Nonprofit végrehajtók, olcsóbb közjegyzők 2026-ban – mit jelent ez neked, ha ingatlant adsz el vagy veszel Magyarországon?
Május 18-án a Tisza-kormány bejelentett valamit, ami elsőre jogi szakmának tűnik, de valójában téged érint – ha valaha ingatlant adsz el, veszel, vagy csak bérlakásba, albérletbe költözöl, vagy lakást adsz ki.
A végrehajtási, a felszámolói és a közjegyzői rendszer reformjáról tárgyalt a kormány. A cél a profitorientált modell helyett nonprofit alapon működő, szigorúbb állami kontroll alatt álló rendszer kialakítása.
Ez egy komoly fordulat. Hadd mondjam el, miért örülök ennek – és miért van köze ennek az egésznek ahhoz, hogy érdemes-e ingatlan szakemberrel dolgoznod, ha lakást adsz el vagy veszel, vagy bérelsz, kiadsz.
Mi változik a végrehajtói és közjegyzői rendszerben?
Az Igazságügyi Minisztérium 2026. június közepéig előkészíti a végrehajtási rendszer átalakításáról szóló törvénymódosítást. A közjegyzői rendszer átalakításáról szóló törvénymódosítások előkészítése is megkezdődik – a cél egy olcsóbb, átláthatóbb és valódi közszolgáltatási logika mentén működő rendszer kialakítása.
A kabinet az Igazságügyi Minisztériumot arra kérte, hogy a feladatkörök egy részét helyezze át a kormányhivatalokhoz, mivel a jelenlegi struktúrát túlságosan zártnak, monopolizáltnak és túlárazottnak tartják.
Ez azt jelenti: ha eddig aláírás-hitelesítésre kellett beülni egy közjegyzőhöz és fizetni érte, az egy részét ezután egy kormányablakos is el tudja majd intézni.
Ez nem vicc – sok európai országban évtizedek óta így működik.
A végrehajtóknál ugyanez: eddig önálló, profitorientált irodák végezték ezt a munkát, sok esetben, legalábbis én ezt láttam meseszerű munkadíjért. Ez azért felháborító, mert nem elég az adós baja, még jól meg is vágják. No, persze az adósnak sok az összeg, a végrehajtónak meg lehet, hogy kevés, de nekem is mindig soknak tűnt, ahányszor belecsöppentem ilyen ingatlan végrehajtásos ügybe.
Egyszóval a kormány javasolni fogja végre a végrehajtási törvény módosítását a kilakoltatások végrehajtásának felfüggesztéséért az új szabályozás hatályba lépéséig is.
Egyébként, csak a szemléltetés miatt ismerek olyant, ahol az apa karrierje végrehajtóként indult és zárult nyugdíjasként, a fiai szintén végrehajtók lettek – és nem nehéz kitalálni, miért tartotta ezt az apa jó biznisznek, meg gondolom a gyerekek is, mert azóta is ezt csinálják különböző városokban…
Miért fontos ez a végrehajtói és közjegyzői reform az ingatlanpiacon? Mit jelent ez neked lakásvásárláskor?
Az ingatlanügyeknek van egy pénzügyi vonzata, ami sokaknál meglepetés. Hadd tegyek rendet benne.
Ha hitellel veszel lakást, a bankod megköveteli, hogy a hitelszerződést közjegyzői okiratba foglalják. Ha egy ingatlan megvásárlása lakáshitelen történik, akkor a hitelszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, így mindenképpen szükség lesz közjegyző közreműködésére. Ennek díját a hitelt igénylő vásárló fizeti, és az akár több százezer forint is lehet.
Több százezer forint. Csak azért, hogy a bank hitelszerződése „hitelesített” legyen. Sok nyugati országban ez elmarad – és ott is működik a hitelpiac.
A közjegyzői díj jogszabályban meghatározott tételekből áll, és nem képezheti alku tárgyát – a közjegyző nem térhet el tőle. Vagyis nem lehet alkudni, nem lehet olcsóbbat keresni, menni kell és fizetni.
Ha ez a rendszer átalakul, az konkrét megtakarítást jelenthet a következő lakásvásárlásodon. De addig is – érdemes pontosan tudni, mire számíts.
Bérlakás, albérlet, közjegyző, bíróság nélküli végrehajtás – amit sokan nem ismernek
Ez az a pont, ahol az ingatlan szakma és a közjegyzői rendszer a legszorosabban összeér.
Ha te bérbe adsz egy lakást, és a bérlő nem fizet vagy nem akar kimenni – mit teszel? Ügyvédhez mész, pert indítasz, vársz 1-2 évet? Vagy van egy gyorsabb út?
Van. Ha a bérleti szerződést közjegyző előtt kötöd, és a bérlő közokiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállalást tesz, akkor a közjegyzői okirat bírósági ítélet nélkül is végrehajtható. Nem kell per, nem kell évekig várni. Ez messze a legolcsóbb „biztosítás” egy bérbeadónak.
Na persze az egymás között zsírpapírra leírt albérleti megoldásnál nem olcsóbb, de hatásosabb baj esetén..
Ez az az eset, ahol én ma is azt mondom: közjegyző előtt érdemes lakás bérleti szerződést kötni – nem az aláírás-hitelesítésre, hanem erre a végrehajthatósági biztosítékra. A többi közjegyzői feladatnál viszont valóban van mit egyszerűsíteni.
Az ingatlan eladás és végrehajtás kapcsolata – amit nem mindig gondolsz végig
Ha végrehajtás alá kerül egy ingatlan, az nem egyszerűen csak azt jelenti, hogy „olcsón megveheted”. Legtöbben nem gondolják végig, mit vesznek ténylegesen.
Ha végrehajtási eljárásban vásárolunk ingatlant, akkor általában nem tudjuk előzetesen megvizsgálni az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát, mivel legtöbbször nem tudunk bemenni. A végrehajtó számos esetben nem tud bejárást biztosítani az árverés tárgyaként meghirdetett ingatlanba, és általában a végrehajtással érintett adós sem együttműködő abban, hogy otthonát a licitálók bejárhassák. Ezen felül az ingatlant akár egy bejegyzett haszonélvezeti jog is terhelheti – könnyen előfordulhat, hogy a vevő annak ellenére sem tud majd beköltözni, hogy kifizette az árverés során felajánlott teljes összeget.
Ez nem riogatás. Ez a valóság. Én látok ilyen eseteket. Valaki „nyomott áron” vesz egy lakást végrehajtáson, aztán kiderül, hogy a haszonélvező ott lakik és jogilag nem lehet kirakni. Vagy hogy a műszaki állapot olyan, amit látni kellett volna – de nem lehetett. A jogi dolgokat ki lehet küszöbölni megfelelő hozzáértéssel, a dokumentumok alapos áttekintésével.
A nonprofit végrehajtói rendszer talán kedvezőbb lesz az adósnak, de az árverési ingatlan körüli kockázatok nem tűnnek el. Ott is kell valaki, aki tudja, mit keres és tudni kell hogyan keresse.
A közjegyzői és végrehajtói reform – és ami még változhat az ingatlanoknál
A mostani bejelentés még törvénymódosítás szintjén sincs kész – az Igazságügyi Minisztérium június közepéig készíti elő a törvénymódosítást. Vagyis most még nem tudni, pontosan mi változik és mikor lép hatályba.
Az viszont valószínű, hogy a következő hónapokban lesznek változások a közjegyzői díjakban, a végrehajtási eljárások menetében, és talán abban is, hogyan kell bérleti szerződést kötni, ugyanis arról is beszéltek, hogy rendszeresítenek egy standard ingatlan bérleti szerződést, tehát arra haladunk talán, hogy szabályozzák a lakás bérleti piacot és fehérítsék..
Ezek mind hatnak az ingatlanpiacra. Ha te éppen eladást, vásárlást, lakáskiadást, vagy bérlést tervezel – érdemes valakivel dolgoznod, aki ezeket nyomon követi és tudja, mi változott és mi nem.
Összefoglalva: mi a tanulság mindebből? – Nonprofit végrehajtók, olcsóbb közjegyzők – és mit jelent ez neked, ha ingatlant adsz el vagy veszel, bérelsz vagy lakást adsz ki?
A közjegyzői és végrehajtói rendszer reformja jó irány. Egyszerűbb, olcsóbb, átláthatóbb – ezt kell elérni. De ez nem azt jelenti, hogy az ingatlanügyeid maguktól rendesen mennek. Továbbra is szükséges a figyelem és adott esetben az ingatlanközvetítő támogatása.
Az ingatlan az életed egyik legnagyobb pénzügyi döntése. Megérdemli, hogy valaki végigkísérje veled – nem azért, mert kötelező, hanem mert így jársz jobban, főleg, ha nem gyakran adsz el, vagy veszel ingatlant.
Ha kérdésed van az eladással, vásárlással vagy bármivel, ami az ingatlanpiacon most éppen zajlik – keress meg. Zalaegerszegen és Zala megyében, valamint Vas megye déli részén dolgozom, de a jó tanács nem ismer határokat.
Véleményem a A közjegyzői és végrehajtói reformról: ez a reform régóta kellett volna már..
Évek óta látom, hogy az ingatlanügyek körüli bürokratikus és pénzügyi teher visszatart embereket attól, hogy jobban intézzék a dolgukat. Ha a közjegyzői díjak csökkennek és a folyamatok egyszerűsödnek, az mindenkinek jó — eladónak, vevőnek, bérbeadónak egyaránt, sőt nekem is, mert szeretem, ha jogbiztonságban vannak a megbízóim. A végrehajtóknál a nonprofit modell elméletileg véget vethet a „végrehajtói díj maximalizálása a cél” logikának és az ezelőtti kormány ideje alatti, meg egyáltalán a végrehajtói korrupciónak. Hogy a valóságban hogyan fog működni, azt a részletszabályok fogják megmutatni. Figyelek rájuk — és ha van változás, amit tudnod kell, megírom.
Forrás: mti.hu
Ha kérdésed van a saját helyzeteddel kapcsolatban, keress bátran – szívesen segítek eligazodni ebben a kavargó ingatlanpiaci helyzetben.
Ha bizonytalan vagy, kérdezz – 30 év ingatlanpiaci tapasztalattal segítek!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Miért érdemes a Becsületes Ingatlanközvetítő támogatását igénybe venni lakásvásárláskor is?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
