14 ingatlan értékcsökkentő tényező
Az elmúlt években, amikor szárnyaltak az ingatlanárak az egekbe és szinte mindegy mit vettél, csak várnod kellett, hogy növekedjen az ingatlan ára, könnyű volt az ingatlanpiacon.
Eladóként szintén könnyű volt a helyzet, mert szinte bármit megvettek egy kis túlzással bármennyiért, ha energia hatékony volt, ha energiapazarló.
Most 2023 év elejét írunk és a média szerint megakadt az „ingatlan lemezén a tű”, vagy legalábbis akadozik.
Én is ezt tapasztalom.
Hatások özöne ömlik az ingatlanpiacra, többek között az orosz-ukrán háború, lakossági hitelek drágulása, rezsi csökkentés csökkentése, az elszabaduló infláció, ezzel együtt rengetegbe kerülnek az élelmiszerek, üzemanyag stb,..
Vevőként manapság jobban meg kell nézned, hogy milyen ingatlant vásárolsz, hogy ne járj rosszul és hosszú távon is jó ingatlanbefektetésed legyen.
Eladóként pedig, ha nem csak próbálkozol, hanem tényleg el akarod adni az ingatlanodat, akkor jó ha tisztába vagy az ingatlanod esetleges hiányosságaival, hogy reális szemmel nézz rá, amikor megállapítod a hirdetés előtti árát, nehogy hozzá számold az ingatlanárhoz az un. szeretetértéket..
Most ebben segítek neked, hogy milyen erősen ingatlan érték csökkentő tényezők lehetnek többek között.
Éppen ezért blog cikkemet nemcsak vevőknek, hanem eladóknak is ajánlom.
Totál, teljes igazságok az ingatlanoknál sincsenek
Az egyik vevőnek, ami értékcsökkentő, az a másik vevőnek nem biztos, hogy az
Láttam már nem egy olyan ingatlant eladni, illetve megvenni, amiért én egy fabatkát sem adtam volna, meg addig mások sem akartak, de igazából idővel megjött rá a vevő.
Erre szokták mondani, hogy minden ingatlannak megvan a vevője, csak az a kérdés, hogy mikor és mennyiért.
Azt is szokták mondani, hogy nincs eladhatatlan ingatlan, csak magas ár.
Ez az utóbbi két mondatomban viszont két örök igazságot írtam le az ingatlanokkal kapcsolatban.
Ingatlan értékcsökkentő tényezők
Hol van az ingatlan
A hely, a hely és a hely, vagy a lokáció és a szűkebb környezet.
Ez a legfontosabb egy ingatlannál, hogy hol van.
Két szinte ugyanolyan ingatlan közül sokszorosát érheti az egyik, amelyik jó helyen van.
Van olyan, hogy métereken múlik az ingatlanár többszöröse.
Láttam már olyan beépítetlen, közművek nélküli telket, amely pont az utolsó belterületi telek után volt közvetlenül és a belterületire gyönyörű lakóházat is lehetett építeni, akár állami támogatásokkal és a legjobb hiteleket igénybe venni, az adott, következő telekre, ha lesz rajta közmű, talán gazdasági épületet, kedvezményes hitelek és állami támogatások nélkül.
Rossz megközelíthetőség, rossz odavezető út az ingatlanhoz
Nyilván nem mindegy, hogy az ingatlan közelében autópálya, fő út van, amelyet végig aszfaltos úton meg lehet közelíteni és ezt követően egy kis túlzással bárhová a világba el lehet autózni.
Persze, annyira ne legyen közel a fő út, autópálya az ingatlanhoz, hogy zajforrással járjon, mert az már értékcsökkentő.
Olyan utakon is szoktam menni az eladókkal az ingatlanhoz, amikor aszfaltos úton megyünk, majd kövesen, majd föld úton és csak megyünk, megyünk és megyünk és ekkor elkezdek gondolkozni, hogy kinek fogom eladni ezt az ingatlant, vagy el tudom-e adni valaha, na persze az lehet egy csúcs ingatlan is, volt már ilyen..
Rossz infrastruktúra
Nagyjából az útból is következik a rossz infrastruktúra. Ha az előbb leírtak szerinti rossz úton megyünk, akkor ott jobb esetben, csak villany és víz lesz, vagy víz is csak kútból, vagy ciszternából.
Bár lehet olyan vevő, akinek ez a vonzó. Láttam már az erdő mélyén földúton megközelíthető tömés fullos parasztházat is eladni, ahol semmilyen közmű, még villany sem volt, de nyilván itt az egyediség döntött a vétel mellett. A vevő mindenesetre nem egy félős típus..
Ipari üzem, vendéglátó egység, zajos vállalkozás közelsége, zajos szomszédok
Kiszeretné egy ipari üzem szagát, egy vendéglátó, vagy más zajos vállalkozás zaját egész nap, meg még este is hallgatni, vagy ki szeretne a gyárkémény füstjében gyönyörködni a felkelő nap és a naplemente helyett?
Árultam már pont nagy ipari üzem, gyár mellett ingatlanokat, hát nem minden vevő a füstölgő kéményt szúrta ki és nem pont akkor kalapáltak egyfolytában, amikor jöttek a vevők?
A vendéglátóhelyen meg nem pont akkor fújták a füstöt, mint a gyárkémény, meg nem pont akkor kezdtek el ordibálni egymással, amikor jöttek a vevők?
Azért csak sikerült ezeket az ingatlanokat is eladnom, de hát nem annyiért, mint olyanokat, ahol ezek a hatások nincsenek.
Még egy a vendéglátó helyekkel kapcsolatban. Laktam pont nagyforgalmú presszó mellett. Ez már régen, az 1990-es évek elején volt. Egész éjjel ment a daj, daj.
A feleségemnek kellett egyszer visszafognia, hogy ne menjek le, amikor az éjjel közepén egy fickó neki állt motorozni tanítani egy nőt és berúgták vagy tízszer a motort, ami tízszer lefulladt és csak nem hagyták abba továbbra sem.
Gondolom már mások a szabályozások, hogy meddig lehet nyitva egy vendéglátóhely, ha ott akarsz venni ingatlant, akkor nézz utána a szabályozásnak.
Akkumulátor gyár a házad közelében
Mostanában sokat beszélnek az Akkumulátor gyárakról, főleg Iváncsáról és Debrecenről hallani, sokan tiltakoznak is ellene.
Hát véleményem szerint se egy előny, ha főleg a házad mellett, vagy nagyon a közelében épül egy ilyen gyár, hacsak nem akarsz majd a munkásoknak szobákat kiadni, lakáskiadással, esetleg vendéglátással foglalkozni a házad egy külön részében, vagy teljes egészében.
Zajos út, vasút az eladó ingatlan mellett
Belvárosban, vagy központ részeken még elmegy nagyjából a zaj, hiszen, aki belvárosba akar költözni az számol a zajjal, bár van, aki belvárosban keres csendes lakást.
Olyan lakások is léteznek, amelyeknek a beosztása révén a zajos és a nem zajos oldalra is néznek ablakok. Hát, ahol csak a zajos oldalra néznek ablakok az már bajosabb lehet.
Vannak lakásirodák is, amelyeknek jó a belváros a megközelíthetőség miatt, ezek esetében nem számít a zaj, vagy olyan lakások, ingatlanok esetében sem igazán, amelyeket lakáskiadás céljából vesznek, de most nem az üzleti, hanem a lakás, otthon céljára vett ingatlanokkal foglalkozunk.
Természetesen nemcsak belvárosban vannak zajos utak és ott is vannak út menti ingatlanok.
Az sem mindegy, hogy az ablakod mennyire van közel az úthoz, annyira, hogy majdnem beesnek az autók, buszok, vagy egy modern ablakkal nagyjából ki tudod küszöbölni a hang és porhatásokat.
Egyszer árultam pont a vasút mellett egy házat. Megérkeztek a vevők, elkezdtünk beszélgetni az udvaron, erre nem pont akkor indítottak el mellettünk egy mozdonyt 20 méterre kb?
A hangunkat sem hallottuk. Remegett alattunk a talaj.
Mondanom sem kell pucoltak a vevők, olyan gyorsan tűntek el, ahogy megjelentek..
Egyszer az egyik ismerősömnél voltam, akinek a háza előtt sín van és időnként mennek előtte a vonatok, kérdeztem, hogy nem zavaró ez?
Erre azt mondta, hogy nem zavarja, megszokta már, mivel tudja, hogy mikor jönnek, ezért kiszámítható és különben is jobb, mintha egy zajos út mellett laknának.
Mint korábban írtam, nincsenek teljes igazságok az ingatlanpiacon sem.
Természetesen minden annak a függvénye, hogy milyen messze van az ingatlantól a zajos út, sín.
Magasfeszültségű távvezetékek, trafóházak, szeméttároló, nyilvános WC, pad az ingatlan mellett
Ezek sem éppen ingatlan értéknövelő tényezők..
Szoktam látni gyönyörű, modern házakat magasfeszültségű vezetékek alatt, ekkor mindig arra gondolok, hogy nem volt máshol telek, vagy utólag rakták oda a vezetékeket?
Van, akit ez nem zavar, főként akkor, ha beleszeret az ingatlanba, engem zavarna, meg a búgó hangú trafóház is, ha az ingatlan közvetlen közelében van.
A büdös szeméttároló is zavarna, főleg szellőztetési időszakban, meg az is zavarna, amikor csapkodják a szemetesek tetejét, amennyiben túl közel lett elhelyezve a lakóingatlanokhoz.
Ezzel még az lehet a gond, ha odavonz olyan embereket, akik szétszórják a szemetet, ha nincs lezárva.
Az sem előny, ha közel vannak a szelektív szemétgyűjtők a lakáshoz.
A magas házakban lévő lakásoknál is érdemes oda figyelni lakásvásárláskor arra, hogy hol van a szemétledobó, közvetlenül, vagy nem közvetlenül a lakás mellett és ugyenez vonatkozik a liftre is.
Egy ismerősöm nyaralója elé meg évekkel ezelőtt nyilvános WC-ét építettek a Balatonon pont a nyaraló és a Balaton közé.
Nyilván látja a Balatont, de látja azért a WC-ét is. Ha majd jönnek a vevők egyszer, nem tudom hogy fog nekik tetszeni.
Lehet, hogy most már azt gondolod, hogy micsoda egy hiperérzékeny, kiállhatatlan fickó vagyok, akit minden és mindenki zavar..
Még, ami zavar többek között.. Amennyiben pad van az ablakom mellett, alatt.
Laktam ilyen helyen, egész éjjel ment a szerelmeskedés, de ha csendben lettek volna, akkor semmi gond nem lett volna..
Gyakran a hajléktalanok is ott fogyasztották el a kaját, amit kivettek a szemetesből és természetesen a maradék ott maradt.
Baj van a parkolással, nehéz parkolni
Egyszer egy késő délután Keszthelyre mentem családi házat felvenni.
Előtte is felvettem több ingatlant és még volt időm a megbeszélt időhöz képest.
Leparkoltam a ház előtt, jól megnéztem kívülről a házat, amikor is kiszúrtam, hogy a családi ház udvarába nem lehet bemenni és egyébként a környék nem is volt olyan jó, a parkolás meg pocsék.
Arra gondoltam, hogy nem is érdemes bemennem, felvennem, hirdetnem ezt az ingatlant, mert kinek fogom eladni?
Mindegy, ha már megbeszéltük bementem.
Nagyon aranyos válófélben lévő házaspár fogadott, tulajdonképpen el akartak válni azért akarták eladni a házat.
Megetettek, megitattak, sokat, sötétedésig beszélgettünk, elmesélték az életüket, felvettem a házat és elkezdtem hirdetni.
Pár nap múlva hívott egy hölgy az ország másik végéből, hogy annyira tetszik neki ez a családi ház megvenné.
Meg is vette készpénzért, nem érdekelte a parkolás, mert busszal és vonattal járt, nem volt autója.
Ezenkívül saját célra vette, nem akart az ingatlannal üzletelni – nem ingatlanbefektetésnek vette, hanem otthonnak – lehet, hogy ott lakik élete végéig.
Látod létezik ilyen is, de nem ez az általános.
Bizony az értékcsökkentő tényező, ha parkolási problémák vannak.
Annyit még, hogy szerencsére a végén mégsem váltak el az eladók és vettek egy lakást közösen a családi ház árából. Nagyon örültem, amikor elmondták, valószínűleg nekem is volt részem a pozitív fejleménybe.
A társasház állapota és a lakóközösség összetétele is meghatározza a lakás értékét
Nagy eséllyel hiába gyönyörű szépen felújított a lakásod, ha egy elavult, rossz állapotú, omladozó társasházban található, amelynek koszos, gondozatlan a környezete, lépcsőháza és netán talán még a szomszédaid is rosszak, vagy a társasház állapotáról olyan következtetéseket vonnak le, hogy olyan összetételűek a lakók, akikkel nem szeretne a vevő egy közösségben lenni.
Hol helyezkedik el a lakás a házon belül, rossz fekvés
Sokszor hallom az eladóktól, hogy egy fikarcnyit sem engednek a lakásuk árából, mert a szomszéd is annyiért adta el, vagy nem fogják olcsóbban hirdetni.
Nos, kedves eladó, megvizsgáltad, hogy a szomszéd lakásának az ablakai és a te lakásod ablakai hová néznek, milyen tájolásúak, de folytathatnám a sort.
Az már más kérdés, azt most nem vizsgáljuk, hogy mikor adta el, amikor ment, vagy amikor nem az ingatlanpiac?
Két szinte ugyanolyan lakásnak, ugyanabban a társasházban más lehet az ára, az egyik lakás milliókkal is többet érhet, mint a másik lakás.
Az északi tájolás, akkor most teljesen rossz az ingatlan esetében?
Ez sem biztos, mert például, ha a lakásnak más tájolású ablakai is vannak észak-déli mondjuk a lakás, akkor a kettő nagyjából kiegyenlíti egymást a beosztástól függően.
Attól is függhet, hogy melyik helyiség ablaka néz északra, a családi házaknál például rendszerint a WC-ék ezek.
A házon belüli megközelíthetőség
Neked lenne kedved naponta, akár többször is felbattyogni az 5.emeletre, hogy onnét még föl mássz a lakáson belül a 6.emeletre, mindezt lift nélküli házban?
Lenne kedved nagy bevásárlás után felcipelni a cuccokat többször fordulva?
Ugye nem igazán? Na akkor ez mindent el is mond a felső emeleti lift nélküli lakások értékéről az alsóbb emeletiekhez viszonyítva.
1996-óta tartó ingatlan eladói pályafutásom óta 2 vevővel találkoztam, aki a legfelsőbb szinthez ragaszkodott lift nélküli házban, hogy ne zavarják a felette lakók.
Persze lehetnek gyönyörű tetőtéri lakások, amihez ragaszkodhatnak a fiatal vevők.
Erre azt is mondhatod, hogy hiszen legfelül ugyanannyian laknak, mint alul.
Többnyire, de az alsóbb lakásokat drágábban és gyorsabban el lehet általában adni, mint a legfelsőket, persze, ha gyönyörű a legfelső és beleszeretnek..Ilyen is lehetséges.
Egy ingatlanközvetítő haverom mesélte, hogy beszálltak a vevővel a liftbe, vevő előtte kikötötte, hogy 3-dik emeltnél nem megy feljebb lakást venni, majd felmentek a 10.dikre, meglátta a lakást és első látásra beleszeretett, meg is vette, ráadásul készpénzért, alig alkudott a lakás árából.
Sokszor mondjátok, hogy nem kell ingatlanos, meg az ingatlanos nem csinál semmit.. Na ugye, ide kellett ingatlanos. Ingatlanközvetítő nélkül ez a lakás eladás nehezen ment volna, meg még jó áron is..
Magas költséggel tartható fenn az ingatlan
Szigeteletlen falak, padozat, födém, régi szigeteletlen nyílászárók, amennyiben meg még nem is szigetelheted a falat, meg még kisem cserélheted az ablakokat, vagy csak esetleg különféle feltételekkel például műemlék, műemlék jellegű az ingatlan. Főleg ebben a rezsi érzékeny világban, amikor igyekeznek az emberek, ingatlantulajdonosok spórolni a fűtéssel..
Persze van olyan vevő biztosan, akinek pont ez kell, pont az ilyen ingatlan, lehet, hogy erre is vadászik.
Elavult kialakítású ingatlan
Az előbb leírtak jellemzőek a nagyon régi ingatlanokra, hacsak közben nem estek át egy teljes felújításon, korszerűsítésen, modernizáláson.
Nem régen jártam egy hatalmas polgári, nagy belmagasságú, galériázható több, mint 100 éve épült lakásban. Az egész hatalmas, polgári lakás körbejárható, egybenyíló nagy zsákszobákkal, a fürdőszoba is az egyik szobából nyílik.
Igaz, hogy tátottam a számat, annyira tetszett – én nagyon szeretem a régi dolgokat, épületeket – még lichthof is volt, de a fűtés számlát nem szívesen fizetném, persze, mint az előbbi pontban írtam, lehet, hogy valaki pont ilyen ingatlant keres.
Az is kérdéses, hogy adott esetben milyen falakat lehet kivenni, hogyan lehet az ingatlan beosztását modernizálni, ha igény lenne rá, mivel manapság nagy nappali és kis szobák, nappali és amerikai konyha a divatos.
Lepusztult műszaki állapotú ingatlan
Vannak vevők, akik pont teljes felújításra szoruló ingatlanokat keresnek, nálam is volt pár hete olyan ingatlan befektető, vevő, akinek komplett brigádja van az építőipari cégében és egy kettőre fel tud újítani bármilyen ingatlant, ne persze, nehogy azt hidd, hogy éppen ezért túl drágán keres ingatlanokat vételre.
Pont, azért keres teljes felújításra szoruló lakásokat, családi házakat, sorházakat, hogy olcsón megvegye őket, felújítsa, átalakítsa, értéket teremtsen és kiadja, vagy eladja őket.
Tudod mit figyeltem meg 1996-óta, amióta az ingatlanpiacon vagyok. Azt figyeltem meg, hogy a szép, felújított ingatlanokat gyorsan el tudtam adni, persze, ha nem túl magas áron árultam őket.
A rossz állapotú ingatlanokkal meg sokat szoktam „kínlódni”, bár ez megint ár kérdése, de a szupert, szépet, modernt könnyebb eladni, mert sokan nem akarnak a felújítással vesződni, mert a készt keresik.
Rendezetlen tulajdonviszonyok, ingatlanhoz kapcsolodó jogok
A rendezetlen tulajdoni viszonyok nemcsak meg nehezíthetik az ingatlan értékesítését, hanem adott esetben meg is hiúsíthatják például közös tulajdon esetén, ha az egyik tulajdonos semmiben nem partner.
Amennyiben ilyesmi, jogi probléma van az ingatlannal, akkor már előre a meghirdetés előtt próbáld megoldani, mert ha problémával akarod eladni, akkor, ha bele is megy a vevő a vételbe, akkor nagy eséllyel a probléma jellegétől és súlyosságától függően jó nagyot fog alkudni az ingatlan árából.
Az ingatlanhoz kapcsolódó jogok is lehetnek értékcsökkentő tényezők, lehet olyan is, hogy nem is zavaró, de értékcsökkentő tényező, mert lehetnek vevők, akik ez miatt visszaléphetnek.
Még egy ingatlan értékcsökkentő tényező csak most és csak neked..
Hajléktalan szálló és temető a közelben
Bizony nem sokan szeretnék, ha a hajléktalanok a házuk mellett laknának
Kapcsolódó blog cikkeim:
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
