkedést várok, nem is kicsit.
Miért?
Azért, mert például nézd meg az új lakások árának az alakulását.
Láthatóan nem lesz alacsonyabb az új lakások ára, mivel egyre jobban emelkednek a fizetések és a vásárlóerő, drágulnak a szolgáltatások, a munkadíjak, az építőanyagok sem lesznek várhatóan olcsóbbak, az építtetők, beruházók mindig nagyobb profitot, nyereséget akarnak és az új lakások árai felhúzzák a használt ingatlanok árait is.
Az is egy fontos tényező, hogy a kapitalista gondolkodás szerint mindig több és több kell. Mindig fejlődni kell. Látod az esélyt arra, hogy 20 év múlva a kapitalizmus nem akar tovább fejlődni? Láttál már olyant, hogy egy állam nem azt akarta, hogy növekedjen a gazdasága, hanem visszafelé akart fejlődni?
Ezenkívül egyre többen kiszorulnak sajnos az ingatlan vásárlói körből a dráguló lakásárak miatt és nekik pedig albérletekre lesz szükségük, amelyet az ingatlan befektetők adnak ki számukra, ami ingatlanokat megint csak meg kell vásárolni előtte, tehát megint csak pörgeti a lakáspiaci keresletet.
Hacsak az állam bele nem áll egy nagyobb bérlakás építési programba, amit már kb. 30 éve mondanak, de nem csinálják.
A nyugati minta várható véleményem szerint, hogy sokan kiszorulnak a lakás vásárlásból és kiadó ingatlanokat bérelnek.
Ezenkívül a külföldi lakásárakhoz viszonyítva még mindig kedvezőbbek vagyunk általában, úgyhogy lehet még tér felfelé.
Tulajdonképpen ilyen esetben sincs feltétlenül nagy gond, ha nem túl drágán vetted az ingatlanodat és nem olyan hitelre, amit nem tudsz fizetni, ugyanis, amíg nem akarod a nyereséget realizálni, addig nem adod el az ingatlant, amelyben lakhatsz és bérbeadhatod.
Mindig lesz vásárlóerő, nem fogynak el a vásárlók a lakáspiacon? Nem sokallnak be a vevők az ingatlan áraktól?
Amióta én az ingatlanpiacon vagyok a vevők mindig sokallták az ingatlan árakat. Mindig soknak tartották vásárlók és mindig alkudoztak, légy erős, akkor is, amikor a lakásárak 1 millió forint körül voltak és most is alkudoznak, mindig is fognak alkudni.
Ingatlan vásárlók is mindig lesznek, akár milyen magasak lesznek a lakásárak.
Egyszer mindig lesznek, akik öröklésből jutnak pénzhez és abból vesznek ingatlant. Lesznek, akik lakáshitel vesznek fel és állami támogatásokat vesznek igénybe. Ingatlan befektetők is lesznek minden bizonnyal, akik befektetésnek vesznek ingatlanokat és eladják, kiadják őket és még sorolhatnám a lehetőségeket és lesznek, akik csak saját otthont szeretnének.
Várjad a nagy lakáspiaci, ingatlanár összeborulást, összeomlást?
Véleményem szerint ne várjad, ha mégsem jön be a jóslatom, akkor más problémák is lesznek és valószínűleg nem az ingatlan vásárlás lesz a legnagyobb problémád abban az esetben, legfeljebb az ingatlan eladás, hogy legyen pénzed, ha akkor ér még valamit a pénz és az élet..
Ezek a blog cikkek is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Meddig emelkednek még az ingatlan bérleti díjak? Hol a határ?
Az ingatlanpiaci időzítés titkai és buktatói
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
