Bérlővel, vagy bérlő nélkül hirdesd az eladó lakásodat?

Bérlővel, vagy bérlő nélkül hirdesd az eladó lakásodat?

Ha ingatlanod jelenleg ki van adva, és azon gondolkodsz, hogy eladnád, biztosan felmerül benned a kérdés: vajon jobb-e úgy hirdetni a lakást, hogy benne lakik a bérlő, vagy inkább várj, amíg kiköltözik?
Sokszor váratlanul érhet, hogy el kell adnod a lakásodat. Lehet, hogy változott az anyagi helyzeted, esetleg jobb befektetési lehetőség bukkant fel, vagy egyszerűen csak át szeretnéd rendezni a portfóliódat. A probléma csak az, hogy a legtöbben nem készülnek fel előre erre a helyzetre a bérleti szerződés aláírásakor.

Ebben a cikkben összegyűjtöttem, mit érdemes tudnod erről a helyzetről, milyen előnyökkel és buktatókkal jár mindkét megoldás, és hogyan tudsz okosan, nyugodtan eljárni, hogy az eladás gördülékeny legyen.
Mindkét megoldásnak vannak előnyei és hátrányai – most segítek, hogy tisztán láss!

Kell-e a bérlő beleegyezése a lakás eladásához?

Nem, az albérlő beleegyezése nem szükséges az eladáshoz. Azonban kötelező tájékoztatni őt a tulajdonosváltásról.

Az alapszabály egyszerű, ha bérlővel együtt adod el a lakásodat

Ha eladod a lakásod, a bérleti szerződés nem szűnik meg automatikusan. A Lakástörvény szerint az új tulajdonos belép a bérbeadó helyébe, átveszi az összes jogot és kötelezettséget.

Ez azt jelenti, hogy:

• A bérlő maradhat a lakásban a szerződés szerint

• Az új tulajdonos köteles betartani a bérleti szerződés feltételeit

• A bérlő nem kerülhet hátrányba a tulajdonosváltás miatt és természetesen továbbra is védi a birtokvédelem

A jog nem akadály, de nem is mindegy, hogyan lépsz lakás eladáskor

Tehát a lakást nyugodtan eladhatod akkor is, ha bérlő lakik benne. A bérleti szerződés nem szűnik meg automatikusan a tulajdonosváltással, hanem tovább él, csak épp már az új tulajdonos lesz a „főbérlő”.

Viszont fontos tudni: ha a vevő nem tartja be a bérleti szerződés feltételeit, te, mint korábbi tulajdonos, még évek múltán is felelhetsz a bérlő felé. Ez kellemetlen meglepetés lehet.

Tipp: Már a bérleti szerződés megkötésekor érdemes belefoglalni, hogy egy későbbi eladás esetére a te felelősséged megszűnik. Ezzel védheted magad a későbbi váratlan jogi bonyodalmaktól.

Hogyan hat a vevők választására, ha albérlő van a lakásban?
Azonnali beköltözés a lakásba, vagy ingatlan befektetés?

• Saját otthon célra vásárlók: Általában elriasztja őket, ha a lakásban még bérlő lakik, mert nem tudnak azonnal beköltözni. Számukra az albérlő jelenléte azt jelenti, hogy várniuk kell a kiköltözésre, ami bizonytalanságot és időbeli csúszást okozhat.

• Ingatlan befektetők, kiadással foglalkozók: Számukra előny lehet, hogy a lakás már ki van adva, így azonnal bevételhez jutnak a bérleti díjból, és nem kell új bérlőt keresniük.

Jogilag védett bérlői jogok

A bérleti szerződés az ingatlanhoz kötött, így az új tulajdonosnak át kell vennie a bérleti jogviszonyt. Ez azt jelenti, hogy a vevő nem szüntetheti meg egyoldalúan a bérleti szerződést, és a bérlőnek joga van bent maradni a szerződés lejártáig, vagy a jogszabályok szerinti felmondási idő végéig. Ez a jogi helyzet sok vevő számára bizonytalanságot jelenthet.

Ingatlan bemutatása és a bérlő együttműködése

A vevők számára fontos, hogy a lakást meg tudják tekinteni. Ha a bérlő együttműködő, és engedi a rendszeres bemutatókat, az megkönnyíti az eladást. Ha viszont a bérlő nehezen egyeztet, vagy nem hajlandó beengedni az érdeklődőket, az komoly akadály lehet a vevők számára.

Az ingatlan állapota és a bérlő viselkedése

A vevők az albérlő jelenléte miatt aggódhatnak az ingatlan állapota miatt is. Egy jó bérlő gondosan kezeli a lakást, de ha a bérlő nem vigyáz rá, az rontja az ingatlan megítélését. Ezért is fontos, hogy az eladó és a bérlő között jó viszony legyen, és a lakás tiszta, rendezett állapotban legyen a bemutatók idején.

Ingatlanpiacon negatív, vagy pozitív a hatás, ha bérlővel együtt hirdeted a lakásodat?

Általánosságban elmondható, hogy az üres, azonnal beköltözhető ingatlanok nagyobb érdeklődést vonzanak, és könnyebben értékesíthetők a magánvásárlók körében, míg z albérlő által lakott ingatlanok inkább az ingatlan befektetők figyelmét keltik fel.

Érdeklődés alakulása a bérlővel lakott ingatlan esetén

• Szűkebb vevőkör: Az albérlővel terhelt ingatlan elsősorban befektetők számára vonzó, akik azonnali bérleti díjbevételre számítanak. A saját célra vásárlók nagy része viszont elriadhat, mert nem tudnak azonnal beköltözni, és a bérlővel való együttélés, vagy a jogi procedúra bizonytalanságot okozhat. 

• Esetleges lakás bemutatási nehézségek: Az ingatlan bemutatása bérlővel nehezebb lehet, vagy meg is hiúsulhat, tehát eladhatatlan lesz az ingatlan, ha a bérlő nem együttműködő, ami csökkentheti az érdeklődők számát és lassíthatja, vagy meghiúsíthatja az eladást.

• Kommunikáció és együttműködés kulcsa a bérlővel: Ha az eladó és a bérlő között jó a viszony, és előre egyeztetnek a bemutatókról, az jelentősen javíthatja az érdeklődők számát.

Az ingatlan árra gyakorolt hatás, ha albérlővel akarod eladni a lakásodat

• Árnyomás lefelé: A bérlővel terhelt ingatlanok általában alacsonyabb áron kelnek el, de nagy eséllyel nagyobb alkuval, mint az üres lakások, mert a vevők egy része azonnali birtokba vételt szeretne, és az albérlővel járó bizonytalanságot árazza be. Kivéve, ha ingatlan befektető érdeklődik, akkor lehet, hogy alku sincs, vagy akár az árat felfelé is lehet licitálni főleg, ha egyszerre többen is érdeklődnek a lakás iránt. 

• Befektetői prémium: Ugyanakkor befektetők számára az albérlővel kiadott ingatlan értéke magasabb lehet, mert az azonnali bevétel növeli a megtérülést.

• Lakáspiaci környezet és az infláció hatása: Az infláció és a bérleti díjak emelkedése befolyásolja a bérbe adott ingatlanok árát is, hiszen a magasabb bérleti díjak növelik az ingatlan befektetési értékét.
Egy bérlővel foglalt ingatlan esetén hogyan alakulhat az eladó ingatlan ára?

• Az érdeklődés kisebb és specializáltabb lehet (főként ingatlan befektetők).

• Az ingatlanár általában alacsonyabb lehet az üres ingatlanokhoz képest, kivéve, ha a bérleti díj magas, stabil a bérleti szerződés és stabil bevételt biztosít.

• Az eladás gördülékenysége nagyban múlik a bérlővel való jó együttműködésen és a bemutatók szervezésén.
Ezért ha albérlővel hirdeted az ingatlanodat, készülj fel arra, hogy a vevők egy része szkeptikus lehet, és az áralku is nagyobb lehet. Ugyanakkor befektetőknek ez kifejezetten előnyös lehet, hiszen az ingatlan azonnal bevételt termel.

Albérlővel eladni a lakást – hogyan készülj fel?
Kommunikáció a bérlővel

Ha úgy döntesz, hogy eladod a kiadott ingatlanodat, ne titkold el a bérlőd elől! A jó kapcsolat a kulcs a zökkenőmentes eladáshoz. Beszélj vele őszintén a terveidről, és egyezzetek meg a lakás bemutatásának időpontjairól. Fontos, hogy tiszteletben tartsd az ő otthona intimitását, ezért érdemes előre megbeszélni, mikor lehetnek látogatók.

Lakás bérleti szerződés felmondása és szerződésbontás

• Határozatlan idejű szerződés esetén a bérbeadó (te) a szerződésben foglalt felmondási idő betartásával mondhatja fel a bérleti jogviszonyt, ha albérlő nélkül szeretnéd eladni a lakást.

• Határozott idejű szerződés esetén csak a törvényben meghatározott esetekben lehet rendes felmondást alkalmazni, így az ilyen szerződés általában nem bontható fel idő előtt.

Ingatlanközvetítő szemmel: mégis melyik a jobb?
Albérlővel hirdetni a lakást, vagy kivárni? – Az eladó szempontjából

Mikor érdemes albérlővel eladni a lakást?

✅ Ezekben az esetekben javaslom:

• Stabil, fizetőképes bérlőd van, aki rendszeresen fizeti a lakbért
• Nem sürgős az eladás, van időd megvárni a megfelelő befektető vevőt
• A bérleti díj fedezi a lakás költségeit (hitel, közös költség, stb.)
• Jó a kapcsolatod a bérlővel, együttműködő és rugalmas

❌ Ezekben az esetekben inkább ne:

• Problémás bérlőd van (nem fizet, kárt okoz, nehezen kezelhető)
• Sürgősen szükséged van a pénzre
• A bérlő ellenséges vagy nem hajlandó együttműködni a megtekintésekben
• Rövid idejű a bérleti szerződés

Tehát, ha a bérlő akadékoskodik, nem engedi be az érdeklődőket, vagy állandóan konfliktus van, akkor sokkal jobb üresen eladni. Ebben segíthet egy határozott, de emberséges kommunikáció – vagy ha kell, egy profi ingatlanos.

Tanács eladóknak:

• Ellenőrizd, milyen szerződést írtál alá a bérlővel!
• Gondold át, kinek akarod eladni: befektetőnek vagy lakhatási céllal keresőnek?
• Beszélj a bérlővel nyíltan és korrektül.

Tanács vevőknek:

• Kérdezz rá, van-e bérlő!
• Tudj róla, hogy a bérleti szerződés folytatódik
• Ellenőrizd a szerződés tartalmát, mitől meddig szól

Összegzés – Albérlővel vagy albérlő nélkül add el az ingatlanodat?

Az albérlővel hirdetett ingatlan eladása nem lehetetlen, de mindenképp tudatos döntést igényel.
Az albérlő jelenléte a lakásban a vevők döntését alapvetően két irányban befolyásolja:
• Pozitívan, ha a vevő befektető, aki azonnal bérleti díjbevételre számít.
• Negatívan, ha a vevő saját célra keres ingatlant, és azonnal szeretne beköltözni.

Ezért eladóként érdemes mérlegelni, hogy kinek hirdeted az ingatlant, és az albérlővel kapcsolatos információkat mindig őszintén és részletesen kommunikálni. Vevőként pedig fontos, hogy tisztában legyél a bérleti jogviszony részleteivel, és annak hatásaival a beköltözésre és az ingatlan használatára.

A legfontosabb, hogy mindig légy nyitott és őszinte a bérlővel, és gondoskodj arról, hogy a bérleti szerződésben a felelősségi kérdések tisztázva legyenek. Így elkerülheted a későbbi kellemetlenségeket, és az eladás zökkenőmentesebben zajlik majd.

Ha albérlővel terhelt ingatlanodat szeretnéd eladni, vagy vevőként albérlővel együtt vásárolnál, mindenképp kérj jogi tanácsot, és tájékozódj alaposan, hogy a legjobb döntést hozhasd meg.

Az igazság az, hogy nincs egyetlen jó válasz arra, hogy albérlővel vagy anélkül érdemes-e eladni a lakásod. Minden helyzet egyedi, és a döntésed során több tényezőt is mérlegelned kell:

• A bérlő megbízhatósága
• A lakáspiaci helyzet
• A saját anyagi helyzeted
• Az időbeli korlátaid és így tovább..

A legfontosabb, hogy felkészülten és tájékozottan hozd meg a döntést. Ha bizonytalan vagy bármiben, ne habozz ingatlan és jogi szakértőt kérni – egy jó ingatlan tanácsadó vagy ügyvéd segíthet eligazodni a lehetőségek között.

Emlékezz: egy jól előkészített eladás mindig jobban sikerül, mint egy elkapkodott döntés. Szánj időt a tervezésre, és ne hagyd, hogy a sietség rossz döntésre vezessen!

Ha kiadnád, vagy eladnád az ingatlanodat, fordulj hozzám bizalommal, hogy közösen megtaláljuk a legjobb megoldást!

Ha ingatlanod eladásán, vagy kiadásán gondolkodsz, érdemes megbízni egy tapasztalt ingatlanközvetítőt. Én, mint becsületes ingatlanos, 1996 óta vagyok jelen az ingatlanpiacon, rengeteg eladást és kiadást láttam már és sok ügyfél igényét ismertem meg. Németül beszélek, így külföldi hirdetéseket is tudok készíteni az ingatlanod számára megbeszélés szerint. Ha szeretnéd biztonságban tudni ingatlanod eladását vagy hitelügyintézését, keress meg bátran! 

Kapcsolódó blog cikkem:

Ingatlan bérleti díj emelése. Infláció mértékével? 

Mire figyeljünk lakás bérbeadásakor, bérléskor? 

Lakást bérelsz? Rossz hírek érkeztek! Ismét jócskán emelkedtek az albérletárak!

Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás 

Meddig emelkednek még az ingatlan bérleti díjak? Hol a határ? 

Lakásvásárlás, vagy inkább albérlet? Bérelj, vagy vásárolj ingatlant? 

Jönnek az egymás sarkát taposó, hisztérikusan licitáló lakásvásárlók 2025-ben? 

2024 ingatlanpiaca. Jelenlegi helyzet és hogyan tovább? 

Érdemes ingatlant vásárolni? 

Itt az új lakáspiaci őrület? Megjelent a Csok plusz rendelet!  

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon